Investeerimine kinnisvarasse seda füüsiliselt omamata

Raido Tõnisson

15.06.2020 10:31

iStockphoto

Kinnisvarasse investeerimist seostatakse tihtipeale kas korteri või mõne äripinna ostmisega eesmärgiga see hiljem välja üürida. Investeerimine füüsilisse kinnisvarasse sisaldab endas aga mitmeid miinuseid, nagu näiteks laenu saamisel kõrge omaosaluse nõue ja suur ajakulu, mis hõlmab vara eest hoolitsemist, selle haldamist ja üürnikega tegelemist. Et sellest kõigest pääseda, pakuvad alternatiivset valikut börsil kaubeldavad kinnisvarafondid ehk REIT-id.

REIT nimetust kannavad ettevõtted, mis omavad, haldavad või finantseerivad tulu teenivat kinnisvara. Kuna REIT-id koondavad paljude investorite kapitali, võimaldavad need üksikinvestoril tulu teenida kas fondi kapitalikasvust või dividendidest, mida füüsilise kinnisvara puhul võib samavääristada vastavalt objekti hinnatõusu või üürimaksetega. Seega ei kohusta REIT investorit kinnisvara ostma ega hooldama, kuid tal on õigus fondi kinnisvarainvesteeringust saadud kasumile.

Kinnisvarafondid on eriti populaarsed USA börsidel, kus on noteeritud kokku üle 200 REIT-i. Kuigi viimase 12 kuu jooksul on USA kinnisvarafondid näidanud -0,46% kogutootlust võrreldes USA suurettevõtteid koondava S&P 500 ligi 11% tootlusega, oli nende tootlus koroonaviiruse mõju arvestamata viieaastase perioodi jooksul enne 31. detsembrit 2019 ligi 50% võrreldes S&P 500 66% tootlusega, mis on juba märksa võrdsem tulemus.

Lisaks USA REIT-idele on kinnisvarafondidesse investeerimiseks meile lähemal olevatest valikutest näiteks EfTENi kolmas kinnisvarafond ja Baltic Horizon Fund. Veel vaatame loos lähemalt Amundi Index FTSE EPRA Nareit Global UCITS kinnisvarafondi, millesse on investeerinud kõik need pensionikogujad, kes on II pensionisamba fondiks valinud LHV Pensionifondi Indeks, kuna 26% pensionifondi varadest on paigutatud just sellesse kinnisvarafondi. Kuigi USA REIT-idelt saadud tulu on Eesti jaeinvestorile üsna kõrgelt maksustatud, on võimalik sealse kinnisvaraturu arengust osa saada näiteks USA suurimate kinnisvarafondide hulka kuuluva Simon Property Group näol.

Eesti kinnisvarafondid

EfTEN Real Estate Fund III on Eestis 2015. aastal registreeritud avalik kinnine kinnisvarafond, mida valitseb EfTEN Capital AS. Fond investeerib otse Balti riikide ärikinnisvarasse, keskendudes olemasoleva rahavooga kinnisvarale. EfTEN on võtnud sihiks kinnisvara, mis on tugeva strateegilise positsiooniga jaekaubanduse, kontoripindade ja logistika segmentides ning millel on usaldusväärsed rentnikud ja valdavalt pikaajalised rendilepingud. EfTENi eesmärk on saavutada pikaajaline dividendide väljamakse kordaja 80% jaotatud rahavoogudest.

Baltic Horizon Fund registreeriti Eestis 2016. aastal ja selle fondivalitseja on Northern Horizon Capital. Fond lähtub oma tegevuses REIT-tüüpi kinnisvarafondide kontseptsioonist, mille kohaselt suurem osa fondi rahalisest puhastulust makstakse välja ning reinvesteerida võib ainult 20%. Fondi portfellis on kokku 17 kinnisvaraobjekti, millest suurem osa asuvad Vilniuses.

Nende kahe fondi erinevus investori seisukohalt on Baltic Horizoni kinnisvaraportfelli suurem osakaal kaubandus- ja vabaajapindades, samas kui EfTENI kolmas fond omab rohkem kinnisvara logistikasektoris. I kvartali lõpu seisuga oli Baltic Horizoni portfelli väärtus ligi 360 miljonit, mis on üle kahe korra rohkem kui EfTENil.


EFT1T ja BHF ajaloolised tootlused alates IPO-st. Allikas: Nasdaqbaltic

Amundi Index FTSE EPRA Nareit Global UCITS ETF (10AJ)

Nagu nimigi ütleb, investeerib ETF börsil noteeritud kinnisvarafirmadesse üle maailma, jälgides FTSE EPRA NAREIT indeksit ja pakkudes sellele sarnast tootlust, mille erinevus indeksi ja alusfondi vahel võib olla maksimaalselt 1%. Kokku on fondis 335 ettevõtet, millest suurem osa, 55% on USAst.

Fondi kolm suurimat positsiooni on Prologis, Digital Realty Trust ja Vonovia SE, moodustades ühtekokku ligi 10% kõikidest fondis olevatest positsioonidest. Fond kaupleb eurodes ja aastane kulukuse määr on 0,24%. Fondi põhiteabedokumendi kohaselt on ETFi minimaalne soovitatav hoidmisaeg viis aastat, mille tõttu on konkreetne fond sobilik pika investeerimishorisondiga investorile.


Allikas: Yahoo Finance

Simon Property Group (SPG)

Kuigi USA kinnisvarafondide valik on väga lai, on Simon Property USA suurim jaemüügikinnisvara fond, omades peamiselt kaubanduskeskuseid, mis jagunevad omakorda viieks väiksemaks segmendiks. Ettevõttel on enam kui 325 kinnisvaraobjekti Põhja-Ameerikas ja Aasias kogupindalaga ligi 22,4 miljonit ruutmeetrit. Nagu REITidele tavaks, makstakse Simon Property teenitud kasum investoritele, mille maksimaalseks määraks on ettevõte seadnud 70%.

Kuigi ajal, mil kaubanduskeskused on koroonaviiruse tõttu suletud, on rentnikel kohustus jätkata üürimaksete tasumist keskuste omanikele. Paljud üürnikud on aga alustanud streiki, mis on Simon Property pannud keerulisse seisu, kuna ilma on jäädud suurest hulgast oodatud üüritulust. Sellest hoolimata tuleb ettevõttel edasi maksta intresse ligi 31 miljardi suuruselt laenukoormuselt. Alates aasta algusest on SPG aktsia langenud ligi 43%.


Allikas: Yahoo Finance

Artikkel on informatiivse eesmärgiga ning ei ole vaadeldav investeerimisanalüüsina ega mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid. LHV ei vastuta teabe põhjal tehtud otsuste eest.
Investeerimine on seotud võimaluste ja riskidega, väärtpaberite turuväärtus võib nii kasvada kui ka kahaneda. Välisturgudel võivad tootlust mõjutada valuutakursside kõikumised.
Eelpool kajastatud väärtpaberite ja finantsindeksite eelmiste või tulevaste perioodide tootlus ei tähenda lubadust ega viidet järgmiste perioodide tootluse kohta.