Kinnisvara ostmine Tallinnas 2014 sügis
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Paar asja millele mõelda veel:
- üürikuulutustes on alati tingimisruum sees. Mina isiklikult andsin lõpuks 17% kuulutuse hinnast odavamalt pluss loobusin ettemaksust. Ehk kui kuulutuste pealt vaatasid palju saada võiks siis ei saa mitte niipalju.
- üürimist tuleks kindlasti ajatada augusti lõppu. Enda kogemus, septembris vaatasin kuulutusi et aru saada mis hinda turg pakub ja oktoobris panin kuulutuse. Aga selgus et septembri hindadest võis ainult unistada sel ajal, paistab et hinnatase langeb selle kuuga mingi paarkend protsenti.
- Maksuamet on tänapäeval suht efektiivne, ära väga looda et pääsed tulumaksu maksmisest.
Kokkuvõttes mulle tundub ka selgelt liiga optimistlik äriplaan, nii kõrge hinnaga korterit on ikka raske kasumlikult välja üürida. Oluline faktor kogu äriplaani juures on tegelikult kinnisvara hinnatõus aga mina küll hetkel väga selles osas midagi prognoosida ei julge. -
Mõistliku üüritulususe saamiseks City24 või KV.EE kaudu renoveeritud korteri ostmine ei ole kuigi hea mõte, sest suur osa plaanist on üüritava vara võimalikult odavalt omandamisel ehk alla turuhinna
Idee võib välja mängida kui osaleda kohtutäiturite oksjonitel
Näiteks kasvõi selline korter - http://www.varad.ee/et/kinnisvara/harjumaa-tallinn-jsutiste-tee-40-45
Nendel oksjonitel loomulikult tuleb konkureerida juba kogenud "kinnisvarahaidega" ja eks see müügihind lõpuks kerkib ikka sinnamaale, kus teised ostjad juba liiga väikse üüritulususe tõttu loobuma hakkavad
Teiseks, tuleks osta mitte renoveeritud, vaid kehvemas seisus kortereid, mille renoveerimine siis ise korraldada, siit on võimalik ka mõningane rahaline võit saavutada
Kolmandaks, sarnaselt eelkõnelejatega ma arvan, et odavas segmendis toimetamine on paras k..pp, kus loodetud tulu võib saamata jääda, aga võimlemist on kogu raha eest - potensiaalsete üürnike maksekäitumine on halb ja alustava kinnisvaraguru argipäeva osaks saavad üürivõlad ja lagastatud korterite korda tegemine -
ragnarc
@ttrust - mis sa selle korteri näitega täpsemalt öelda tahtsid?
Seda, et turul on ka odavamaid üüripakkumisi, kui see idee, et kui pangalaen on 200 eur kuus ja kui üürnik maksab 200 eur kuus, siis vähemalt ei jää asi jooksvasse omaniku-poolsesse pealemaksmisesse. Sest 20 aasta pärast oled ju korteri omanik.
Muidugi, see lasnamäe korter on väga stiilne. Omas mahlas ilus vaadata. -
privador
Keegi siin pole veel ühte riskiallikat ära toonud-puuküürnik Kui kobistad psühhopaadi otsa, kel meeldib kohtutes käia, siis su tootlus ei tule mitte 5% vaid -10%....maksmata üür, kommud, kohtukulud, õigusabikulud, lagastatud korter jne....
Puuküürnik on harvaesinev probleem, palju sagedamalt esineb olukord kus ühel hetkel omanik avastab, et kõik mis vähegi maksab, on maha müüdud, kõik mis käe alla satub, on ära lõhutud ja kõik kohad, kuhu saab, on täis "pasandatud". Ja üürnik(ud) on kadunud. -
jahe
Ttrust, veel kevadel sooritati 50% ostudest oma rahaga. Just see raha otsib kohta.
Suur osa sellest rahast on soomlaste (pensionäride) raha. Selle raha maht pole kunagi nii suur, kui see maht, mis saavutatakse hasartse buumiga, nagu see oli 2004 ... 2007. Ja piisab Soomes levivatest uudistest, et Soomes algab uus MASU, kui see rahavoog peatub. -
Henno Viires
Mõistliku üüritulususe saamiseks City24 või KV.EE kaudu renoveeritud korteri ostmine ei ole kuigi hea mõte, sest suur osa plaanist on üüritava vara võimalikult odavalt omandamisel ehk alla turuhinna
Idee võib välja mängida kui osaleda kohtutäiturite oksjonitel
Näiteks kasvõi selline korter - http://www.varad.ee/et/kinnisvara/harjumaa-tallinn-jsutiste-tee-40-45
Nendel oksjonitel loomulikult tuleb konkureerida juba kogenud "kinnisvarahaidega" ja eks see müügihind lõpuks kerkib ikka sinnamaale, kus teised ostjad juba liiga väikse üüritulususe tõttu loobuma hakkavad
Teiseks, tuleks osta mitte renoveeritud, vaid kehvemas seisus kortereid, mille renoveerimine siis ise korraldada, siit on võimalik ka mõningane rahaline võit saavutada
Kolmandaks, sarnaselt eelkõnelejatega ma arvan, et odavas segmendis toimetamine on paras k..pp, kus loodetud tulu võib saamata jääda, aga võimlemist on kogu raha eest - potensiaalsete üürnike maksekäitumine on halb ja alustava kinnisvaraguru argipäeva osaks saavad üürivõlad ja lagastatud korterite korda tegemine
Ma lisaks siia tähelepaneku, et konkreetselt see eelpool viidatud oksjonipakkumine ei ole kindlasti hea diil, kuna müüakse 1/8 korteriomandist, aga üldiselt on kohtutäituritelt ostmine kõige mõistlikum küll. -
Jahe, brutotootluse all ma mõtlen kirve meetodil tootluse arvutamist ehk 12 kuu üür jagatud ostuhinnaga (vajadusel renoveerimise hind juures) x 100%.
Kui nüüd sealt arvutada maha juba ka ülalpool väljatoodud kulud ja riskid a'la laenuintress laenu kasutamisel, kindlustustamine, vakantsus, tulumaks, renoveerimisfond/amortisatsioon jms. siis on reaalne tootlus oluliselt väiksem.
Jah, minu jaoks inflatsiooniga võrdne 3-4% küll väga ahvatlev ei ole, eriti kui arvestada veel riski suhet.
9% oli muidu suht lambist pakutud ning eks see sõltub konkreetsest tehingust, kuid see oleks tase kust hakkaks mingisugune huvi tekkima. Selliseid 7-9+% tehinguid võis 2-3 aastat tagasi Tallinnas veel päris hõlpsalt leida, tänasel päeval on see aga päris keeruline. -
ttrust
jahe
Ttrust, veel kevadel sooritati 50% ostudest oma rahaga. Just see raha otsib kohta.
Suur osa sellest rahast on soomlaste (pensionäride) raha. Selle raha maht pole kunagi nii suur, kui see maht, mis saavutatakse hasartse buumiga, nagu see oli 2004 ... 2007. Ja piisab Soomes levivatest uudistest, et Soomes algab uus MASU, kui see rahavoog peatub.
Trustt, asjalood on täpselt vastupidi: viimase aasta-kahe jooksul on soomlased olnud ühed suuremad müüjad (võtavad kasumi välja). Enamus "sularaha" tuleb eestimaalastelt. Vaata hoiuste üldnumbrit ja kasvutempot, vastus on seal! -
carpediem
Jah, minu jaoks inflatsiooniga võrdne 3-4% küll väga ahvatlev ei ole, eriti kui arvestada veel riski suhet.
Kuivõrd investeering on reaalvarasse, pole inflatsiooni tootlusest diskonteerida vaja. Pikas vaates peaks kinnisvara hinnatõus ja inflatsioon tasakaalus püsima ja üksteist kompenseerima. -
PeaLiK
carpediem
Jah, minu jaoks inflatsiooniga võrdne 3-4% küll väga ahvatlev ei ole, eriti kui arvestada veel riski suhet.
Kuivõrd investeering on reaalvarasse, pole inflatsiooni tootlusest diskonteerida vaja. Pikas vaates peaks kinnisvara hinnatõus ja inflatsioon tasakaalus püsima ja üksteist kompenseerima.
mine räägi seda juttu jaapanlastele. Mullistunud tasemetele tagasijöudmine vöib vötta inimpölvi. -
Tundub, et siin on koos omajagu optikapood "Eriti Roosad Prillid" kliente. 9% korterite üüritootlus on ikka reaalsusest väga kaugele irdunud ootus. Täna on kommertskinnisvara tootlus ca 7-8% juures. Ja seal on oluliselt kõrgem sisenemisbarjäär, kriitilisem due diligence ja oluliselt piiratum turg. Korterite üüriäri on enam-vähem ainus investeering, mida saab teha inimene kes pole rikas aga kel on kümneid tuhandeid sääste. Sellise igamehe biznjaki puhul ei saagi tootlus kõrge olla. Tegu on suuresti ikka kapitali säilitamise äriga, kus suure tõenäosusega õnnestub ~3-5% CoC tootlust teenida. See on säästude ostujõu säilitamiseks, mitte kapitali kasvatamiseks*.
* Erandid: täitemenetluse hundid, ühikatubade sebijad. -
Mulle tundub, et veidi on üüriturul juba mullistumise märke. Kui juba tehakse koolitusi" rikkaks üüriäris" erinevate tegijate poolt ja igal Juhanil on 5 korterit loodud eesmärgiga välja üürida, siis igasugune negatiivne sentiment võib üüriturule mõjuda võimendusega laastavalt, kui Juhanid ja Jaanid hindu turgu lükkavad peaasi, et keegi kommusi maksaks
-
Väike mull on üüriäris praegu sees kindlasti. Mul mitmed tuttavad buumikargajad on viimasel ajal hakkanud uuest imemehhanismist "Tallinnasse väike üürikorter" rääkima. Maaklerite suhtumine on ka järsku muutunud - hea on kui üldse telefonile vaevuvad vastama.
Ilmselt kunagi lähitulevikus saabub selline lokaalne väike jõnks graafikul, pakub jälle uusi võimalusi.