EfTEN Real Estate Fund III - uus dividendiaktsia Tallinna börsil

Allikas: EfTEN Capital

EfTEN Real Estate Fund III AS on ainus EfTEN Capitali valitsetav fond, mis teeb jaeinvestorile kättesaadavaks investeeringud Balti riikide ärikinnisva­raprojektidesse.

Fondi varade maht on 30. septembri seisuga 91,1 miljonit eurot, millest oma­kapital moodustab 40,4 miljonit eurot. Fondi kinnisvarainvesteeringute puhas­tootlus ilma pangavõimenduseta on 7,7 protsenti ning investeerimisportfelli bru­totootlus üüritulu baasilt on 9,1 protsenti. Pangalaenude osakaal on kinnisvarain­vesteeringutest 53 protsenti.

Selgelt dividendiaktsia

Asutamise ajal 2015. aastal oli fondi ühe osaku hind 10 eurot. Vahepeal on omani­kud saanud aktsia kohta ka ühe euro dividendi. 2015. aasta eest maksis fond investoritele 29,7 eurosenti dividende aktsia kohta, seda esimese tegevusaasta viie kuu eest. 2016. aasta eest tasus fond dividende 63 eurosenti aktsia kohta ehk kokku 1,5 miljoni euro ulatuses.

Fond maksab dividendideks 80 protsenti iga-aastasest vabast rahavoost ning oodatav iga-aastane dividendimäär on fondi dividendipoliitika kohaselt 4–8 protsenti aastas. Dividendi maksmise otsustab igal aastal fondi üldkoosolek. Noteerimise käigus küsitud 14 eurot aktsia eest vastas fondi puhasväärtusele aktsia kohta seisuga 30. september 2017.

Fondi kahe esimese emissiooni käigus kaasatud kapital 24,8 miljonit eurot on investeeritud Leedus Šiauliai linnas asu­vasse Saules Miestase kaubanduskesku­sesse, Vilniuses asuvasse Ulonų ärimajja ja Vilniuse lennujaama lähedusse jäävas­se Laisves 3 büroohoonesse. Lisaks omandati DSV logistikakeskused Riias, Vilniuses ja Tallinnas.

Tänavu kevadel viis EfTEN Real Esta­te Fund III AS läbi oma kolmanda avali­ku aktsiaemissiooni, mille käigus kaasa­tud 6,3 miljonit eurot investeeriti Laagris asuvasse Hortese aianduskeskusesse ja uue Laagri Selveri arendusse ning osa kaasatud kapitalist suunati Riia DSV lo­gistikakeskuse ümberehitusse.

Neljanda emissiooniga kogutud raha läheb Riia DSV logistikakeskuse ümber­ehituse lõpetamiseks ning uue projektina Hortese kaupluse rajamisse Tähesaju City kaubanduskompleksis Lasnamäel.

„Omandame hooneid juurde, aga mingit konkreetset kava, kui tihti peaks uusi hoo­neid omandama, ei ole,” sõnab fondijuht Viljar Arakas. „Fondijuhina olen printsi­piaalne, peab olema investeerimistootlus. Investeeringute tegemise ajalist tempot me endale ei dikteeri.” Iga-aastane oma­kapitali tootluseesmärk on 15 protsenti aastas. Tegu ei ole garanteeritud fondiga.

Ehitamist ei pelga

Ülekaalukalt suurim fondi investeering on Leedus Šiauliais asuv esinduslik Saules Miestase ostukeskus, mille väärtus on 31,1 miljonit eurot, mis moodustab fondi varade mahust umbes kolmandiku.

Arakase sõnul teeb objekti atraktiiv­seks see, et kaubanduskeskuse all asub linna ja maakonna bussijaam. „Linnas elab 100 000 inimest ning hoonet külas­tab päevas 20 000 inimest, kellest ostu sooritab keskuses 60 protsenti,” räägib fondijuht.

Järgmine arendus – Hortese kauplus Lasnamäel – peaks plaanide järgi valmi­ma kas 2018. aasta jõuludeks või järgmiseks kevadeks. „Ehitamine on sel­line tegevus, kus võib tulla ajalisi nihkeid,” räägib Arakas. Ehitamist Ef­TENis ei peljata, küll aga peetakse en­nast pigem investoriks kui arendajaks. See tähendab, et ühtegi maalappi ei oste­ta teadmiseta, mis sinna kerkib ja kes asub rentnikuks. „Avatud positsioone me ei võta,” sõnab Arakas ning selgitab, et in­vestorid peavad arvestama ka sellega, et arendusfaasis on raha investeeringu all kinni ja rahavoogu sel ajal ei teki. „See on kannatus helgema tuleviku nimel,” mär­gib Arakas. Aga et kannatus oleks või­malikult lühike, proovitakse see faas teha nii lühikeseks kui võimalik. „Selveri omandasime mais ja avame detsembris, Hortese proovime aastaga valmis teha.”

Vastavalt fondi prospektile ja põhikirja­le võib fondi investeeringuid finantseeri­da pangalaenuga kuni 65 protsendi ulatu­ses. Seega on omakapitali osakaal igas investeeringus 35 protsenti või rohkem.

„Tegeleme igapäevaselt ka uute projek­tidega, aga pole ühtegi siduvat kokkule­pet ja ega enne neist ei räägi ka. Raha me niisama varusse ei kaasa,” räägib Arakas. Tema sõnul tehakse projektide arvestu­sed Excelis, aga otsused sünnivad ikka mingi sisetunde järgi.

EfTEN Real Estate Fund III on mõel­dud eeskätt erainvestoritele. Esiteks on selle emissiooni maht pensionifondide jaoks olematu, teiseks ei sobi institutsio­naalsed investorid ja eraisikud ühte turu­välisesse investeerimisfondi kokku. „Pen­sionifondi huvitab eeskätt omakapitali kasv, eraisikut seevastu dividend ja mis peamine, aktsia likviidsus,” selgitab ta.

Börsile viimine annab aktsiale likviid­suse. Enne IPO-t oli fondil 300 aktsionä­ri. Fondi aktsionäride hulgas on kõik neli fondivalitseja töötavat partnerit ning seit­se EfTENi algset investorit. Kokku kuu­lub fondi omakapitalist fondivalitseja akt­sionäridele ligikaudu 35 protsenti.

Finantsinspektsioonis registreeritud EfTEN Real Estate Fund III AS on 10-aastane tähtajaline fond, millest kolm aastat on investeerimisperiood, viis aas­tat hoidmisperiood ja kaks aastat välju­misperiood. Börsil noteerimise järel muutub fond aga tähtajatuks.

Euribor kümne aasta pärast

Üldist majanduse ja kinnisvaraturu olukorda kommenteerides ütleb Arakas, et turuosaliste mälu on lühike. Läinud kümnendi lõpul lahvatanud kriisi unustatud küll pole, ent otsuste tegemist see enam ei takista. Need, kes kriisi läbi tegid, said hindamatu kogemuse osali­seks. „Unustada seda ei tohi, aga minevi­kus ka elama ei pea,” ütleb Arakas.

Euribori taset soovitab ta vaadata küm­ne aasta perspektiivis. Majanduse suun­dumises on hetkel palju teadmatust. Phi­lipsi kõver, mis väljendab seost nominaalpalkade ja tööpuuduse vahel, enam ei tööta. Miks, sellele vastust ei tea­ta. Arakas pakub ühe põhjusena globaal­se online-kaubanduse. „Kodust lahkuma­ta võid tellida endale kauba näiteks Hiinast,” selgitab Arakas, miks kohali­kud kaupmehed ei saa hindu tõsta ning raha inflatsioon on olnud olematu. Küll aga on varade inflatsioon olnud meeletu, mis tähendab, et ebavõrdsus on ainult kasvanud. „Kellel mingit vara on, see on saanud rikkamaks,” lisab Arakas.

Fondijuhi sõnul on EfTEN hästi kon­servatiivne ning teinud kõik oma plaanid arvestusega, et Euribor on kaks protsenti, mis teeb laenuintressiks koos marginaa­liga neli protsenti. Seetõttu näevad ka tä­naseks tehtud investeeringud head välja, küll aga ei konkureerita projektidega, kus Euriboriks on arvestatud null protsenti.

Kinnisvaraturg on tihtilugu ettearva­matu. Arakas toob näitena Rootsi, kus tipp oli 1991. aastal, millele järgnes kuk­kumine. Sellele järgnevalt on turg püst­loodis üles läinud.

Kõik investeeringud on EfTEN teinud ärikinnisvarasse, mille puhul on tihti suu­reks riskiks üürnike lahkumine. Ja kui maja on sobilik ainult väga spetsiifilises valdkonnas tegutsevale üürnikule, siis on probleem suur. Arakase kinnitusel Fund III-s selliseid objekte ei ole. „Võtame kas­või DSV logistikakeskused. Logistika kui valdkond ei kao kuhugi. Kui üks operaator lahkub, võib järgmine jätkata,” räägib fon­dijuht. „Loomulikult on riske, aga meie äri on hästi etteennustatav. Parim lahendus riskide vastu on head üürnikud ja pikad üürilepingud.”

Tiit Efert

 

AS EfTEN Capitali lühitutvustus

AS EfTEN Capital on 2008. aastal asutatud varavalitse­misettevõte, mis tegeleb ärikinnisvarainvesteeringu­tega Balti riikides.

EfTEN Capital valitseb li­saks aktsiaseltse EfTEN Kinnisvarafond ja EfTEN Kinnisvarafond II. EfTEN Capitali grupp (EfTEN Capi­tal koos tütarettevõtjatega) valitseb 43 ärihoonet, kus asub rohkem kui 900 üürnikku. Valitsetavate hoonete turuväärtus seisu­ga 30. juuni 2017 on 500 miljonit eurot.

* Artikkel ilmus LHV ajakirjas Investeeri 4/2017

Artiklis toodud teave on informatiivse iseloomuga. Tegemist ei ole investeerimissoovituse ega investeerimisalase nõustamisega.

Tweet