LHV finantsportaal

Foorum Investeerimine

Kinnisvarainvesteeringud

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse

  • Avastasin enda jaoks, et kinnisvarasse saab investeerida üsna mugavalt läbi ETFide. Näiteks selline asi nagu ICF, mis investeerib erinevatesse REITidesse. Päris hea võimalus tuua aktsiate/võlakirjade kõrvale ka kinnisvara.

    Samas küsimus LHVle, kas kasvukonto all ei võiks olla kättesaadav ka mõni kinnisvarasse investeeriv ETF, aktsiad/võlakirjad on seal juba olemas?

  • Kinnisvarasse on alati kasulik investeerimist ALUSTADA siis, kui intressimäärad on life-low'de juurest (w/e, mõte jääb samaks) vaikselt üles tiksuma hakanud ja refi tsükkel juba piikinud.

    re: 01.02.2000

    Buy Excite.com (ehk kuidas teha $8 000 000 000 -> $8 000 000).
  • Investor, ma kipun ka arvama, et praegu pole hea aeg kinnisvarasse raha paigutada pikemas perspektiivis, seda ka globaalses mastaabis.

    Tugev tõus võib veel kesta 1-2 aastat, kuid 5-10 aasta lõikes ootab paremal juhul mõneprotsendine tootlus ning halvemal juhul korralik kukkumine. Kõrgemad intressid teevad seda.

    Üks veidi aktiivsemalt kaubeldav ETF on USAs Real Estate iShares (IYR), ma ise sihin hoopis veidi pikema perioodi putte, et langusele panustada.
  • Sattusin CNBC peal vilksamisi kuulama kinnisvara derivatiividest. UK-s tehti esimene swap. Kas võib buumima hakata selline asi?
    http://biz.yahoo.com/ft/050113/5bcc68b8_659e_11d9_8ff0_00000e2511c8_1.html
  • ülemine link aegus vahepeal ära :)
    http://news.ft.com/cms/s/5bcc68b8-659e-11d9-8ff0-00000e2511c8.html
  • Deal heralds property derivatives market
    By Jim Pickard in London
    Published: January 13 2005 22:28 | Last updated: January 13 2005 22:28

    A global property derivatives market moved closer to reality on Thursday with the completion of Britain's first swap deal.
    Investment bankers from Deutsche Bank and Eurohypo have completed a £40m ($76m) contract for difference that involves the exchange of exposure to the property market without any physical transfer of assets.
    Some property experts think the UK could be the first country with a property derivatives market worth billions of pounds.
    The property market is very illiquid. Deals often take months to complete, and charges on a sale can be as much as 7 or 8 per cent. By using swaps, companies and funds can increase their virtual property ownership, or decrease it, without the costs and complications of a physical deal.
    In the three-year swap agreed on Thursday, an unnamed life assurer wanted to decrease its exposure to property by £40m while a property company wanted to increase its exposure.
    If returns from the UK property market outperform the Libor rate of interest, the life assurer will simply pay the difference between the two. If returns lag Libor, the company pays the difference.
    The swap is not the first financial instrument based on the property market. There have been Barclays bonds and Abbey savings products where the pay-out depends on movements in the property market. But its creators claim it is the first "pure" derivative, in that no money changes hands at the point it is set up.
    Existing products have not allowed investors to bet against the property market or to take positions on sub-sectors.
    With swaps it will be possible, for instance, to reduce exposure to retail warehouses and increase exposure to West End offices.
    Deutsche Bank and Eurohypo have spent two years developing the structure and are seeking other interested parties to draw up similar transactions. "The next few years are critical for us," said Ed Stacey, a managing director at Eurohypo.
    "If we can do 20 transactions this year, we'll see 200 next year and 2,000 after that."
    The prospect of a fully-fledged property derivatives market moved closer in recent months because of changes to the tax treatment of property derivatives last September.
    Also, the FSA has changed rules that used to forbid life assurers using such devices.
    "You can see how overseas investors might see derivatives as a good and easy way to enter the UK market," said Christopher Jolly at agents Jones Lang LaSalle.
  • Kinnisvaraturu olukord meil, üle lahe ja üle lombi on ikka natukene erinev. See, et intressid võivad tõusma hakata, on neil paraku üks vähestest sarnastest omadustest. Vaidlen Kristjanile tõsiselt vastu, mis puudutab tema karusust kinnisvaraturu suhtes Eesti turu (rõhutan, jutt käib AINULT Eestist!) lõikes. Siin kehtivad ikka hoopis teised reeglid, ei saa kõike vaadata sarnaselt Ameerikaga.

    Eestis ei saa tulla kinnisvarakrahhi. See pole teoreetiliselt lihtsalt võimalik! Vaata enda ümber, iga nädal toob uudise selle kohta, et keegi jättis oma põhitegevuse ja sukeldus kinnisvaraärisse. Nagu ütleb EMT ühel oma sloganil, et 600 000 inimest ei saa eksida, nii ütlen mina, et nii palju soliidseid inimesi ja muidu ärimehi ei saa eksida valides oma tegevusvaldkonnaks kinnisvara.
    Pealegi, kui isegi Indrek Neivelt on soovitanud avalikult kogu eesti rahavale kinnisvaraturule investeerida ja selleks laenu võtta - kas tema pole siis piisav autoriteet? Tema sõnad pole veel piisavalt usaldusväärsed?
    Ja nendele, kes räägivad intressitõusust - no mis sellest protsendist või isegi paarist siis juhtub? Mitte midagi olulist ei juhtu!

    Tiba offtopic, aga kahjuks elu on juba selline, et kõik teemad on omavahel seotud, nii ka Hansa aktsia hind ja kinnisvara. Suffiks väitis, et hansa aktsia ei allu tavareeglitele ja peab maksma tuhandeid. Sellise jutuga kaugele ei jõua - me mäletame liiga hästi aastat 1997-98 ning seda, kui palju võib kukkuda Hansa aktsia! Ning mis veelgi olulisem, ka Indrek Neivelt ei soovitanud tänavu Hansa aktsiat osta.

    Järeldused peaks igaüks oskama ise teha, ainus riskivaba investeering Eestis, mis oma väärtust pidevalt kasvatab, on kinnisvara, mitte Hansapanga aktsia!
  • Velikij - soovitan sul järgi uurida, mis juhtus kinnisvaraga Soomes 1990-te alguses. Tundes ise ka juhtumisi Hansa siseelu üsna hästi, siis juhin tähelepanu sellele, et Neivelti sõnul ostsid nn "taksojuhid" 97-l aktsiaid, nüüd aga ostavad kinnisvara. Kinnisvaraturul on sama loogika nagu aktsiaturul - krahh tuleb just siis, kui keegi seda enam ei oota ja see tundub ilmvõimatuna. Ja sinu väide, et Eestis ei saa teoreetiliselt kinnisvarakrahhi tulla, on majanduslikult lihtsalt väga rumal. Riskivabasid asju pole olemas, on vaid väikesed ja suured riskid ning Eesti pole mingis erimajandustsoonis, et siin peaks asjad teistmoodi käima.
  • Tarmo,

    Juhin Sinu tähelepanu samuti mõningatele pisiasjadele.
    Esiteks, mitte kogemata ei kirjutanud ma kommi sisse terminit "üle lahe". Seda selleks, et keegi ei hakkaks arvama, nagu võiks tõmmata lihtsaid paralleele Soome kinnisvaraturuga. Eesti turg on täiesti teistsugune, võiks öeldagi, et isegi unikaalne.
    Teiseks, kinnisvaraturul pole päris sama loogika, mis aktsiaturul, korterit ei saa lühikeseks müüa ega selle peale putte võtta (meenutan - jutt on eesti aktsiaturust!!!). Saab mängida ainult tõusu peale. Mida kõik teevadki.
    Kolmandaks - ei tunne küll Hansa siseelu, kuid mäletan väga hästi, kuidas 97-l ostsid taksojuhid aktsiaid ja tuli börsikrahh. Nõus. Pole mingi uudis. Küll aga on vaja mõista suurt erinevust aktsiaturuga, et eesti kinnisvaraturul ei saa tulla krahhi kui taksojuhid ostavad (mida nad praegu tõesti teevad).
    Kus see krahh siis on? Taksojuhid on vaikselt juba mitu aastat ostmas? Aga hinnad muudkui tõusevad.

    Miks siis Neivelt soovitab osta kinnisvara, mitte Hansapanga aktsiat???

    P.S. ei välista, et tingituna igasugustest tsüklitest võib kinnisvarahind mingiks ajaks samaks jääda või tõus aeglustuda. Kuid mingit korralikku kukkumist ei saa küll kohe kuidagi tulla (loodan, et korralikuks kukkumist ei loeta 10% hinnakõikumist, mida võib sisuliselt tingimisruumiks pidada).
  • "Vaata enda ümber, iga nädal toob uudise selle kohta, et keegi jättis oma põhitegevuse ja sukeldus kinnisvaraärisse." Velikij, see just ongi peatse krahhi tunnusmärk.
    Ja teine asi, turgudel, kus panustatakse ainult instrumentide tõusule, on langused alati karmimad.
  • ...kust võiks leida erinevate piirkondade (näiteks EU sisene) korteri hindade võrdlust - näiteks keskmine netopalk piirkonnas vs keskmine korteri ruutmeetri hind (näiteks EU pealinnade vahel), või oskab keegi välja tuua paremaid indikaatoreid mille põhjal võrrelda korterite hinna taset erinevate piirkondade vahel? ja kust seda leida?

    samas kui võrrelda meie eraisikute laenude mahtu SKP-sse, siis arenguruumi on meil veel palju võrreldes teiste EU riikidega...
  • "Miks siis Neivelt soovitab osta kinnisvara, mitte Hansapanga aktsiat??? "

    Velikij, mäletan, et kunagi lugesin mingit kommentaari või intervjuud (kahjuks ei suuda allikat hetkel meenutada) väitis Neivelt, et Hansapanga juhtkonnal on põhimõte mitte kommenteerida (s.h. soovitada või mittesoovitada) Hansapanga enda või mõne teise eesti panga aktsiaid. Umbes et nad ei soovita ise Hansa aktsiat, kuna börss võib siis midagi halvasti mõelda.

    Ja minu arvates ei ole Neivelt mitte kunagi soovitanud või siis mittesoovitanud Hansat osta või müüa. Ehk mulle tundub, et nad jälgivad seda põhimõtet üsna täpselt.
  • Velikij

    Ja nendele, kes räägivad intressitõusust - no mis sellest protsendist või isegi paarist siis juhtub? Mitte midagi olulist ei juhtu!

    Hanzaneti kodulaenukalkulaatori andmetel suurendab 0,25% võrra tõstetud intress laenu kuumakset ca 3%.

    2% intressi tõusu tähendab 25% laenu kuumakse tõusu.

  • Kinnisvara saab väga edukalt üle võimendada.
    Väidan, et tegelikult laenatakse, kasutades tagatisena kinnisvara tagatisena protsentuaalselt rohkem võrreldes tagatise väärtust. Keegi ei repotanud 97 80-75% tagatiseväärtusest. Samuti saab kinnisvara kasutades edukalt ehitada nn matrjoškat. Seega.....
  • Minu arvates ei tasuks maailma intressimäärade tsüklite mõju Eesti kinnisvarahindadele üle tähtsustada. Taustsüsteemid on selleks liiga erinevad. Panustada kinnisvarahindade langusele vaeses kiiresti kasvavas majanduses on imho lootusetu ettevõtmine. Londonis või mõnel teisel arenenud ja mullistunud kinnisvaraturul oleks lühikese positsiooni võtmine ehk isegi väärt idee, aga meie regioonis ei näe ma sellel lähimatel aastakümnetel mõtet. Muu maailma intressitõusu hirm on kiirelt kasvava majanduse ja palkade tingimustes minu arvates ületähtsustatud hirm. Ja millised tegurid peaksid Euroopa Keskpanka praegu sundima järsult intressimäärasid tõstma?

    Ilmselt mingi osa spekulatiivsematest kinnisvarainvestoritest avastab, et ostan-ja-üürin-välja ei olegi aastal 2005 enam kõige tootlikum investeering. Mingi osa sellest rahast võiks ju jõuda ka finantsinvesteeringutesse ja turgutada ka kohalike fondide mahte. Usun, et lähimatel aastakümnetel on head väljavaated nii kohalikul kinnisvaral kui kohalikel ettevõtetel (aktsiad fondid). Isiklikult usun, et portfell siinse regiooni ettevõtetest lööb kinnisvarainvesteeringut tootluse poolest, kuid ka ajutised tagasilöögid on finantsinvesteeringutes veidi valusamad.
  • to: Velikij

    Ma ei tea kas sa pole aru saanud, aga minu kommentaarid HP teemal on sügavalt iroonilised, ja selle aktsia suhtes olen ma pikas perspektiivis karune juba ligi 2 aastat. Ilmselgelt olen ma see ainus tola, kes "nii võimsast ja lõpmatust tõusust" osa ei võta ja ei hakkagi võtma ja seetõttu ka küllalt raha teenimata, aga ükskord lõppevad kõik haibid otsa.

    Aga üldiselt, mida aeg edasi, seda rohkem olen ma veendunud, et see lõpp ei pruugi üldse nii pea veel tulla. Peamine probleem on selles, et kohalikud väikeinvestorid peavad lõpuks kõige rämedamalt vastu pükse saama, aga praegu on neid võrreldes välisrahaga ikka liiga vähe turul. Kotihoidjaid tuleb juurde hankida. Eelkõige just need, kellel saab lõpuks villand "pidevast tõusust" ilma jäämine. Mul mõned turuvõhikutest sõbrad juba mõnda aega ahhetavad ja ohhetavad ("täiesti perses, kuidas tõuseb!") ja ma ootan huviga, millal nemad murduvad ja laiemalt vastavaid signaale tulema hakkab.
  • Kes ostab Lasnamäele NL paneelmaja korter aastal 2010 ????? (Neid on kümneid tuhandeid ja languspotentsiaal tohutu)

    Miks mõni inimene ikka ostab aastal 2005? Sellepärast et inimesi on kärsitum kui ehitusfirmad suudavad ehitada. Kui oleks sama lihtne importida kortereid kui on olnud importida autosid, siis oleks Eestis täna sama palju NL paneelmaju kui on NL autosid.

    Ühesõnaga, paneelmajade hinnad lähevad alla! Uute korterite hinnad on raskem prognoosida. Koos NL-majade langus ja tiheneva konkurents arendajate vahel on aga tõenäoline et lähiaastatel nad samuti langevad. Ehitushindade tõus on selles perspektiivis marginaalnse tähendusega.

    Samas, tuleval 20 aastatel KINDLASTI läheb suhteliselt suur osa Eesti SKTst korterite ehitamiseks. Nii, ehitustöötajad ja ehitusfirmad kindlasti töötuks ei jää.

  • to suffiks:

    Olen irooniast aru saanud küll - paraku vastan sama irooniliselt :-)
  • Ei tea, minu arvates võib asi langusesse pöörduda siis kui sissetulekud ei arene soovitud suunas. Kas mitte kõik ei panusta sissetulekute kasvule? Kui nii, siis need ei pruugi kasvada, pigem võivad isegi kahaneda. Palk ju võibki tõusta ja tõusebki, aga ei tõuse ühes tempos või suuremas tempos väljaminekutega. Kusjuures ma ei mõtle inflatsiooni, vaid uusi teenuseid ja tooteid ning trende mis tahavad ka maksmist. Seda selleks, et kaardil püsida. No fantaseeriks siia näiteks (lihtsalt näiteks, mitte, et ma sellesse tugevalt usuks) jeebihulluse. Oletame, et teed lähevad veel kehvemaks ja oletame, et jeebi omamine muutub veel rohkem staatuseks kui praegu. Oletame, et iga müügiesindaja hakatiski peab endale jeebi ostma või teda ei võeta tõsiselt. Naerda ju võib (ja peab), aga mobiiltelefon ju on selline asi, et peab olema. Okei, tänu jeebitrendile väljaminekud kasvavad oluliselt rohkem kui palk tõuseb ja reaalsissetulek väheneb, paneme siis väikese intgressitõusu ka ja ongi paljudel põõn?

    Põõna võib vabalt panna ka maksuamet, lõpetab ümbrikupalgad ja pressib igalt üürileandjalt 26% sisse. Raha kohe megalt vähem vabalt käes.

  • krahhist rääkides paar mõtet:

    1. Ehitushinnad - tõusevad, ja ilmselt tempokalt.

    2. Location location location - üldise majaduselu arenguga kaasnevad nähud nagu kohalike inimeste sissetulekute tõus ja väljamaalaste jätkuv sisenemin vähemalt tallinna kinnisvaraturule tähendab seda, et jätkub inimesi, eks tahavad oma elamistingimusi kas parandada või uutel sisenejatel - lihtsalt tahavad head kohta elamiseks.

    Isiklik arvamus - hinnalangus võib tulla mõnes segmendis - magalad, linnalähisoodele ehitatud tikumajad jne. Muudes kohtades on pigem tegu CF planeerimisülesandega - kes kuidas kuumaksu jõuab maksta.
  • Velikij
    Jättes välja selle,et mortgage laenude ajalugu on siinmail kaunis lühike siis milles seisneb Eesti kinnisvaraturu unikaalsus?
    Marek Ojaviir
    Euroopa kohta leiab mõningaid suhtarve www.portfolio.hu,väga põhjalikke analüüse sisaldavad aga Inglise keskpanga kvartaalsed ülevaated kus viimasel ajal kajastatakse kinnisvaraga seonduvat üha tihedamalt.Veel on teema tasuta saadaval Deutsche Bank Research(dbresearch.com) kodulehel.
  • Äkki on seisneb see unikaalsus meis kui ühes Euroopa vaesemas riigis ja hindades mis suhtarvult (palk/ruutmeeter) üle mõistuse kõrged ja peatumist pole näha?
  • ühest küljest on raske uskuda, et südalinnas võiks KV hinnad alaneda, teisest küljest ei oska hinnata palju turul spekulante on ja mitu % spekulantidest on samasugused jopskid a la 97 börsikrahh ("äriprojekt" on üles ehitatud üürimisele tõusva turu tingimustes. kui turg stabiliseerub või peaks kukkuma, siis CF miinuses ja jama majas). Sellised "solgivad turgu" päris hoolsasti, mul on tunne...
  • Mida see Neivelt siis ütlema pidi? Ärge enam jumala eest pangast (Hansapangast näiteks) laenu võtke kinnisvara soetamiseks??? Ma ei ole Hansa majandusnäitajatega kursis kuid siin keegi kindlasti on - kui suure osa Hansa kasumist moodustab intressitulu eluasemelaenudest? Neivelt ütleb seda mis tema tööandjale kasulik on.

    600 000 inimest ei saa eksida - ma arvan, et saab küll, sest suurem osa inimesi on ju lambad. (mina nende hulgas, et keegi mind kahepalgelisuses ei süüdistaks). See väljendub nii paljudes asjades, et sellest võiks mingi entsüklopeedia lausa kirjutada.

    Henno tõi juba näite mis juhtub kui 0,25% võrra intress tõuseb. Lisan siia juurde veel küte (gaas, õli, brikett, jne.), elekter, vesi, kanalisatsioon - nende asjade hind tõuseb kindlasti. Lisaks tõusevad teenuste hinnad. Uutel korterelamutel vaja tavaliselt sõlmida sellised lepingud - elektrikäit, katlamaja v. soojasõlme hooldusleping, fonolukkude-,väravate-, tõstuste hooldusleping, tulekahjusignalisatsiooni hooldusleping, ventilatsioonisüsteem, kindlustus jne. olenevalt majast.

    Niipalju kui mina olen kokku puutunud uute korteriomanikega pole keegi neist nende kuludega arvestanud. Ei usu ka, et palgad sellises tempos kaasa tulevad. Kinnisvarakrahh on ülalöeldu valguses lausa programmeeritud ja on ainult aja küsimus millal see juhtub.
  • Rääkides suhtarvudest palk/ruutmeetri hind vms - kas õigem oleks vaadata Eesti palka, Tallinna palka või hoopis Soome palka? Kui võtta viimasest kahest miski keskmine, siis see m2 hind suhtena palka ehk nii kõrge enam ei tundugi.
  • Tundub et spekulatsioonitase kesklinna korteriturul on kõrge (ehk tühje kortereid on palju). www.city24.ee:s pakutakse näiteks:

    Viru Keskuse korterielamus: üürile 22 korterit, müügil 4 korterit
    Maakri majas: üürile 10 krt, müügil 8 krt
    Paadi tn (sadamaalal, hiljuti valminud): 8 krt üüril, 5 krt müügil
    Lootsi tn (Norde Centrumi vastas, valmib alles suvel): 11 krt juba järeleturul müügil

    Nii, vähemalt võib väita et vakantsus on kõrge kesklinna korterielamutes. Loomulikult spekulandid ootavad paremat hinda, ja on "teeninud" mitte-realiseeritud kasumi, aga mis juhtub siis kui hinnad enam ei tõuse, kui üürnikke on vaja et üldse midagi oma korterist teenida.



  • Laenuteeniduse määr (palju palgast kulub laenudele) on Eestis 6% kandis, Lääne-Euroopas 15% kandis. Raffas ei ole veel ennast laenudest silmini täis tõmmanud - aga küll see ka juhtub.

    Soome 90-ndate kinnisvarakrahh sai alguse majanduslangusest, meil seda veel karta pole.
    Palgad kasvavad - pidu jätkub.

    Teisalt, vaba maad on TLN-s ja TLN ümber piisavalt, hinnad peaks kerkima selepärast et pakumine ületab nõudlust, ehk vaba maad ei jätku - aga kesklinnas on lobudikke piisavalt, mis vajaksid buldooserit.

    Hinnad tõusevad hetkel tänu äkitsele üldisele arusaamale, milleks osta vana, kui parem uus ning arendajd EI SUUDA rahuldada tekkinud nõudlust.
  • Eks ta ole, et kui tahetakse asju lihtsakoeliselt võtta, siis tõmmatakse ilma mõtlemata aktsiaturu ja kinnisvaraturu vahele võrdusmärk. Börsikrahh saabus aga paari aastaga, kuhu on paariteise aasta jooksul kinnisvarakrahh jäänud, kuigi iga taksojuht ja poliitik susserdab kinnisvaraga?

    Ossa ütles välja esimese lihtsa tõe - kinnisvarakrahh ei saa saabuda enne, kui tuleb üldine ja väga järsk majanduslangus. Hetkel seda Allahi abiga ei paista :-)

    Ütles välja ka teise tõe - kuna maju ja maad ei saa importida nagu autosid, pole võimalik turgu äkiliselt ja lühikese ajaga täita.

    Loomulikult on Stefani näide oluline, kuid peegeldab siiski üksnes spetsiaalselt spekulatsioonile ehitatud "eksklusiivpindade" turgu, mille osakaal kogu elamufondis on tühine.

    Henno näite puhul aga on tegu üksnes ühe, suht ebasoovitava, kuid mitte tapva võimalusega. Laenu võttes saab intresside kõikumisest sõltuvust vähendada alati, tasudes neid laenujäägilt, pealegi on oluline laenu pikkus. Kui minu isikliku eluasemelaenu % 2 võrra suureneks, ma vist ei paneks tähelegi. Pealegi, kui ma ei eksi, siis laenumakseteks tohib kulutada 1/3 netosissetulekust - oli vist nii? Ja kui see 33% suurenebki veerandi võrra, nii 40% kanti, mis sellest siis juhtub? Jälle mitte midagi! Mõni õlu jääb joomata - aga ega siis kinnisvara ost-müük seepärast suunda ei muuda!

    Mullusel ÄP konverentsil tõdes Leho Siimsen, et inimesed ostavad rohkem väikesi ja odavamaid autosid ning investeerivad selle asemel rohkem kinnisvarasse. See näitab, et kokkuhoiuvõimalusi on küll ja küll ning turul on seega ka piisavalt veel raha, mida kinnisvarasse suunata. Seega hinnatõus jätkub, samuti eestlaste laenukoormusel on veel arenguruumi. Ja kui see ükskord täis saab, siis tuleb lihtsalt hinnastabiilsus.
  • enz,
    mis suhtest "mis nii kõrge ei tundugi" räägid? Soomes on mälu järgi pannes keskmine palk 2K, keskmine ruut 1,5K va Helsingis, kus see on 3K. Sama kehva mälu järgi on Tallinnas keskmine 7K, seega Soome hinnatase eeldaks nii 10K'st keskmist ruuduhinda korterist. Niipalju kui mina kuulutusi olen lugenud, siis Tallinnas hinnad algavad 12K pealt :-)
  • Mälu on sul kehvake jah :-) - kui rääkida vanalinnast ja uusehitustest (mida sa ei maininud) siis küll, kuid need moodustavad kogu eluasemefondist vähemuse.
    Enamiku eluasemete hinnad algavad ikka hoopis alla 10K - seega asi igati õige.
  • City24 andmetel kipuvad hinnad siiski valdavalt üle 10 000 olema, kasutatud arvutusmetoodikast pärinev viga on muidugi omaette teema ...

  • Henno, kasutatud arvutusmetoodika ei põhjusta ju viga - see on lihtsalt erinev lähenemine ju, sh ka enda võimalikule kindlustamisele intressitõusu vastu käepäraste vahenditega.

    Aga ses osas küll oleme ju ühel meelel, et isegi musteima stsenaariumi korral tõuseks tagasimakse 33%-lt 40-ni ja see ei löö ju küll kedagi uppi!

  • 500 000 laenu 30 aastaks 4% intressiga - kuumakse 2387 EEK

    500 000 laenu 30 aastaks 6% intressiga - kuumakse 2998 EEK

    laenumakseteks tohib kulutada 1/3 sissetulekust, siis sellise laenu saaks miski 7200 netoga inimene võtta

    vahe intressides 611 EEK on 8,5% netost

    Velikij, kas Sa sellist protsentuaalset langust palgas ei märkakski? Sinu tööandjal koidab küll kõva kokkuhoiuvõimalus siis, :)



  • Hehee, siin ongi suur erinevus! Selles seisnebki kinnisvaraturu unikaalsus, et asi ühtpidi töötab ja teistpidi mitte.

    Et kui mu palk langeks 8,5%, siis paneks tähele küll. Ja teeks kisa vms kiireid liigutusi. :-)

    Aga kui eluka makse tõuseks 8,5% siis heal juhul paneks tähele, aga mõtleks, et bad luck ja maksaks edasi. Pealegi - ega 2% lambist saa tõusta, see käib ikka 25-50 bp kaupa. Ja siis on see tõus veel vähemmärgatav.
  • Velikj

    Mitte selles pole probleem, et see juba laenu võtnud 7200 netoga vend ei jõua maksta, tema maksab ja sööb makarone nagu Priitp siin vist kunagi mainis - sry kui valele isikule omistasin selle märkuse ...

    Aga teine 7200 netoga vend ei saa enam võtta 500 000 laenu, ta peab nüüd 400 000 võtma kõrgema intressi pealt - kuumakse 6% intressiga 2398 ... järelikult peab ka korter olema odavam

    Kes neid kalleid kortereid siis ostma hakkab?
  • Ma tooks valja yhe tugeva erinevuse ja ka probleemi Eesti kinnisvara/ehituse turul vorreldes muu (arenenud) euroopaga. Sellest on kergelt juttu olnud ka aripaevas ja see puudutab ka teisi sektoreid. Toojoud randab valja! Kuna mujal makstakse rohkem palka ja toojoud saab vabalt liikuda (ja seda on hakatud yha uljamalt ara kasutama) siis see on suureks surveks palgatousule. Tosta palka, voi aja ari ilma tootajateta.... Mis siis ootab Eestit ees, aareala staatus voi kiire keeriselaadne yhtlustumine muu euroopaga?


  • Iiri-s

    Miinimum palk 7eur/tunnis
    Üüritakse korterit Dublin-is 500 euri/kuus (2 tuba + 2 vannituba)

    Kas meie üürihinnad vs palk ei ole mitte paigast ära.
  • Nagu ma aru saan olete koik kindlad, et maybe maksed tousevad koos intresside tousuga aga palgad ja see 40% neist on raudnael. Mida teeb aga turg siis kui t88puudus t6useb 10%? V6i palgad kukuvad? V6lgu j@@dakse pankadele. Pank saab ainult kas v6lgasid ajatada ja loota et asi paraneb v6i siis v6tta see kinnisvara k@est ning panna myyki samal turul kus asi niigi pees on, viies sellega asja veelgi enam kreeni.

  • tonuonu, spekulatsioon teemal, et palgad (keskmiselt mõistagi) kukuvad, on küll väga tänamatu. Ehk siis teoreetiliselt võimalik, kuid see võimalus on praktikas imepisike lihtsalt.

    Tööpuudus saab niipalju tõusta ainult juhul kui majanduses midagi totaalselt untsu läheb - ja sellisele variandile sai ka vihjatud - siis on kinnisvarakrahh tõesti võimalik. Muidu mitte.
  • To priitp,

    Vihjasin sellele, et kas EESTI ruutmeetrihinna suhtarvude leidmise puhul ei peaks mingi kaaluga arvestama ka SOOME palku.
  • eesti puhul mitte, saaremaal mere ääres ja viru keskuses ehk :)
  • Uusmaa kinnisvarabüroo sügisene ülevaade võrdleb Euroopa suuremate linnade korterite ruutmeetrihindasid põgusalt (14 lk väike tabel), Oslo kesklinn on 4000 eur tipus, Tallinna kesklinn 1500 euroga põhjas. Aga üldiselt vahe kahekordne Tallinna kahjuks, aga palkade vahe tunduvalt suurem.

  • iirimaal on 1. jaanuarist miinimupalk 8 euri tunnist. ja et saada dublinis 2 toalist(+2 vannituba ) korterit 500 euri kuus siis peaksid seda uurima oma emalt(isalt, vennalt vms). pigem usuks kui üür oleks 500 euri nädalas.
  • Jah, ja 0,5l Coca-Cola maksab ka New Yorgi kesklinnas tänavalt ostes mitte 7 EEK vaid 7 USD, nii et meid ootab kõva inflatsioon ees.
  • Kinnisvaraarendajad müüsid mullu rekordiliselt kortereid
    26.01.2005 10:29 PM Online

    Eelmisel aastal müüdi ja broneeriti umbes 2700 uut korterit, selgub täna Arco Vara avaldatud Eesti kinnisvaraturu ülevaatest, vahendab Äripäev Online.

    See on peaaegu sama palju, kui kahe eelneva aasta jooksul kokku, märgib Arco Vara. 2003. aastal müüdi ja broneeriti 1750 ja aasta varem 1362 uut korterit.

    Praegu on müügis umbes 900 uuskorterit, millest enamus valmib aasta teises pooles. Eelmise aasta lõpus alustati mitmete mahukate uuselamuprojektidega Jüri alevikus, Haabneemes ja mujal, kus planeeritavad kogumahud ületavad 500 korterit.

    Suurim uute korterite nõudlus püsib hinnaklassis 15.000 krooni ruutmeetrist. Uutest korteritest soovitakse üha enam kolmetoalisi.

    Sama suured renoveerimata korterid Tallinna magalarajoonides, mille eest ostjad on nõus maksma 10 protsenti vähem kui müüjad küsivad, enam hästi kaubaks ei lähe.

    Rahuldamata nõudluse survel jätkub ka pidev uute korterite hinnatõus, mis 2004. aastal jäi Tallinnas ja selle lähiümbruse erinevates piirkondades 10-15 protsendi piiresse.
  • nii ArcoVara kui UusMaa ülevaated on kindlasti huvitavad.

    Võib aga alati vaadata asju erinevate silmadega:

    - 2004 oli aasta kui eestlaste (EUR)-eluasemeintressid langesid 28% !! (5,3%=>3,6%).
    - Palgad tõusid kuskil 8%.
    - Pangad tõusid oma laenumaht eraisikutele 50% ühe aastaga!!.
    - Ehituskulud tõusid (10%)
    - EL-liitumine

    Ometi suutsid kinnisvarahinnad tõusta vaid umbes 10-15%.

    Prognoos 2005......





  • Korrigeeritud:

    Võib aga alati vaadata asju erinevate silmadega:

    - 2004 oli aasta kui eestlaste (EUR)-eluasemeintressid langesid 32% !! (5,3%=>3,6%).
    - Palgad tõusid kuskil 8%.
    - Pangad tõusid oma laenumaht eraisikutele 50% ühe aastaga!!.
    - Ehituskulud tõusid (10%)
    - EL-liitumine

    Ometi suutsid kinnisvarahinnad tõusta vaid umbes 10-15%.

    Prognoos 2005......
  • stefaniga nõus. Arvestades laenude mahu kasvu oli kinnisvara hinnatõus tõesti väike.
  • Teeme väikesed arvutused Stefani toodud andmeid aluseks võttes. Abivahendina kasutame HP lehel olevat max. laenusumma kalkulaatorit. Võtame näiteks 15a eluasemelaenu.

    1 case:
    intress = 5,3
    netopalk = 10,000
    max laenusumma kuus = 4,000
    max laen ca 500,00

    intress = 3,6
    netopalk = 10,800
    max laenusumma kuus = 4,320
    max laen ca 600,00

    Max laenusumma kasvas aastaga 20%, mis võiks olla korrelatsioonis kinnisvara üldise hinnataseme tõusuga. Laenude mahu kasvu küll ei maksaks otseselt seostada, see on rohkem nagu käibenäitaja, kus iga kroon ei pea genereerima ostetava vara hinnatõusu. Mingi seos kindlasti on, kui ikka laenumahud langeksid, siis ei saaks ka KV hinnad tõusta. Küsimus on rohkem suurusjärgus. Ja 50% vestus 10-15% on päris usutav.

Teemade nimekirja