KINNISVARA MULL 2
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Võtan kokku põhjused miks kinnisvarahinnad peaksid langema:
- EMOR paar kuud tagasi: 50% vähem kui aasta tagasi plaanivad järgmisel 12 kuul osta kinnisvara.
- Raasuke: Kinnisvara on selgelt üle hinnatud.
- Kiire tõus jaanuaris pakkumiste arvus City24s ja kv.ee:s.
- 1,5 milj laen/40 aastat maksab praegu 7 036 EEK/kuu, maksis aasta tagasi 5 811 EEK/kuu.
- 2006 anti 12 863 eluruumide ehitusluba, 2005 anti 9 151 eluruumide ehitusluba.
- 2006 anti 5 068 eluruumide kasutusluba, 2005 anti 3 928 eluruumide ehitusluba.
- Kõrge aktiivsus ehituses, aga maatükid müügil kiiresti tõusmas.
- Müügiperioodid pikenenevad=languse algus.
- Rahapakkumise tõusukiirus langeb - jooksevdefitsiit tõmbab raha välja.
- Tunduvalt negatiivsem pilt meedias kui aasta tagasi
- Skandinaavia emapangad üha murelikumad
- Tarbimislaenude tõus/brutopalgasumma: 6% eelmisel aastal - mitte jätkusuutlik
- SKP-kasv eurodes oli 22% Q3 2005, seejärel langenud (!) 16%-ni Q3 2006
- Hotellitubade suur kasv 2007 kärpib korterite väljarentimisvõimalust
- Uute laenuvõtjate arv "otsa saamas". Ebaproportsionaalselt, ehk mitte jätkusuutlikult suur osa elanikkonnast on tegelenud kinnisvaratehigutega viimastel aastatel.
- Pärast rekord oktoobris (+3,3 mrd EEK) on pankade laenamine eraisikutele vähenenud
- Pankade üldine jutt turust, ja üksikjutud langevatest korterihindadest.
- Suurte ehitusfirmade arendusprojektide müük ilmselt (vaadates kodulehti) läheb väga aeglaselt.
- Varem oli defitsiitolukord - pankadel piiramatult palju laenuraha, samal ajal kui ehitus aeglane k.a. bürokraatilistel põhjustel.
-Juba Q3 2006 jahenemine:
Korteritehingute arv Q3 (võrreldes 2005)
Kesklinn 646 (-14%)
Lasnamäe 662 (-26%)
Mustamäe 531 (-1%)
Põhja-Tallinn 321 (-36%)
Haabersti 246 (-26%)
Kristiine 205 (-11%)
Pirita 126 (+13%)
Nõmme 111 (-13%)
- Täiesti mitte jätkusuutlik tõus pankade laenamises võrreldes SKP-ga. Majanduse "laenuruum" on ebaefektiivselt kasutatud, ehk üleproportsionaalselt palju on välja laenatud kinnisvarasektoris, ja luksuskaupade ostmiseks. Üleproportsinonaalselt vähe tööstusele. Võib aegamööda tekitada probleeme tööjõuturul. -
Võtan kokku põhjused miks kinnisvarahinnad peaksid tõusma:
- Eesti on kiirelt areneva majandusega riik, astume jõudalt Euroopa heaoluühiskonna suunas
- Väga paljud inimesed sooviksid jätkuvalt oma elamistingimusi parandada
- Eestis on elamispinna ruutmeetreid inimese kohta jätkuvalt kolmandiku võrra vähem kui Euroopas keskmiselt
- Keskmine palk tõuseb, seega ka kallima kinnisvara kättesaadavus
- Eesti elatustase ühtlustub Euroopa Liiduga liitumise tulemusena, Põhjamaade hinnatasemeteni veel pikk ma minna
- Tallinn on atraktiivne mujalt Eestist tulnuile, seega nõudlust tuleb pidevalt peale
- Välisraha tuleb jätkuvalt sisse, Eesti majandus on muu Euroopaga võrreldes väike, riske ei peeta suureks
- Valitsusvõlg on väike, riigieelarve on tasakaalus, majanduspoliitika on mõistlik, rahvusvaluuta kindel
- 10% kinnisvaratehinguist sooritavad suhteliselt rikkamad välismaalased, seda võib võtta turumoonutusena, aga see on fakt
- Pangad saaksid hea tahtmise korral laenutingimusi veelgi paindlikumaks muuta, näiteks pakkuda veelgi pikemaid laenuperioode
- Paljudel on veel vanemate korterid, mis veel lisatagatisena pantimata - seega ressurssi on
- Müügiperioodid ei pikene, vaid normaliseeruvad. Kuskil maailmas ei müüda korterit nädalaga. Mõni kuu- pool aastat on tavaline
- Normaalne pakkumiste arv ongi stabiilselt kuskil 6000-8000 korterit Suur-Tallinnas, ostja saab valida, see ei tähenda survet languseks
- Uusi arendusi müüakse stabiilselt 27-40 000 krooni ruutmeetrilt, survet languseks pole, inimesed jätkuvalt ostavad
- Maa- ja ehitushinnad tõusevad vaikselt, aga stabiilselt veelgi
- Euro tulekuga ümardatakse hinnad üles, see mis täna maksab miljoni, hakkab maksma 100 000 eurot. Psühholoogiline efekt
- Kinnisvaraga tegelevad inimesed krahhi ei usu, pigem stabiilsemat tõusu, spetsialistid hindavad olukorda heaks -
aitäh infinite - link sai hea sisuka alguse, ma arvan.
-
Häda selles ongi, et seda kauaoodatud eurot nagu kusagilt ei paista. Eesti jooksevkonto defitsiit on 18%, Lätis juba 23%, palgad ei saa palju tõusta, sest see viib töökohtade kaotamiseni. Laenuintressid kasvavad veelgi ja ka marginalid on selgelt tõusuteel, eriti tingimustes, kus eurot ju pole. Seega pole mitte midagi rõõmustavat. Tuleb laks nii Eesti börsil kui ka kinnisvaras, sest loodus- ja majandusseadused kehtivad endiselt :)
-
Müügipakkumised city24
Harjumaa korterite arv: 6998
(8 jaan 6294)
Tallinna korterite arv 6060
(8 jaan 5471) -
Lisaks põhjuseid, miks kinnisvarahinnad peaksid tõusma:
- Skandinaaviamaadega võrreldes on meil ruutmeetreid elaniku kohta isegi ligi 2 x vähem
- "Ehitusbuum" suudab taastoota vaid 4000-5000 uut korterit aastas. Stabiilse kinnisvaraturuga Soomes on see umbes 40 000. Meie elamufond on amortiseerunum, taastootmine peaks olema kiirem.
- Palgatõus ületab laenuraha kallinemise, kokkuvõttes elanikkonna laenuvõime kasvab.
- Eesti väiksuse ja avatusega kaasneb keskmisest suurem mõjutatavus ümbritsevate piirkondade hinnatasemetest. Kinnisvara kallineb mõõdukas, ent inflatsiooni ületavas tempos ka Skandinaaviamaades. Kinnisvara Eestis on odavam kui naaberriikides mh Läti, Leedu. Rääkimata Soomest, Rootsist või Peterburist.
- Hoiatavaid sõnumeid väljastavad pangad tegutsevad krediiditurunduses küll hillitsetumalt ja selektiivsemalt, ent ilmselgelt jätkuvalt agressiivselt. Seega peaks nende majasisese analüüsi põhjal palli veel õhku mahtuma ka ilma lõhki puhumata.
Lisaks põhjuseid, miks kinnisvarahinnad peaksid langema:
- Valdavalt ei vasta ei vanade ega uute ehitiste kvaliteedistandard samaväärsetele objektidele nt Soomes. Ehitussektori tööjõuprobleemid võimendavad vajakajäämisi.
- Tallinna kesklinna eksklusiivsemad korterid on jõudnud Soome ja Rootsi kinnisvaraga samaväärsele u 100 000 kr m2 hinnatasemele. Tallinna äärelinnade uusobjektide hetkel pakutav 35-45000 kr m2 on võrdne tase Helsingi äärelinnadega. Vähemalt 30-40% madalam reaalne ostujõud peaks tähendama, et normaalne hind jääb Skandinaaviamaadele sarnase marginaali võrra alla.
- Euro tuleku viibimine jahutab välisinvestorite indu.
- Suurem osa autoriteetseid sõnavõtjaid meedias ja foorumites ootavad langust ja peavad olukorda kriitiliseks. -
Kas keegi oskab näidet tuua olukorrast, kus kinnisvara hinnad on kukkunud stabiilse ja keskmisest kiirema majanduskasvu tingimustes? Kinnisvarakrahh on tavaliselt majanduskriisi tagajärg, mitte selle põhjustaja. Minu teada ennustab EL keskpank Eestile järgmiseks 5 aastaks jätkuvalt kiiret majanduskasvu.
-
Definitsiooni küsimus. Keskmisest kiirema kasvuga kaasnevad reeglina keskmisest jõulisemad korrektsioonid. Stefani loetelus on minu arvates see viga, et ta keskendub liigselt Eestile. Üks pisike klimp supi sees ei saa paraku väga palju erineda. Õnneks ja kahjuks, sest kui nt USA kv peaks tõsisemalt hard way valima, mõjutab see kindlasti neid, kes mõjutavad meid.
-
Siin on üksmeel selles: et defitsiit tekitab hinnatõusu.
Eriarvamused on:
- Mina väidan et kinnisvaradefitsiit kuulub eelkõige ajalukku - näiteks NL-korterid on juba kunstlikult üles aetud (paremate korterite puudusel).
- Orwell ja Infinite räägivad jätkuvast kinnisvaradefitsiidist
Kuidas siis defitsiidiga on? Kas jätkub näiteks ümberkolimine suurematesse korteritesse? Kas palgatõus toob pidevalt inimeste finantsvõimenduse tõusu? Või kas kinnisvarast on saadud tööstustoode mis toodetakse massiliselt üha väiksemate marginaalidega. Kas kolimine Tallinna suureneb, või kas kolimislaine on möödas...
Mina arvan kindlasti et Tallinna äärelinnades ei jätku enam üldse mingit müüjate pricing power. Keerulisem on vanalinnakorteritega jne. Seal võiks maailma likviidsuse areng, ja Eesti tulumaksusüsteem, üldine stabiilsus, olla olulisemad mõjurid kui kohalik majandus. -
Hinnad tõusevad niikaua, kuni rahvas ostab. Palgad tõusevad. Minu palk näiteks tõusis just 25%! Praegu ju rahvas ostab. Mitte ainult kinnisvara. Ostetakse palju ka aktsiaid. Olympic viskas täna ühe päevaga 2,72% otsa,
kuigi kristjan.lepik soigus juba sügisel, et liiga kallis. Mõttetuid mehi pole mõtet kuulata, saad haledalt lüpsta.
Valdav on optimism. Eestlane vaatab lootusrikkalt tulevikku. Vot selle optimismi panekski oma nimekirjas esikohale. Soomes saab inimene keskmiselt 30 000 kätte, naisega kahepeale vähemalt 50 000. Kui meil need palgatasemed kätte jõuavad, mis siis kinnisvara maksab. Kõik, kes täna ostavad, kiidavad ennast 15 aasta pärast ja võivad endale õnne soovida. Kui me oleme EL-i TOP5.
Kadunud Lennart Meri ütles presidendiks saades, et tuleb higi, verd ja pisaraid. Lennart pani pange, meil läks hoopis suht hästi, v-a sundüürnikel, muulastel ja põlduritel. Ansip lubab 5 jõukama riigi hulka viia - pange tähele, jälle optimism! Savisaar pühib need sundüürnike ja teiste pisarad ja annab igaühele 25t. Ostetakse palju ka uusi autosid. Kõik tahavad oma elamistingimusi parandada. Järelikult ei saa ka mingit hinnalangust tulla. Nagu EL keskpank ütleb, jätkub majanduskasv pilvedeta veel vähemalt 5 aastat. EI OLE olemas hinnalangust majanduskasvu tingimustes. Öelge, millal veel hinnad langenud on? Kes ei saa oma hinda kätte, see lükkab müügi edasi. Kuni tuleb defitsiit ja rahvas rabab taas valimatult.
Jätkub stabiilne hinnakasv. Ma ei ironiseeri, ma mõtlen tõsiselt. -
Euro tulekust -- kas te arvate siis, et jooksevkonto puudjääk jääb olemata, kui meil siin Euro on? Laenuintressid kerkivad koos muude Euroopas olevate intressidega, veidikene kõrgemal tasemel, aga ei midagi erilist. ....
Ma ei saa aru , mis oleks Euro tuleku puhul nii kõvat mõju Eesti majandusele ja mida olulist Eesti kaotab, kui euro veel lähiaastatel ei tule? Jah, laenuintressid on veidi kõrgemad, see pole eriti oluline. Aga mis muud veel olulist on? Need kõrgemad intressid oskab ju iga majandusmees oma kulude sisse arvestada, on need ju stabiilselt tsipake kõrgemad kui Euroopas.
Ma pakun et kas Euro tuleb või jätab tulemata, see nähtus ei mängi rolli Eesti majanduselus, niikaua kuni meil on siin valuutakomitee süsteem. -
Arvan ke et on tekkimas "korteriväsimus" Eestis. Rikkad inimesed on ostnud korteri siin ja korteri seal, et oma teenitud "easy money" kuskile paigutada. Korter nüüd näidatud kõigile tuttavatele, ja juba igav vaadata tühja korterit, mille väärtus pealegi langeb. Otsitakse uusi kõrge tootlusega investeeringuid, ja võetakse suuremaid riske.
Võimalus kallis korter välja üürida on piiratud. Eestlane põhimõtteliselt ei üüri, eriti mitte luksussegmendis, ma arvan. -
IMHO kvaliteetse kaasaja nõudmistele vastava elamispinna defitsiit on siin jätkuvalt. Mõned aastad tagasi osteti ka uusehitistes peamiselt 2-toalisi 50-70 m2 kortereid, nüüd on huvi nihkunud suuremate pindade poole. Sissetulekute kasvades tõuseb standard. Minul ei olnud lapsena oma tuba, minu laste jaoks on oma toad elementaarsed. Meie kodudesse hakkavad tekkima töötoad, garderoobid jne. Ruute elaniku kohta on küllalt jõuliselt lisandunud, ent nõudlust peaks veel jaguma aastateks. Laste sünnid näitavad tõusutrendi - sündivus oli Eestis tipus aastatel 83-90, need boomerid on praegu jõudnud ja jõudmas lapsesaamise ikka. Laps tähendab reeglina vajadust suurema eluaseme järgi. Sellegipoolest olen Stefaniga ühel meelel, et Tallinna äärelinnades näeme kohati ilmselgelt jätkusuutmatut hinnataset.
-
Kuna ise ma langusesse ei usu, on märksa tähtsam küsimus minu jaoks, kui kiirelt on suutelised hinnad tõusu jätkama või kas antud hinnatase jääb mõneks ajaks püsima.
Kas preagune 2 toaline korter kesklinnas hinnaga 2 MEEKi võib maksta 2 aasta pärast 3 MEEKi?
Isiklikult arvan, et see ei ole võimalik. Nõudlus/pakkumine on tõesti kohati petlik - ostsin kevadel viimase korteri ning kuigi pakkumiste arv oli väga suur, oli hinda väärt korterite hulk siiski minimaalne. Pidin tõdema olukorda, kus 6000 kuulutuse seast ei olnud praktiliselt midagi osta. Väga suur enamus pakkumistest on 2 toalised ning vähegi suurema pinna otsijatel (või siis spetsiifiliste tingimustega: teatud planeering, aknad päikese poole, ei ole esimene korrus) läheb olukord raskeks. Pakkumist ei ole või on ka hind tunduvalt üle keskmise pakkumise hinna.
Kuig hetkel on valik tunduvalt küllastunud, on taoliste korterite hind jõudnud ka tasemele, kus võrdlus keskmise palga tõusuga on väljunud propotsioonist - suuremast ja hea asukohaga korterist on saanud 100% luksuskaup. Kuigi statistika järgi on endal (ja leibkonna peale) Eestis väga kõrge palk, ei suudaks preaguse hinna taseme juures sama korterit, mida preagu müün (ja kevadel ostsin), enam osta. Seejuures on vahepealsel perioodil palk tõusnud 30% - iga 1000 eek hinnatõusu laenu tagasimakses, tähendab praktiliselt (olenevalt sissetulekust), et sissetulek peab tõusma 2000-3000 eeki, et laenu saada (laenu makseks tohib minna 30-50% sissetulekust).
Kui pere peale 20 000 saav leibkond on võimeline ostma endale 2 toalise ja 2 MEEK-sse korteri; makstes 10 000 laenu - 10% tõus antud korteril tõstab kuumakset juba ligi 1500 krooni ning nõuab 3000-4500 kõrgemat palka. Julgen arvata, et kõrge palgatõus jääb siiski madalama palgalistele tõstmiseks, mitte, et tõuseks 20% aastas palk neil, kellel see juba on hetkel 2 eesti keskmist. Kindlasti suureneb üldine laenu võime - aga kas tõesti suureneb sama kiiresti ka selle klientuuri arv, kes suudaks üle 3 Meek kinnisvara osta? -
upriidu
Jah, sissetulekute tõus on kõigis sektorites suur. Ega need sektorid, kus juba on suured sissetulekud ja terav tööjõupuudus, sissetulekute kasvult madalamatele sektoritele alla jää. Ja nende töötajate, kes teenivad mitte isegi 2 vaid 5-10 keskmist palka, nende sissetulekut suurendavad veelgi headest majandusnäitajatest saadavad tulemuspalgad.
Raskused võivad olla ikka pigem seal erasektoris kus juba on väikesed sissetulekud, aga kes maailmaturu hindade tõttu ei suuda hinda tõsta ja efektiivsust ka ei suuda tõsta. Need siis jooksevad töötajatest tühjaks või lõpetavad tegevuse pankrotiga. -
upriidu: "Kas preagune 2 toaline korter kesklinnas hinnaga 2 MEEKi võib maksta 2 aasta pärast 3 MEEKi? Isiklikult arvan, et see ei ole võimalik. "
Miks ei ole?
Ma ütlesin siinses foorumis "Kesklinna korterihinnad" 2005. aasta mais: "Ei tahaks uskuda, et tänane 2,5 mio maksev ridamajaboks Pirital maksab aasta pärast 3,5 mio, s.t. tänane kasvutempo jääb püsima."
Ja mis hinnad praegu Pirita ridemajade osas valitsevad? 4,5 mio? Mida ma enda kohta järeldada võin? Ma ei vasta. Piinlik on. -
küsida võib kõike ,kas reaalselt keegi ostab ka 4,5M eest ridaelamu boksi ?
-
Ja kui ostaks, kui palju tegelikult on Eestis inimesi, kes suudaks osta (ja kellel veel ei ole)?. See on minu arust põhi küsimus - rahva arv lihtsalt ei toeta sellist tõusu. Niigi on suurel enamusel juba pind olemas. Kui uusi ostjaid ei tule, ei saa ka enam ju vahetustega tehinguid teha. Kui soovin osta nelja-toalise; ostab minu 3-se ära keegi, kes elab 2-ses, tolle oma keegi, kes elab üheses ja kuhu läheb see 1-toaline Lasnamäe korter kus keegi elada ei taha (sest kõik vahetusega elamis parandada) ja uusi ostjaid napib?
Selle pärast ei usu ma ka langusesse. Kui ikka nõudlus kokku kuivab, ei ole mõtet (ja võimalik) ka odavalt müüa. Ostjaid ei ole, võid pakkuda kui odavalt tahad, ei osta ikka keegi - kõigil, kellel võimalik osta, on juba olemas. Kõik kes tahavad vahetada, peavad saama müüdud enne enda oma ja lõpp tulemusena vaid pakkumise arv vr. nõudlus suureneb.
Kui näeks märke, et mägesid otsast maha hakatakse lükkama, oleks juba täesti uus teema. -
kõik tahavad vahetusega elamist parandada*
-
Pigem hakkab rahvas järjest enam hindama kvaliteeti ja seda kõiges. Mäletate veel ehk aega kui Eestisse jõudsid esimesed hamburgerid? Nüüd ei söö kuskil putka taga hamburgerit enam mitte keegi. Süüakse restoranis. Sama asi toimub ka kinnisvaraga, järjest raskem saab olla müüa kortereid näiteks Lasnamäel, sest kuskilt pole võtta enam sellisel arvul uusi inimesi, keda sealne elukeskkond rahuldaks.
Ehk kvaliteetne kinnisvara läheb veel kallimaks, mõttetu kinnisvara aga odavneb, sest lihtsalt ei leidu enam lolle kes seda oleksid nõus seda suure raha eest ostma ja siis kuskile lageda põllu peale või Lasnamäele kolima. -
upriidu ,on küll võimalik odavalt müüa ;), mina usun et kui ostjaid ei ole siis hinnad tulevad alla mitte vastupidi..
-
hea näide on preagu autodega.
müün kolm kuud. ei ole vahet mis hinna panen, huvi ei ole. panin 110 000 tuhat. üks inimene korra helistas ja kõik. võtsin 5 tuhande kaupa alla. mitte midagi.
korra tuli laine kus käidi kõvasti vaatamas. sinna paika jäi ka asi. võtsin pärast seda siis tubli 15 tuhat alla ja 25k odavam kui järgmine pakkumine. kuu aega ja ei mitte ühtegi huvilist.
ehk hind ei kuku - lihtsalt ei olegi võimalik müüa. pakkumises võib see turu väärtus olla ikka see sama mis panin algse 110 000. ei osteta nii või naa. hinna kukkumisest saab rääkida ikka siis kui tehing on vormistatud. kinnisvara see ju täpselt nii ongi. akt moodustatakse tehingute võrdluses. kui ei ole tehinguid, ei ole ka võrldust ja hind ei kuku - see, et sa oma city24 pakkumisest 300k alla võtad, ei muuda turu hinda. -
teemat lugedes tekkis lihtsalt uitmõte, et kui koplist sealne seltskond välja puksitakse nagu praeguseks suund on võetud, siis on lasna korteritele veel lööki küll ja küll: sõbrad-tuttavad elavad juba ees.
*andeks kõik lasnaka elanikud, aga olen ka pidanud sealse eluga kokku puutuma. oma trellitatud ja turvauksestatud korteris on äge küll, aga see mis sellest väljapoole jääb, on paraku veel ägedam. eriti kui vahest on kombeks ka peale kümmet õhtul koju jõuda. -
adalbert
Miks lasnasse maju juurde ehitatakse? kui seal keegi elada ei taha.
Millalgi tuleb see arusaamine, mida upriiidu nimetab, et vanemate majade realiseerimine vahetamise teel väheneb kuna uusi esmaostjaid jääb vähemaks. Tõsi praegu seda aega ei oska prognoosida. Kui see aeg saabub siis väheväärtuslik elik see osa kinnisvarast, millele enam ei jätku madalamate soovidega ihaldajaid kas lammutatakse või selle väärtus väheneb üsna oluliselt. -
ahjaa,
Mul ka uitmõte - kui MUSTAMÄE linnosas võetaks nõuks kõik vanad majad lammutada saaksime ehitada uue ja mõnusama rajooni ning uus kinnisvara ralli saab hoogu :) -
rakuc
olen kindel, et suht rohelise mustamäe asemele ehitataks uus-kadrioru stiilis kuutide rägastik kus naabrid teineteisele hommikust kättpidi saavad soovida, läbi akna. -
upriidu
Järelikult sa oma autot ei taha iga hinnaeest maha müüa ja sul ei ole kohustusi selle autopeal, mis sinu elamist segaks. Sa küsid ikkagi oma sõiduki eest liiga suurt hinda. Kui sul seda autoraha iga hinnaeest vaja oleks, siis langetaksid veel 25K. Peaasi, et lahti saaks.
Kinnisvaraspekulant, peab oma varast lahti saama, sest tal kohustusi küllaga. Mida ta siis peab tegema, kui 2 mio korterist kuidagi lahti ei saa? Ja kui neid veel viis kuus korraga käes ja pank iga kuu oma nõuab. Lõpuks saab ju karikas täis ja üritatakse vähemalt 0-ga väljuda. -
Ma olen ka varasemas selleteemalises foorumis maininud, et turul käib momendil aktiivne arendusprojektide pakkumine (krunt, detailplaneering, projekt). Ostad arendusprojekti ja võid kohe kopa maasse lüüa. Kui siin mõni väidab, et kinnisvarahindade tõus käib sama rada pidi nagu ta siiani käinud on siis tundub, et kõik arendusprojektide müüjad on valel teel. Tegelikult on kuskil tasakaalupunk ehitushinna osas mis ei toeta enam väljamüüdava ruutmeetri turuhinda. Pakun välja, et kui ehitushind tõuseb 17000 eek/ruut + km. siis ei ole mõtet Tallinna kesklinna ruutmeetri väljamüügi turuhinda arvestades arendusega enam tegelda. See 17000 on selle aasta prognoos - vast suveks jõuab sellele tasemele.
-
mustamäel on tõepoolest suht roheline, aga hirmuäratav on mõelda parkimise tulevikule. lahe parkimine on siis, kui igal neljandal _korteril_ on auto. Viimane, väga räige, kriitiline piir on see kui igal teisel korteril on auto - edasi tähendab üldjuhul juba iga auto lisandumine kokkuleppeid ja diile, kes keda kinni parkida saab, kes millal läheb jne. Seda on reaalne hallata ka max "igal teisel korteril auto" + 10 autot. pappi tuleb juurde, mis edasi?
-
to stocker - kui 25t veel alla võtaksin, ei vaataks ka keegi enam. mõeldakse, et on varastatud või matsu pannud.
usun, et sama kehtiks, kui praegu keegi hakkaks müüma kesklinna uuselamu 2 toalist korterit 1,4 milli. samas, kas on oluline, mis hinnaga müüd? suur osa on neid, kes ei saa seda 1,4 miljonit laenu ka. need, kes saaks osta (on juba eelnev kinnisvara olemas, mille hind on tõusnud) ja et uus osta, tuleb enda oma maha müüa. nüüd ta ei saa enda oma ju odavamalt müüa ,sest muidu ei tuleks vahetusest välja. et vahetada, peab ikkagi enda oma kasumiga maha müüma ja kasum uude kallimasse panema.
preagu räägin reaalsetest summades, aga jutt sai alguse tõusust. praegu leiduks kindlasti, kes pool miljonit odavamalt ostaks - aga kui kõikidele hindade paneme veel miljoni otsa, siis see hinnalangus ei mängi enam samasugust rolli. ehk selleks ajaks, kui preagune 2taoline 2 milline maksab 3 miljonit, on turg nii ammendunud, et ei muuda ka asjaolu, kui 2,5 müüd. See 500 tuhat ei muuda nii palju laenuvõimet, et huvi järksu kasvaks - millest tuli ka võrdlus autodega. Autoturg on lihtsalt kordades üle küllastunud. Erinevalt korteritest, läheb siiski suur hulk autosid lisaks ka prügimäele ja selle arvelt tulevad uued asemele. Korteritega on selline ringlus ju minimaalne - mõni vana puumaja põleb vahel maha.
PS: müün korterit, 3 toaline Pirital, uuselamu 2,5 miljonit. kuulutust vaadatud 300 korda, mitte ühtegi kõne veel, müügis olnud 2 nädalatat. -
Võibolla on sul lihtsalt selline auto mida keegi kasutatuna ei taha, sidrun, peukkar vms...
-
2 upriidu
1,4 milli eest ostaksin su korteri ära kohe täna. 1,7-1,8 Mio eest hakkaksin asja üle kaaluma (olenevalt piirkonnast ning kvaliteedist). Üle 2 Meegu ei maksaks põhimõtteliselt, kuna leian, et sellisel juhul hind>krundi maksumus+ehituskulu+mõistlik kasumimarginaal = buumi tõttu üle hinnatud.
Ja ma arvan, et minusuguseid on veel (st. laenukalkulaator nagu lubaks, aga kaine mõistus hoiab tagasi).
Et hind ikkagi KV puhul on määrav. Ise müüsin enda korteri nädala ajaga peale hinna langetamist 15% alla "City" hinna. -
Ise oletan, et 2,2 müüks ka suht kiiresti. Samas kiire ei ole, arvestatud poole aastasega müügiperioodiga ja www.pirita.ee müüakse sama suuri kortereid 2,6 (kusjuures peab arvestama veel igasuguse köögimööbli ja valgustitega)
Kindlasti on ka palju minu suguseid - müün kui hinda saan, kui ei saa, elan edasi. Muidu on pakkumises tingimusruumi sees kuid alla 2,35 ei lähe mingil tingimusel.
Varsti tellin hindamisakti, eks siis näis, palju hinnaga mööda pandud on. Fakt on samas see, et alla 2,4 Pirital 3 toalist uuselamus ei leia (kui Kase tänav välja jätta) -
to Mony - jutt odavamast müügis sai alguse siiski sellest, kui hinna tõus jätkuks.
Kas sa ostaksid siis ka kohe ära 2,5 miljoniga, kui hinnad jätkavad tõusu ja keksmine pakkumine oleks hoopis 3,5? Kahtlen. (ehk siis miljonise vahega nagu praegu näite tõid) -
Lugupeetud lasnamäekriitilised kodanikud, anname endale aru, et selles Tallinna linnaosas elab ligi 10% Eesti elanikkonnast.
-
Vabandan kui eksin, aga sinu situatsioonist mulle nagu kõrva taha jäänud sellised seigad:
1) Korteri müügist saadud papp läheks oma äritegevuse edendamiseks (eeldusel, et tegu on mingit reaalset väärtust loova äriga, siis vägagi tänuväärt tegevus)
2) Erilist metsikut hinnatõusu sa ise ka nagu ei usu (ehk siis korteri hoidmine kasumlikuse eesmärgil pole põhjendatud).
Miks sa siis ei lükka korterit 2,2 meeguga maha ja ei anna rohelist teed oma ärile? Kui hea äriidee olemas ja asi seisab
ainult kapitali taga, siis KV otsas istuda ju nagu suht pointless? -
Võib-olla sobimatu küsimus, upriidu, ei pea vastama, aga miks Sa müüd? Pirita uuselamud peaksid olema ju popp kant elamiseks?
-
2 upriidu 12.29
Kui krunt+ehitamine maksaks siis 2,25 miljonit per korter ning kasumiprotsent oleks igatepidi mõistlik 10% ehk 250 000, siis peaksin seda hinda mõistlikuks ning vajaduse ja võimaluse korral ka ostaksin. Tasakaalus turul see nii peaks ka käima:P -
Kui äriplaan saab välja töötatud ja mõned elu otsused tehtud ja selleks ajaks ei ole müüdud, eks siis peab muidugi kaaluma odavamalt. Samas, ehk kannatab oodata, teha akt, lisa laen ning proovida ettevõttega alustada ja müüa hiljem.
Algne plaan oli, et enne maid ei müü, kuna aga arvestan pika müügi perioodiga sai müüki pandud preagu. Senini hinda ei langeta.
Samas 200 tuhat on piisavalt suur summa - eks mingi hetk tuleb teha tasuvusotsustus. Kas müüa odavamalt ja loota, et kätte saadud summaga teenib rohkem või ideega oodata ja oodata kallima hinnaga ostjat.
Aga kõige selle juures ei näe paanilist vajadust maha "parseldada". Kui välja ei tule, ja plaan ikka korterit omada, ei saa jääda lootma, et keegi samapalju hinda alandab. Iga kaotatud 100 000 suurendab kuu makset kodulaenul 500 ringis. -
to infinite:
Võib ikka küsida. Pool vastust eelmises postituses.
Kokkuvõttes. Suuremad elumuutused, kus ei saa kindel olla regulaarses sissetulekus; soov igapäevast sissetulekut tõsta (ettevõtlus algkapital, investeeringud-dividendid); tagada sularahaline tagala juhuks kui teatud periood sissetulek puudub; üürimisega on kergem pinda muuta (kui laps sünnib, suurema vastu või kui soov Eestist lahkuda)
The things you own, end up owning you. -
Vahemärkus: City24 kortereid harjumaal ületas esmakordselt 7000 piiri.
Teema jätkuks upriidule
Ära arva, et ma su kallal nokin - pole mingit isikliku viha su vastu vms:)
Point pigem vastupidine - Eesti riik vajab praegu edukaid ettevõtteid, ning sinu kui potentsiaalse ettevõtja otsus äriga alustada oleks igati tervitatav. Kõik ei saa olla KV ärikad või börsimaaklerid - kuskilt peab lisaväärtus ka tulema! -
Mina ei näe pikemas perspektiivis kinnisvara hindadele suuremates linnades küll mingit tõusuruumi, sest kinnisvara on juba täna palgatöötaja jaoks üle mõistuse kallis. Inglismaal on rusikareegel see, et palgast elava perekonna elamispinna hind peaks jääma pere 1 aasta netopalga kanti. Kui on kallim, siis peaks olema tugevad reaalsed eeldused palga tõusuks, muidu elad üle oma võimete ja oled riskigrupis halveneva majanduskonjunktuuri korral.
Võrdlesin seda pilti oma isikliku kogemusega. Ostsime 3 a tagasi korteri uude majja Tartu kesklinnas, mis maksis tookord 1.7 pere netoaastapalka. 2004. alguses olid meil (tagantjärele hinnates) tugev usk sissetulekute tõusu, mis õigustas tookordset otsust - täna on korteri ostuhind juba 0.9 aasta netopalka.
Jama seisneb selles, et kui osta sama korter täna, siis maksaks see juba 2.5 *tänast* netopalka. Lisaks sellele on intressid vahepeal tõusnud ja tõenäoliselt tõusevad veel. Samuti ei näe ma järgmise 3 aasta jooksul mingit varianti, kuidas palk võiks *suhteliselt* tõusta ligilähedaseltki samades proportsioonides kui eelmise 3 aasta jooksul, sest absoluutnumbrites läheks siis asi ikka päris käest ära. Eelmise 3 aasta 50% palgatõus oli pere kohta 10 k kuus. Samas proportsioonis jätkates peaks järgmise 3 aasta jooksul pere netopalk tõusma juba 15 k võrra, mis ei tundu reaalne, nähes teiselt poolt, kuidas ettevõte juba tänaste palgatasemete juures napilt ots-otsaga kokku tuleb.
AGA kinnisvara tänane hind eeldaks *veel suuremat* suhtelist palgatõusu. Seda lihtsalt ei juhtu, kuna siis peaks Eesti palgad juba Soome omadest mööda minema. Ei näe Eesti majanduses sellele küll mingisugust alust, eriti kui ainult 1/10 ettevõtete laenudest läheb tootmise arendamiseks, nagu viimase aja statistikast nähtub. -
Lisaks veel, et eestlastel puudub ju tegelikult igasugune majanduskriisi kogemus. 1990ndatel olime veel nii vaesed, et polnud veel suurt midagi kaotada, samuti polnud rahval üldiselt üldse mingeid laenukohustusi. Täna on suur osa rahvast jõukas ja veel suuremal osal illusioon jõukusest. Seejuures on peaaegu kõigil see üht või teistpidi seotud kinnisvarasektoriga nii, et isegi väike negatiivne areng selles sektoris võib tähendada Eesti täispuhutud majandusele tõelist katastroofi.
-
Natuke infi uute autode turust:
jaanuar 2006 - 1886 (sh 40 Lexust)
jaanuar 2007 - 2708 (sh 59 Lexust) -
Upriidu,
Võibolla on sul lihtsalt selline auto mida keegi kasutatuna ei taha, renoo vms... :-)
Aga tegelikult, nagu juba öeldud, minu sügav respect Sinu suhtes. Nagu öeldud, õik ei saa olla KV ärikad või börsimaaklerid - kuskilt peab lisaväärtus ka tulema!
Disclaimer: elu konkurentsitult halvim autoost oli 4,5a vana Renault soetamine. -
Natukene nalja kah - sellepärast kinnisvara tehingute summa vähenebki. Raha liigub Lexustesse.
Tõsisemalt, täitsa huvitav oleks tegelikult neid summasid vaadata võrdluses autode ostu arvuga. Palju on keskmise auto hind? Kui suur on laenuraha vr. kodulaenu raha? Milline on kasvu ja tehingu arvu kasvu statistiline võrdlus? -
Lexus ostetakse firma rahadega ja liisinguga
-
Stefan, mis sa siin punnitad. See kõik võtab lihtsalt aega, kuni inimesed hakkavad asju õiges valguses nägema. Praegu aga mõjub ikka veel see, et alles ronitakse kuskilt august välja heledama valguse kätte ja ollakse sellega loomulikult (esimese hooga) rahul. Mina olen õnnelik, naaber on õnnelik - ma ju ise näen aknast! :-)
-
Sakuska,
nende võrdlustega keskmise palgaga ei jõua kaugele. Eestlase keskmine netopalk aastas on praegu vaevaliselt 100 000 kr ületamas. Ka kõige tumemustemate stsenaariumite juures ei ole selline eluaseme keskmine hind reaalne. Kui mitte arvestada stsenaariumus Sosnovõi Bori :) -
Orwell,
a) jutt käib ikka leibkonna, mitte ühe inimese palgast
b) sealjuures mitte keskmisest, vaid, ma arvan, palgaastmestiku ülemisest 10 protsendist (leibkonna palgasissetulek rohkem kui 3 keskmist)
Leibkonna keskmise aastapalga eest saab ka Eestis väljaspool suuremate linnade mõjupiirkonda perele elamise küll. See näitabki tegelikult ära, kui absurdseks on kunstlikult tekitatud nõudlus hinnad viinud. Omal ajal oli Mustamäe ja Kapa-Kohila sama suure korteri ehitusmaksumus enam-vähem sama. Täna erinevad nende hinnad palju rohkem kui objektiivsed kriteeriumid (Tallinna kõrgemad sissetulekud ja likviidsem turg) eeldaksid. Ei näe põhjust, miks see erinevus kahanema ei peaks hakkama, kui turult doping ära kaob. Tallinnaski oli mägede korterite hind 90ndail aastaid allpool ehitushinda.
