Madala riskiga rahapaigutus
Log in or create an account to leave a comment
-
Siit foorumitest on aja jooksul "tarvilist nõu" käinud otsimas igasugu eredate ideedega tegelased ja ka lihtsalt õngitsejad. Mul ei ole kumbagi, aga kui saaks ühele mõttele vastukaja, oleks see äärmiselt teretulnud.
Investeerimisidee seisneb siis põllumajandusliku maa ostmises suuremate massiivide kaupa (läbi sobiva fondi vm investment pooli) ning müüjatele pikaajaliste lepingute alusel tagasirentimisel. Rendilepingu (kasutusvalduse) tähtaeg oleks 10-15 aastat, rendimäära arvestuse alus (tõenäoliselt fiksmäär, aga põhimõtteliselt saab ka ujuvat määra kasutada) pannakse paika kogu lepingu perioodiks. Lepinguperioodi lõppedes kas ostab rentnik maa välja, tehakse uus rendikokkulepe või minnakse lahku (uus rentnik).
Investor saab:
- oluliselt kõrgema tootluse kui deposiidist/kvaliteetvõlakirjast, täna arvan, et 5-10% on täiesti reaalne.
- võimaluse spekuleerida põllumaa hinna tõusule. Siin pole mõtet õhulosse ehitada, aga teine 5-10% aastas ei ole kindlasti ebamõistlik ootus.
Rentnik vabastab vahendid oma operatsioonidesse investeerimiseks, mille tootlus on oluliselt kõrgem, nii et ka 10% aastas investorile maksmine on endiselt igati mõistlik.
Kahtlemata on selles skeemis omad olulised tehnilised nüansid (nt kuidas täpselt toimiks see investment vehicle, kes maid ostab ja hoiab, samuti kuidas hallata rentniku riski jne), aga jätaks need praegu kõrvale, need on lahendatavad.
Mind huvitab eeskätt, et kas selline investeering ja selline tootluse suurusjärk on põhimõtteliselt huvitavad või on siin kusagil mingi oluline viga. Samuti selline väheoluline küsimus, et kas sellist pappi täna vabariigis üldse leidub (liigselt sebimata võiks ära paigutada paarsada miljonit krooni). Mulle tundub praegu, et nt pensionifondidele võiks selline riskiprofiil põhimõtteliselt sobida? Kõik arvamused ja kriitika on äärmiselt teretulnud! Kena jõuluaega! -
10% renditootlust tundub hetkel põllumaa puhul utoopilisena. Kes rendivad rendivad tasuta või sümboolse raha eest ja ainuke präänik omanikule on toetused maa harituna hoimise või niitmise eest.
-
Huvitaks küll. Samas pooli mina ei paneks, pigem võiks olla iga suurema tüki (st rentniku) peale SPV. Governance teema oleks oluline, päris Juss Kükametsast ei oleks usaldusväärne sellist struktuuri juhtima, st pastakas peaks olema usaldusväärse inimese käes, veel parem kui mingi konsiiliumi käes. Tehnilised küsimused on olulised. Aga sisulise poole pealt oleks huvitav.
-
Cynic - võibolla tekib yield maa hinnast, mis tänu tagasiostuoptsioonile võib väga madal olla. See madal maa hind oleks ka ilmselt ka peamine perse katmise instrument, juhuks kui counterparty risk suur.
-
See on võimalik küll aga eeldab väga suurt mahtu. Kui ostad maa 10k EEK hektar siis ei teki müüjale arvestatavat summat mis kogu kammi ära tasuks.
-
1) Mis täpselt on konkurentsieelis pangast maa tagatisel võetava laenu ees? 5-10% soovitud tootlust näitab, et intress see olla ei saa.
2) Uue rentniku leidmine võib olla äärmiselt keeruline, kui see, kellele "tagasi renditi" defaultima juhtub.
3) Eesti asustustihedust arvestades on põllumaa hinnatõusule spekuleerimine natuke kahtlane
4) kas metsaga ei ole midagi sarnast juba suhteliselt edutult proovitud? -
Tänud kiire tagasiside eest. Kommenteerin:
Parameetrid, millega peaks arvestama, on sellised:
a) Maa rendihind absoluudis. Täna kõigub kvaliteetse haritava maa rendihind vahemikus 500-1500 kr/ha, sõltudes nii maa kvaliteedist kui ka konkurentsist (potentsiaalsete rentnike hulgast) konkreetses piirkonnas. Esimene tegur on objektiivne, teine on subjektiivne, aga riski hindamisel peab mõlemat arvestama. Arvan, et sellise leaseback tehingu puhul oleks ülemine piir 2500 kr/ha, sealt edasi läheb rentniku kiusatus millalgi kohustusest vabaneda liiga suureks. Keskmisena pigem 1500 kr/ha.
b) Maa ostu-müügi hind. Et oleks mõlemale poolele huvitav, siis vahemikus 15 000 - 25 000 kr/ha. Hinda kujundavad tegurid samad, mis eelmises punktis. Tootlus tekib nende kahe parameetri ühildamisel.
c) Tagasiostuoptsiooni peale ma pole mõelnud, kuna see võtaks maha investori upside'i. Küll ma arvan, et rentnik sooviks igal juhul omada maa ostueesõigust lepingu kehtivuse jooksul. Samas on ka optsioon mõeldav.
Toetused on täna päris märkimisväärsed: ühtne pindalatoetus 1100 kr/ha, teraviljatoetused 300 kr/ha, keskkonnatoetus 500-900 kr/ha. ÜPT tõuseb igal aastal kuni 2014 250 kr/ha võrra aastas. Samas on need endiselt 3-4 korda madalamad kui vanas Euroopas ning see situatsioon niisugusel kujul pärast 2014 kindlasti ei jätku - toimub toetuste oluline ühtlustamine kas madalamal või kõrgemal tasemel, esimese variandiga kaasneb oluline hinnatõus, nii et Eesti põllumajandussektor on võitja mõlemal juhul. See on üks olulisemaid tegureid, miks ma eeldan põllumaa vähemalt mõõdukat hinnatõusu.
Rentniku jaoks on asi atraktiivne, kuna pangad on täna suht jäigad suuremate summade laenamises põllumajandusse (alates 2006 on esinenud selles sektoris üksjagu juhtumeid, kus ei pank ega klient pole tegelikult aru saanud, kuidas laenatud raha peaks tagasi tulema). Teiseks on võimalik operatsiooni väärtust tõsta oluliselt kiiremini kui maaportfelli väärtust, mõttekas on raha sealt vabastada. Kolmandaks võimaldab selline skeem rentniku jaoks oluliselt suuremat paindlikkust ja madalamat riski (põllumajanduses on omad sissekodeeritud tegevusriskid nagunii), kuna põhiosa tagasimakset perioodi kestel ei toimu.
Kahtlemata tuleb rentniku majandustegevusel silm peal hoida ning teatud juhtudel ka mõningaid piiranguid rakendada, sõltuvalt lepingu tingimustest.
Metsaga on midagi sellist proovitud küll, aga metsaga on see häda, et seal koristatakse saaki kord 10-15 aasta jooksul. Kui siis sellega midagi juhtub (läheb põlema, tuleb satikas või happevihm, kratt koristab ära) on suht hambad. Põllumajanduses on asi kindlam, kõige enam julgeks panustada kõigest hoolimata piimasektorile.
Mulle tundub suffiksi seisukohavõtt - iga diil omaette SPV - tegelikult mõistlik küll, lihtsalt vaja siis paika panna, mis peaks olema ühe diili minimaalne maht, et kaasnev sebimine liiga kalliks ei läheks. Ma julgen arvata, et suudan tänasel päeval päris hästi hinnata nii rentnike majandustegevust, maa kvaliteeti kui ka konkurentsi sellele. Konsiilium on aga diili juures igal juhul vajalik, eriti selle kokkupanemise faasis, hiljem ei tohiks toimetamist ega kulusid kuigivõrd tekkida. Juriidiliselt peaks selline skeem olema võimalik päris veekindlaks teha. -
Olen seotud põllumajandusega (piima- ja lihaveis), seega lühidalt.
Huvitav idee.
Arvan, et paarsada miljonit paigutada (10000 ha?)on vist suht. raske. Maa on ettevõtjale põllumajanduses peamine tootmisvahend. Ilma maata ei ole investeeringul 40...50K lehma kohale ka mõtet. Suuri massiive Eestis vähe. Maaüksused väiksed, sisaldavad ka mittekasutatavaid maid.Tootjad püüavad maad pigem omandisse saada, et oleks kindlust tulevikus. Selliseks tehinguks pakutaks ilmselt teise – või kolmandajärgulisi maid.
Tagasiost mis tingimustel?
Teema on ka tootja olukord 10...15 a pärast. Kas enamus nn. väikseid (100...200 lüpsilehma, ka 300?) on ikka jätkusuutlikud?Nii mõnigi neist eksisteerib ainult tänu mingitele ajutistele soodsatele olukordadele ( odav tööjõud tänu pensionieelikutest naabritele, tasuta oma töö, edasilükatud keskkonnaalased nõuded, tegemata investeeringud, jne). Kui kaob ettevõte, mis siis maast saab? Teatud piirkondades konkurents maale puudub kuna on 1 tootja, kes ei suuda isegi praegu vabasid maid kasutada.
Olen kohanud rente 0...1200eek/ha (kõrgeimad rendid on olnud riigilt rentides), kusjuures toetuse võtab rentnik. 10 % renditootlust tundub seega kahtlane. Põllumajandusmaa hind kindlasti tõuseb-sõltuvalt kasutajate olemasolust, toetustest. Vaevalt ainult niitmise eest toetuste maksmine kaua jätkub.
Teemaga tegeleda muidugi tasub.
Huvi korral põllumajandusse investeerimisel tasuks mõelda ka tootmise ostmisele või rajamisele. Käesolev sajand pidavat olema nii mõnegi arvates põllumajandussajand. -
Päris nullhinnaga rendist pole kuulnud. Kõige tavalisem taks tundub olevat see, et rentnik tasub maaomaniku maamaksu.
-
Tänud taaskord tagasiside eest. Farmeri seisukohti kommenteeriks nii:
- "Massiiv" oli minu poolt pisut ebatäpne termin ja võib tõesti segadust tekitada. "Portfell" oleks vist õigem - pidasin silmas kompaktselt nii 5 km raadiuses asuvat kinnistute kogumit, mis on ühe ettevõtte omandis, aga Eesti oludes ei ole reeglina füüsiliselt ühes tükis.
- Maa omandivorm ei ole küll operatsioonidesse tehtava investeeringuga (näiteks laudaga) seotud. Kriitilise tähtsusega on see, et maa kasutus oleks piisavalt pikaks ajaks kindlalt paigas ning selles osas on notariaalne rendileping ehk kasutusvaldus sama hea kui omand. Teise- ja kolmandajärgulise kvaliteediga maadesse ei hakka keegi oma raha paigutama. Kvaliteetse maa hind võib 15 aastaga tõusta kindlasti kahekordseks. Läbimõeldud investeering operatsiooni (inimesed, laudad, tehnikapark) võib maa müügist saadava raha sama aja jooksul viiekordistada. Põlva Agro müüdi viimati kuuldavasti 160 m EEK eest ja omandis maad on kinnisturaamatu järgi ainult ca 700 hektarit. Pole vist keeruline arvutada, kuhu raha panna, kui tuleb valida.
- Väikesed talud ei ole nagunii selle skeemi teema, arvestatav tehingupool peaks suutma 2010 tekitada vähemalt 30 miljonit EEK müügikäivet + toetused. See on ca nii 800 lehma + teravilja/rapsi ka natuke müügiks. Selline üritus on normaalselt juhituna igal juhul jätkusuutlik.
Praeguseks on mudel võtnud sellise kuju:
- Vastaspooleks on suur tegija tiheda maakonkurentsiga piirkonnas, kellel on visiooni ning hea track-recordiga juhtkond
- Ühe portfelli suurus min 1000 ha, praegu on silmapiiril kaks sobivat portfelli, mille omanikega saab asja üle arutleda.
- Iga portfelli jaoks omaette SPV
- Vastaspoole riski vähendamise võimalustele mõtlen ka, võimalik, et tuleb formuleerida alternatiivne operaator, kes fundamentaalsete probleemide tekkimisel on võimeline operatsiooni kiirelt üle võtma. Selles pole iseenesest midagi utoopilist. -
Tõstan natuke teemat.
Vahepeal olen võimalike asjaosalistega teemat pisut edasi arendanud. Tundub, et skeem tuleb üles ehitada ikkagi selliselt, et müüja-rentniku risk oleks tehingust praktiliselt kõrvaldatud. Seega:
- tehinguhind max 15 000 kr/ha (tänane, pigem konservatiivne turuhind)
- renditootlus ca 5%, seega 750 kr/ha, (tänane turuhind)
- tähtaeg 10-15 a
- sellistel tingimustel on 90% (kui mitte 100%) rentnikest huvitatud ostuoptsiooni klauslist pärast rendilepingu lõppu, koos fikseeritud hinnaga . Leiti, et tagasiost hinnatasemelt +33% müügihinnale (15 k/ha -> 20 k/ha) on aktsepteeritav.
Kuidas võimalikele investeerimishuvilistele selline lähenemine tundub? Erinevus varasemast mõttekäigust on see, et hinnatasemed on oluliselt madalamad ning seega ei ole vastaspoole risk enam arvestatav tegur (750 kr/ha leiab atraktiivses piirkonnas uue rentniku täna probleemivabalt ning mitteatraktiivsetesse piirkondadesse ei tasu raha nagunii paigutada). Lisaboonus on see, et kuna riskid tehingus vähenevad, siis saab enamuse juriidikast lasta ette valmistada notaril - kokkuhoid ka juriidilistes kuludes.
Minimaalne tehingu maht võiks olla 200-300 ha ehk 3-5 m EEK. -
Kas see 5% renditootlus oleks maksustamiseelne st. kas sellest tuleks tasuda veel maamaksud/tulumaksud/adminkulud jms.?
-
Toetused kummale poolele? Tagasiostu hind on muidugi ülimalt ahvatlev.
-
5% oleks maksustamiseelne.
Maamaks on hea point, praegu on see praktiliselt olematu põllumajandusmaal (seega puhas kauplemise küsimus, kumb maksab), aga kes ütleb, et omavalitsus lolliks ei keera rendiperioodi jooksul. See tuleb lepingus reguleerida.
Tulumaks on investori asi, kuidas ta oma toimetamist struktureerib. Admin kulud püüaks viia miinimumini.
Toetused ikka rentnikule. Tagasiostuhind sõltub ju müügihinnast, atraktiivse hinnaga tagasi ostmiseks tuleks esmalt ebaatraktiivse hinnaga müüa ;)
