Kinnisvaraturu tipu ennustamine
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Äkki peaks need parkimismajade kriitikud mingit autojuhtimise koolitust hankima?
Jah, on kitsavõitu -- aga kui ikka päris käpard ei ole, siis saab täiesti normaalselt hakkama. -
ziff
Äkki peaks need parkimismajade kriitikud mingit autojuhtimise koolitust hankima?
Jah, on kitsavõitu -- aga kui ikka päris käpard ei ole, siis saab täiesti normaalselt hakkama.
Kaubanduskeskuse esmane ülesanne on tekitada kaubanduskeskuse külastamine ostjale postiivseid emotsioone pakkuvaks. Üks väga oluline element selles on parkimine parkimismajades - see PEAB olema sõitjale mugav ja negatiivseid emotsioone ei tohi tekkida. Vastasel korral jääb kaubanduskeskus edaspidi sellest kliendist lihtsalt ilma. Autoga kliendil on suurem vabadus erinevate kaubanduskeskuste vahel valida. -
113366
Eks igaüks võib oma poele uksi ehitada, mis suunas soovi ja huvi on. Antud juhul näitab ukse puudumine Ülemiste/raudteejaama poole ainult seda, et keskuse arendajad ei uskunud, et kahe keskuse vahel liikujate voog neile netopositiivne oleks :-) Ehk siis hääletu ülestunnistus, mida nad arvavad oma võimalusest Ülemistega konkureerida. Küll aga ei saa ma aru, miks trammipeatus tehti mitte raudteeaama juurde, vaid pigem selle T1 putka sissepääsu juurde. Tramm oleks pidanud peatuma jaama juures, kui keskusel oleks olnud huvi trammiga-rongiga sõitjate vastu, siis oleks nad teinud ukse jaama poole. Miks avalik võim sellise sigadusega kaasa läks?
Kui vaadata kaarti, siis trammitee teeb üldse väga imeliku jõnksu sisse, pärast Peterburi tee ületamist ja enne raudtee- ja Suur Sõjamäe alusesse tunnelisse suundumist. Ja kuna poole jõnksu pealt jookseb trammitee paekivist kanalis, siis peatuse tegemine raudteele lähemale on suht raske. Tõenäoliselt tehakse asi korda kui hakatakse ehitama uut raudteeterminali ning uut bussijaama. Tõenäoliselt siis peaks tramm tunnelisse sukelduma juba Pae tänaval ja sõitma Peterburi tee alt läbi.
Mõnes mõttes on see absurd et suur ja tähtis liiklusstsoon - Peterburi tee - omab uhkeid tunneleid ning sildu Kaitseväe kalmistu ja Tartu mnt. kandis, aga siis peavad autod punase tule taha pidama jääma ning trammi üle tee laskma. -
te võite plärada palju tahes kui saamatud on autojuhid ja miks nad peaks parklates oskama paremini sõita, kuid lihtne tõde on see, et tarbija hääletab jalgadega .
Ükski idioodikiun, et meil on nii suurepärane mall ja suurepärane parkla ja vaateratas,mida teistel ei ole, ei aita kui tarbijad seda oma käitumisega ei kinnita .
T1 on suures kahjumis, kõrvalasuv Ülemiste keskus aga kasumis . Kiunu palju tahes, et see on lollide tarbijate süü, midagi ei muutu . Ainult iseennast teed lolliks kui tarbijat süüdistad. -
Parandus: liiklusstsoon -> liiklussoon.
-
skel
Parkimismaju ei armasta just kitsaste olude tõttu. Tunne on kuidagi, et parkimismajades on parkimiskohad väiksemad ja autode teed kitsamad, rohkem jebimist on. Postid mis üle 2-3 parkimiskoha teevad neid kitsamaks ka.
Näiteks elus ühe korra olen käinud Viru keskuse parkimismajas ja rohkem sinna ei lähe, see oli üle 10a tagasi vist. Kitsas ja suure kaldega keerdus tee, kus samal ajal auod ka alla sõitsid - eriti ebameeldiv kogemus. Autoga poodi minnes eelistan nüüd neid keskuseid kus saab normaalselt parkida. Või lähen kesklinna poodidesse jala või ühistranspordiga.
Nii nagu igaühest ei saa lennukipilooti ei peaks igaühest autojuhti saama. -
mx77
Nii nagu igaühest ei saa lennukipilooti ei peaks igaühest autojuhti saama.
Nii ei saa asja võtta. Kindlasti paljud inimesed, kes tungivalt ei soovi või kes keelduvad sellistest keerdteedest üles-alla sõitmast, saavad sellega edukalt hakkama ja ei tekita liiklusõnnetust. Aga emotsionaalselt ärritav on see neile kindlasti. Samamoodi nagu ka see, et inimene ei saa auto ust normaalselt lahti teha, sest kõrval parkiv auto on liiga lähedal, vaid ta peab kitsukesest pilust sisse ja välja pugema. Lisaks veel kartus, et kõrval parkivat autot kasutavad inimesed võivad vabalt ta auto keresse mõlgid ja täkked sisse teha.
Teine kord ta loobub sinna parkimisest ja igasugused argumendid teemal "sa ei oska sõita ja parkida või?" ei paranda olukorda. -
Tunnen end võrdselt hästi liigeldes "2D" - parklas ja parkimismajas. Viru keskuse suhtelise kitsikuse kompenseerib teadmine, et 1) nagu eespool viidatud, võib parajasti käsiloleva ilma peale vilistada; 2) et kõik esmavajalik on liftisõidu kaugusel, aga kõige olulisemana 3) et kogu kesklinn on sisuliselt autost võrdsel kaugusel - nii vanalinn, Rotermanni kvartal, CC Plaza, Narva mnt algus, Maakri kui Estonia ja lõpuks Solaris. T1-l või enamikul ühetasandilise parklaga keskustel pole sellele valikule vist suurt midagi vastu panna?
-
Sekeldaja
Tunnen end võrdselt hästi liigeldes "2D" - parklas ja parkimismajas. Viru keskuse suhtelise kitsikuse kompenseerib teadmine, et 1) nagu eespool viidatud, võib parajasti käsiloleva ilma peale vilistada; 2) et kõik esmavajalik on liftisõidu kaugusel, aga kõige olulisemana 3) et kogu kesklinn on sisuliselt autost võrdsel kaugusel - nii vanalinn, Rotermanni kvartal, CC Plaza, Narva mnt algus, Maakri kui Estonia ja lõpuks Solaris. T1-l või enamikul ühetasandilise parklaga keskustel pole sellele valikule vist suurt midagi vastu panna?
T1-l on küll korrusparkla, aga sealne eelis on ainult, et "kõik" on liftisõidu kaugusel. Mujale tuleb trammiga logistada või Ülemisete keskusesse jalgsi minna. -
Volta Hirmkallid Loftid -- präänik hirmkallile loft-korterile on aeg-ajalt seal läheduses tekkiv hirmus huvitav ja hirmsasti haisev ning tahmav tulekahju.
-- https://www.postimees.ee/7024428/pohja-tallinnas-poleb-lahtise-leegiga-hoone
-- https://www.delfi.ee/news/paevauudised/krimi/video-ja-fotod-pohja-tallinnas-poleb-lahtise-leegiga-vana-toostushoone?id=90537527
Nüüd oleneb kõik tuule suunast....
Alles hiljuti oli seal tohutu plastmassijäätmete või mingi sarnase põleng. -
Omanikke,endisi omanikke ei huvita see keskus üldse. Võib arvata ,et me näeme hetkel nende lõppmängu, kus nad oma eelmised kahjumid selle projektiga said ehitusest kätte. Hetkel toimub itaalia pärane ripulitura(eng: cleanup).
-
ERR: Valitsus toetas Porto Francole ligi 40 miljoni eurose laenu andmist
Loodetavasti PF mahajäetud ehitusplats ei jää väga kauaks Tallinna saabuvate turistide esmamuljeks linnast. -
siim22
ERR: Valitsus toetas Porto Francole ligi 40 miljoni eurose laenu andmist
Loodetavasti PF mahajäetud ehitusplats ei jää väga kauaks Tallinna saabuvate turistide esmamuljeks linnast.
See on viimase aja kõige rämedam avaliku korruptsiooni näide. Perses kinnisvaraprojekt saab 2%ga 40mil laenu. Tagatiseks teise järjekoha hüpoteek. Päriselt?
Aga pole hullu, pretsedent on loodud, järgmiseks võiks T1-le laenu anda, kuna neil läks ka kuni koroonani tegelikult hästi. Veel potentsiaalseid riigilaenukliente - Sõõruka Patarei, Merko Levada arendus, kõik Endoveri projektid, jne. -
dumbuser
siim22
ERR: Valitsus toetas Porto Francole ligi 40 miljoni eurose laenu andmist
Loodetavasti PF mahajäetud ehitusplats ei jää väga kauaks Tallinna saabuvate turistide esmamuljeks linnast.
See on viimase aja kõige rämedam avaliku korruptsiooni näide. Perses kinnisvaraprojekt saab 2%ga 40mil laenu. Tagatiseks teise järjekoha hüpoteek. Päriselt?
Aga pole hullu, pretsedent on loodud, järgmiseks võiks T1-le laenu anda, kuna neil läks ka kuni koroonani tegelikult hästi. Veel potentsiaalseid riigilaenukliente - Sõõruka Patarei, Merko Levada arendus, kõik Endoveri projektid, jne.
Ennem peab parteikontoritesse toetusi viia. -
Tipp oli vist eelmine aasta:
Tartu kinnisvaraärimeeste Tõnu Sammu ja Toomas Määritsa ettevõte saavutas eelmisel aastal 7,4 miljoni eurose käibe ning teenis 7,3 miljonit eurot tegevuskasumit.
Kinnisvarainvesteeringutega tegeleva Kaarsilla Kinnisvara OÜ tegevuskasumi rentaablus oli niisiis koguni 98,62 protsenti.
https://www.aripaev.ee/uudised/2020/08/05/tartu-kinnisvaraarimeeste-hea-aasta-74-miljonit-eurot-kaivet-ja-73-miljonit-kasumit -
Kahjuks tasuline artikkel, aga kui nad peale oma maatükkide Selverile jt rentimise midagi muud ei teegi, siis on selline rentaablus igati loogiline ja jätkub suure tõenäosusega ka tulevastel aastatel. Aga vist ikka teevad ka ühtteist.
-
See, et ehitatavad kinnisvaraobjektid müüakse maha enne nende valmissaamist, on vist tavapärane. Aga seoses Endoveri arendatava Rocca Toweriga, millest veel aukugi maas pole, laekus mu postkasti kutse lasta ennast seal TÕSTUKIGA soovitud korruse kõrgusele tõsta ja sealt vaateid nautides oma võimalikule ostuhuvile tuge saada. Sedalaadi veenmist pole nagu enne kohanud.
-
Sama tehti superministeeriumi taga Liveni arenduses mõned aastad tagasi.
-
post975
See, et ehitatavad kinnisvaraobjektid müüakse maha enne nende valmissaamist, on vist tavapärane. Aga seoses Endoveri arendatava Rocca Toweriga, millest veel aukugi maas pole, laekus mu postkasti kutse lasta ennast seal TÕSTUKIGA soovitud korruse kõrgusele tõsta ja sealt vaateid nautides oma võimalikule ostuhuvile tuge saada. Sedalaadi veenmist pole nagu enne kohanud.
oluline on ilmselt eristuda, sest virtuaalreaalsuses teevad sama asja päris paljud :)
https://occo.ee/virtuaalreaalsus-on-oluline-abimees-sisustamisel/
http://www.kinnisvaraweb.ee/blog/scandium-kinnisvara-votab-korterite-muugis-kasutusele-virtuaalreaalsuse/
https://www.facebook.com/portofrancotallinn/videos/414385885800190/ - Porto Francot olen isegi VR prillidega vaadanud ja klientidele näidanud
Skyoni osas saab ka VR prilldiega vaadata korruselt avanevaid vaateid
jne. jne. -
Bigbank hakkas pakkuma kodulaenu. Natuke sarnast mudelit Rootsiga, kus on (küll veel pikemaks perioodiks) sagedasti tavaks vaid intressimaksete ja mitte põhiosa tasumine.
Erigraafik võimaldab laenuperioodi alguses hoida igakuised maksed madalamad ning tagasimakseid suurendada perioodi lõpus. Pere maksab laenu algusperioodil ainult intressimakseid ning alles seejärel hakkab tagasi maksma laenatud põhiosa koos intressidega.
-
1. Koondamised jätkuvad - Tallink
2. Kümnetel tuhandetel kodulaenu laenupuhkused lõppevad
3. Koroonaviirus on tagasi tulemas, piirangud suurenevad, majandusaktiivsus väheneb.
4. Pool aastat kestnud 30-40% tehingute arvu langus hakkab mõju avaldama (eksitavad pealkirjad hindade tõusust uute enne kriisi sõlmitud eluasemete osakaalu suurenemise tõttu)
5. Pangad on laenukraanid kas kinni keeranud või annavad 30-40% vähem laenu (madala riskiga isikutele).
Karu on võtnud oma ründepositsiooni sisse ja ootab õiget hetke millal teha otsustav rünnak alla. -
Kuigi mulle tundub Fishi mõttekäik sümpaatne, jätan ma selle lihtsalt siia...
-
Karum6mm
Kuigi mulle tundub Fishi mõttekäik sümpaatne, jätan ma selle lihtsalt siia...
Mida sa selle bilansiga teed, kui 10 000 halvaks läinud kodulaenu tuleb turule ja ostjaid pole...
Eelmisest kriisist oli näha, et see bilansi mahu suurenemise pos. mõju avaldub pigem aktsiates ja suurettevõttetele.
Kui just ECB ei hakka su korterit ostma või kui pangad laenukraane lahti ei keera siis kööga (isegi siis on vaja ostjaid)...
https://internationalservices.hsbc.com/content/dam/hsbcis/pdf/HSBC_Global_Real_Estate_Report_July2017.pdf
Lehekülg 6.
"Global real estate is a more valuable asset class than all
stocks, shares and bonds combined, which together
amounted to a mere $170 trillion in 2016" -
Kodulaenudele pakuti vist siiski maksepuhkust 12 kuuks, ettevõtete laenudele 6 kuuks, seega seal on veel rahulik vähemalt kuni kevadeni (ja kellel alles nüüd läheb keerulisemaks, siis sellel veelgi kauem).
-
invictus
Kodulaenudele pakuti vist siiski maksepuhkust 12 kuuks, ettevõtete laenudele 6 kuuks, seega seal on veel rahulik vähemalt kuni kevadeni (ja kellel alles nüüd läheb keerulisemaks, siis sellel veelgi kauem).
Õigus jah. Kuid kodulaenudel on need "kuni" määrad. Liisingul ja väikelaenul kuni 6 kuud.
Ei oska öelda kui pikad need keskmised laenupuhkused tegelikult on kodulaenude puhul.
Muidugi eks isikliku käendusega ettevõtted, liisingu ja väikelaenu makseraskuste tulemusel on ka kinnisvara ohus. -
Tagatisvara realiseerimisest tekkiva hinnasurve peale mina lootma ei jääks. Erinevalt mõne arvamusliidri ja mõne finantsesoteerikust laia profiiliga vandenõuteoreetik-elukunsniku narratiivist, ei näinud ma kuskil eelmise kriisi käigus seda, et laenuandjad oleks võtnud eluasemeid massiliselt käest ära ning neid turgu lükanud. Pigem otsiti (ja leiti) igasuguseid alternatiive, mis osutusid olukorra paranedes igati mõistlikeks. Lood sellest, kuidas kellelgi jälle maja käest ära võeti, kippusid minu tutvusringkonnas tulema neilt, kellel oli eluase ärilaenu käenduseks.
Lisaks on mõned asjaolud veel, miks ma kahtlustan, et kinnisvara ei pruugi varsti nii odavalt saada, kui siin mõned ootavad. Esiteks pole otsest hinnamulli. 2007 oli HUGE friiking mull. Pärast eelmist kriisi on keskmine ruutmeetri hind kasvanud täpselt samas taktis reaalpalgaga. Teiseks ei ole tulemas kuskilt võrreldavat likviidsuspitsitust. Osaliselt hoolitseb selle eest ECB (sestap näitasin ka seda pilti) kui teisalt see, et laenud/depod on Eestis tasakaalus. Asi, millest eelmine kord ei saanud undki näha.
Mis pikemas perspektiivis hakkab kinnisvaraturule haiget tegema, on rahvastiku vananemine. Laentsi krabad sa ikka oma parimates aastates. Kui siin rahvastiku vanuselises struktuuris midagi (khm-khm!) ei juhtu, siis selline asi saeb nõudlust juba küll. Lisaks vaataks seda ka veel, et ilm on meil siin...nigel ning SKT per naase selline nagu ta on. Seetõttu tõesti - reaalvääringus võib juhtuda, et trammitee kõrval olev korter äkki ikka oma ülemillist hinda ei hoiagi. Küll aga saavad hinda tasapisi veelgi juurde 1h Tallinnast majakesed - nüüdseks on selgunud ju, et midagi ei juhtu, kui sa ei olegi 5p nädalas 10h ööpäevas kontoris. -
Karum6mm kas ilma plõksimatta ei saanud jälle normaalse inimese kujul vastust anda?
No ega see 10 000 ei realiseerugi kunagi nii. Piisab 10%, 1000, kus pere tahab toitmist aga igasugune sissetulek on kadunud. Eks see ole kaudne ütlemine aga kui sulle pank annab sooja soovituse vara müüki panna siis... Paned ilmselt müüki...
Ja ega tanapaeval inimestel lisaks kodulaenude veel muud laenud ka. -
M6mm ju täitsa viisakalt selgitas oma hinnanguid. Paaris punktis oponeeriksin:
Esiteks seda, et rahvastiku vananemise mõju kinnisvara turuhinnale on üle müstifitseeritud. Tegelikkuses toimub eluaseme standardi paranemine - m2/in kasvab nii nagu minevikus, nii ka mõnda aega tulevikus. Meie eluruumide suurus on lihtsalt niivõrd palju Lääne-Euroopast maas ja siin see konvergents toidab ehitus- ja kinnisvaraturgu veel mõnda aega. Samuti on Eestis iive negatiivne, aga rändesaldo positiivne, ehk rahvastiku vananemisega ei kaasne veel tingimata rahvastiku vähenemist. See toob mind järgmise punktini:
Teiseks - kinnisvara on lokaalne commodity. Protsessid toimuvad erinevalt Tallinnas ja mujal Eestis. Rändesaldo on positiivne Tallinnas (ja ainult Tallinnas). Välisriigi kodanikud omavad olulist mõju elukondliku kinnisvara turule ainult Tallinnas. Eesti sisene ränne on suuremas osas Tallinna-suunaline jne.
See tähendab, et lokaalselt on kindlasti palju piirkondi, kus rahvastik vananeb ja kahaneb sellise hooga, et kinnisvara jääb ühel hetkel üle. Esimesed sellised kohad ongi juba Ida-Viru suuremad linnad ja magala-piirkonnad (Kohtla-Järve, Kiviõli), Lõuna-Eestist Valga. Neis maakondades on paljud omanikuta korterid läinud riigi omandisse (kes ei oska nendega midagi peale hakata) ning riik peab toetama KOV-e nende lagunenud kortermajade lammutamisega toime tulekul.
Kokkuvõtlikult tähendab see (eriti koosmõjus palgalõhe suurenemisega Tallinna ja muu Eesti vahel), et üha vähem jääb neid piirkondi, kus pangad on huvitatud kodulaenu andmisest ja kus toimub mingit sorti mõtestatud korterelamute arendustegevus. Võimalik, et riigi üürimajade projekt on mõnevõrra oma ajast ees, aga teatud maakonnakeskustes võib olla see täiesti vajalik juba tekkivate turutõrgete lahendamiseks. -
Peaksin ka nõustuma siin Draaxiga. Vanemise trend on tunduvalt väiksema mõjuga kui see, et elustandardid paranevad. Eriti Tallinnas, kus on ka sisseränne mujalt Eestist kui ka välismaalt.
Positiivse stsenaariumi korral pidi rahvaarv samaks jääma 100 aasta pärast. Ja tegelikult on Eestis rahvaarv kasvanud viimastel aastatel (sisseränne) -
Fish
Karum6mm kas ilma plõksimatta ei saanud jälle normaalse inimese kujul vastust anda?
...
Mina soovitan alustuseks oma postitustes plõksimine lõpetada ja alles seejärel seda teistelt nõuda. -
Henno Viires
Fish
Karum6mm kas ilma plõksimatta ei saanud jälle normaalse inimese kujul vastust anda?
...
Mina soovitan alustuseks oma postitustes plõksimine lõpetada ja alles seejärel seda teistelt nõuda.
"Erinevalt mõne arvamusliidri ja mõne finantsesoteerikust laia profiiliga vandenõuteoreetik-elukunsniku narratiivist,"
Enne loe kui postitad kallis Henno. Suutsid tervelt ühe täiesti tühja postituse teha, et ühineda tühja plõksimisega.
Oled nüüd kõva mees? -
Eelmainitule lisaks on (uue) kinnisvara hindasid üles pressimas ka olemasoleva elamufondi amortiseeritus. 60-, 70-, 80-ndate paneelikad on ikka suht halva ehituskvaliteedi, sisekliima ja planeeringuga tänapäevases mõistes, aga praegune elamufond suures osas neist koosneb. Trend on ammu käimas, et inimesed, kel võimalik, kolivad ära neist uutele pindadele. Hetkel asenduvad vanade majade pinnad väljaspoolt Tallinna tulijatega. Ehk oluline lisamõjur kvantitatiivsele hinnafaktorile (iive plussis või miinuses) on kvalitatiivne (soov parema pinna järele) ning seda jätkub veel pikaks ajaks ka siis kui iive miinusesse keerab.
-
siim susi
Kas on kasutajatel kogemust, mis "viisaka inimese"(ilma maksehäirete ja asotsiaalse eluviisita; tervete hammaste ja kasitud lastega pere) intress praegu tulla võiks. Kasvõi vahemikku oleks hea teada.
Nädal tagasi esialgsed pakkumused suurtest pankadest 1.95 - 2% olid täpselt samad mis 9 kuud tagasi, aga võrreldes sügisel tehtud pakkumustega arvas swed, et perioodi võiks pikendada ja/või sissemakset suurendada. Vestlused olid pikad mõlemal juhul. Ei mäleta, et sügisel oleks üldse küsitudki muude sissetulekute kohta, kuidas tööandjal läheb jne.
Follow-up. Lõplikuks intressiks kujunes 1.9%, kui esialgne pakkumus oli 1.99%.
Kui raha on nii odav, siis tundus mõistlik eluase parema vastu vahetada. Vanast ajast jäänud korteri üürnik tegi ise juttu, et ta ostaks korteri ära. KredExi käendusega 10% sissemakse, why not.
KM loodetavasti ikka hoiatab ette, kui raha pankadest otsa hakkab saama :) -
Fish, minu jutus oli null plõksimist sinu kallal. Null. Ausalt. Pidasin silmas hoopis teisi tegelasi. Nende kallal võib plõksida küll, sest nad ise ainult plõksivadki.
-
Muidugi pangad võiks segmenteerida riski rohkem binaarselt. Hea risk anname veel paremate tingimustega kui varem, kõrge risk kraan kinni. Aga noh see on idee lihtsalt.
Sorry ma väga sensitiivne siin. -
Turu point hetkel, miks paljud laenu ei saa, oli see - 30% palga kärbe. Öeldakse, et tulge 6 kuu pärast tagasi ja vaatame asjad uuesti üle. Samas väikesed majad lähevad müügiks hästi, tean kahte, kes just leidsid ostajad, üks maja Kosel ning teine Kohilas.
-
...lugesin Draaxi jutu mõttega läbi lõpuks. Mul pole vastuväiteid. Mina lähenesin rohkem mõistes kogu Eesti. Aga selles osas olen jäärapäine ja arvan ikka, et trammitee kõrval olev überkvartiira kuuendajärgulises Ida-Euroopa riigis, kus on 8 kuud viletsat ilma ja GDP per naase 22k USD, ei pruugi reaalvääringus oma hinda hoida. Nominaalselt - no prob!
-
Kas mõnel kinnisvaras rohkem sees oleval inimesel on andmeid (kasvõi hinnangulisi) kui palju on Tallinnas kortereid, mis ei ole ostetud endale elamiseks vaid investeeringuna? Kui palju neist võiks olla täidetud pikaajaliste, kui palju lühiajaliste rentnikega ja kui paljud seisavad tühjalt?. Kui rahavood sealt on kehvad ja perspektiiv ei tundu ka ilus, siis võiks ju oodata, et sealt müügisurvet tekib.
-
Eraisikutest kinnisvarainvestorid on minu arvates inimesed, kellele mõisted "rahavood" ja "tootlus" ütlevad vähe, vähemalt pikaajalise rentimise sektoris. Võibolla on ka üksikuid rikkaksaamiseõpiku tüüpe, kes neid mõisteid teavad, kuid kallimad korterid on arvatavasti inimestel, kes raha teenivad erialasel tööl ja perspektiiv on umbes selline, et "pensionile minekuks saan laenu makstud ja siis on iga sent mis tuleb, puhas tulu". Või siis on korterid ostetud ettevaatavalt lastele ja üürnikud on lihtsalt "good to have". Lühiajalise rendi sektoris on päris ettevõtjaid ja sellest ettevõtlustulust sõltujaid kindlasti väga palju rohkem.
-
Esialgu eksootilistes paikades, Liikuri Kvartal ja Uus-Mustamäe
-
Olles turul igapäevaselt sees, võin vähemalt enda ja kolleegide näitel teiega koos imestada, et kinnisvarabüroo käive on viimastel kuudel olnud kõvem kui aasta tagasi samal perioodil. Eks eriolukorra aegsed kuud hoidsid osa nõudlust kunstlikult kinni, mis tuli seejärel viitajaga suures osas tagasi. Tehingute arvu langus on aset leidnud peamiselt Harjumaal, kuid väiksemates piirkondades on pakkumine asunud aeglaselt suurenema ning pakkumishinnad analoogselt Tallinnale tüüpkorterite osas sõltuvalt piirkonnast ja segmendist kas kasvult peatuma või langema.
Augusti täpsed numbrid jõuavad minuni ~ 13ndal kuupäeval, aga aasta esimese seitsme kuu vältel on Tallinna korteriturul järelturutehingute arv võrreldes aastatagusega vähenenud 20% (uute korterite turg -13%), sh I kvartalis -2% ja II kvartalis -14%. Ehk, ülalpool eelnevalt kirjutatud "pool aastat kestnud 30-40%-lisest" turuaktiivsuse langusest on asi ikka seni olnud üsna kaugel. Kõige tugevamalt on pihta saanud 1960ndatel ehitatud tüüpkorterid, mille potentsiaalne ostja on ennekõike isik, kes on senistest tööturu muutustest suure tõenäosusega juba puudutada saanud või kardab, et see võib peatselt ka tema jaoks juhtuda. Viimaste kuude vältel on kõige parema illustratiivse näite andnud tarbijakäitumise muutustest Maardu linn, kus madalamapalgaliste isikute osakaal on suurem kui teistes
Tallinna lähiümbruse väikeasumites - maikuus tehti 1 korteritehing Maardus (2019. a. ühe kuu keskmine 15 tk), augusti näitel on aga Maardu turuaktiivsus protsentuaalselt alanenud võrreldes Tallinnaga täpselt sama palju (-20%).
Laenuturul on riskid selgelt suurimad Coopi jaoks, kelle kliendibaasi kvaliteet on võrreldes skandinaavia pankadega tunduvalt kehvem. Suheldes igapäevaselt pankade laenuhalduritega, siis maksepuhkuste pikendamine on juba paljude jaoks vajalik ning turismi-, laevanduse-, toitlustuse jmt väga tugevalt kannatada saanud sektorites töötanud isikud ei suuda ajutiselt enam paljud tasuda ei põhiosa ega intressi. Mingisugusest täitemenetluste algatamisest ei taha aga täna veel ükski pank rääkida, kõik mured lükatakse maksepuhkustega ja laenugraafikute pikendamisega edasi, ole ainult mees küsima. Üle 60 päeva viivises olevate eluasemelaenude maht on hetkel kogu portfellist Eestis 0,20% (2008. kriisi järgselt 2010. aasta juulis kui tipus 4,5%), palju see tegelikkuses olla võib ilma maksepuhkusi arvestamata, ei ole mulle keegi tahtnud selget indikatsiooni anda. Aga üldplaanis pangad on tööturu ja seega klientide maksevõime pärast mures, seda küll avalikult keegi meedias siiski ei ütle.
Ma pigem tunneks muret äriotstarbeliste kinnisvarade osas. Eriolukorra aegselt kukkus büroo- ja kaubanduspindade finantseerimismaht sisuliselt nulli ega ole sealt erilist kasvu viimastel kuudel näidanud. Eluasemete arendusprojektide finantseerimine on hetkel 50% väiksem kui enne koroonat ning on pea igakuiselt langenud, aga eks selle taga on põhiliselt krediidiasutused ise, sest ehituslubade väljastamine suurenes veel Tallinnas H1 võrreldes aastatagusega 1,7%. -
Välja valitud maja Tallinnas - päris ideaalne pole, aga kõik vajalik on olemas.
Kokkulepitud müüaga hind, mis ka hindamisaktis - 400K+, alla ei tulnud...
Pangast positiivne laenuotsus olemas, intress alla 1,9.
Praegusel rendipinnal perega talve vastu võtta ei taha.
Sissetuleku kaotust hetkel liiga palju ei karda, kuid 100% kindel ei saa keegi olla.
Mis teha? Kas tõmban päästikut või parem rendipind ja ootame? Aga mida oodata on? Kas selles turusegmendis (eramaja Tallinnas või kõrval, uus või värskem ehitus, ca 200 ruutu, krunt 1000rm+) on hinnalangust ja pakkumise tõusu tulemas? Arendusi lähiajal ilmselt selliseid ei tule. Korter või majaosa ei huvita.
Ettepanekuid, soovitusi? -
Mina võtaks igal juhul ära, kui koht ja maja sobib ja eelkõige, kui tänases olukorras ei ole see laen maksevõime piiri peal (või lähedal). Ega elu ei pea ootele jääma. Samas võid ju valmistuda - koguda tavapärasest suurem likviidne puhver, võtta pangast laenumaksete kindlustus vms. Worst case saad aastaks maksepuhkuse ja pead enda olemasolevate reservide pealt jooksvaid kulusid ja intresse tasuma.
IMO lootus kuidagi kinnisvaraturgu ajastada toob 90% juhtudest ainult ikaldust. Piisavalt neid, kes alates 2014 juba kohe ostmas on, kui turg langema hakkab. Kui täna 50% langeb, oleksid nad ka miinuses. Samamoodi võid ju arvutada enda tulusid-kulusid. Kui maksad täna renti nt 1200 eurot kuus ja edasi hakkad maksma intressi 300 eurot kuus, siis säästad 900 eurot kuus ehk 10 800 eurot aastas. See tähendab, et vähemalt selle summa võrra peaks maja hind langema, et oleksid ootamisega plussis (jättes kõrvale ühelt poolt maja amordi ja teiselt poolt elukvaliteedi). -
loomsus
Kokkulepitud müüaga hind, mis ka hindamisaktis - 400K+, alla ei tulnud...Karum6mm
Aga selles osas olen jäärapäine ja arvan ikka, et trammitee kõrval olev überkvartiira kuuendajärgulises Ida-Euroopa riigis, kus on 8 kuud viletsat ilma ja GDP per naase 22k USD, ei pruugi reaalvääringus oma hinda hoida. Nominaalselt - no prob! -
Karum6mm
...lugesin Draaxi jutu mõttega läbi lõpuks. Mul pole vastuväiteid. Mina lähenesin rohkem mõistes kogu Eesti. Aga selles osas olen jäärapäine ja arvan ikka, et trammitee kõrval olev überkvartiira kuuendajärgulises Ida-Euroopa riigis, kus on 8 kuud viletsat ilma ja GDP per naase 22k USD, ei pruugi reaalvääringus oma hinda hoida. Nominaalselt - no prob!
Mul üks sõber ostis 2007 tolle aja mõistes überkvartiira. Eelmisel aastal proovis müüa - hindamisakt tuli pea 10% vähem, kui 2007 makstud nominaalhind. Müük ei õnnestunud.
Ise ostsin 3 aastat tagasi suvila ühte veidi erilisemasse piirkonda - minu makstud hind oli nominaalis pea kopika pealt sama, mis eelmine omanik oli maksnud suvila eest 2004. aastal.
Nii, et alati ei pruugi ka nominaalses vääringus hind püsida. -
loomsus
Välja valitud maja Tallinnas - päris ideaalne pole, aga kõik vajalik on olemas.
Kokkulepitud müüaga hind, mis ka hindamisaktis - 400K+, alla ei tulnud...
Pangast positiivne laenuotsus olemas, intress alla 1,9.
Praegusel rendipinnal perega talve vastu võtta ei taha.
Sissetuleku kaotust hetkel liiga palju ei karda, kuid 100% kindel ei saa keegi olla.
Mis teha? Kas tõmban päästikut või parem rendipind ja ootame? Aga mida oodata on? Kas selles turusegmendis (eramaja Tallinnas või kõrval, uus või värskem ehitus, ca 200 ruutu, krunt 1000rm+) on hinnalangust ja pakkumise tõusu tulemas? Arendusi lähiajal ilmselt selliseid ei tule. Korter või majaosa ei huvita.
Ettepanekuid, soovitusi?
200m2 Tallinnas uuemapoolne maja 400k - tundub päris hea, jaga linki :) -
Paar asja veel, mis eelmises postituses jäi märkimata.
Ma viimase perioodi arengutega ei ole kursis, aga eelmise buumi ajal märgiti Tallinna arendusmahuks umbes 3000* uut korterit aastas. Arvestades vanade magalate suurust (korterite arvu) läheb sellise tempoga aastaid enne kui me saame rääkida mingist sellisest nähtusest nagu "eluasemefondi uuendamine". Arvestades ka Tallinna suunalist sisserännet, on see 3000 väga väike number.
Teine nähtus, mis (mitte ainult Eestis) kinnisvaraturgu püsti hoiab, on see, et leibkonnad muutuvad väiksemaks. Rohkem elatakse üksi ja eraldi, nii noorena kui vanemas eas. Samal põhjusel kasvab nt. köögimööbli või kodutehnika turg hoolimata sellest, et inimesi on sama palju või vähem.
*võimalik, et 3000 asemel on nüüd 4000 või 5000, aga see ei muuda suurt pilti, vahepealsetel kriisijärgsetel aegadel ei suudetud ju seda tempot ka hoida -
meliste
Suheldes igapäevaselt pankade laenuhalduritega, siis maksepuhkuste pikendamine on juba paljude jaoks vajalik ning turismi-, laevanduse-, toitlustuse jmt väga tugevalt kannatada saanud sektorites töötanud isikud ei suuda ajutiselt enam paljud tasuda ei põhiosa ega intressi. Mingisugusest täitemenetluste algatamisest ei taha aga täna veel ükski pank rääkida, kõik mured lükatakse maksepuhkustega ja laenugraafikute pikendamisega edasi, ole ainult mees küsima. Üle 60 päeva viivises olevate eluasemelaenude maht on hetkel kogu portfellist Eestis 0,20% (2008. kriisi järgselt 2010. aasta juulis kui tipus 4,5%), palju see tegelikkuses olla võib ilma maksepuhkusi arvestamata, ei ole mulle keegi tahtnud selget indikatsiooni anda. Aga üldplaanis pangad on tööturu ja seega klientide maksevõime pärast mures, seda küll avalikult keegi meedias siiski ei ütle.
Minul tekib ka siin küsimus, et kuidas pangad saavad maksepuhkustega inimestest jälle maksjad. Sellised asjad ei juhtu kahjuks töö kaotanud inimestega üleöö. See tundub natuke ticking time bomb olevat tegelikult. -
Ainus võimalus on, et regulaatorid kirjutavad reegleid natuke ümber ja lubavad anda veelgi pikemaid puhkuseid ilma et nendepärast peaks provisjone tegema.
-
Delfi sotsialistliku sopameedia pealkiri : Kas pangad hakkavad taas inimestelt nende vara käest kiskuma?
Millal on pangad inimestelt nende vara käest kiskunud ?
Kui inimene ostab maja pangalaenuga ja see kinnistu on laenu tagatiseks, siis see ei kuulu sisuliselt talle vaid laenajale senikaua kuni laen on tagasi makstud . Vastav märge on kindlasti ka notariaalselt tehtud kinnistule. Sa ei saa osta 200 k eest maja, laenata selleks pangast 80 % summast ja makstes ise vaid 40 k omafinantseeringut , siis selle maja kähku maha müüa 150 k eest ja tehingutelt vahelt saadud 110 k endale tasku pista ning sõita palmi alla Veerpalu pensioni nautima ( mäletate seda reklaami hallipäise Veerpaluga ?)
