Kinnisvaraturu tipu ennustamine - Vaba teema - Foorum - LHV finantsportaal

LHV finantsportaal

Foorum Vaba teema

Kinnisvaraturu tipu ennustamine

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse

  • pahurik
    Ma peale nende mõne valefakti nagu mingit arutelu ei märganud. Lisaks olid mingid isiklikul vaatlusel põhinevad väited Kalamajas ja Ülemistes sööjate kohta. Nõustusin jah sellega, et kortereid on vaja, aga põhjus on teine kui sinul, st regionaalpoliitika puudumine, mis tingib inimeste, eriti noorte Tallinna kolimise. See IT inimeste mujalt siia liikumine pigem mõjutab seda korterite kallimat segmenti. Mis mullistumist puudutab, siis seda me saame teada tavaliselt tagantjärgi, mitte ette. Lisaks puudub ülevaade, kui palju kortereid on ostetud lihtsalt investeeringuks, st lootusega välja rentida või edaspidi kallimalt edasi müüa. Kui hinnad enam ei tõuse või intressid oluliselt tõusevad, võivad neist paljud turule jõuda, aga veelkord, nagu eespool ka juttu oli, siis regionaalpoliitika ja üha suurenev migratsioon ida- ja lõuna poolt peaks nõudlust üleval hoidma.


    Lisaks empiirilisele vaatlusele me ka teame, et IT ja start-up viisadega tuleb Eestisse neid IT inimesi. Minu vaatlusandmed siis vaid toetavad seda. Võiks isegi öelda, et viitamine migratsioonipoliitikale ei ole ka mingi arutelu siis ju. Aga tore, et ka selle IT-migratsiooniga nõustud.

    Minu nägemus on, et see IT-migratsioon saab hoogu sisse. Juba praegu on siia tulemas mitte ainult Ukraina/Valgevene progejad vaid ka Lõuna-Euroopa ja esimesed Aasia inimesed. Palkade tõustes see ainult kiireneb.

    Ehk siis, tuleb välja, et on isegi 2 tegurit vähemalt Tallinna (ja võib-olla ka Tartu) korteriturgu toetamas täna ja ilmselt ka tulevikus: migratsiooni riigi sees ja migratsioon teistest riikidest. Ma väidaks, et need 2 on oluliselt paremad turutoed kui rikas Pekka või Ivan, kes siia kuulu järgi varem tõesti kortereid on ostnud.

    Minu hinnangul riigisisene liikumine toetab madalama otsa turgu, samuti nö. lühiajaliste lubadega tulijad (15 tuhat see aasta vist). Ja olen nõus, et IT-migrandid pigem ülemist otsa. Lisaks siis see, et on sissetulekute suurenedes muutuvad järjest kõrgemad m2 hinnad inimestele kättesaadavaks ja nagu ka üleval kirjutasin - on märke sellest, et sisendhindade tõttu uusarenduste maht ei kasva piiramatult.

    Regionaalpoliitika osas ma ei oska täpselt öelda, mida riik on tegemata jätnud või tegema peaks. Tulemustega aga nõustun - äravool maalt jätkub.

    Kohvi osas võimegi eri arvamusele jääda. Ma tean täna ka kohvikuid, kui see 3EUR ei maksa - lihtsalt, et oleks back-up olemas.
  • "Kohvi osas võimegi eri arvamusele jääda. Ma tean täna ka kohvikuid, kui see 3EUR ei maksa - lihtsalt, et oleks back-up olemas."
    Veelkord, loll pole see, kes küsib, vaid see kes maksab.
    Kui Hispaania lõunaosas saad isegi rannakohvikus maitsva cappuccino 1,5 euroga ja teenindaja toob sulle kuuma piima veel lisaka lauale sest äkki soovid seda lisada, siis maksta 3 eurot tihti täiesti keskpärase kohvinimelise olluse eest, on täielik mõttetus. Mulle pole mingit varuvarianti vaja, võin päris kindlalt väita, et 2-3a pärast ei maksa meil kohvi üldiselt 5 eurot. Suure kohvijoojana võin soovitada, osta endale siis paari kuu kohviraha eest korralik kohvimasin koju, lisa sinna korralik uba ja naudi head kohvi ja võta seda ka termotopsis kaasa ja seda kõike sentide eest:)
  • proteo

    Regionaalpoliitika osas ma ei oska täpselt öelda, mida riik on tegemata jätnud või tegema peaks. Tulemustega aga nõustun - äravool maalt jätkub.


    Julgen üsna kindlalt väita, et kui riik oleks ette võtnud mingi toimiva regionaalpoliitika (st teinud midagi sellist mistõttu linna ja maa elanikkonna suhe poleks viimase 25 aasta jooksul oluliselt muutunud), siis oleks see mõjunud riigile tervikuna väga halvasti. Ei kujutagi ette milline see poliitika olla võiks, aga ainsa lubava ideena tuleb pähe mingi Valgevene laadne riigikorraldus.
    Väide, et regionaalpoliitika on sitt ja seetõttu pole maal elu, on sama mis väita et Laar hävitas põllumajanduse.
  • margin
    proteo

    Regionaalpoliitika osas ma ei oska täpselt öelda, mida riik on tegemata jätnud või tegema peaks. Tulemustega aga nõustun - äravool maalt jätkub.


    Julgen üsna kindlalt väita, et kui riik oleks ette võtnud mingi toimiva regionaalpoliitika (st teinud midagi sellist mistõttu linna ja maa elanikkonna suhe poleks viimase 25 aasta jooksul oluliselt muutunud), siis oleks see mõjunud riigile tervikuna väga halvasti.
    Väide, et regionaalpoliitika on sitt ja seetõttu pole maal elu, on sama mis väita et Laar hävitas põllumajanduse.

    margin, jutt ei olnud ju elust maal, vaid väljaspool Tallinna ja seal on suur vahe.
  • margin
    proteo

    Regionaalpoliitika osas ma ei oska täpselt öelda, mida riik on tegemata jätnud või tegema peaks. Tulemustega aga nõustun - äravool maalt jätkub.


    Julgen üsna kindlalt väita, et kui riik oleks ette võtnud mingi toimiva regionaalpoliitika (st teinud midagi sellist mistõttu linna ja maa elanikkonna suhe poleks viimase 25 aasta jooksul oluliselt muutunud), siis oleks see mõjunud riigile tervikuna väga halvasti. Ei kujutagi ette milline see poliitika olla võiks, aga ainsa lubava ideena tuleb pähe mingi Valgevene laadne riigikorraldus.
    Väide, et regionaalpoliitika on sitt ja seetõttu pole maal elu, on sama mis väita et Laar hävitas põllumajanduse.


    Äkki täpsustad? Mida tähendab tervikuna väga halvasti, ootan huviga:)
  • pahurik

    margin, jutt ei olnud ju elust maal, vaid väljaspool Tallinna ja seal on suur vahe.

    See on sama asi. Väljaspool Tallinna kuldset ringi ongi "maal".
  • Kui seda tartlastele kavatsed öelda, pane enne kiiver pähe.
  • zuckerblaum
    Kui seda tartlastele kavatsed öelda, pane enne kiiver pähe.


    Ei ole nii hull see asi. Nad koostavad petitsiooni, korraldavad meeleavalduse ja kutsuvad mõne laulja laulma. Selleks pole kiivrit vaja.
  • Tartu ongi väga mõnus maalinn. Väike jalutuskäik mistahes suunas viib sind peagi maale,kus lehmad söövad karjamaal . Toidupoes, kus mina käin, käib vahel ka üks kodanik hobuvankriga . Pargib oma hobuse ja vankri haljasalale sellal kui ise poes käib .Hobukütuse,ehk heina ja kaera eest ta aktsiisi maksma ei pea .Lapsed, kes enne elusat hobust pole näinud, teevad moblaga sellest pilti ja laadivad selfied sotsiaalmeediasse üles .

    Tartus on isegi Maaülikool ja kivi- klaasidžungleid pole peaaegu kusagil näha kui pisike ala keskuses välja arvata .Tartu kõige suurema kaubanduskeskuse Lõunakeskuse juures laiub teisel pool heinamaa ja põld .

    Kui päris maakas läheb "peaaegu maakate" juurde Tartusse, siis ta ütleb, et läheb Tartusse.

    Kui maakas kuskilt Raplamaalt läheb Tallinna, siis ta ütleb, et läheb linna .

    Kiivreid ei kanna siin keegi . Vast ehk mõned motikamehed ainult
  • Ülestähendused elust enesest:

    1) Kui maakas kuskilt Hiiumaalt läheb Tallinna (mitte Kärdlasse!), siis ta ütleb, et läheb linna.
    2) Kui maakas kuskilt Saaremaalt läheb Kuressaarde (mitte Tallinna!), siis ta ütleb, et läheb linna.
  • Aegumatu Tartu definitsioon: asula Kambja vallas, kus asuvad Statoil ja McDonald's.
    :-)
  • "Naabrist parem" sisutab seekord ridaelamubokse ning auhinnaraha on suurem kui kunagi varem - 50K.
  • Laineoru tee 5 on alles valmis saamas kolm ridamaja ja selle värginduse krundi omanik peaks olema see kuulsa V. poeg, kes hiljuti Cafe VS-i ees teist meest tulistas ning seetõttu samuti sigakuulsaks sai.
  • Müügikuulutuses on krundi pind segadusseajav, see 3000+ ruutmeetrit on kogu ridamajade kompleksi peale kokku. Tegelik krunt on mingi 1000+ m², nagu kuulutuses teises kohas märgitud. Ja mis kujuga see krunt on, millega piirneb, on täiesti arusaamatu. Tõenäoliselt on krunt mõtteline osa sellest 3000+ m² -st . Tõenäoliselt mingi kitsas pikk triip.
  • Lisaks võib Laineoru tee 5 krundi ja mere vahele tekkida veel üks krunt (kinnistu), seega väited, et krunt on otse mere ääres, ei pruugi tulevikus tõeks jääda. Maad seal ühe eramajaga krundi jagu on. Eksklusiivne ühe ridamaja boxi hind sisaldab praegu mere-äärsuse komponenti päris suures ulatuses, mis tulevikus võib ära kaduda.

  • Hästi ei mahu. Sinisega on üleujutused tähistatud.
  • osta majakarp, 700k tükk, otse sadama kõrval, krunt olematu ja elad sisuliselt naabri õues? Valmisehitamiseks taod veel kõvasti pappi sisse. Tõeline unistuste kodu ligi milli eest, tõepoolest.
  • Seal on korraga kinnistu ja hoonestusõigus 99a (kehtib aastani 2095), mis kuuluvad mõlemad PRO Agentuur OÜ'le (registrikood 11588870). Juht ja ainuomanik on tõepoolest Pärnu mnt kauboi. Täiesti selgelt on projekt tuksi minemas - kinnistusraamatus on näha, et ehitusmaterjalide müüjad on juba kallal. Arvestades, et nende ees istub 1,74 MEUR hüpoteeke Estateguru kasuks (ja need tiksuvad ilmselt viiviste ja leppetrahvidega maksimumini täis), siis need ehitusmaterjalide müüjad ilmselt ei saa midagi. Mitte keegi ei osta neid otsitud hinnaga ära.

  • eelviidatud EGuru lehel on rohkem ja väärt infot. Iga maja saab endale rannariba, st majaomanikuna saad endale ehitada siis "privaatsesse" randa viiva laudtee.
    Aga ikkagi huvitav, planeeritud müügitulu on seal kirjas 3,9M ja kasum 1.7M.
    Kas veel aasta tagasi uskusid need EG investorid, et need majad saab seal sellise lõpphinnaga/kasumiga maha müüa?
    Tuulepealne maa, merevaade põhja ning privaatsust oleks rannas vaid öösel ehk...
    Küsitav, kas see komplekt 1.7M-gi (omanik käendab kuni selle summani) eest ostja leiab.
  • Alati on võimalik madal meri ära täita ja sinna korrusmajad ehitada.
  • Olevik, EG investorid ei uskunud ilmselt midagi, tõenäoliselt uskus automaatpakkuja nende eest :) See ka hea näide, kus portaalil huvi raha teenida ja filter ei pruugi olla kõige tihedam, automaatne investeerimine aga ei diskrimineeri projektide vahel, eriti kui puudub riskiklass vms kriteerium.
  • opex
    Plaza on "väljak", miks ükski EVs ehitatud "plaza" pole väljak vaid on ehitis on suht keeruline mõista.
    (“town-square or central place of gathering”), from Latin platea, from Ancient Greek πλατεῖα (plateîa)

    -----
    Jeerum kui nüüd mõni kv arendaja saab siit idee ja hakkab maju square'ideks nimetama, õismäelastel läheb keel sõlme aga vähemalt ülipeen tundub uus maja.


    veel 1 plaza

    IconPlaza on kiirelt Tallinna keskseks äri- ja majanduspiirkonnaks areneva Ülemiste City vahetus läheduses. Sikupilli asumi vaiksel kõrvaltänaval asuv lakoonilise kaksikkompositsiooniga kaasaegne kortermaja koos aparthotelliga vastab igati urbanistliku elulaadi vajadustele.
  • Hea leid!

    10m kaugusel Sikupilli keskuse kaubahoovist, siis läheb plaza mõistega kokku küll :)
  • Katusepapi-Majaka kosmopoliitses keskkonnas veel pealegi. Ümberringi Résidènced, Towerid, Plazad, Gardenid, ja isegi mõned Xruschovkàd.

  • Clementine
    Saaremaale kinnisvara, keegi?
    https://www.oksjonikeskus.ee/oksjon/view/?okid=43071

    https://estateguru.co/portal/investment/show/EE9153?lang=ee

    https://rahalood.wordpress.com/2018/12/13/estateguru-must-lammas-tolli-7/


    kes foorumit on jälginud, siis vihjasin siin omal ajal sellele projektile, kui näitele, kus raha tõsteti rohkem kui maja väärt. Clementine, selle hinnaga ei ole mingit mõtet seda maja osta, endine NL nn. "Arvutusjaama" maja, vajab suuresti renoveerimist, st väärtus on krundi hind miinus lammutamine. Hotelle meil juurde vaja pole, büroosi väljasureva "maaelu" juures samuti mitte. Jah, teooreetiliselt võiks üüritootlust isegi praeguses seisus teenida, aga suurimad rentnikud ongi need, kes selle maha ära ostsid EG abiga.
  • 113366
    Ümberringi Résidènced, Towerid, Plazad, Gardenid

    Ei tasu unustada ka eliitkolledžit!
  • Pahurik, ei ma kipugi ostma, tahtsin viidata veel ühele Estateguru hinnastatud objektile. Vt ka Laineoru 5 paar kommentaari eespool
  • Kui siin juba varade “ülehindamisest” juttu tuli, siis kinnisvara hindajana jagaksin veidi infot turul toimuvast. Igapäevaselt hindan Tallinnas küll enamasti ärikondlikku vara kuid vahele satuvad ka mõned elamispindade hindamised. Järgnevalt toon situatsiooni ühest Tallinnas paiknevast arendusprojektist ja selle erinevatest etappidest, lihtsustatuna viin sisu ühe 3-toalise korteri baasile:
    I etapp: hoone ehitusjärgus, tehti võlaõiguslikke lepinguid, klient võttis tõenäoliselt kusagil 2017 alguses kohustuse osta korter ruutmeetrihinnaga 2091 €.
    Hoone endiselt ehitusjärgus kuid tugeva nõudluse tõttu otsustasid arendajad hindu tõsta, tõenäoliselt rohkem kui ühel korral. Hoone valmis, 2018 alguses tehti enamus AÕLid, igaüks sai korteri sellise hinnaga nagu oli varasemalt kokku lepitud, sarnased 3-toalised olid lõpuks juba ruutmeetrihinnaga ~ 2500 ehk ligi 20% kasvu.
    II etapp: vahepeal 15-20% ehitushinna kasv, mis tarbijale suunatuna tähendas antud projekti osas ligi 6% lõpphinna kasvu. Tõenäoliselt on osaliselt lepitud marginaali langemisega, ehitushinna kasv täies mahus lõpptarbijale üle kantuna peaks hetkel viima ~ 8% hinnakasvuni. Sarnaseid kortereid müüakse hetkel VÕLide raames valdavalt hinnaga 2600 - 2700 €/m2.
    Järelturg: Sama 3-toaline korter, millest esialgu oli juttu, läks ostja eraelust tingitud muutuste tõttu üsna pea müüki ning oli müügis kuni selle aasta detsembri keskpaigani. Tal ei olnud kuhugi kiire, tegemist ei olnud n-ö kiirmüügiga ega tehtud sealjuures muid hinnaalandusi. Korteri ostuhuvi oli pigem oodatust oluliselt madalam. Korter oli pakkumisel hinnaga 2461 €/m2. Ostu-müügitehinguni jõuti kokkuleppel hinnaga 2418 €/m2. Kuna ostja soovis kasutada pangalaenu, tehti eksperthinnang. Hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi läbiviimisel on oluliseimateks tingimusteks, et võrreldakse võimalikult sarnaste varadega ning seda võimalikult hiljaaegu tehtud tehingutega. Võrdluseks seega loomulikult sama hoone viimased AÕLid, eksperthinnangus kõik aus ja ilus ning ruutmeetrihinnaks 2587 € ehk tehinguhinnast 7% kõrgem. Müüs alla “turuhinna”?, ah pole vast hullu midagi, 16% cash money, seda täie tehinguhinna tasumisest alates põhimõtteliselt ühe aastaga.
    Nüüd, pane tähele, samal ajal on käimas II etapp, kus müüakse täpselt samasuguseid kortereid hinnaga 2600 - 2700 €/m2 (keskmiselt 10% praegusest tehinguhinnast kallimalt). Ehk, lähitulevikus tulevad ka nende uute korterite AÕLid, mille abil on võimalik I etapi samasuguseid kortereid hinnata vähemalt 2700 €/m2 peale, kasutamata sealjuures igasuguseid loomungulisi lähenemisi, kõik vastab nõuetele.
    Nutikamad, sh pankades töötavad inimesed, kes on I etappi korteri soetanud, helistavad hindajatele ja küsivad, kas II etapis on juba AÕLe tehtud. Miks?, sest varsti on neil võimalik kõik oma lisatagatis(ed) vabastada ning meie seadusandlus ei luba eluasemelaenu tagatise väärtuse langemise korral lisatagatist ega täiendavat sissemaksu pärast küsida. Oletame, et ostsid I etappi korteri hinnaga 2100 €/m2, siis varsti selgub, et 2700 €/m2 turuväärtuse juures oled kapitalikasvult “teeninud” juba väga jämedalt kahe aastaga 30%. Aga, kui see korter täna müüki panna 2700 €/m2, siis elu juba näitab, et ostja leiab tõenäoliselt ~ 2400 €/m2 juures. Arvestades struktuurset, s.o ehitusaasta baasilt, mediaanhinna kasvu sarnastel varadel, on Tallinnas tervikuna aastane hinnakasv olnud pigem 4-5%.
    Kinnisvara hindamise seisukohalt on nagu öeldud, kõik aus. Kõikides suuremates arendustes on mitu etappi, senine ehitushinna kasv on aga nende lõpphinnad viinud erinevaks. Nendele erinevatele hoonetele peale vaadates, olgu ehitusaastaks 2017, 2018 või 2019, on ju nad ehitustehniliselt kõik täpselt samasugused ja sama “uued”. Turg aga ei tundu selliselt käituvat, olgu siin taga järelturul vs uute korterite turul oluliselt parem turundus või on inimestel mingi vaimne takistus ees, et kui juba osta, siis korter, kus pole veel mitte keegi elanud. Matemaatiliselt sellist funktsiooni turult tuletada aga varade hindamiseks pole võimalik, kasutama peaks neid samu järelturutehinguid, kuid neid veel ei ole piisavas mahus.
    Võrdlusmeetod on sageli üldse kuradist. Nagu mu majandusteaduse õppejõud kunagi ütles, et see on varade väärtuse määramisel lapsmaaklerite meetod. Äripindade osas, eriti sellise madalama likviidsusega kraami puhul, näitab tulemus tihti aiateibaid (s.o kas väga madal või väga kõrge, kuid pole mitte mingit pistmist tõenäolise reaalsusega), aga paberi peal on kõik standarditele vastav. Rahavoogude diskonteerimisel on juba reaalsusega rohkem pistmist, aga seal on tihti probleemiks, et tulemus on liigagi reaalne ja hindamisteenuse tellija ootustest tunduvalt madalam. Lahendus?, viskame tulumeetodi ehk rahavoogude diskonteerimise välja ja teeme ainult võrdlusmeetodit, raudselt saab kõrgema tulemuse. Kuidas põhjendame?, suur ja lai mull, et näiteks hindajal napib usaldusväärset infot üürihindade ja üürilepingute tingimuste osas ning turult tuletatavad tootlusmäärad on sõltunud suuresti ostjate ja müüjate vahelistest kokkulepetest, mis hindajale ei pruugi olla teada, lisaks põhinevad valitavad vakantsi-, kapitalisatsiooni- ja diskontomäärad ning üürihinnad suuresti hindaja subjektiivsusele, mistõttu eksperthinnangu koostaja hinnangul annab võrdlusmeetod usaldusväärsema tulemuse... . Õnneks meie turul on juba mitmed suuremad pangad, kes äripindade hindamise puhul sellist jama enam vastu ei võta ja vajadusel võetakse hindajad ja nende ettevõtted rahaliselt vastutusele, ühisrahastuses aga seni hindajatel igasugune vastutus puudub. Büroode trahvimine on tõusuteel, eksperthinnangute keskmine kvaliteet aga järjest langeb (koormus suurenenud turuaktiivsuse kasvu tõttu, palju uusi alustajaid), samal ajal kõige madalama taseme hindajaks saamine on lihtsustunud nii rahaliselt kui kutseeksami vormilt, hindajate arv on kasvanud mitu korda kiiremini kui turg.
  • Konkreetse arenduse näite puhul tasub minu arvates arvestada just seda uue korteri efekti - keskmine tarbija on emotsionaalselt valmis maksma enam korteri eest, kus keegi pole varem elanud. Nagu ka auto puhul, mille hind salongist välja sõites langeb 5-10%. See ei tähenda, et uued autod oleks valesti hinnastatud, kasutatud autode müüjad valesti käituks vms.

    Isegi seda kõrvale jättes ei saa imo öelda, et 2017 ja 2019 majad oleks samaväärselt uued. Iga maja hakkab koheselt amortiseeruma ja kui eeldada ühte suuremat remonti iga 10 aasta tagant, siis 2017 majal on see kaks aastat lähemal. Samuti on möödunud/möödumas ehitusgarantii periood, tehnoseadmete garantii jmt. Igatahes peaksid sellised asjad müügihinda mõjutama.

    Kolmanda aspektina - uus korter on reeglina valge leht. Isegi vaid aasta kasutatud korter on reeglina kellegi silma järgi sisekujundatud. See võib olla pehmelt öeldes rõve aga enamus inimesi ei hakka korterit ostma ja seejärel seal köögi töötasapinda välja vahetama vms. Seega iga isikupärastatud asi piirab alati selle ostjate ringi.

    Kokkuvõttes - muus osas mitte ühtegi halba sõna aga kasutatud korteri ja uhiuue korteri ca 6% hinnavahe tundub mulle OK :)
  • invictus
    Konkreetse arenduse näite puhul tasub minu arvates arvestada just seda uue korteri efekti - keskmine tarbija on emotsionaalselt valmis maksma enam korteri eest, kus keegi pole varem elanud. Nagu ka auto puhul, mille hind salongist välja sõites langeb 5-10%. See ei tähenda, et uued autod oleks valesti hinnastatud, kasutatud autode müüjad valesti käituks vms.

    Isegi seda kõrvale jättes ei saa imo öelda, et 2017 ja 2019 majad oleks samaväärselt uued. Iga maja hakkab koheselt amortiseeruma ja kui eeldada ühte suuremat remonti iga 10 aasta tagant, siis 2017 majal on see kaks aastat lähemal. Samuti on möödunud/möödumas ehitusgarantii periood, tehnoseadmete garantii jmt. Igatahes peaksid sellised asjad müügihinda mõjutama.

    Kolmanda aspektina - uus korter on reeglina valge leht. Isegi vaid aasta kasutatud korter on reeglina kellegi silma järgi sisekujundatud. See võib olla pehmelt öeldes rõve aga enamus inimesi ei hakka korterit ostma ja seejärel seal köögi töötasapinda välja vahetama vms. Seega iga isikupärastatud asi piirab alati selle ostjate ringi.

    Kokkuvõttes - muus osas mitte ühtegi halba sõna aga kasutatud korteri ja uhiuue korteri ca 6% hinnavahe tundub mulle OK :)


    Jap, nii on, lihtsalt kinnisvara hindajate ja panga silmis on paar aastat vana korter täpselt samaväärne kui tutikas. Hindajate silmis turg eeldab, et garantiiperioodi jooksul on puudused likvideeritud. Remondifondi makseid, sh võimalikke ühekordseid suuremaid kulutusi, ega kommunaalmakseid mitte kuidagi hindamisel mitte kunagi ei kasutata, sh ka energiamärgist mitte, see kõik hindajate silmis juba sisaldub hoone põhikonstruktsioonide seisukorraklassis. 2006. a. ehitatud hoone vs 2018. ehitatud hoone põhikonstruktsioonide seisukorraklassi erinevus on rahaliselt hindamisel 5%. Seega ootus, et näiteks tutika ja 12 kuud vana korteri hinnaerinevus turul on circa 6%, on nii panga kui hindajate silmis tegelikkuses selgelt liiga palju :)
  • meie seadusandlus ei luba eluasemelaenu tagatise väärtuse langemise korral lisatagatist ega täiendavat sissemaksu pärast küsida


    Kas palun oleks võimalik viidata seadusandlusele?
  • meliste
    Võrdlusmeetodi läbiviimisel on oluliseimateks tingimusteks, et võrreldakse võimalikult sarnaste varadega ning seda võimalikult hiljaaegu tehtud tehingutega. Võrdluseks seega loomulikult sama hoone viimased AÕLid ...


    kui arendaja teeb korteritele jõulukampaania ja selle raames sõlmitakse näiteks 3 soodsama hinnaga tehingut - kas siis ei kukku selle võimalikult hiljaaegu tehtud tehingute kasutamisel võimalik hindamise tulemus kõigi korterite jaoks?

    näiteks, kui vahetult peale jõulukampaania tehingute vormistamist paneb keegi varasemas etapis korteri omandanud kodanik selle müüki ja tema ostja tellib uue hindamisakti pangale - kas siis see hindamisakt annab mõnevõrra madalama tulemuse kui vaid paar nädalat varem tehtud aktid?

  • mike
    meie seadusandlus ei luba eluasemelaenu tagatise väärtuse langemise korral lisatagatist ega täiendavat sissemaksu pärast küsida


    Kas palun oleks võimalik viidata seadusandlusele?


    AÕS § 335. Hüpoteegipidaja õigused kinnisasja väärtuse vähenemisel
    (3) .... Hüpoteegipidaja ei või nõuda täiendavat tagatist ega võla osalist tasumist, kui kinnisasja, millel asub füüsilise isiku põhiline eluase, väärtus väheneb kinnisasjade turuolukorra muutumise tõttu.

    Kuna ma jurist ei ole, siis peast panin, et üldiselt eluasemelaenu puhul, ühesõnaga, täpsustavalt siis põhiline eluase kui laenutagatis. Kui ma ei eksi, siis see oli hiljuti Äripäevas ka, sest pangad teadupoolest peale selle sätte väljamõtlemist endise kriisi järgselt topivad seda ikka oma lepingutesse. Otsin artikli...siin: https://www.aripaev.ee/uudised/2018/12/06/eluasemelaenu-lisatagatise-noue-on-oigustuhine
  • Henno Viires
    meliste
    Võrdlusmeetodi läbiviimisel on oluliseimateks tingimusteks, et võrreldakse võimalikult sarnaste varadega ning seda võimalikult hiljaaegu tehtud tehingutega. Võrdluseks seega loomulikult sama hoone viimased AÕLid ...


    kui arendaja teeb korteritele jõulukampaania ja selle raames sõlmitakse näiteks 3 soodsama hinnaga tehingut - kas siis ei kukku selle võimalikult hiljaaegu tehtud tehingute kasutamisel võimalik hindamise tulemus kõigi korterite jaoks?

    näiteks, kui vahetult peale jõulukampaania tehingute vormistamist paneb keegi varasemas etapis korteri omandanud kodanik selle müüki ja tema ostja tellib uue hindamisakti pangale - kas siis see hindamisakt annab mõnevõrra madalama tulemuse kui vaid paar nädalat varem tehtud aktid?



    Ei, sest hindaja ei kasuta neid tehinguid :D
    Kui tehti soodukat, siis põhimõtteliselt EVS 875 hindamise standarditest lähtuvalt võib väita, et tegemist polnud vabaturutehingutega ja need on hinnatavale varale turuväärtuse hindamisel võrdlustehingutena välistatud. Praktikas aga need jäetakse üldse mainimata, põhjenduseks võib tuua mida iganes, näiteks et hindajal ei õnnestunud saada teavet müüdud korterite siseruumide viimistluse seisukorra või kohtkindlate sisseseadete või jumal teab mille muu osas, mis võis tehinguhinnas kajastuda või seda olulisel määral mõjutada.
  • Teisest küljest, uues korteris pead sa tegema märkimisväärseid lisakulutusi sisseseadele, aasta sees elatud korteris on sul köögimööbel, mõningane tehnika sees.
    Kas keegi oskab öelda, miks see hea on, et tehinguhinnad ainult tsunftisiseselt kättesaadavad on? Paar aastat tagasi oli mu mäletamise kohaselt mingilt saidilt igaühel võimalik osta infot.
  • Clementine
    Teisest küljest, uues korteris pead sa tegema märkimisväärseid lisakulutusi sisseseadele, aasta sees elatud korteris on sul köögimööbel, mõningane tehnika sees.
    Kas keegi oskab öelda, miks see hea on, et tehinguhinnad ainult tsunftisiseselt kättesaadavad on? Paar aastat tagasi oli mu mäletamise kohaselt mingilt saidilt igaühel võimalik osta infot.


    Samal ajal uues korteris on võimalik palju asju veel oma käe järgi tellida. Eriti kui oled nende esimeste AÕL sõlmijate seas, kui hoone alles ehitusjärgus. Paremal juhul on võimalik isegi sisemiste vaheseintega pisut mängida.
  • Clementine
    Teisest küljest, uues korteris pead sa tegema märkimisväärseid lisakulutusi sisseseadele, aasta sees elatud korteris on sul köögimööbel, mõningane tehnika sees.
    Kas keegi oskab öelda, miks see hea on, et tehinguhinnad ainult tsunftisiseselt kättesaadavad on? Paar aastat tagasi oli mu mäletamise kohaselt mingilt saidilt igaühel võimalik osta infot.


    Jah, kahtlemata sisustatuna on varad paljudele meeldivamad. Aga mis puudutab sisseseadeid, siis kinnisvara hindamisel lähtutakse ainult kinnisvarast, vallasvarana saab arvestada ainult kohtkindlaid sisseseadeid (nt köögimööbel koos -tehnikaga), igasugune mööbel ei mängi rolli ja pank seda ei finantseeri ja hindajad hindamisel selle olemasoluga ei arvesta. Praktikas tuleks sisustuse eest tasutud lisaraha tehingute hinnast maha arvestada, aga päriselus näeb seda hinnangutes väga harva, sest pole ju teada, kas ja kui palju ostja nt mööbli eest lisaks maksis :)

    Aga üldiselt, minu esimese näite juurde tagasi tulles, ma ostaksin sama arendusprojekti osas pigem I etapi järelturukorteri kui uue. Miks?, sest siseviimistluse uuendamine maksab hetkel jämedalt 300 €/m2 ja kui uus oleks kuni 2 a. vanast circa 5% kallim, siis 150 000 - 200 000 € puhul teeb see keskmiselt 8750 €, mis ületab siseviimistluse 2-aastase kulumi ja minu võimaliku ajalise kulu. Ehk, ratsionaalselt mõtlev inimene ei maksaks uue eest märgatavalt rohkem kui nt 1 või 2 aastat vana eest, sest vara absoluutväärtusest tulenevalt on sellise ajaga siseviimistluse kulum marginaalne, sellisest ideoloogiast lähtutakse ka hindamisel.

    Tehingutest - see veebisait oli kunagi ühe Domuse hindaja tehtud. Kästi kinni panna see pull. Mitte küll tõenäoliselt sellepärast, aga, tänasel hetkel ta aktiivselt enam hindajana ei tegutse. Tehinguandmed on kättesaadavad ainult maa hindaja litsentsi omavatele isikutele, nende levitamine on lihtsustatult öeldes keelatud. Andmeid müüb maa hindajatele tasu eest Maa-amet.



  • Draax
    Clementine
    Teisest küljest, uues korteris pead sa tegema märkimisväärseid lisakulutusi sisseseadele, aasta sees elatud korteris on sul köögimööbel, mõningane tehnika sees.
    Kas keegi oskab öelda, miks see hea on, et tehinguhinnad ainult tsunftisiseselt kättesaadavad on? Paar aastat tagasi oli mu mäletamise kohaselt mingilt saidilt igaühel võimalik osta infot.


    Samal ajal uues korteris on võimalik palju asju veel oma käe järgi tellida. Eriti kui oled nende esimeste AÕL sõlmijate seas, kui hoone alles ehitusjärgus. Paremal juhul on võimalik isegi sisemiste vaheseintega pisut mängida.


    Siin ilmselt on kuskil selline maagiline-mõistlik piir. Ei tea, kus täpselt, aga pakun et näiteks 100kEUR korteri puhul on oluline võit, kui on köök ja garderoob(id) ja võib-olla vannitoas mingid kapid sees. 200k-300kEUR korteri puhul juba värv ja nurgakant ei meeldi ning ostja tahab omamoodi valida.
  • sai juhuslikult vaadatud aastatagust TLN kesklinna suurema 2-toal üürikorteri otsingut ning võrreldud tänase tulemusega. Üllatusena selgub, et selliste korterite üürihinnad praktiliselt samal tasemele jäänud.
    Sealjuures on turul pakkumisel varasemast rohkem uuskortereid, heas asukohas ja üsna madalate kommunaalkuludega.
    Täna ka selline uudisnupuke http://www.kinnisvaraweb.ee/blog/kv-ee-uurihindade-tous-on-hoo-maha-votnud/
    Remondi- ja komm-teenusehinnad on aasta jooksul ajal vaikselt ülespoole kerinud, sama teinud ehk ka üürnike palgad.
    Kas see tähendab, et kevadeks näeme vanemate (nt 10a ja vanemad) korterite üürihindades reaalset langust ning mõningase viitega ka nende korterite müügilainet? Üürnikke enam ei leia ning kaasaegseks renoveerimine ei tasu ära.
    Uuemate korterite osas konkurents suureneb ja üürihinda tõsta ei saa, aga vanadest ümberkolijate najal saavad omanikud veel neid pidada.
  • Ma nagu ei usu seda, et vanade korterites toimuks mingid muutused. Uue ja vana üürihinna vahe on niigi sees. See eeldaks seda, et hinnad on võrdsed ja üürnikud eelistavad uusi pindu
    Teiseks saavad nn peldikute omanikud hinna alla lasta, aga kas uuskorteri ostnud investor saab seda teha. Ta ju vaatab tootlusnumbreid ja päris tasuta ei saa ka inimesi sisse lasta.

    Pigem arvad, et kui hinnakasv jätkub koos inflatsiooniga ja palgad suurenevad, siis üürihinnad pigem jäävad paigale ja ei lähe kuhugi, aga alla ka ei lähe.
  • Tundub, nagu hakkaks kahe peamise kv ühisrahastusportaali vahele käärid tekkima. Crowdestate'i üks harvi pankrotistunud projekte Kevade 9 on kuulu järgi pankrotimenetluses lahenemas, Estategurus võlamenetluses olevate projektide arv tõuseb. Väljavõte ühest blogist "Estategurus aga on viimastel kuudel asjad üsna hapuks läinud. Eraisiku kontol olevast 15 laenust 6 osas on algatatud võlamenetlus. ".

  • Portaali statistika järgi on Estategurus in default 3,4% ja late 5,7%. Samas moodustab sellest tabelist 37,7% repaid laenud, s.o. pooleliolevatest projektidest on default rate märksa kõrgem. Lisaks tuleks arvestada, et projektidest ilmselt 1/4 kuni 1/3 on nii hiljuti väljastatud, et neil pole veel olnud võimalik hilineda või defaultida, Estategurus on väga levinud bullet tüüpi laenud. Kokkuvõttes tundub selles pinnalt, et investor peaks arvestama vähemalt 10% default rate'iga. Seega mistahes tootlus jääb tugevalt sõltuma sissenõutud võlgadest, vähemalt I järgu hüpo puhul isegi ülehinnatud objekti ja sissenõudmiskuludega arvestades võiks 50-70% tagasi saada. Ajakulu muidugi omaette küsimus (sh saamata jäänud alternatiivtulu teemad).
  • Clementine
    Tundub, nagu hakkaks kahe peamise kv ühisrahastusportaali vahele käärid tekkima. Crowdestate'i üks harvi pankrotistunud projekte Kevade 9 on kuulu järgi pankrotimenetluses lahenemas, Estategurus võlamenetluses olevate projektide arv tõuseb. Väljavõte ühest blogist "Estategurus aga on viimastel kuudel asjad üsna hapuks läinud. Eraisiku kontol olevast 15 laenust 6 osas on algatatud võlamenetlus. ".



    Kuidas te satute igasuguste selliste kvaliteet analüüside peale? :)
    Ainus blogi, mille järeldusi saaks päriselt tõsiselt võtta ühisrahastuse kontekstis on vist Jaagu oma kuna tema mahud on arvestatavad ning annavad mingi statistilise mõõtme välja. Kahjuks ei tea, kas ta EstateGurus toimetab. Ülejäänud kirjutajad on mutukad oma mahtude pealt ja liigituvad pigem ikka sinna hobiinvestorite hulka.

    Viskan mõned oma viimase aja mõtted eelnevale juurde. EstateGurus on sõel selgelt lahjem kuna seal nn hüpoteegi tagatisel kogu pull ja eks siis lähtutakse rohkem tagatisvarast kui konkreetsest projektist või ettevõttest, mille jaoks raha kaasatakse. See omakorda loob olukorra, kus makseraskused lihtsamini tekkivad kuna suure tõenäosusega ei pruugi rahavoog olla algul piisavalt stabiilne laenu teenindamiseks. Seepärast on antud portaalis oluline toimetada puhtalt käsitsi projekte valides ning analüüsides, et tagatisvara oleks mõistlikus asukohas ja hiljem vajadusel likviidne. See ka ainus asi, mida on võimalik endal nn “kontrollida”. Alguses lolli peaga sai kasutatud automaatpakkujat ja paar huumorit lipsas sisse, peale mida sai kiirelt välja lülitatud.
    Mis puutub statistikasse, siis numbrid on midagi sellist: 79st laenust on graafiku järgsed 71, 16-30 päeva hilinenud 6 ning 31-60 päeva hilinenud 2. Selle 8 hulgas on paar tükki, mille puhul eeldan kindlalt lõpuks läbi kohtutäituri lähenevat kaasust. Üks on see Miiduranna huumor ning teine on üks Rapla nõukaaegne töökoda (automaatpakkumise tulem...). Mõlema puhul on tagatise likviidsus küsitav ja sisuliselt olnuks mõistusega võttes pidanud neid vältima, aga mis teha :) Üldplaanis on EstateGuru positiivne osa see, et laenuvõtjaga suhtlemine toimub aktiivselt ja infot jagatakse laenuandjatega ehk sa saad jooksvalt teada, mis värk on ja kas on lootust. Crowd on selles vallas ikka väga pea liiva alla peitmise mentaliteediga hetkel..

    Nüüd jõuamegi CE juurde. Statistika on nende puhul ilus jah, sest nad ei jaga seda ju üldse :D Neil puudub infoväli selle kohta, et mitu projekti on hilinenud ja millised on defaltinud. Põhimõtteliselt tõstetakse maksegraaafikus lihtsalt kuupäevi jooksvalt edasi.. Isiklikult saaks nimetada hetkel vähemalt 4-5 (+portaali enda ettevõtmised) arvestatavat projekti, mille puhul on seis ikka päris kahtlane ja portaal ei suuda või ei taha investoritega infot jagada ning samas investorite esindamine on suhteliselt problemaatiline.
    Isiklikult tundub, et kuna nn CrowdEstate oma meeskonna projektid, mis on samuti rahastatud sealse keskkonna kaudu, on osutunud planeeritust kordades problemaatilisemaks, siis on fookus ja energia suunatud nende teemadega tegelemisele ning teiste probleemsete projektidega tegeletakse hektiliselt.. Kahju, et selline huvidekonflikt on lastud tekkida, mis pikas perspektiivis killib ära ka CE eelise EG ees. Sellest tulenevalt on CE-s võimalik hetkel panustada samuti vaid käsitsi valitud projektidesse.

    Kokkuvõttes võib vabalt olla, et probleemse raha hulk % kogu lahti olevatest projektidest on CE-s suurem kui EG-s kui esimesed reaalselt seda träkiks ning kasutajatega ka jagaks :)
  • Smith, arvestades, et EG-s üldiselt bullet laenud, siis ehk tood ka selle esile, et kui paljudel nendest 71-st "graafikujärgsest" on üldse mõni maksetähtaeg saabunud?

    CE puhul on mulle jäänud mulje, et äriühingute rahastamine on problemaatilisem, kinnisvaraprojektide puhul ühtegi väga nigelat seisu pole silma jäänud. Teatud projetkidel hilinemised seoses kasutusloaga vms põhjusel aga olukorras, kus maja ise on valmis ehitatud ja ostjad olemas, on risk raha kaotamise osas marginaalne, pigem lükkub edasi selle tagasi saamise aeg. Muidugi pole kõigi projektidega kursis ja kui sul on teistusuguseid näiteid, siis võiks vaadeldagi pigem konkreetseid projekte.
  • invictus
    Smith, arvestades, et EG-s üldiselt bullet laenud, siis ehk tood ka selle esile, et kui paljudel nendest 71-st "graafikujärgsest" on üldse mõni maksetähtaeg saabunud?

    CE puhul on mulle jäänud mulje, et äriühingute rahastamine on problemaatilisem, kinnisvaraprojektide puhul ühtegi väga nigelat seisu pole silma jäänud. Teatud projetkidel hilinemised seoses kasutusloaga vms põhjusel aga olukorras, kus maja ise on valmis ehitatud ja ostjad olemas, on risk raha kaotamise osas marginaalne, pigem lükkub edasi selle tagasi saamise aeg. Muidugi pole kõigi projektidega kursis ja kui sul on teistusuguseid näiteid, siis võiks vaadeldagi pigem konkreetseid projekte.


    Ok, lisan täpsustuseks, et eelnevalt toodud numbritele lisandub 13 laenu, mis on tagastatud. Enamikel juhtudel ennetähtaegselt. Vaatasin kiirelt need nn probleemsed EG projektid ka üle ning sisuliselt 6 puhul 8st peaks järgmine nädal lahendused tulemas. Minu numbrid ei ole kindlasti ka piisavad statistiliste järelduste tegemiseks ja tõesti on enamik nn bullet tüüpi, aga see ei erine suuresti CE-st, sest sealgi on paljudel juhtudel see suurem tagasimaksekohustus kaugemas tulevikus, kuhu paljud laenud ei ole veel jõudnudki. Mis ma tahan öelda, on see, et portaalide suhtumine probleemsetesse projektidesse on selgelt eristuv ja selle info baasilt ei saa teha järeldusi, et ühe projektid on paremad kui teise. Mõlemil on kräppi sees, aga üks seltskond lihtsalt tunnistab seda investoritele, samas kui teine punt ilustab maksegraafiku muudatustega asjade seisu.
    Kas projekt, mis on algtähtajast pool aastat üle läinud on hilinenud või mitte kui sa tõstad graafikus koguaeg maksekuupäeva edasi? Maitse asi vist :)
  • Aitäh, smith, väärt info CE kohta. Mis need CE enda projektid on, millele viitad?
  • Clementine
    Aitäh, smith, väärt info CE kohta. Mis need CE enda projektid on, millele viitad?


    Põhimõtteliselt võib need neli tuua välja, mille puhul on tekkinud üks või teine probleem, mis selgelt aeglustamas arendusprotsessi ning võtab eeldatavalt suurel määral CE seltskonna energiat ja fookust.

    Agenskalna 24, LV-1046, Riga
    Balozu 7, LV-1048, Riga
    R. Feldmana 2, LV-1014, Riga
    Saules aleja 2A, LV-1002, Riga

    Et põhimõtteliselt vist võeti liialt uljalt arendusi ette vähese kogemuse pealt...

Teemade nimekirja

Küpsised

Et pakkuda sulle parimat kasutajakogemust, kasutame LHV veebilehel küpsiseid. Valides "Nõustun", annad nõusoleku kõikide küpsiste kasutamiseks. Tutvu küpsiste kasutamise põhimõtetega.

pirukas_icon