Kasvav üüriturg

LHV ajakiri Investeeri

4.10.2018 10:35

Shutterstock

Tallinna kasvavat üüriturgu toidab siseriiklik migratsioon, sest tööpuuduse tõttu mujal Eestis koonduvad inimesed pealinna. Kui kohe pole võimalik korterit osta, siis tuleb leida peavari üürikorteri näol. Samas on järjest rohkem ka neid, kes ei soovigi korterit omada.

Tallinna elanike arv on viimase kümne aastaga kasvanud 50 000 inimese võrra ehk 12 protsenti ja tänavu 1. juuli seisuga oli Tallinnas kokku juba 453 000 elanikku.

Pakkumiste arv kasvab

Kinnisvarabüroo Ober-Haus maakleri Oliver Kulla sõnul moodustavad enami­ku üürnikest üliõpilased ja teistest Eesti piirkondadest ning välismaalt tulnud töötajad. Suurem osa lühiajalisi üürnikke on turistid. Kogu üürituru klientidest moodustavad enamiku füüsilised isikud. Äriklientide osakaal on viiendik.

Musta turu maht on Tallinnas umbes pool. Enamik eraisikuid ei deklareeri ega tasu teenitud üüritulu pealt tulumaksu. Samas on märgata suhtumise muutust ja üüritulult laekub järjest rohkem makse.

Kinnisvarabüroo Uus Maa maakleri Eve Kaunise hinnangul on hinnatase vii­maste aastatega võrreldes mõnevõrra tõusnud, keskmiselt viis protsenti aastas, kuid tehingute arv on jäänud samaks. Oliver Kulla sõnul olid 2017. aastal üüri­pakkumiste hulk ja hinnad suhteliselt stabiilsed, kuid aasta lõpus oli märgata pakkumiste hulga kiiret kasvu ja see pea­tas ka hinnatõusu.

„Kuna pangahoiuste intressid on ma­dalad ja samas on piisavalt nõudlust üüri­korteritele, siis viimaste aastate jooksul on üüriturule saabunud investorid, kes soovivad osta väljaüürimise eesmärgil sadu kortereid,” räägib Oliver. Uutes arendusprojektides ostetakse 10–20 prot­senti korteritest väljaüürimise eesmärgil ja umbes pooled tehingutest tehakse ilma pangalaenuta. Tallinnas on keskmi­ne üürikorteri pakkumishind 11 eurot, kesklinnas 12 eurot ja Lasnamäel 9 eurot ruutmeetri eest.

Noorte pärusmaa

Kortereid soovivad üürile võtta pigem noored, nooremad pered ja välismaala­sed. „Vanemad inimesed elavad reeglina enda korterites. Üha rohkem on üürilis­teks ka kliendid, kes on oma kodu müünud ja otsustanud erinevatel põhjus­tel korterit üürida,” räägib Eve Kaunis. Nooremad üürnikud elavad reeglina väiksemates korterites, kas siis üksinda või paarina, perekonnad üürivad suure­maid kortereid või suisa maju ja eelista­vad elamispindu, kus sisustus juba olemas.

Tallinna puhul on kõige aktiivsem üü­riturg siiski kesklinnas. Üha enam soovi­takse kortereid üürida pigem uuematesse majadesse. „Praegu otsivad inimesed elu­kohta oma töökoha või kooli lähedusse, et ei peaks pikki vahemaid sõitma,” selgitab Eve.

Üüriturg sõltub tema hinnangul eelkõi­ge sellest, kui palju on konkreetses kohas töökohti ja õppeasutusi. „Teisisõnu, kui palju on antud piirkonnas elamas inime­si, kes ei oma kinnisvara, kuid peavad siin ühel või teisel juhul olema,” selgitab Eve.

Üüriturg on suvel reeglina aktiivsem ja üürihinnad on kõrgemad, teistel aastaae­gadel on turg võrreldes suvega vaiksem ja ka hinnad on mõnevõrra madalamad.

Väga tihti võrreldakse laenumakset ühe kuu üürisummaga. Kui laenumakse on madalam kui kuu üürisumma, siis va­litakse Eve sõnul sageli korteri soetami­ne. Aga kui ostja on investor, siis vaada­takse reeglina vaid asukohta ja tootlust.

Oliveri hinnangul ollakse Eestis üldi­selt taas kinnisvarausku, kuigi eelmise mulli lõhkemisest on möödas kümme­kond aastat ja madalad intressid mõjuvad uinutavalt. „Ebakindlas majanduslikus olukorras eelistatakse pigem üürida, kui osta,” lisab Oliver.

Nõudlikkus kasvab

Eve Kaunise sõnul on inimeste ootused üürikorterite osas kõrgemaks muutunud. Soovitakse elada pigem uues või renovee­ritud vanemas majas, eelistatumad on väga heas korras olevad kvaliteetse sisustusega korterid. Sageli soovitakse, et korteri juurde kuuluksid ka parkimis­koht ja panipaik. „Üürnikud jälgivad väga täpselt ka seda, kui suured on kõrvalku­lud ning mille eest nad täpselt igakuiselt maksma peavad,” lisab Kaunis. „Lühiüüri eelistajaid, eriti mujalt Eestisse ajutiselt saabujaid, on aina rohkem ja sellega võiksid ka omanikud enam arvestada,” lisab Eve.

Ka Oliveri kogemus kinnitab, et reegli­na soovitakse üürida väga heas või heas korras kortereid töökoha või kooli lähe­duses. Viimaste aastate trend on mini­korterid. Samas on nõudlus kasvamas keskmisest suurematele, nelja- ja viietoa­listele korteritele, sest neid pakutakse tu­rul vähem. Enamik turul pakutavad üü­rikorterid on ühe- või kahetoalised.

Tallinna äärelinnas on kõige likviidse­mad korterid hinnaklassis 200–400 eurot kuus, kesklinnas 400–600 eurot kuus. Kui me ei räägi lühiajalisest üürist, näi­teks turistidele, siis eelistatakse tavaliselt üheaastase tähtajaga üürilepingut. Pike­mat üüriperioodi pakutakse üürilistele vanemate majade korterites. Oliveri sõ­nul kestab üürileping tavaliselt ühe aasta ja üle kolmeaastased lepingud on väga erandlikud.

Turgu on reeglina kõikidele objektide­le, mis ei ole üle hinnatud. Nagu ikka kinnisvara puhul, sõltub kõik korteri asu­kohast, korterist seisukorrast ja sisustu­sest ning hinnast. „Keerulisem on leida üürnikke näiteks Lasnamäe vanemates majades asuvatesse suurematesse korte­ritesse,” lisab Eve. Vaikselt on tema hin­nangul levimas euroopalik mõttelaad, mille puhul omada ei taheta. Selle on ära tabanud ka kinnisvaraarendajad.

Lumi Kodud

Üks selliseid arendajaid on Lumi Capital, kelle Lumi Kodude esimesed kaks üürimaja ehitatakse Põhja-Tallinna Manufaktuuri kvartalisse, kus saab olema kokku 127 korterit. Tegemist on Lumi Capitali ja LHV pensionifondide investeerimisstrateegia esimese etapiga, pikem eesmärk on rajada Tallinna eri elamupiirkondadesse 500 üürikorterit.

Korterite keskmine suurus on 44,5 ruutmeetrit. „Oleme osalenud aktiivselt korterite projekteerimises, et korterites oleksid ainult ruutmeetrid, mida tegeli­kult ka kasutatakse, ehk elanik maksab ruutmeetrite eest, mida tegelikult vajab,” selgitab Lumi Capitali üürimajade äri­juht Hannes Tall. Manufaktuuri üürima­jades on ühe- kuni kolmetoalised korte­rid. Ühetoalisi on kokku 25, kahetoalisi 50 ja kolmetoalisi 52.

Üürimajad on Hannese sõnul suuna­tud laiale sihtgrupile alates eakatest ja peredest kuni oma karjääri alustavate noorteni. „Lumi Kodud on mõeldud kõi­gile, kes hindavad kvaliteetset ja profes­sionaalselt juhitud üürikorterit,” lisab ta. „Lumi Kodud on suunatud just inimeste­le, kes eelistavad üürida, ja neile, kes tea­tud põhjustel ei saa lubada oma kodu soe­tamist. Tegemist on kontseptsiooniga, mis täna turul puudub.”

Hannese sõnul on huvi uute ja kvali­teetsete üürikorterite vastu kõrge. Elani­ku seisukohalt on üks kaalukaid argu­mente kindlustunne, et eluaset saab üürida nii kaua, kui selleks on vajadus.

Üürilepinguid sõlmitakse vähemalt 12 kuuks, kuid lepingut saab sõlmida ka pi­kemaks perioodiks – piirangut ei ole. „Pi­kemat perioodi on huvilised ka juba ise küsinud. See on oluline näiteks mujalt riigist pärit spetsialistidele, kes on tulnud Eestisse elama mõne kindla projekti ellu­viimiseks, sageli mitmeks aastaks,” lisab Hannes. Korteri saab tagastada, teatades sellest vähemalt kuu aega ette. Esimesed elanikud saavad korteritesse sisse kolida 2019. aasta kevadel.

Ülemiste Citysse elama

Tänavu sügisel lööb kopa maasse ka Mainor Ülemiste, asudes linnakusse ehitama esimest elukondlikku hoonet, lisaks hostelile, mis valmis eelmisel aastal.

„Tuleb üürikorterite maja,” paljastab Mainor Ülemiste juhatuse liige Ursel Vel­ve. „Me näeme turul nõudlust. Erakätes on palju üüripindu, mille puhul sa üürnikuna ei tea, kas pead juba homme välja kolima või mitte. Meie tagame kindlustunde.”

Ülemiste üürikorterid pakuvad ka paindlikkust. „Kui tekib vajadus suurema või väiksema pinna järgi, siis leitakse samasse piirkonda uus pind,” märgib Ursel.

Lurichi nime kandvas 13-korruselises hoones hakkab asuma 75 üürikorterit, mil­lest enamik on ühe-, kahe-, ja kolmetoali­sed ning üks neljatoaline penthouse. Maja valmib 2020. aasta esimeses pooles.

Tiit Efert

 

TEISED LINNAD:

Tartu üüriturg

Tartu üürituru hinnatase on püsinud stabiilselt sama, sesoonse kõikumisega va­rasuvest sügiseni, kui üüri­turul on aktiivselt liikvel tu­dengid. Tehingute arv on samuti stabiilne, pakkumi­ne on kasvanud, nõudlus jäänud samaks.

Nõudmised üürikorteritele on aasta-aastalt järjest kas­vanud. Eelistatakse heas seisukorras renoveeritud või uusi kortereid, mis on täielikult möbleeritud ja es­mavajalik kodutehnika ole­mas. Hinnatase peaks jää­ma keskmise turuhinna lähedale. Remonti vajavas­se ja sisustamata korterisse on raske üürnikku leida.

Kõige aktiivsem on üüriturg kesklinnas ja selle lähiümb­ruses, samuti ka Veeriku linnaosas (TÜ Kliinikumi lähiümbrus).

Kolmandik üüriturul oleva­test pakkumistest asub kesklinnas, pakkumises on nii ahiküttega lihtsamad väikesed kööktoa tüüpi korterid kui ka väga eksklusiivsed suured avarad kõrghoone viimase korruse apartemendid.

Heilin Reimand
Uus Maa Tartu maakler

Rakvere üüriturg

Nõudluse ja pakkumise suhe on jäänud Rakveres samaks, jätkuvalt on va­kantsest korralikust üüripin­nast puudus. Küll aga on hinnatase tõusnud kümme protsenti. Keskmine üüri­korter on kahetoaline möb­leeritud kõigi mugavustega korras korter, hinnataseme­ga 250–300 eurot kuus. Eelistatum piirkond on kesklinn või selle lähedus. Olulisem faktor, mis siin piirkonnas üüriturgu mõju­tab, on mõne suurema ehi­tusprojekti elluviimine, mille tõttu otsivad ajutist elamis­pinda nii ehitajad kui ka projektijuhid. Näitena võib tuua veemajandusprojekti ja teede ehituse. Kui levi­num üürikorter on ühe- või kahetoaline, siis viimasel ajal on rohkem huvi tuntud ka kolmetoaliste vastu, mida paraku turul eriti ei pakuta. Võib ära märkida näite, kus noor pere on ehi­tamas maja ja soovib ajuti­selt ehituse ajaks üürida suuremat elamist.

Margus Punane
Uus Maa Rakvere maakler

Pärnu üüriturg

Pärnu on kuurortlinn ja iga aasta kordub tsükliline olu­kord, kus aasta alguses ja suvel on pakkumisi vähe ja üürnikud on hädas üürikor­teri leidmisega, kuid alates augusti lõpust tuleb mõneks ajaks turule suur hulk üüri­kortereid. Omanikud, kes tegelevad magusate suve­üüride jahtimisega (olenevalt korteri seisukorrast ja selle asukohast võib üks ööpäev maksta 80–200 eurot), hak­kavad nüüd otsima ühek­saks kuuks uut üürnikku ja üürnikud saavad kortereid juba ka valida. Piltlikult väl­jendudes – aasta esimesed kaheksa kuud nutavad üür­nikud, st üüripakkumisi pea­aegu pole (saada on vaid kallimas hinnaklassis eluruu­mid), aasta viimased neli kuud aga omanikud, sest korraks tuleb üüriturule palju pakkumisi. Olukord muutub aastavahetuse paiku ja uue aasta alguses lähevad ära ka viimased veidigi soodsa­ma hinnaga üüripinnad.

Hinnad on kasvanud. Kui veel mõni aasta tagasi sai Mai elamurajoonis kahetoa­lise korteri 150–250 euro eest kuus, siis nüüd kipuvad hinnad algama 250 eurost.

Kõige nõutumad on kahe-ja kolmetoalised keskkütte­ga ja möbleeritud korterid hinnaga kuni 300 eurot kuus. Kõige rohkem antak­se ja võetakse kortereid üü­rile Mai elamurajoonis, eel­kõige pikaajalisele üürile.

Feliks Krapp
Uus Maa Pärnu maakler

* Artikkel ilmus LHV ajakirjas Investeeri nr 3/2018




Kommentaare ei ole

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse