LHV finantsportaal

Foorum Investeerimine

Kinnisvaramull lõhkes Eesti Panga andmetel täna kell 9.45 ;-)

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse

  • Eesti Panga juhid ütlesid panga kolmapäevases infotunnis, et kinnisvarabuum on läbi saanud.

    “Me arvame, et mingit buumi enam ei ole,” kommenteeris Eesti Panga president Vahur Kraft kinnisvaraturu jahenemist.
    Reklaam

    “Kinnisvaraturu kohta on meil erinevad andmed,” ütles panga asepresident Märten Ross. “Hinnatõus on aga pidurdunud ja seda peaks investorid arvestama.”

    Eesti Pank prognoosib aastatel 2005-2006 eratarbimise vähenemist ja laenukasvu aeglustumist. Praegu kulutab 13% laenuvõtjaid 30% oma netosissetulekust võetud laenude teenindamiseks.

    “Majapidamiste bilanss on punases,” kommenteeris Kraft eraisikute vara ja kohustuste suhet. Kui tööpuudus suureneb, eluasemete hinnad kukuvad ja intressid samal ajal tõusevad, muutub olukord probleemseks. Hetkel püsivad hinnad stabiilsed ja ka palgakasv on võrreldes tootlikkuse kasvuga kergelt pidurdunud, mis annab lootust laenuvõtmise ning jooksevkonto defitsiidi vähenemiseks. Keskpanga prognooside kohaselt väheneb eelarvetulude kasv, mis tarbimist omakorda ohjab.

    “Paneks siinkohal sõrmed risti ja loodaks, et prognoos peab paika,” lausus Ross.

    ERI Kinnisvara eluruumide osakonna müügijuht Mart Saa ütles aga Eesti Panga seisukohta kommenteerides, et mingit kinnisvaraturu jahenemist pole toimunud. “Minu meelest on olukord vastupidine, kinnisvaraarendajad ja kommertspangad räägivad, et andke ainult takka, laenuvõtjaid ja ostjaid on endiselt piisavalt,” täpsustas Saa.
  • Igaljuhul on asi vist muutumas sest City24 andmetel ei ole kusagil hinnatõusu näha. Kesklinnas on kortereid saada nagu murdu, hinnad ca 1 mil, 70 m2 ja remonditud kujul
  • juhtusin täna ühe maakleriga rääkima, ja tema ennustas veel kaheks aastaks buumi jätku.
  • millega ta oma nägemust põhjendas?
  • Statistikaamet avaldas täna info, et kolmandas kvartalis kasvas aastatagusega võrreldes ehitus 4%, kusjuures hoonete ehitiste arv langes 5,9% (rajatiste puhul kasv +24,8%). See viitaks küll buumi läbisaamisele. Samas vaadates virtuaalseid majasid (kinnisvarafirmade netilehekülgi), siis peaks õige ehitamine alles pihta hakkama.
  • kurb see, et ta ei põhjendanudki. Mainis vaid, et praeguste hinnangute põhjal peaks buumi veel kaheks aastaks jätkuma.

    Mine siis võta kinni, kellel õigus on!
  • Ära sa kaupmehe käest küll õiget vastust looda. See ju tema leib.
  • Seda et, ära jumala eest praegu midagi osta hinnad on tipus, vaevalt jah ühegi maakleri suust kuuleb:)
  • Kinnisvara firmad võiks peale Aktuaalset Kaamerat "Kapital"-i taolist saadet tegema hakata :)
  • Olles väikestviisi seotud kinnisvarahaldusega näen seda iga päev, et “Majapidamiste bilanss on punases”. Käib üks lakkamatu virin kui kallid kõik teenuste hinnad on. Inimesed pole lihtsalt arvestanud halduskuludega mis on tunduvalt suuremad 15-20 korteriga korterelamul kui Lasnamäe 200 korteriga korterelamul. Ja läheb veel kallimaks - selles võivad uued kinnisvaraomanikud kindlad olla. Kinnisvara haldusteenuse hinnad on praegu ebaloomulikult madalad.
  • Jurmala

    Mis on see kinnisvara haldusteenus, mille eest väikese kortermaja elanikul oleks vaja rohkem maksta kui praegu mil teenuse hinnad on ebaloomulikult madalal? Mind huvitab see väga, sest olen ise ka just sellise maja elanik. Elektri, vee, kütte, telefoni, interneti ja kaabeltelevisiooni eest maksan otse teenusepakkujale. Kinnisvara haldusteenuse alla jääks siis justkui prügivedu, trepikoja ja majaümbruse koristamine, remondi- ja hooldustööd. Midagi veel? Mis läheb kallimaks neist oluliselt?
  • motoguzzi. City24-s on tõesti müügis palju kesklinna kortereid. Aitasin ühel oma tuttaval just mõned päevad tagasi korterit otsida kesklinna piirkonda ja selgus, et selle suure hulga seast oli ainult 2 korterit võtta, mille eest kannataks ka raha maksta.
    Alles valmivates majades on kõik 2 toalised müüdud või broneeritud ja kasutatud korteritest leidsime ainult 2 korterit, mis sobisid oma asukohalt, hinnalt ja viimistluselt.
    Nende 2-e vahel siis pidimegi valiku langetama. Ja ega needki ei olnud just see, mida otsisime, kuid valik tuli teha.
    Nii et see jutt suurest hulgast ja laiast valikust ei vasta päriselt tõele ja müüt puruneb koheselt, kui hakkad korterit otsima.
  • Henno
    Üldiselt on sul hästi läinud kui Tallinna Vesi, Tallinna Küte, (gaasikütte puhul Eesti Gaas) on sinuga individuaalse lepingu sõlminud. Tavaliselt sõlmivad need ettevõtted lepingu kas ühistuga või maja haldajaga. Seda poliitikat propageerib viimasel ajal ka Eesti Energia.
    Isegi sinu väikese korterelamu puhul peab keegi pidevalt jälgima, et tehnilised süsteemid korras oleksid. Lisaks pakub haldus- ja hooldusfirma ka 24 h avarii väljakutse teenust. Mis siis kui keldris mõni toru lõhkeb või 1 korruse WC pott üle hakkab ajama? Vaevalt mõni näiteks gaasikatlamajade hooldust pakkuv ettevõte sinuga individuaalse lepingu sõlmiks. Uutel korterelamutel võib teisigi tehnosüsteeme olla mis peaksid hoolduslepinguga kaetud olema. (fonolukud, tuletõrjesignalisatsioon, elektrikäit, elektrilised avanevad väravad ja uksed, ventilatsioonisüsteemid,liftid, jne.) Koristaja kes trepikoda ja majaümbrust koristab tahab ka töölepingut saada. Uuest aastast lisandub kohustuslik majakarbi kindlustus. Kõik need kulutused peab korteritele laiali jagama ning keegi peab üüriarvestust pidama. Ühistu puhul tuleb ka aastaaruanne koostada mis siis üldkoosolekul kinnitatakse.
    Tore on kui majas on ühistu ja mõni aktivist kes poolmuidu maja probleemidega tegeleb. Tavaliselt uutest korterelamutest sellist aktivisti ei leidu. Ja kui sellist aktivisti ei leidu siis tavaliselt pöördutaksegi kinnisvara haldusfirma poole kes tasu eest võtab majandamise enda ülesandeks.
  • ..kinnisvaramaaklerite käest küsida, kas kinnisvara buum jätkub on ikka alati sama vastus, ikka jätkub....
    kusjuures need hinnad on ikka kõvasti üles puhutud, hiljuti kogesin, et hoiti üleval korteri müügikuulutust kusjuures korter oli juba ammu müüdud ning sellel müügikuulutusel oli hind üksjagu suurem reaalsest tehinguhinnast
    kui keegi tunneb huvi , hea vastata, et müüdud...ostjad näevad, näe sellise hinnaga ja sellises kohas ja müüdud.....
    nii, et sellised nipid neil
  • Jurmala

    Tänan vastuse eest! Tegelikult pingutasin üle pisut, vee ja kütte eest tasumine käib ikka läbi ühistu. Aga sellest ma ikka hästi aru ei saanud miks peaks oluliselt kallimaks minema kinnisvara haldusteenus. Need Sinu poolt mainitud kulud, mis korterite peale ära jagatakse kallinevad jah tasapisi.

    Vastus peitub vist Sinu eelneva kommentaari viimases lauses:

    Ja kui sellist aktivisti ei leidu siis tavaliselt pöördutaksegi kinnisvara haldusfirma poole, kes TASU eest võtab majandamise enda ülesandeks.

    Seda usun ma küll, et seda tasu ollakse valmis varmalt tõstma, sest kinnisvara haldaja kasum on ju ebaloomulikult madal, :)
  • Samas keegi kusagil rääkis, et Eestis uuendatakse keskmiselt 5% kinnisvarast ja 90% kogu elamispindade bilansist on euro mõttes täiesti kasutuskõlbmatud. Seega läheb vähemalt 10 aastat, et 50% korda teha/taastada/uuesti ehitada ..... Enamik inimesi otsustab ilmselt vana remondi asemel osta uue (sest remondiga ei saavuta uut keskkonda maja koridori, kommunikatsiooni, vendi jne osas. Seega ilmselt heas asukohas maja järele õige hinnaga on alati nõudlus olemas.
  • Ma olen ka seda argumenti kuskil kuulnud, et Eestis on ruutmeetreid elaniku kohta vähe ja halva kvaliteediga. Minu arvates ei ole see üldse kinnisvarahindadega seotud. Kinnisvara hind on minu arvates ikka funktsioon piirkonna elanike sissetulekutest (pikas perspektiivis ehk 70% kaaluga) ja krediidivõimalustest (30%).

  • motoguzzi,

    kui "Enamik inimesi otsustab ilmselt vana remondi asemel osta uue ", siis kuhu need vanad pannakse ? Soolatakse sisse, lastakse õhku? Müüa neid ju ei õnnestu, kuna enamik neid ei osta...
    vähemust jälle pole nii palju, et enamike vanu eluasemeid osta...
  • Henno

    Ma ei tea kas su viimane lause oli öeldud irooniaga aga samas ma ei tea ka Tallinnas ühtegi kinnisvara haldusega tegelevat ettevõtet kes suurte kasumitega kiidelda saaks. Pigem tulevad need ettevõtted vaevalt ots-otsaga kokku.

    Esialgse kommentaari mõte oli selles, et uued kinnisvaraomanikud ei ole arvestanud selliste halduskuludega. Mida privaatsem ja väiksem maja seda suuremad tulevad kulutused elamispinna ruutmeetrile. 15-20 korteriga elamu kohta kus on gaasikatlamaja ja võib olla ka lift tuleb elamispinna ruutmeetri kohta maksta kuskil 8-10 krooni. Ja see on praktiliselt omahind kus teenusepakkuja marginaal on null.
  • Tegelikult eeldaks, et halduskulud uutes, ka 15-20 korteriga majades, oleksid väiksemad kui amortiseerunud süsteemidega magalate suurmajades. Uuede majja kolides peaks nagu reegel olema, et lähima vähemalt 5. aasta jooksul torud ei leki, katust parandada pole vaja, elektri- ja muud kaabelsüsteemid töötavad lähiajal tõrgeteta, asfaldi auke ei pea lappima ja haljastus on ostuhinna sees.
    Samas on saamas reegliks, et haldus on siiski kõva sõna, sest arendajad kipuvad enamjaolt selle iseenesest mõistetavalt sulle pähe määrima ja just selle turvafirma, koristusteenuse pakkuja kes neile sobivaks osutunud. Loomulikult rahakas kesklinnakorteri uusasukas maksb selle silma pilgutamata kinni, vaevumata arutlema, et võib olla võoks näiteks see sama arendaja pakkuda väikest lisaväärust ja tuua kandikul nii vähemalt pooletosina haldusteenuse firma hinnapakkumised. Ja kuna kõik läheb kaubaks, siis loomulikult ka juurdepoogitud haldusteenus.
    Loodame, et mulli lõhkemine teeb ka selles valdkonnas omad korrektiivid.
  • garelli, just minu mõte, :)

    lisaks tore lugu 1 Tallinna kesklinna hirmkallite hindadega kortermajast: peale seda kui elanikud asja käsile võtsid ja arendaja poolt algselt väljapakutud haldusfirma välja vahetasid langesid halduskulud ca 40% ...

  • HV,
    palju teil see maja peale kuus teeb? Kõik kokku palju maksavad?
  • priitp

    mina ei ole selle kesklinna maja elanik, aga kui ma õieti mäletan, siis algselt oli per korter mingi 3000 EEK kuus haldustasu ja pärast alla 2000, kortereid on ca 100

    kui aega saan, siis küsin järele 1 sealse elaniku käest ...

  • Selge,

    kas siis ei oleks odavam ühistul 1 korter (laenuga) välja osta ja vana hea kojamees palgata või peab kõik ilmtingimata "moodsal" viisil tegema ja anonüümsele haldajale autsorssimma, samas kui saaks kvaliteetset personaalset teenust x korda odavamalt :-)
  • Üldiselt see näide mis ma 15-20 korteriga korterelamu kohta andsin vastab tegelikusele.(ja nagu ma ütlesin on tegemist haldusfirma jaoks omahinnaga) Hind sõltub muidugi ka paljudest muudest teguritest. Kui keegi tuleb ja ütleb, et ta teeb tunduvalt odavamalt siis ta jätab lihtsalt midagi olulist tegemata. Samas võite kindlad olla, et leiab odavamaid pakkumisi kuid nagu ma ütlesin need firmad jätavad midagi tegemata (näiteks ei sõlmi kõiki vajalikke hoolduslepinguid).

    Henno: see näide selle 3000 eeki kuus haldustasu on muidugi karm kui sa muidugi ei aja segi kogu üüriarvet ja seal eraldi näidatavat haldus- ja hooldustasu.
  • Jah, kõik kinnisvaramaaklerid kinnitavad nagu ühest suust, et tõus jätkub. Neil ju possud käes. Vot see lausa vihastab, et neilt üldse neid erapoolikuid kommentaare võetakse.
    Nagu ütles Kristjan Lepik, et müüks lühikeseks kui saaks. Aga ei saa. :-)
  • Aasta on 2004, lugege kommentaare.
    Siit moraal: tehke alati ise oma järeldused, igasugu turutarkade hinnangute peale ei maksa ei ostma, ega müüma joosta.
  • Tuleb vaadata, mida kinnisvara mujal maailmas teeb.
    2004a kinnisvara mujal maailmas tõusis kiirelt, eriti USA's.
    2006a on USA's mull lõhkenud, hinnad langevad tasapisi või stabiliseeruvad --> sama teeb kinnisvara ka eestis ja Euroopas.
    Aastal 20XX on USA's kinnisvarakrahh --> krahh levib ka Euroopasse ja Eestisse.

  • lõpuks tuleb välja, et mingit mulli polegi kunagi olnudki...

    mull-mull väiksed kalad
    kus on teie väiksed jalad
    miks te nalja heidate
    oma jalgu peidate
  • Prognoosimine majanduses on selles mõttes tänamatu töö, et mitte kunagi enne pole eksisteerinud täpselt samasugust minevikku ja olevikku. Tagantjärgi on jah hea öelda, et kinnisvara hinnad USAs tõusid. Keegi ei teadnud seda tõusu siis ette.
    Kas on mull või pole, see on puhtalt spekulatsioonide küsimus.
    Lugege nüüd tolleaegseid prognoose ja avaldage arvamust spekulatiivsete positsioonide võtmise osas. Mina tegin seda ja ausaltöeldes 1000 eurot ruutmeetri kohta tundus tohutu hinnana, isegi läänes polnud elamispinna ruutmetri hinnad nii kõrged kõikjal. Tõsi ma ei maksnud 1000 eurot ruutmeetri kohta, aga selline oli planeeritav müügihind, mõtlesin endamisi, et kas 10% hinnatõus on ikka reaalne praeguste hindade juures(tollased hinnad). Turu reaktsioon ületas kõik minu ootused.
  • milleks järjekordne kinisvarateemaline foorum ?
    neid juba niigi vist 3 tk loodud...
  • olen aga täiesti nõus jass-ga eespool. pakkumisi on palju aga kui tegelikult ostma hakata, ei ole midagi valida. puhas rämps või ülehinnatud. eelmin sügis otsisin 2-st (oli ka suurema buumi algus loomulikult) ja oli samuti valida 2 vahel.

    kevadel otsisin kolmest ja kuigi kaheseid oli tõesti suures valikus müüki tulnud, siis kolmese leidmisega oli ikka tegu küllaga.

    aga haludsteenuste kohta: kesklinnas suur elumaja, 2 toaline 1800 talvel; praegu pisike 17 korteriga maja, 3 toaline, talvel 1600. sama haldusfirma. eks kulukuse määrab ikka teatud tegurid, kas nt. on keskküte või gaasi küte.

    Aga isiklikult maksan sellst tervest arvest 700 ainult haludse ja heakorra eest mis minu arust on ikka liiga palju. arkaadia aga vist ka üks kallimaid teenuse pakkujaid ja ootan juba huviga, millal ühistu koosolekul saab otsustatud see välja vahetada
  • Samas jälle ütleks kohe müüjate poole pealt vastu, et kuigi perioodil näiteks 2005 sügis olid hinnad jõuliselt tõusmas ja uudistes räägiti vaid positiivseid uudiseid kinnisvarast, polnud sugugi nii lihtne ostjat leida korterile. Neid oli, aga tormi keegi ei jooksnud. 2006 kevad (hinnad olid oluliselt tõusnud juba võrreldes sügisega) osutus ostja leidmine isegi lihtsamaks. (loomulikult ei saa ma välistada asukoha ja igasugu muid tegureid, kuid nii vähemalt tundus ühele turuosalisele).

    ah, et miks üks kinnisvarateema jälle aretada? No vanadel kommentaaridel on minu arvates sisu selles mõttes, et me juskui oskaksime mulli nüüd ette ennustada. Oskasime siis, oskame ka nüüd?

Teemade nimekirja