Kesklinna korterihinnad 6
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Mõned pangaesindajate tsitaadid, kuigi kontekstist välja rebitud, indikeerivad meeleolu muutmist kinnisvaraturul lühikese aja jooksul:
ÄP 17 jaanuar:
Kinnisvarakriisi asemel on oodata laenubuumi jätkumist, sest majanduskasvust saab kasu järjest enam inimesi ning laenajate hulk kasvab, kinnitas Ühispank eile.
Nii prognoosib Ühispank, et 2006. aastal väljastatakse ligi 36 000 uut eluasemelaenu ning laenude maht kasvab 50 protsenti.
ÄP 2 veebruar
"Eluasemelaenude igakuine kasv oli eelmisel aastal kaks korda kiirem 2004. aastaga võrreldes," lausus Hansapanga eluasemelaenude finantseerimisosakonna juhataja Agnes Makk.
Maki sõnul võib eluasemelaenude kasv alanud aastal jääda 50 protsendi juurde. "Tõusvad hinnad ja sellest tulenev suurem laenumaht kompenseeritakse tarbijate poolt pikemate laenutähtaegadega. Kindlasti on üheks aasta märksõnaks tõusvad laenuintressid, kuid intressitõusu ootus on umbes pool protsenti," lausus ta.
ÄP 30 märts
Eesti pankade varem välja käidud ootus, et eluasemelaenude maht kasvab sel aastal 50 protsenti, ilmselt ei täitu.
Sampo Panga krediiditoodete osakonna juhataja Arvi Lipp ootab küll lähikuudel eluasemeturu aktiviseerumist, kuid tema sõnul jääb turu tegelik kasv ilmselt sel aastal 50protsendilisele kasvutempo prognoosile alla.
"Mahu kasvu mõjutab suuremal või vähemal määral intressitõus, kuid eluasemelaenude maksimumperiood on lähiajaks oma lae saanud ning elamispindade turu aktiivsuse põhiline allikas on inimeste palkade kasv," lausus Lipp.
Praegu on tema hinnangul tekkinud kinnisvaraturul ootamatu seisak müüjate jaoks, mille taga on inimeste palkadest tulenev suutmatus maksta möödunud aasta lõpus väljakujunenud hinnataset. -
Ma ka imestan pidevalt, et meil on analüütikud ja igasugused eksperdid, kes koguaeg midagi ennustavad. Sama nagu Arno Joala algul üht ja siis kui on täiesti teine situatsioon siis jälle teist. mina nimetaksin seda valetamiseks finantsasutuste poolt. Loll usub ja võibolla laenab või kurat teab mis teeb.
Kallid analüütikud,eksperdid,ükonomistid!
Ärge ajage niipalju pada, et ahnitseda iga krooni omale(ettevõtele).
Kallid inimesed,kodanikud , elupõletajad.
Võtke asju rahulikult, sest ega ükski krahh ega muutus ei hakka liikuma sellepärast, et nemad seda sunnivad. See hakkab pihta meist inimestest, kes me kuulame mida üks ja teine ökonomist või muidu lobamokk räägib. Omal meil ei ole ju arvamust! Aga peaks olema! Siis me ei ole nii kergesti mõjutatavad.
keemik -
riq
ehk teada-tuntud tõe lühem versioon oleks: TUGINE FAKTIDELE, MITTE ARVAMUSTELE! -
Ilma numbriteta kolm fakti.
1. Kinnisvarahinnad on tõusnud viimastel aastatel üle maailma. Protsess on globaalne ja mõned riigid, kus eelmine aasta oli hinnatase sama, on reeglit kinnitavad erandid. Samas ka nendes riikides käib üliaktiivne ehitus-arendustegevus, seega on tegu pigem tehnilise korrektsiooniga.
2. Kinnisvaraturul on mull (või nimetage kuidas tahes olukorda, kus ühe sektori hinnatõus ületab palju kordi SKP kasvu, inflatsiooni jt indikaatoreid)
3. Intressid on olnud madalad nii Ameerikas kui Euroopas ning jätkavad rahulikult tõsuteed.
Minu väide - kinnisvaramullile pandi alus aastaid tagasi intresside madalseisu perioodil ning ühel hetkel tekib kriitiline murrang, kus spekulatiivne raha üle maailma lihtsalt väljub sektorist ja valib uue. Kogu lugu. -
Tundub et hindade pöördepunkt on tulnud kinnisvaraturule. Juhtiv võrrand on olnud:
[kinnisvara hind = kinnisvara tootlus / intressitase ]
Mida madalamale on langenud intressid seda kõrgemale on tõusnud kinnisvarahinnad. Samuti on tootlus, ehk summa mis kasutaja on valmis maksma/loovutama püsinud kõrgena, tavakasutajate puhul isegi tõusnud koos palkadega.
Pikaajaliselt peaks aga kinnisvaraturg ka liikuma teise võrrandi suunas:
[ kinnisvara hind = võrdne kinnisvara ehituskulud ]
Ehk, ehitamine jätkub niikaua kui leidub maaomanikud, kes võivad oma maa peale ehitada ja müüa kinnisvara kasumiga. Ehitamine tõstab pakkumist, ja langetab hindu.
Mina arvan, et inimesed on ainult mõelnud esimese võrrandi peale. Kulude ja tulude rahavood on võrreldatud - aga täiesti on ära unustatud see konkurents arendajate vahel, mis lõpuks peab ilmuma. Arendajate kasumid jätkavad ka pärast teatud kinnisvarahindade langust. Spekulantide kasumid aga kohe lõppevad. Spekulandid hakkavad konkureerima arendajatega müügiturul, mis veel tugevdab langust. -
uurisin nädalavahetusel natuke Saksamaa kinnisvaraturgu immowelt-i ja immoscout-i vahendusel. absoluutselt hämmastav, kui odavate (Tallinnaga võrreldes) hindadega kortereid ja maju osta saab. ja üldse mitte DDR-i ääremail, vaatasin Berliini, Hamburgi, Aachenit. leidsin Berliinis ühe kortermaja (Lääne-Berliin, ilus kivimaja, rohelises eeslinnas, elamispinda 500 ruutu), mis läheks koos tehingutasudega maksma umbes 2,5 miljonit krooni. ajuvaba on mõelda, et oleks see maja Tallinnas Nõmmel, võiks küsida 14-15 miljonit. häid pakkumisi leiab ka korterite osas. müü Tallinnas paneelika ühene maha ja osta Berliinis 3 ühest (mitu x kobedamad majad ja mitte paneelikad ega agulid) asemele, mis on väljaüüritud tootlusega 7-8 % aastas.
kaastunne neile, kes siin praegustel hinnatasemetel midagi ostavad või ostnud on. julgeks arvata, et kõik Tallinna vanade kortermajade korterid on vähemalt 60-70% ülehinnatud ja uusehitised 30-40%. just nägin Berliinis pakkumist - 1998 ehitatud kortermaja korter vaatega jõele, väjaüüritud, tootlus 8,2 %, ruudu hind natuke üle 17 000 krooni. -
Hämmastav on see, et 16saj. pärit vanalinna maja mille ehitamiseks kulus võibolla mitu aastat ja mis seisab püsti veel vähemalt 300 aastat, maksab ruutmeetrilt sama palju kui täna 3nädalaga püstitatavad paneel ubrikud kus maas on pildistatud papp(laminaat) ja kõik vaheseinad kipsist. Loodame, et selliseks ei jääks väärtussuhe.
-
Olen ise arendustegevusega igapäevaselt seotud ja mõtlen ka , et mille arvelt ja kuidas on saavutatud selline hinnatase? Kui vaadata mujal maailmas toimuvat ja sealset hindade kasvu graafikut siis tekib küll hirm!
Ja marvan, et mu hirm on ka põhjendatud, sest minule teadaoleva info alusel on hetkel detailplaneeringuta maale antud laenu samapaljudele tulevastele projektidele nagu seda on 5 aastajagu arvestades tänaseid mahte!!!!
Matemaatilised tehingud võib igaüks ise teha aga minu meelest on see korralik pagas. Samas tean ka seda, et põlluarendustele on pidurid kõik pangad peale pannud. Loodetavasti ohjab see meie põllumehest kinnisvaraarendajaks trendi. -
luksub naerda. tänase äripäeva artikkel
"Miks on uute kortermajade aknad ikka veel pimedad?" -
Äripäev:
"Arendajad on aluseks võtnud, et aastal 2006–2007 on korterelamu keskmine ruutmeetri ehitusmaksumus ligi 16 000 krooni (hind lõppviimistluseni). See ehitushind tagab Tallinna kallimates piirkondades (kesklinn, Kadriorg) piisava kasumi isegi siis, kui hinnad kuni 2007. aastani peaksid püsima samal tasemel tänasega." -
Eestis müüdi viimases kvartalis igapäev üks Lexus
Martin.Hanson@aripaev.ee
05.04.2006 13:21
Automüügikontsern Amserv Grupp müüs käesoleva aasta esimeses kvartalis Eesti ja Läti turul kokku 1299 sõidukit, neist uusi 1012 ja kasutatud 287.
Uutest autodest müüdi 657 Toyotat, 204 Opelit, 93 Lexust ja 58 Chevrolet. Läti turul müüdi kokku 468 autot. Võrreldes mõõdunud aasta esimese kvartaliga oli grupi müügikasv 137%.
Kõige suurema kasvu tegi aga Lexus, mille läbimüük võrreldes mõõdunud aasta sama ajaga tõusis koguni 330%. Esimeses kvartalis müüdi Eestis kokku 99 uut Lexust, millega ta esmakordselt edestab nii BMW, Audi kui ka Mercedes-Benzi sõiduautode läbimüüki. -
Järeldus:
Eesti tarbimiskesksel majandusel läheb hästi ja kinnisvarakrahhi ei ole veel oodata ! -
Kaks linki mujalt:
Hindade ajalugu aegade algusest: link1 ja link2
International Affordability Survey - Kas keegi oskaks arvutada ka Lasnamäe korteri affordability?
Mulle tundub, et on paras aeg investeerida antidepressante tootvatesse firmadesse nagu Lundbeck jt. (Yahoo link)
Veel huvitavat lugemist mullide tõusu ja languse kohta: (link) -
Täitsa kena affordability survey. Arvutasin ka Tallinna kohta veidi:
Majapidamiste mediaansissetulek = 8 855 kr kuus = 106 tuh kr aastas.
Korteri mediaanhind city24 pakkumistest = 1 300 000 kr.
Tallinna kinnisvara affordability seega 12,3, mis on kõrgeim kui ühelgi uuringus mainitud piirkonnal. Seejuures uuringus arvestatakse ka maju.
Kui võtta lasnamäe ühese (800 000.-) affordability, siis see on 7,5. Auväärne 10 koht eespool Londonit ja just New Yorgi järel. Ainult et lasnamäe ühene ei ole just mediaankorter. Või siis tõesti elavad pooled pered tallinnas veel viletsamates kohtades? -
City24 poolt arvutatav pakutavate korterite keskmine ruutmeetri hind võib suht eksitav olla, kuna leidub suhteliselt palju utoopiliste hindadega (11-21 miljonit) täiesti keskpäraseid korteried (näit kuulutused - ID: 250052, 236237, 240088, 251566).
Et siis tegelikult on turul juba olukord tunduvalt hullem, kui juba kunstlikult keskmist hinda nii kõrgel hoitakse. -
dividend
Pakun,et seal on tegemist siiski kuulutuse esitaja kirjaveaga :)
City 24 on olemas lausa foorum "jaburad kuulutused/kuulutajad":)) -
ei usu sellistesse kirjavigadesse, sest nendel "vigastel" kuulutustel lastakse rahumeeli rippuda. maksab see kuulutuse hoidmine ju raha ja kes siis tahab jätkata olukorda, kus kuulutus müüki kuidagi ei edenda. normaalne müüja aeg-ajalt vaatab oma kuulutuse üle ning jälgib klikkimise statistikat. ei ole võimalik, et selliseid vigu lastaks niisama rippuda. arvan ka, et tegu on keskmise upitamisega.
-
Tundub et praegu käib turul viimane kasumivõtmine enne suurt langust. Keskmist hinda püütakse kramplikult veel üleval hoida.
-
ma ütlen ketserlikult, et turu langus algas juba detsebris-jaanuaris. Siis läks lumepall veerema ning praegu võtab hoogu. Nt. see maja www.kv.ee/203074 maksis detsembris-jaanuaris 3 600 000 miljonit. Praegu 2 690 000. Paraku kipub seegi liiga kallis hind olema. Aga point on selles, et hinnad kukuvad, sest ostjaid pole. Praegusel hetkel julgeks ma isiklikult kinnisvara ostu teha vaid südalinnas stockmanni-olümpia piirkonnas.
-
Ma olen viimased 2-3 kuud jälginud city24 Tallinna keskmisi korterite müügihindu ja Lasnamäe keskmisi müügihindu. Praegu on Tallinnas 4440 pakkumist ja mediaanina müügihind ca 1,270,000 EEK, Lasnamäel on 1340 müügipakkumist ja mediaanhind ca 1,175,000 EEK.
-
Ma tegin väiksed arvutused, millal võiks suurem eramajade müügibuum toimuda. Maja 2Milj, laenu pikkus 10 aastat, tagasimakse 20Tkr, max 40% palgast seega sissetulek 2 liikmelisel perel mõlemal 50Tkr\2 ehk ca 25Tkr kätte. Oletame et keskmine ongi keskmine ja õige näitaja. Teine kümnendik ülevalt praegu ca 15-20Tkr, kätte 10-15Tkr. Kui palgakasv oleks iga aasta 10% oleks ca 5 aastaga 25Tkr palk käes. (tõenäoliselt mitte, firma läheb ennem pankrotti)
Seega kas oodata maatyki myygiga (5\10 aasta pärast majade buum) või müüa praegu. Selle optsiooni väärtuse saaks ju arvutada? -
Lisasin sama postituse juba Lasnamäe foorumi alla, kuid kuna mitut threadi arendatakse paralleelselt, siis üldise pakkumiste muutuse viimase kuu lõikes võib olla hea tuleviku mõttes ka siin maha panna. Võimalik ka hiljem lihtsalt võrrelda.
16. märtsil pakkumisi Lasnamäel alla 1200, nüüd 1403. Juurdekasvu vähem kui kuuga ligi 20%. Esimene laiemat kõlapinda saav uue arenduse müügihinna langetamine Priisles.
Kogu Harjumaa pakkumised 16. märtsil tõusnud 4360 pakkumise pealt 5051 pakkumise peale. Pakkumise kasvu siin vähem kui kuuga üle 15%.
Tallinna linna pakkumisi 2. märtsil 3626, nüüd kuu ning nädal hiljem 4534. Kasvu tervelt veerand.
Kesklinna pakkumised 8. märts 655 ning täna ehk mõni päev rohkem kui kuu hiljem 733. Pakkumiste kasv samuti 15% kandis.
Eriti tugev kasv Mustamäel. Kuu aega tagasi pakkumisi ca 500. Praegu 690. Kasv kuuga ligi 40%.
Vaikselt paistavad vähenemistendentsi üles näitama üüripakkumised. Seda ilmselt spekulantide/investorite arvelt, kes vastavalt investeeringuobjektina ostetud pinna üüriturult ära tõmmanud ning müüki pannud. Summaarselt pole siin muutused suured. -
Mis mõtteid tekitab ArcoVara ja Linstow ühine maatükkide ostmine Olümpia vastas?
-
Sinna võiks haljasala rajada koos laste mänguväljakutega - mul tekib esimesena selline mõte.
Samas, kui mälu mind ei peta, siis on sellel piirkonnal juba mitu head aastat detail peal mis lubab Olümpsiga ehituskõrguselt rahulikult konkureerida. -
Nagu teada on Linstow Olümpia omanik! Eks sinna kerkib Olümpia 2 ning nende kinnistute ostuga likvideerib Olümpia ka oma parkimisprobleemi!
-
http://www.postimees.ee/150406/esileht/majandus/198178.php
,et siis selline artikkel kesklinna kinnisvarast. -
ai vittu. ajakirju nad müüa oskavad. saldo esikaanel alljärgnev hüüdlause, sisu kaante vahelt ei leia.
kraft hoiatab: sissetulekust lähtudes on tallinna kv hinnad 2 x kõrgemad kui helsingis. -
Vaadates neid =UK graafikuid= hakkab kuidagi kõhe. Paistab, et ka mujal on ikka väga palju läinud majade müügist saadud raha tarbimisse. Kunagi kindlasti see lõppeb ja peab algama vastasssunaline protsesss - siis ilmselt langeb ka tarbmine, sellele järgneb tootmise langus, tööpuudus, makseraskused, rahvaste üldine rahulolematus.
-
See ainult kinnitab minu pisikest isiklikku ideed, et kinnisvaramull on sügavalt globaalse iseloomuga ning see, kui palju on erinevus Helsingi ja Tallinna korterihindade vahel, ei mängi absoluutselt rolli (liivakastimäng).
-
Kas siis nüüd jõuab kätte ca 60-aastase Kondratjevi majandustsükli uus põhi? (eelmine oli Suur Depressioon).
-
sel juhul tasuks just osta elamispind ära, soovitavalt ahiküttega, on vähemalt kus elada.
-
Tänases Äripäevas "Olümpia hotelli kolme vastaskrundi hinnaks kujunes enampakkumisel 596 miljonit krooni, mida lubas maksta Viktor Levada firma OÜ Meridiaane."
Üha uued rekordid... Olümpia hotelli esine ristmiku piirkond muutub sellega veelgi atraktiivsemaks. -
80 700 EEKu ruutmeeter! Misasja sinna ehitama peab et see hind ennast ära tasuks?
Levada võiks nüüd haljasala sinna teha, kesklinnas ongi rohelisi alasid kuidagi väheks jääänud. -
Noh haljasala ruutmeeter maksiski juba mitu nädalat tagasi 75k EEKu ja kui tänaseks on hind vaid 5 tonni kõrgemale tõusnud siis on see ju Levadale igati hea diil!
-
Näen kaht võimalust: kas ta hakkab seal naftat pumpama või sinna tuleb StarGate, kuuedimensiooniline värav suhtlemaks maaväliste tsivilisatsioonidega.
Aga täna hakkas SEB laenu andma suurperedele (3+ last) ja sundüürnikele kuni 30-ks aastaks fiksintressiga 4,5, omafinantseeringut ega lisatagatist polegi vaja, miljoni saab kätte. See oligi vist see, millest Lenin oma onnikeses unistas. -
Mmm. Kui ehitada 30 korruseline hoone, siis kasum sees. Ühe m² peal tonnide kaupa õhku ja see ei maksa midagi.
-
Aga jättes haljasala variandi hetkel välja, tekkib veel huvitav küsimus kui palju kapitali Levadal nüüd vaja on et see ala täis ehitada pluss millised on need ehutusfirmad kellele ta selle papi edasi annab?
-
See ju alles 75% Stokmanni torni ülemiste korruste pinna ruutmeetrist
-
Üllatavasti ei näitanud tänased pangandusnumbrid laenutegevuse rahunemist märtsis. Samas aga finantseeritakse üha vähem hoiustega, nii et võimas laenamine välispankadelt jätkub.
Kui vaadata kuine laenumahu tõus, eraisikutele, ja võrrelda vastava aastataguse kuuga siis:
nov +120%
dets +118%
jaan + 167%
veeb +106%
märts +117% -
Turg paistab uuesti positiivsemaks muutuvat... pealegi, turul on ju alati omadus masside arvamusele vastupidises suunas liikuda :)
-
31 märts 2006 olid eraisikute pangalaenud 73% (!) kõrgem kui ÜKS aasta tagasi.
02: 9,6 mrd
03: 13,6 mrd
04: 21,0 mrd
05: 31,4 mrd
06: 54,4 mrd
Tõusev võlgnevus ühiskonnas tekitab varem või hiljem makseraskusi ja pingeid. Makseraskused laienevad kiiresti igale poole majanduses. Seepärast on kummaline kui vähe pangad ja keskpank muretsevad makro/kogunumbritest. Tundub et arvatakse et võlgnevus Eesti ühiskonnas (laenud/SKP) võib kiiresti minna lääeeuroopa riikide tasemele, samas kui aga SKP vajab selleks veel äkki 10 aastat.
Võlgnevus ühiskonnas kui ka võlgnevus väljapoole aitab SKP-kasvus kaasa, siis kui sellega tõuseb resursside kasutamise efektiivsust. Ent kui majandus töötab juba täie võimsusega, siis tekitavad laenutõus vaid hinna- ja imporditõuse, mitte reaaltoodangu tõusu. Tootlikuse kasv peab olema sama kiire kui krediitide kasv. -
arvatavasti oli see laenukoorma tõus eriti kiire just eelmise aasta viimases kvartalis. Kuidas aga selle aasta esimene kvartal läinud on ning eriti just viimased paar kuud? Kellelgi äkki numbreid silma jäänud?
-
Looke tänasest Äripäevast, mida City24 vahendusel
Samas viitab see ajakirjaniku ebapädevusele, ta nimelt ei loe ajalehti ja seetõttu ei tea, et hinnad võivad langeda küll magalarajoonides, eeskätt Lasnamäel, kuid kesklinnakorter on alati kindel ja parim investeering.
Lisaks viitab see ka sotsiaalsele närvile, sest mõtle kui õudne oleks, kui kõigis neis korterites elaksid normaalsed inimesed? Kuhu nad oma autod siis pargiksid? -
Kuna lingi kopeerimine ebaõnnestus, siis viide siin:
http://www.city24.ee/client/city24client?rnd=329728&pageId=15 &objId=NewsObject&stateId=NewsInitial&eventId=NewsArticleEvent&articleId=69580 -
Velikij, kas see komm on väide "kesklinnas hinnad ei lange kunagi"?
Kesklinna korter ei ole ALATI parim investeering, langevate hindadega turul näiteks.
Helsinki kesklinna hinnad kukkusid kordi "lama" ajal (erandlik sündmus, tean). Kesklinna saabub kunagi kui kriis tuleb langus lihtsalt viimasena. -
ja tõenäoline on ka see, et kesklinnast lahkub kriis viimasena. spekulatiivelt on eelkõige ostetud just kesklinna kortereid. see võib mingi hetk päris ohtlikult hindadele mõjuda.
-
Ei, vastupidi, see komm oli väide, et lihtsalt on erakordselt tore, et mull kesklinnas ei täitugi, sest ei leidu piisavalt soovijaid sinna elama asuda.
Teiseks oli see komm viide sellele, et nad ei saagi täituda, kuna on projekteeritud ebapiisava parkimiskohtade arvuga. -
Hmm, aga miks peaks kesklinnas elav inimene autot (ja parkimiskohta) _omama_? Igale poole - tööle, poodi, teatrisse, kuhuiganes - saab päris lahedasti ka jala minnes. Nendeks 5 suvise ilusa ilmaga nädalavahetuseks, mis eestis kliimas tavaks, saab ju auto üürida kasvõi, või äärelinnas elavate sõpradega kopereeruda.
Mis muidugi ei tähedna et kesklinnas korterihinnad langeda ei võiks -
kõik ei käi kesklinnas tööl,
kui sul on pere, ei käi sa jala poes kaugemal kui 200 meetrit,
laste transamine kooli-trenni
btw, palju on Tallinna kesklinnas üldse suurikorralikke toidupoode?
