Millal Eesti kinnisvaraturg langeb?
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Toompark,
Rääkisid ühes kommentaaris uuest euroxi ärihoonest. Nagu teada on kesklinnas suur probleem autodega. Ja nüüd jälle ehitatakse üks 12 korruseline büroohoone kus autokohti on 600m2 korruse kohta 5,8 tükki. Arvestades, et ühel korrusel paikneb 4 firmat (igaüks võtab enda alla ca 150m2) ja et ka külaliste jaoks tuleks mõni koht varuks jätta, on ainukesed autoga töölkäiad firmabossid. Kui suur on sellistele büroopindadele nõudlus? -
trikk,
Kui ikka kulutused tõepoolest langevad, siis see pärsib uusehituse hinda. Peamine ehitushinnaindeksi ülespoole pürgiv komponent on tööjõud ja ma ei usu, et selle hind langeda võiks.
guru,
Ära muretse. Viimaste plaanide järgi, millest tänastestki ajalehtedest lugeda võid, tahetsakse Eurox'isse panna mitte just kõige enam autodega varustatud kildkond ehk ametnikud. -
ega kellelegi teisele kui ametnikele polekski võimalik ilma parkimiskohtadeta kontoripindu välja rentida. turul oleks see äriprojekt konkurentsivõimetu. lumanil on piisavalt poliitilisi sidemeid et konkurentsivõimetu asi riigi rahale kallilt maha müüa.
-
Praegu reguleerivad uusehituse juurde parkimiskohtade loomist mingid ajast ja arust keskkonaministeeriumi normatiivid, millega võib ehitada maju kolhoosikeskusessse aga mitte Tallinna südalinna. Katsed neid kaasajastada on luhtunud :-(
Ajudeta ja korrumpeerunud ametnikud pressivad täiesti mõttetud projektid läbi - pärast on häda, miks töötajal poole autot parkida ja klient, keda see huvitab? -
Velikij, keegi ei keela ju rohkem parkimiskohti luua kui normatiivid käsevad. Ja keda huvitab? Firmajuhti ehk, kelle töötajad tegelevad töötegemise asemel parkimiskoha otsimisega. Kusjuures, ka büroohoone ehitajale on kasulik luua büroohoone kompleksi parkimismaja kuna selle kasutamise eest on võimalik eraldi tasu küsida ja kogu kompleks muutub konkurentsivõimelisemaks.
-
ega ilmselt need normatiivid nii väga parkimiskohtade arvu ei piiragi. piirab maa, mida on selleks vaja ja see on kallis. samuti on soodsam rentida kontoripindu kui parklakohti. milleks ehitada parklakohti ja osta selleks maad kui on olemas poliitikutelt kontoripindade rendileping 20 aastaks ilma parklakohtadeta?
-
Välismaal ehitatakse parkimismaja korrused tavaliselt maaalused. WTC alune oli lausa omaette linn, mitmed korrused parkimiseks, metroo jne. Euroxi maja puhul oleks ka saanud vabalt ca 3...4 maaalust kogu krunti hõlmavat korrust parkimise jaoks ehitada. Nüüd seda aga enam muidugi ei tee. :)
Velikij, oled ka poliitikas, ehk peaks linnaarenduslikult hakkama mõtlema maaaluse osa kasutamise peale, mitte autode kesklinna sõitmist piirama. -
Eks see ole üks asi, mille pärast ole pikalt piike murtud. Kuhu asi sumbub lõpuks, on ametnikud.
Loomulikult võib sellest pikalt rääkida/kirjutada, selge on aga see, et siin peaks eeskuju võtma Nõmmelt. Vastavasisulised ettepanekud on muide ka tehtud...õnneks pole ükski rong veel lõplikult läinud -
mille suhtes peaks eeskuju nõmmelt võtma? mis seal hästi on?
-
Nõmmel on palju asju hästi...mõned ka teiste linnaosede arvelt .-) ja see pole alati kõigile hea...
Tegelikult pidasin silmas rangemat nõuet elamutele, mis tagab detailplaneeringu kehtestamisel nõude, et kui ehitatakse korterelamu, siis peab iga korteri jaoks olema tagatud 2 parkimiskohta, maa all või maa peal, vahet pole. -
Parkimismajade ehitamine muutub rentaabliks. Ja ka kõvaks bisnisiks. Peab selle üle mõtlema.
-
liikudes pidevalt kesklinnas, arvan et tuleks pigem hakata uusi tänavaid ehitama. tasulisi.
-
Kes keelab? Osta maad ehita teed valmis ja pärast nõua riigilt kompenseerimist!
-
Parkimismajast arvan, et ega kontoritöötaja eriti ei kipu oma eraauto eest seda tööajaks parkimismaksu maksma. See läheb liiga kalliks. Ega vist praegusedki parkimismajad ülekoormuse all ei kannata?
-
Mis arvate, kas pankade poolne laenuintressi sõda võib viia tõsise kinnisvaramullini Eestis? Hinnatase on hetkel piiri juures kus väga investeerima enam ei kipu, ehk "targad" ostjad on tagasi tõmbunud ja turgu teevad tarbijad, kelle esmaseks prioriteediks pole kasumi taotlemine vaid elamistingimuste parandamine. Investorid ei osta enam kokku vaid müüvad (kas siis vastehitatut või varem ostetud ja nüüd renoveeritut).
-
kui juba taksojuhid hakkavad majade ostmisest rääkima siis tark mees myyb ;)
-
Aga äkki pakutakse alles nüüd normaalse intressimääraga eluasemelaenu?
Iseenesest võib arvata, et hinnaralli eluasemete puhul hakkab lõpusirgele jõudma, sest uusehitise hind paneb piiri ette.
Laenuvõtja jaoks on siiski intressimäär viimase aasta üsna samal tasemel püsinud. Vt. http://www.hot.ee/toompark/intress.jpg -
Varsti juba detsember, aga siin juba varem räägitud Euroxi ärihoone kodulehel ikka veel ilutseb teade, et maja avatakse oktoobris 2002. Lähemal vaatamisel selgub, et ehitustööde taga küll asi ei seisa. Muide... sama ministeeriumi peale ihub hammast veel vähemalt üks hetkel renoveerimisel olev büroohoone. Kas majad seisavad tühjana kuni EL-liitumiseni ja siis vaadatakse edasi, kas tekib tugev nõudlus seoses liitumisega või mitte? Hetkel on küll selline tunne, et kõik kaardid pannakse EL liitumise peale.
-
toompark: Sinu pakutud aadress http://www.hot.ee/toompark/intress.jpg ei tööta (not found).
-
Minu arust jäi Eurox ministeeriumist ilma? Ei usu ka, et hetkel võimul olevad parteid hakkaksid sõbramehe poolest tegema otsust, mis aastas mitu miljonit lisakulusid ministeeriumile tooks. Imelik tundub ka, et kuigi 1/3 hoonest, mis ministeeriumist üle pidi jääma, pidi lepingutega kaetud olema, ei kiirustatud siiski hoone käikulaskmisega. Rentimine ei tundu hetkel populaarne olema (renditakse ikkagi ju vaid siis kui vaja on), aga kõik, mida saab osta ja milleks inimestel raha jätkub paistab minevat, isegi siis kui see lihtsalt seisma peaks jääma ja isegi mitte jooksvat renditulu ei tooda. Olen viimasel ajal päris mitme inimesega kokku puutunud, kes kiirustab raha paigutama kinnisvarasse põhjusel, et seda teha enne EUga liitumist.
-
minu veidi emotsionaalne ja kaootiline seisukoht, kopeerin oigesse teemasse -
haaa,
sonastasin enda jaoks miks eesti (tallinna) kinnisvaraturg on ebaeffektiivne ja
miks see voib anda tagasilöögi.
Turul puudub renoveeritud paneelmaja.Tooteaste tavalise paneelmaja ja uue kortermaja vahel . Loomulikus arengus oleks see
paneelmaja, millel
-renoveeritud kytte, elektri ja muud kommunikatsioonisysteemid
-tagatud välisseina soojestus
-korras katus
-yhisruumi (trepikoda, majaesine) min. kvaliteet
jm
Tegin selle loetelu 5 minutiga, kindlasti kv spetsialistid täiendaksid seda)
Neid ei ole turul, kuna
-korterid on erastaud eraisikutele. Arenguprojektiks ei saa neid kokku ostu (kysiatakse
liiga korget hinda) ega koostööst (pensionäridel ei ole raha korrastamiseks)
-maa erastamine
Jällegi, juristid kindlasti täiendaksid seda ....
Seega puuduvad majad renov. majad eelkoige seadusandliku loome käigus tehtud valikute
tulemusena. Isekorrastumisel on suured tokked ees.
PATISEIS
vasta »
johngray Re: Eesti joksevkonto puudujääk - kuidas lõpeb pidu seekord? 02/10/02 22:25
Mängime, et yhe päikese tn 5-kordse elamu elankiud siiski jouavad nii kaugele, renoveerivad oma maja. Oletame et eelpooltoodud takistust ei ole.
Esiteks, toenäoliselt saadakse punt inimesi kokku max. trepikoja peale. Aga järgmine trepikoda?
Voi maja peale. Aga naabermaja?
Isegi kui puuduksid tokked, leiaksid inimesed rohkem raha kulutades ja senist elukvaliteeti parandades surnud seisus.
Puudub loomulik kvartali ja tänavasusteem, generaalplaani järgi on legod paika pandud
selliselt et väikest osa parandades ei lisata väärtust kogualale.
Ma votsin selle näite enda eelistuste pealt. Nomme, selge imago nii rajoonil kui väiksemal kvartalil, tänaval. Kes utles, et tallinnas puudub linn. Ei ole kohta kuhu jalutama minna. Hasso Krull?
Aga just sellist (hall paneelmaja) elamuressurssi on turu mahust m2-tes väga suur osa.
PATISEIS
vasta »
johngray Re: Eesti joksevkonto puudujääk - kuidas lõpeb pidu seekord? 02/10/02 22:27
Niisiis, nagu eelnevast kahest nägite, ei ole motet arendada,
seega, lohkuda maha?
Ei, need majad on siiski
-piisava kvaliteediga, et pusida ja pakkuda min noutavaid elutingimusi
-rahva (keskmine) ostujoud ei taha järgmise aste hinnaklassi
Jätkake palun, siin leiate veel punkte, miks nii
PATISEIS
vasta »
johngray Re: Eesti joksevkonto puudujääk - kuidas lõpeb pidu seekord? 02/10/02 22:36
(vahepeal, siis, miks see on OHTLIK eesti makronäitajatele,
turul tegutsejad, sina ja mina, palgasaajad on sunnitud valiku ees
Lisaks veel see, et sellest tulenevalt on alati kaalukas sona erakonnal
kes pakub laehendusena sisulislet TAASRIIGISTAMIST
Keskerakond oma sotsiaalmajade, uuet sotsiaalkorterite ja
ratsutamiseg asunduurnike häälte seljas.
Ma ei tea kaootiliselt liikudes, voivad need agendid
nvajutada majandusruumis lylititele, mida keegi ei oota.
Senine inertne mass, kes ei mojuta, voib päästa
laiali *ahelreaktsiooni*
Ma ei tea milline see voib halvima stsenaariumi korral olla,
kontrollimatu nt?
Seni jätkub laenuraha suunamine mitte koige parima valiuku tegemiseks,
osat olemasolev. Ning see on tööjou pumpamisel Tallinnasse
kindlasti pikaajaliselt jätkuv ja pusib protsess.
Kui ebaeffektiivne, liigutab ressursse vales suunas.
Kinnisvaramull on ressursside vale paigutus, ukskoik kuidas seda moota,
voi mida see mojutab. St. langust numbrites ei pruugi tulla)
PATISEIS
vasta »
johngray Re: Eesti joksevkonto puudujääk - kuidas lõpeb pidu seekord? 02/10/02 22:38
ahetmillestmaräägin, in one,
hallid barakid (kuigi kivist) on tallinna umber kokku löödud, neid ei ole motet paremaks vuntsida ega traktoriga maha lukata
vasta »
johngray Re: Eesti joksevkonto puudujääk - kuidas lõpeb pidu seekord? 02/10/02 22:45
st isegi kui mu tuttaval oleks 400 000 kr raha, mille eest osta elamisrt, ei soovitaks ma tals seda teha hankides elamine ukskoik millisesl mäel. laenurahaga seod ennast 10-20 aastaks kahtlase väärtusega varaga ning laenuperioodi lopus tuleb uus laen votta
PATISEIS
Lahendus?
ma ei tea seda, kui teaksin rakendaksin ehitus voi kinnisvara äris rahavankri ette.
-osta korter puumajas
-tallinnat umbritsevate väikeasulate ja linnade arendamine (paneelide rek.)
-yyri korterit
...
kas on veel motekaid strateegiaid, mis ei hävitaks raha? teate? oskate pakkuda?
st isegi kui mu tuttaval oleks 400 000 kr raha, mille eest osta elamisrt, ei soovitaks ma tals seda teha hankides elamine ukskoik millisesl mäel. laenurahaga seod ennast 10-20 aastaks kahtlase väärtusega varaga ning laenuperioodi lopus tuleb uus laen votta
Ainuke ennustus, et järgmiste valimiste ajaks saab see kindlasti mingis vormis votmekusimuseks. Kui poliitikud, voi rahvas ärkab. Aga selleni on järgmised neli (?) aastat aega.
PATISEIS,
seniks
vasta »
johngray Re: Eesti joksevkonto puudujääk - kuidas lõpeb pidu seekord? 02/10/02 22:46
ahetmillestmaräägin,
paljudel tuleb praegus laenuperioodi lopus uus laen votta. oigus? kas ei ole see mitte ebaeffektiivne? -
johngray kuidas lõpeb pidu seekord? 12/08/02 00:17
Siin on olnud jutuks et Eesti majandust võib lähiajal mõjutada kaks makromajanduslikku teemat – esiteks milline on majanduse konkurentsivõime ja selle tulemusena ettevõtete kasumid ja töötajate palgad (jooksevkonto defitsiidi teema) ning teiseks kas majandus tugineb reaalsetel näitajatel (aktsiate ja ja kinnisvara hinnad).
Sellest viiimasest. Kinnisvara kriis, alustaks definitsioonist. Kinnisvara mull – finants või ehitusressursside vale paigutus, tulemuseks on hinnad, mis ei vasta fundamentaalsele väärtusele. Kas keskpangad on selle enda jaoks defineerinud? Kas keegi oskab pakkuda paremat?
*nõudlus ja pakkumine*
Keskmine palk eesti on 5000kr, tallinnas ja harjumaal 7500 kr(Kõrgeimas 10.detsiilis on palk ... ja 9.detsiilis ... kr.) Kui sa sooviksid laenu, oleks tagasimakse 30% palgast. Oletame et suguslastel on juba korter olemas ja omafinantseering on null. 20 aastaks saaks seega võtta laenu 150 000 või 250 000 kr
2T korter Tallinnas mägedel 400 000kr, uus korter 700 000kr, selleks peaks palk olema 0% omafinatseeringu korral 12 000kr või vastavalt 21 000kr. Kui korter on 2 inimese jaoks siis võib arvestada et mõlema palgast makstakse osa korterilaenuks.
Uued majad 850 000kr - 1 200 000kr (lisaks krunt 400 000kr). Keskmine tagasimakse 6000 kr, palk seega 20 000 kr.
Uus kesklinna korter maksab 12-16000 ruut, mägede omad aga 6-8000 krooni. Korter paneelmajas, mis tellitakse Tallinna linna poolt - sotsiaalkorteri ehitusmaksumus ... krm2, maja lasnamäel .... krm2. [jätsin osa rahalisi näitajaid, mida ei suutnud kohe leida, punktiirjoonega. Asjatundjad kindlasti teavad]
--->nõudlus ja pakkumise vahel on käärid
*turu kogunäitajad*
Kui vaadata, mitte m2 maksumus ega korterihinda, vaid kogumaksumust.
m2 EEK
....Haabersti linnaosa 905,829 5,434,974,000
....Lasnamäe linnaosa 2,448,141 14,688,846,000
....Mustamäe linnaosa 1,478,208 8,869,248,000
*kui m2 hind oleks 6000kr
Võrdluseks,
Teelahkme = 100 maja
Haabersti = 5,4 miljardit krooni = 5000 maja
TVB kapitalisatsioon
1998 – 6,9 M
1999 – 27,9M
2000 – 30,1M
2001 – 26,1M
2002 juuni – 30,2M
Iga 1000kr muutus m2 hinnas tähendab ’kolmel tallina mäel’ koguväärtuse 5M kr kõikumist.
--->Imaginaarsed, virtuaalsed, inflated arvud, mida ei oska millegagi suhtestada
*Ressursside paigutus*
Optimaalne oleks kui ehitusturg pakuks seda mida nõutakse. 1 ja 2 toalisi kortereid. Nende ehitusmaksumus ületab aga enamuse laenuvõimaluse.
--->Turg ei paku nõudlusele vastavaid elamispindu.
*kokkuvõtteks*
...mina väidan et seni on korterite turg liikunud vastavalt laenutingimustele ja palgakasvule koorides max laenaja võimalustest. kas see trend muutub?
Jätsin välja maa, büroopindade ja laoruumide turu. Sealsed muutused võivad olla kiiremad ja volatiilsemad, kuid see puututab peamiselt ettevõtteid. Korterite ja majade hinnad mõjutavad eraisikuid.
Siia lõppu veel ... Any other traces…?
.... tavaliselt eelneb mullile laenumahtude suurenemine
... suuremad korterid müüakse et saada raha maja ostuks. Hansa võimaldab vahetust sellistel tingimustel, et ostu müügi vahel võib jääda 6 (?) kuud, et leida parimat pakkumist . Kui palju on veel müümata kortereid, mille eest juba maja ostetud
... kui seni on korterite hinnad peegeldanud laenutingimuste soodsamaks muutumist ja palgakasvu (võrdle keskmise korteri hinda ja selleks min vajaminevat palka), siis peaks korterihindade langus tulenema palkade langemisest?
... mis juhtub kui 1% hansa klientidest ei suuda laenu tagasi maksta ja tagatiseks olev kv tuleb müüki panna?
... millised on pankade laenulepingud, kui kv hinnad langevad 10%, siis tuleb tagatist suurendada?
...kui palju on uue maja ruutmeetri maksumusest sisetarbimine ja välistarbimine (kr per m2)?
...kinnisvara ja ehitusturg on olemuselt tsüklised
Mida arvate? -
Pool Eesti elanikest kaaluks mingil eluetapil töötamist mõnes Euroopa Liidu liikmesriigis, selgus ES Turu-uuringute AS-i novembris läbi viidud küsitlusest.
52 protsenti küsitletutest väitis, et kujutab end ette töötamas mõnes Euroopa Liiduga liitunud riigis, sealhulgas veerand vastajaist ehk 25 protsenti kujutleb end mujal töötamas juba järgmise viie aasta jooksul.
---------
nagu nähtub ülaltoodud uudisest, on oht korteriturule lähiaastatel reaalne -
Keda huvitab Eesti kinnisvara üldse? Ja veel praeguselt hinnatasemelt? Inimestel on korterid olemas, ainus mõte oleks olemasolev vahetada uude värskelt ehitatud hoonesse, aga seda jälle takistab see, et kes tahab sinu vana. Ainus mõte on investeerida uute kortermajade ehitusse.
-
jajah, on olema ka CV online arvamus sarnase küsimuse kohta, mis ütleb umbes järgmist: reaalselt on äraminekuks valmis ehk 5-6% inimestest. Ennem mitte-eestlased kui eestlased jne.
Seega ei tasu ilmselt üle reageerida.... -
vastus pealkirjas esitatud kysimusele:
Siis kui pangad seda enam ei kaitse! -
PARIS--(BUSINESS WIRE)--Standard & Poor's--Dec. 11, 2002--In a
report published today, Standard & Poor's examines the problems facing
banking systems in Europe, the Americas, and Asia, focusing in
particular on their vulnerability to any sharp fall in residential
property values.
The report, "Global Financial System Stress", is available on
RatingsDirect, Standard & Poor's Web-based credit analysis system.
In the report, countries identified as having banking systems
potentially under stress include Ireland, the Netherlands, Panama,
Portugal, Spain (on the list for the first time), the U.K. (on the
list for the first time) and the U.S. Financial systems singled out as
already under stress include Brazil, China, Egypt, Germany, Japan,
Poland, Taiwan, and Turkey.
"Banks in mature economies are increasingly exposed to a fall in
asset prices, notably in residential real estate," Standard & Poor's
credit analyst Scott Bugie said. "In addition, the continued high and
rising levels of household and corporate indebtedness also represent a
significant, and related, risk to banks in many mature market
countries, as the world economy slows after several years of
expansion." -
teoreetiliselt peaks nordea olema eesti turul toimetavatest pankadest kõige konservatiivsem? kuna nemad on laenude hinnaralli ühed põhisüüdlased, siis tasub ehk käige rohkem jälgida just nordea intressi ja tagatise-omafinantseeringupoliitikat...
või on minu mõte vigane... -
hästi armas on lugeda neid üle viie aasta vanuseid arvamusi kinnisvaraturu peatse languse kohta. ei midagi uut siin päikese all.
-
See on miljardi dollari küsimus. USA-s oskas sellisele küsimusele vastata õigesti Goldman Sachs Group Inc. Tulemuseks olid miljardid kasumit. Ka Eestis on olemas inimesi, kes paremini teavad, mis siinne kinnisvaraturg toob.
-
On armas vÄ?
Ma lausa imestan, kui pull ma olin 5 aastat tagasi. Kõva värk... Tegija
Negatiivseks muutusin a 2006 oktoobrist. Peaks lausa analüütikuks hakkama, et äkki saavutaks laiemat kõlapinda,
Jeee -
Ahjaa, viimase ostu tegime 2005 suvel.
-
Ma hakkasin mõtlema, et millal küll lõpuks tuleb ette piir kaubanduspindade hulga suurenemisele. Või on Eestis (st Tallinnas) kaubanduskinnisvara arendamine tõesti nii tulus, et jääbki uusi kaubanduskeskuseid kerkima? Seda vaatamata sellele, et Eesti paistab niigi silma sellega, et kaubanduspinda elaniku kohta on u. kaks korda enam kui keskmiselt Euroopas.
Ma olen küll ääremaa inimene, aga aeg-ajalt pealinna sattudes ikka paneb imestama küll, kuidas uusi ja aina uhkemaid keskusi järjest juurde kerkib. Vaadates lähiaastate plaane, siis ei paista sellele ka lõppu tulevat (Pro Kapital oma T1-ga, Infortar Tallink Cityga jne). Eeldatatakse vist, et pealinlaste sissetulekud suurenevad nii kiiresti, et inimestel pole muud teha, kui see kauplustes kiiremas korras laiaks lüüa.
Seega mitte ei saa sellest lõputust kaubanduskinnisvara rajamise ja laiendamise praktilisest vajadusest aru, aga eks ma ole ka veidi juhm selle koha pealt. Nojah, kui see on tulus tegevus, siis ega vist kellelegi midagi ette heita ei saa. Kuigi minusugune eelistaks selles valdkonnas näha pigem desinvsteeringuid ehk kokku tõmbamist, suunamaks ressurssi pigem suurema ühiskondliku väärtusega projektidesse. -
Vaata asja paremat külge. Varsti hakkab tarbija saama kaupa odavalt.
Las ajavad üksteise marginaalid alla... -
Mulle ka meldib, et väikepoed koondatakse. Tõenäoliselt on euroopas siiani tänavate esimeste korruste vahel laiali kauplused ?
-
Fish
Vaata asja paremat külge. Varsti hakkab tarbija saama kaupa odavalt.
Las ajavad üksteise marginaalid alla...
Sel teemal on ennegi vaieldud, aga suur keskuste hulk vöib ainult pindade rendihindu alandada, mitte poodide müügihindu, sest müük pinna kohta kokku üha langeb, kulud aga suurenevad koguaeg, järeldused teeb igaüks ise. -
Ma arvan, et see keskuste laienemine lõppeb sellega, et jäävad teatud parimad keskused ja teised peavad ennast ümber positsioneerima suurteks outlet, mööbli, ehitusmaterjalide, vaipade vms keskusteks. Mõne keskuse saab ehk ka projektimüügi kauplusteks teha, kus on väike kauplus ning taga suur ladu (umbes nagu Onninen). Kokkuvõttes on sellistel keskustel tõenäoliselt vähemalt 3 korda madalam rendihind. Masku näiteks mõni aasta tagasi oli võimeline tasuma üüri 3€/m2 minu andmetel. Kui sellise hinnaga ei saa, siis ei ole huvitatud äri tegema.
Usun, et kaubanduskeskuste hinnatase on langemas ning kasumimarginaalid on rikutud kõigi jaoks. Et jääda klassikaliseks kaubanduskeskuseks peab hakkama väga palju panustama pidevale uuendamisele ning turundusele. See aga sööb rõivakauplustelt saadava kõrgema rendihinna ära.
T1 kaubanduskeskus võib ime läbi isegi õnnestuda, kuna nad üritavad uut kontseptsiooni, milleks on meelelahutus. Võib päris huvitav keskus olla, kus saad lisaks toidukaupluses käimisele külastada kino, teatrit, laia valikut söögikohtasid, lõbustusparki ja muid atraktsioone. Samas pole uurinud kui palju seda meelelahutust ikkagi sinna tuleb. Viimastel andmetel oli neil vist täituvus 60%?
Kokkuvõttes klient peaks võitma mugavuses, aga mitte hinnas. -
Lihtne indikaator - kas parklad on täis või tühjad. Praegu on täis. Kogu aeg. Jõuludest ja jaanipäevast praegu ei räägigi.
Suuri keskuseid, ma usun, mahub Tallinnasse veel 1-2 tükki. Elavad ära kõik.
Puhtalt toidukaubanduse turgu ma nii hästi ei tunne. Tavatarbija ilmselt leiab, et igapäevasteks ostudeks on Ülemistes, Kristiines või Roccas asuv Prisma liiga aeganõudev koht, kust oma väike toidukorv kokku haarata. Sikupilli Prisma reklaamib ennast õigusega kui "kõige kiiremate ostude" poodi (loe: autost kassani on kõige lühem maa).
Toidukaubanduse küsimus on pigem see, kas mingil hetkel hakkavad ära kaduma need odavad Säästumarketi ja Maxima väikesed kastid. Need on küll mugavas asukohas (suurte elukvartalite lähedal) aga suhteliselt väikese müügipinnaga, väiksema valikuga ja ostjaskond on limiteeritud jalutuskäigu kaugusel asuvate kodude elanikega. -
pahurik
Fish
Vaata asja paremat külge. Varsti hakkab tarbija saama kaupa odavalt.
Las ajavad üksteise marginaalid alla...
Sel teemal on ennegi vaieldud, aga suur keskuste hulk vöib ainult pindade rendihindu alandada, mitte poodide müügihindu, sest müük pinna kohta kokku üha langeb, kulud aga suurenevad koguaeg, järeldused teeb igaüks ise.
Suured ökonomistid koos.
Kõik vaidlevad vastu üldtuntud tõekspidamisele, et suurem konkurents toob tarbijale parema hinna.
Pigem on nii, et kõigepealt saavad poed vastu näppe. Ja peavad kaupade hindu langetama, et inimesi endale saada. Siis lähevad rendihinna alla, sest poed hakkavad lepinguid lõpetama.
Need kaubamajad on viimases järjekorras kes kannatavad (arvestades veel väga kaldus rendilepinguid)
Seepärast ärimehed neid ehitavadki!
Pahurik sa ajad üldse mingi äbla. Räägid kulutasemetest. Ostja määrab selle mis hind on, eriti siis kui konkurents suureneb! Mitte see kui suured kulutasemed kauplustel on ja selle järgi nad võivad dikteerida... Seda nad saavad teha ainult siis kui konkurents on väike ja tung paari poodi suur.. Suur konkurents ja parem valik - parim hind võidab! -
Fish, kui sa kaubandusest midagi ei jaga, ära parem peale vöta. Osjate arv on piiratud, eriti riidekaubal, hoiad marginaali vöi paned putka kinni, rohkem valikuid ei ole. Sa vist ei ole eriti kursis rendihindadega keskustes? Baltika on hea näide, mis toimub, sest kuna tegu börsiettevöttega, on tulemused avalikud.
See, kes otsib hinda, ostab juba praegu välismaalt vöi tellib Euroopa ja Hiina netipoodidest.
Sa ei saa isegi aru, kaubaduskeskuse ja kaubamaja erinevusest, mis siis veel muust rääkida :d
Fakt on see, et ostujõud om üks number, kui see ei kasva samas tempos pindade kasvuga, siis käive väheneb pinnaühiku kohta, seega kas vähenevad kulud (rent) vöi suurenevad tulud. Tulud suurenevad kui suudad rohkem müüa suurema keskmise marginaalinga, selleks müüaksegi osa tooteid odavalt, nn. sissetõmbetooted ja teiste pealt kooritakse topelt.
Kaubagrupiti on olukord muidugi väga erinev. Kiiresti riknevat kaupa sa välismaalt ei telli, elektroonikat, riideid, pakendatud kaupu, jalanõusi jne aga küll. Elektroonika puhul sa lähed jah teise poodi ja ostad sealt kus odavam vöi tellid netist, mingid brändiriidepoed on sama omaniku omad igas keskuses ja seega lihtsalt hoitakse tuimalt hinda, sest iseennast dumpida pole nagu mötet:P
Seega jah, üldiselt suurem konkurents on hea, aga kui sul on 10 keskust, milles pooled poed on samad, kus see konkurents sul on? Keskuste vahel jah, mitte sama firma poodide vahel. Ega Apranga erineva nimega poed üksteisega ei vöistle, Ostja vöidab ainult kui turule üritavad tulla uued tegijad nagu HM jne.
Igal juhul näeme me tulevikus keskuste ümberprofileerimist nagu Henri eespool rääkis, seda köike on USAs ja mujal juba nähtud ja nähakse ka meil.
PS keskusi on meil ridamisi juurde tulnud, mitu uut toidupoeketti on meil 10a jooksul turule tulnud? Keegi LIdli sugune tuleks, siis tarbija vöidaks, seni läheb kõik vanaviisi ja näeme, et osa kaupu on meil juba kallimad kui Soomes. Ei tea miks kui toidupoode on kordades samal ajal juurde ehitatud, paraku samade kettide omi. -
Okei pahurik. Mis siin ikka mingi pisidetaile vaielda. Minu nüüd kirjuta teos.
Kuidas konkurentsi suurenemisega tarbijatel hinnad tõusevad.
Kui ära suudad tõestada siis oled just kapitalismile kriipsu peale tõmmanud.
Ja millegipärast ei usu, et uute kaubanduspindadega konkurents väheneb. -
Haigutab siin ja pakub et kui sul on kehvas kohas kaubanduspind, siis ei saa sa tugevaid rentnikke. Ja kui su kaubanduspinnad jäävad konkurentsile alla, su koridorid on tühjad, siis su tugevad rentnikud lahkuvad. Tugev rentnik ei hakka sinu põlemist kaastundest kaasa elama. Ka soodsamatel tingimustel renti pakkudes.
Ja kui sul on jõupositsioonil olev kaubanduskeskus, siis viskad sa nõrgad rentnikud välja.
Kaubanduskeskuste juurdetekkimisel mängitakse mingid pinnad nurka, kui inimmassi enam kõikjale ei jagu.
Kaubamajad, oh, fishy, fishy :) -
Ah. Saite pihta küll, tähenärijad. At pahurik ja ymeramees.
-
pahurik, rõivakauplustega on üldse imelik lugu. Kui sa vaatad, millest üks kaubanduskeskus koosneb, siis rõivakauplused on alla poole. Ankkurrentnik (hüpermarket/toidupood) + "kohustuslikud teenused" sinna juurde (pangad, postkontor, juuksur, võtmetegija, keemiline puhastus, lilled), pane veel juurde igas suuremas keskuses must have poed (mobiilifirmade esindused, kodukaubad, kodutehnika, Jyskid/Koduextrad vms.) ja restoranid/food court - rõivakauplustele jääb suht väike osa.
Natuke utreeritud näide, aga kui Ülemiste keskuses on üks kauplus, mis müüb meeste ülikondi, siis on tarbija jaoks valik ikkagi väike. Ilmselt rõivakaubandus on kõige enam koht, mille arvelt on mõistlik kaubanduspinda juurde tekitada (eristuvad brändid; uued kaubamärgid mida Eestis veel ei ole). Toidukaupluste ja igapäevateenuste pakkumine peaks pigem olema piisav. -
Naiste rõivapoodidest suur osa on kummalised tibi-butiigid, kallite ja imelike hilpudega, tühjad ka enamasti. Või siis odavad noorte vaba-aja-hilbu-poed. Normaalseid, kvaliteetsest materjalist kontoririideid pole nagu väga valida - kuigi selliseid 35-50 kontorinaisi peaks päris palju olema ja nad võiksid nagu suhteliselt maksejõulised ka olla ..
-
Krista
Naiste rõivapoodidest suur osa on kummalised tibi-butiigid, kallite ja imelike hilpudega, tühjad ka enamasti. Või siis odavad noorte vaba-aja-hilbu-poed. Normaalseid, kvaliteetsest materjalist kontoririideid pole nagu väga valida - kuigi selliseid 35-50 kontorinaisi peaks päris palju olema ja nad võiksid nagu suhteliselt maksejõulised ka olla ..
Loodus tühja kohta ei salli ning tühi kott ei seisa püsti
Kui need tibibutiigid elavad, ju on kliente. Ja kui neid kontoririiete kohti pole, ju neile pole seda turgu, mida oletad olevat. Tuletasin head vana oludesse :)
