pankade vastutus kinnisvara tagatisel laenude osas
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Tervist!
Antud teemat võiks arutleda kinnisvaraturu põhja ennustamise lõimes, kuid otsustasin eraldi teema teha (vajadusel võib sinna ümber tõsta).
Alustuseks räägin kõigepealt enda taustast - oman elementaarseid teadmisi mikro/makroökonoomikast (Msc IT alal, kuid nii 6-7 ainet sai võetud ka majandusteaduskonnast). Ekspert ei ole seega :) Kuid hobi korras viimased ca ~5 aastat olen makrot analüüsinud.
Mind on alati vaevanud küsimus pankade vastutuse osas laenuandmisel. Ühest küljest 100% risk pangale poleks ratsionaalne (kv hinnad langevad, inimesed hakkaksid massiliselt võtmeid pankadesse tooma, lõppeks ilmselt pankrotilainega). Teisalt jälle tavainimesele suunatud risk tundus ebaõiglane.
Kõik need 5 aastat olen endamisi mõelnud, mis oleks see sweet spot kv hinna languse puhul riskide jaotamisel.
Kuni...
Lugesin delfit täna ja sattusin ühele väga lihtsa talupoja loogikale põhinevale kommentaarile:
"Andrus, 06.02.2010 09:13
Ma küsiks hoopis teistpidi. Miks peaks kinnisvara hinnatõusust tuleneb kasu jääma ostja taskusse kuid hinnalangusest tulenev kahjum panga kanda? (Ja ma ei ole pankur, juhuks kui keegi nii minust mõtleb.)"
Ja nii ongi. ALATI on selleteemalistes artiklites rõhk riskide jaotamisel KV hindade languse korral, kuid on jäetud arvestamata tõusu periood. Mind ajab pöördesse, et kuidas ma ise selle niivõrd elementaarse mõttekäigu peale pole tulnud :)
Minu jaoks sai teema lukku, las praegune kord jääb nii nagu on. Rahandussüsteem tervikuna - jah vajaks ülevaatamist, kuid see vastutuse osa ongi paigas - võtad laenu, vastutad ise!
PS! Sai ise ka buumi tipus laenu võetud, seega isiklikult oleks kasulikum pigem vastupidine lähenemine. -
Tavaline Joe six pack ostab endale kodu, mitte ei investeeri kasu saamise eesmärgil. Tema teadmised majandusest on oluliselt kesisemad kui vastavatel spetsialistidel pangas.
Mina igal juhul pooldan seda varianti, et võtmed pangale ja panga mure. See manitseks pankasid ka ettevaatlikkusele ja tagatisvara adekvaatsele hindamisele.
Kas postimehes oli hiljuti artikkel spekulandist Californias, kes niiviisi mitmed võtmed panka viis. Sellest hoolimata pooldan varianti, kus tagatisvarast rohkemat pank ei saa. Spekulandidki saavad tegutseda ainult tänu pankadele.
Praegust olukorda Eestis nimetaksin mina võlaterroriks, kohtutäitur arestib sul arved ükskõik kelle suva peale. See, et inimestel võivad tekkida finantsraskused on loomulik osa elust meie ühiskonnas. Kohtutäitur võib sinu kodunt isegi televiisori ära viia, ei tundu tsiviliseeritud riik olevat mulle.
Krediidireitingud on selleks ja need võiks inimestel ära rikkuda, kes ei maksa. SMS laenude andjatel on ka suht hea põli praegu, seadus on minu arvates selgelt võlausaldaja poole kreenis. -
Kristjan1, pangad pakuvad eelkõige finantseerimisteenust ja finantsraskuste vastu hedgemine ei ole tavaliselt laenul hinna sees. Et paljudel praegu rahalisi raskusi või lausa täitur kukil, ei tulene peamiselt mitte lihtsalt kinnisvara väärtuse langusest, vaid majanduslangusest laiemalt, kuid eelkõige tööpuudusest.
Teoreetiliselt oleks ju panga vastutust võimalik seadusandluse abil muuta, kuid pankade huvid on siin juba rahaliselt nii suured, et Eesti ei saa endale lubada taolist reeglite muutmist kui pilt koledaks läheb. Lihtsalt ei saa, tõsiseltvõetavuse ning usaldusväärsuse huvides.
Ning kui panga vastutust oluliselt tõstetaks, peegelduks see kindlasti väga karmilt marginaalides ning halvaks veel täiendavalt laenuturgu, kuna raha läheb oluliselt kallimaks. Ma viskaks istuva valitsuserakondade kapsaaeda viimaste aastate poliitika eest aga peamiselt just selle kivi, et väga kuumaks läinud kinnisvaraturul ei tehtud midagi piduri tõmbamiseks. Aga noh, see on poliitika ning noor ja kogenematu riik - oleks suur üllatus kui keset buumi leitsakut poliitikud aktiivselt tuletõrjujat kutsuks. -
Kas poleks siis ilus kompromissvariant, et "võtmed pangale" kehtib põhielukoha suhtes ja ülejäänud kinnisvara puhul on sinu nii võit kui risk?
-
Kas sa arvad et marginaalid oleksid kõrgemad olnud, kui meil oleksid sellised reeglid olnud? mina mitte.
kas neid riike ei saa tõsiselt võtta, kus sellised reeglid on? -
Seda ka ei ole mõtet karta, et inmene ostis kodu, maksis 10% sisse, elas seal mõne aasta ja nüüd kolib välja, sest hind on 50% langenud ja tahab võlausaldajale tünni teha.
Ma olen ise kinnisvaraga spekuleerinud ja see toimus sisuliselt pankade nõudmisel, arendajalt nõudsid pangad broneerimislepingut(muidu ei andnud arendajale raha ehitamiseks) ja seesama pank finantseeris mind ning lõpuks ka veel seda isikut, kes minult korteri ära ostis. Kõik olid häpid. -
see kustutamisele läinud teema, kus 21a GK laenu küsis, näitas ilmekalt, mida teeb tuul (mingisugune lousy kinnisvarakrahh, hooaeg südantlõhestavaid episoode saates "võlast vabaks", aastajagu suuuurte tähtedega pealkirju defaultivatest laenuvõtjatest) müürile (pankade muinasjutt "päris oma kodust").
psühholoogiast on teada, et igal inimesel on kalduvus kolmele pettekujutelmale:
- oma häid omadusi võimendatakse enda silmis üle
- kujutletakse endal olevat ümbritseva üle suurem kontroll, kui seda objektiivselt olla saab
- tulevikku kujutletakse põhjendamatult positiivsena
kodulaen oma tavapärases sixpack-joele turundatud versioonis on teadlikult sellele viimasele kalduvusele ehitatud toode. igaüks, kes on näinud mõne suurema reklaami ja/või suhtekorraldusprojekti planeerimist, oskab ette kujutada, kuidas tekivad ja võimenduvad kõik need korduma kippuvad vastused "üür on mahavisatud raha, parem siis juba pangale maksta", "hiljem võin korteri alati (sic!) maha müüa" jne. 21a GK-l poleks tekkinud totrat veendumust, et ta on laenukõlbulik, kui ta poleks mahtunud mingil hetkel mingites presentatsioonides sihtrühma-lahtrisse. sellepärast pole mul eriti kahju, kui pank ei saa osa kasumist heal ajal aga tema otsa vaadatakse halval ajal.
aga. kui tahame tekitada olukorda, kus erru21 ja näiteks mony või kristjan1 ei seisaks kõrvuti kodulaenusabas ja ei saaks samasugust vastust, soovitaks panustada pigem pisut efektiivsemale tarbijakaitsele (kes "oma kodu" promole mingit kriitilist vastu-PR'i orgunniks) ja kodusele kasvatusele. vastavalt peaksid muidugi ka vanemad pangahärrad oma ahneid müügi- ja turundushunte ohjeldama. mingi almighty regulatsioon siin vaevalt et soovitud tulemust annab. -
ühesõnaga, vastusena esimesele postile:
- pank ja laenuvõtja polnud tehingu hetkel päris võrdses seisus, üks oli pikalt teise ajusid pesnud. seega delfi-kommentaari point sellisel kujul ei päde
- teisalt ei saa küsimust ilmselt lahendada ka mingi universaalse regulliga. ikka oma peaga peavad kõik osapooled mõtlema -
See on üsna vale arusaam, et pangad ei võida tagatisvara hinna kasvust. Kõige lihtsamas tõlgenduses tähendab tagatisvara hinna kasv seda, et saab rohkem laenu anda ja seega rohkem kasumit teenida.
-
kusjuures ma ei väidaks, et pangad oleksid tugevam pool analüüsi osas.
kui tipust hinnad olid ca. 10% alla tulnud, siis sai vesteldud ühe rootsi panga analüütikuga, tsiteerides teda: "Meil valitseb laialdaselt arvamus, et põhi kas on juba käes või väga lähedal" < teame kõik mis juhtus.
Samuti mõelge igasuguste asutuste majandusprognooside peale mis toona olid :) RM, EP + ridamisi pankade prognoose, mis kõik totaalselt aia taha läksid.
Ehk minu kogemus viimasest krahhist = kui naabri-Volodja kõrtsus rusikaga lauale lööb ja käratab, et majanduslangus on 12,821%, siis on see majanduslikult turbulentsetel aegadel sama tõsiseltvõetav prognoos kui Seb, Swed, RM, EP, jne jne. Ja rahulikel aegadel võime vabalt eelnevate perioodide põhjal graafikut pikendada :)
Ehk igasugune pank on sama "pime" kui tavakodanik. -
Mony,
a) kui "Ehk igasugune pank on sama "pime" kui tavakodanik.", siis äkki peaks KEELAMA pankadel pikka laenu anda, sest pangad opereerivad ju võõra rahaga?
b) kuid see vastutuse osa ongi paigas - võtad laenu, vastutad ise! Ja pang EI VASTUTA millegi eest, andis sinu raha mingile töötule laenuks ja sinu jaoks on see ok, keegi ei vastuta?
Keegie EI KÄSE pangal laenu anda. -
Praegune kampaania igalpool laenumaksete vähendamiseks või USA moodi võtmed panka viimiseks on puhas populism.
Ma usun, et inimene kes laenu võtab peab ikkagi vasutama selle eest ning tagasi maksma kogu laenatud summa laenuandjale.
Ostetud objekti hinna langusel ei tohiks olla mingit küsimustki kas inimene peab maksma tagasi kogu laenatud summa või mitte.
Kui anda inimesele võimalus tagasi viia võtmed, siis loogiliselt peaks ka pank saama tulu tõusnud kinnisvara hindadelt ka endale laenujäägi osas.
Sellega vist ei taha keegi küll nõustuda.
Paremat reguleerimist vajaks küll laenu tagatisena müüdud eluasemelaenu jäägi tagasimaksmine, laenuvõtja poolt. Ma usun, et siin tuleks riiklikult kindlaks määrata kuidas see peab käima ning laenulepingutes võiks olla ka määratud selle jaoks maksimum intress näiteks. Miks mitte ka sellele intressile maksimum piiri seada pangaliidu või seaduse kaudu.
Kokkuvõtteks usun, et inimene peab olema vastutav oma tegude eest ning pank peab hindama oma riske, ega tohi kõigile valimatult raha jagada.
Palju olulisema teemana tuleks käsitleda, seda kuidas võib laenamist reklaamida ning millised ohud tuleks välja öelda.
Promo, et mis sa üürid, vii raha parem panka on paras jama. Kui meil oleks olemas korralik üüriturg, kus oleks võimalik üürida endale korter pikaks ajaks (5+ aastat) ilma riskita, et mul palutakse lahkuda enne lepingu lõppemist, siis paljud kindlasti ka eelistaksid seda ostmisele. -
Kui esimesed lepingud Roomas sõlmiti siis oli Rooma linnriigis umbes 1000 Kodanikku. Leping oli mõeldud selleks, et Rooma Kodanik saaks argumendi orjalt, peregriinilt või muul isikult vara ära võtta.
Täna on samamoodi ja tugevam pügab nõrgemat. Küsimus on, kus sa ennast positsioneerid. Sa võid võtta laenu ja hakata panga orjaks, sa võid olla ka vaba mees ,teha tööd ja maksta oma igapäevaseid arveid vastavalt oma jõukusele ja mitte laenu võtta.
Minu meelest on tekkimas kogum , inimesed, kes on võtnud laenu ja nüüd ootavad lunastust. Nad on positsioneerinud ennast valesti ja on rahulolematud. Juriidilised lahendused on olemas. Sellist olukorda saab iga isik oma otsusega muuta. Odavaid eluasemeid on terve Eesti täis. Rendipindasid jne. Tuleb endale aru anda, et kui pea või käed ei tööta siis ei saa endale kõike lubada.
Ma arvan, et küsimus on lugemuses. Inimesed on vähe raamatuid lugenud. Kui rohkem lugeda siis saab aimu milline maailm on ja otsused tulevad õigemad. -
See, et pank ei peaks tegelema hedge'misega kodulaenu andes on üks roosa muinasjutt. Pangad tegelevad hedge'misega nii ehk teisiti.
Neil on näiteks õigus nõuda lisatagatist juhul, kui tagatisvara väärtus on nende arvates mitte piisav.(turuhinnad langesid)
Eraisiku finantse vaadatakse nagu firma bilanssi ja siin on varjatult sees see "mark to market" printsiip, mida pankadelt endilt nõudma hakati krediidikriisi ajal ja mis suuri probleeme tekitas pankadele endile. Nimelt võis panga bilansis olla sellist vara, mida keegi osta ei tahtnud, sest keegi ei usaldanud kedagi(olgu need siis finantsderivatiivid, või mis iganes), turgu neile varadele polnud, aga pangad ei tahtnudki müüa neid varasid, ometi pidid nad enda bilansis allahindluse tegema ja panga finantsseis muutus nüüd küsitavaks, valitsuse regulaatorid võisid täiendavat lisakapitali nõuda või mida iganes. Täpselt sama analoogia on siin kodulaenudega, pangad ajavad mesijuttu, et oh keegi ei hakka nõudma sinult lisatagatist, aga võimalus on ja mina kodulaenu võtjana pean sellega arvestama, ehk mina pean hedge'ma hakkama nüüd võimaluse vastu, et pank hakkab minult seda lisatagatist nõudma, kuigi ma müüa ei taha seda tagatisvara ja suudan ilma sellse nõudeta oma makseid tasuda. Vähe sellest, et majanduskeskkond on halvenenud ja sa suudad laenumakseid tasuda sellises keskkonnas, võivad nad sulle selga lennata veel mingite lisatagatisnõuetega. See on juba jama kuubis. -
Minu isikliku arvamuse kohaselt peaks ka Eestis kehtima see võtmed tagasi süsteem. Paneks pangad vastutustundlikumalt käituma ja majanduskeskkonda paremini hindama.
Nii palju, kui mina olen näinud, siis paljud pangas töötavad "analüütikud" pole inimestena palju targemad kui erru21, on vaid veidike vanemad ja oma elu rohkem plaani järgi elanud. Sellest ka see, et klienti analüüsitakse hetkenäitajate järgi tehniliselt hästi, aga üldine tulevikupilt ikka kuidagi puudub. Seda soodustab ka uute klientide leidmisele suunatud tulemuspalgasüsteem. -
Aga miks piirduda ainult kinnisvaraga?
Samuti võiks ja peaks toimima siis ka kõigi muude laenudega.
Kui inimene ostab heal ajal omale liisinguga auto või järelmaksuga tolmuimeja. Ka need võiks siis ju muretult panka tagasi viia.
Euroopalik õigussüsteem on siiski üles ehitatud selliselt, et inimene peab ka ise mõtlema. Ameerikalik seevastu vastupidiselt, et inimene on üldjuhul loll ja kõik teised peavad tema tegude eest vastutama. Seda muidugi ka siis kui inimene tegelikult loll pole ja mõelda oskab.
Arvatavasti ei saa Eesti siin üksinda mingit revolutsiooni tegema hakata, küll aga saame pankadele seada mõningad piirangud, et pangad ei hakkaks inimesi/kliente hoolimatult orki tõmbama.
Tänagi on pankadel reaalne kahjum tulemas hindade langusest. Seda küll mitte raskustes inimeste kinnisvara hinna langusest vaid väga suures jamas olevate inimeste ja ettevõtete kinnisvara hinna langusest. Ehk pankrotistunud inimeste ja ettevõtete osaline kahjum jääb nende kanda. -
Jagatud riski põhimõte ja piiratud vastutus kehtib mujalgi. Näiteks kui ma müün sulle teatripileti Tallinnas ja sa sõidad Võrumaalt kohale seda etendust vaatama ning mul läheb terves majas elekter ära, siis annan sulle teisele ajale pileti, aga sinu edasi tagasi sõitu kinni ei maksa. Sa võisid Londonist kohale lennata, aga sinu lennupileteid ma kinni ei maksa. See on iseenesest mõistetav, et risk ei ole ainult müüjal, kuigi võiks ju öelda, et sa tahtsid etendust näha ja sinu süü tõttu vool ära ei läinud.
Äriühingutes on meil seadusega paika pandud piiratud vastutus. Ostad ettevõtte osakuid ja oled vastutav vaid selle osaga oma varast, mis sa ettevõttesse paigutasid. Sellepärast partnerlused meil eriti populaarsed pole, sest vastutad kõigega, mis sul on kõigi parnerite eest. Üks selline kuulus partnerlus on näiteks Lloyd's of London, aga mind ja sind sinna klubisse ei võeta, sest oleme liiga riskantsed nende jaoks.
Investeerimisel on piiratud vastutus iseenesest mõistetav, muidu tavainimene kuhugile ligi ei pääseks üldse, kõik oleks vaid rikastele ja ilusatele. Aeg ajalt kostub muidugi hüüdeid, et firmaomanikud peaksid oma isikliku varaga vastutama. Selliste hüüete peale mõtlen mina: kodulaenud ja isiklik vara, televiisorid jalgrattad. Kui nõutakse müüja täielikku vastutamist, siis mõtlen 10 000 krooni maksvad teatripiletid Tallinnas.
Kodulaenud on pankade jaoks ühed kindlamad laenud. Pank riskib sellega, et inimene ei maksa, rikub kodu ära jne. Üldiselt on see inimeste jaoks kõige tähtsam finantskohustus üldse, nad riskivad sissemakstud raha kaotamisega, pere peavarjuta jäämisega, rääkimata sellest, et selline kogemus on häbiväärne ja alandav nende jaoks.
Mis puutub sellistesse juttudesse, et pangad justkui tõmbaksid kedagi orki, siis siin ma küll mingit süüd pankadel ei näe, pangad müüvad oma toodet ja otse loomulikult peavadki seda agressiivselt reklaamima. Võla võtmine ja andmine ei ole kindlasti mingisugune pahe, mida peaks hakkama välja juurima ühiskonnast.
/////Ehk pankrotistunud inimeste ja ettevõtete osaline kahjum jääb nende kanda./////
Ettevõtete kahjum küll, kuid inimesed ei saa kuidagi sellest võlast lahti. Intressid muudkui tiksuvad, see, et provisjonidega praegu kahjumiks arvestatakse asi ei tähenda, et lõppkokkuvõttes võid maksmata jätta võla, no jah mõni joob surnuks ennast, hakkab mustalt turuvarblasena tööle ja siis küll ei saa pangad kätte seda raha.
Ega mul rohkem argumente ei olegi, kui piiratud vastutus ja jagatud risk, mida mina pean ainuõigeks selles küsimuses. -
Vahe on lihtsalt mõttekäigus mis toimub peas.
Kas sa laenad pangalt raha ? Või sa laenad pangalt kodu ?
Minuarust peaks olema lihtsalt kohustuslik niinimetatud Kinnisvara optsioon, mis languse ja krahhi korral korvab pangale ülejäänud puuduva raha ja thats it.
Ning loomulikult ei tohiks pank sundida inimesi kodust välja kolima kinnisvara väärtuse languse puhul.
Põhimõtteliselt Forseeritud kindlustus ning Kodu puutumatus, oleksid kaks lihtsat asja mis tuleks juurde kirjutada.
Ja kodulaen ja üldse LAEN võiks olla kordades kallim. -
Tegelete siin tõelise finantsinnovatsiooniga.
-
Tegelikult ongi kogu probleem selles, et pangad on hedge'nud oma kodulaenud punktiga, mis lubab nõuda lisatagatist kui kinnisvara keskmine väärtus kukub alla laenusumma. See tähendab, et nad mitte ainult ei tohi nõuda lisatagatist, vaid suisa peavad seda tegema, sest muidu jäävad nad oma aktsionäride ees lolliks. Ja lisatagatise mittesaamisel kiirmüügi korraldama. Olgem ausad: see, et kiirmüükidega seni venitatud on, on tegelikult aktsionäride tüssamine ja hea, et nad seni veel nii kannatlikud on olnud.
Lahendus oleks tegelikult üsna lihtne: lisada seadusse punkt, et kodulaenuna reklaamitava laenu puhul ei tohi lisatagatisi nõuda. See määraks, et kodulaenu saaksid ainult need, kelle maksevõimes ja kodu juhtugu mis juhtub alles jätmise soovis on pank tõesti 110% kindel.
Kõrvale võib pank vabalt teha subprime kinnisvaralaenu, mida nimetagu kuidas iganes meeldib, aga mitte kodulaenuks. Seal võib olla igasugu veriseid punkte. Võtku seda siis need, kes kodulaenu võtma ei kvalifitseeru, aga hirmsasti kinnisvararuletti mängida tahavad. Võib ka teha igasuguseid sub-subprime laene, et buumi tipphetkel 21-aastastele GK-dele korteriost võimaldada. Mida iganes.
Uba selles, et kui meil esindet pankade sees on mingigi klientide liigitus (kindlasti on!) nendeks kellele kamm kohe selga lüüakse, ja nendeks, kelle üht hilinenud laenumakset isegi meelde ei jäeta, siis laenuportfooliost ja laenuproduktide assortiist see välja ei paista. Tahad osta kinnisvara, võta kodulaen. See pross mis euribori ostas on, määrab, kas sa oled panga jaoks A- või Ü-kategooria klient. Aga leping on täpselt sama, kopi-peist.
Kui pangad ise selle peale ei tule, et nad võiksid oma kinnisvaralaenupakkumisi vähe diferentseerida (kindlasti kunagi tulevad, aga see juhtub alles siis kui kriitiline mass teadlikke kliente seda nõuab - nii 50 a pärast ehk), võiks neid seadusandlikult vähe tagant udida.
Punkt "Kodulaenuna reklaamitavat laenu ei tohi koormata lisatagatise nõudega" seaduses ei rikuks kellegi õigusi: teoreetiliselt ei piirata ju pankade laenuandmist ja inimeste laenuvõtmist. Lihtsalt ühe teatava terminiga reklaamitaval laenul keelatakse ära lepingusse ühe teatava klausli lisamine. Isegi tädi Maali saaks asjast aru. -
Edit: "See pross mis euribori otsas on /.../"
Oeh, millal oma postitusi ometi kord parandada saab -
Ma tegelikult mõtlen ise praegu niimoodi, et kõik on ju kokkuleppe küsimus ja tahaks öelda, et miks üldse peaks valitsus sekkuma, aga meil on see turumajandus ja finantsturud ikka veel lapsekingades. Mina näiteks ei tea, et pangad pakuksid piiratud vastutusega kodulaenu, võiks ju olla nagu turul ikka. Ise valid millist laenu sa tahad, minuteada ei ole sellist toodet neil.
-
Mul on idee. Maa ameti statistika järgi ametlik kinnisvara indeks ja loome derivatiivi selle alusel, ma olen esimene, kes huvitatud on sellistest derivatiividest. Pole mingit valitsuse sekkumist tarvis ja pangad saavad piiratud vastutusega kodulaenu pakkuda.
esimesed Eesti hedge fondid niisiis härrased! :) -
OK, küsiks siis sedapidi: kas keegi teab kedagi, kes teab kedagi, kes on saanud kodulaenulepingu sõlmimisel nn standardlepingu punkte muuta? Ma ei mõtle protsenti, vaid lepingupunkte.
Isegi siis kui pangad võitlesid, et saaks rohkem laene välja anda, anti kliendile ikka ette standardleping, mis kästi hoolikalt läbi lugeda ja kui midagi ei meeldi, siis öelda. Ja kui klient siis ütles, mis talle ei meeldi, siis anti talle vastus, et kahjuks pank justnimelt neid punkte ei muuda. Ehk võta või jäta situatsioon ja klient loomulikult võttis. Täielikult maksevõimelisi ja absoluutselt lõhkilaenanud kliente mõõdeti ikka sama mõõduga, vahe oli vaid laenuprotsendis (kui selleski).
Kui pangad ei viitsi või ei taha või ei vaevu kliente diferentseerima, tuleks neid selleks seadusandlikult kuidagigi sundida või meelitada. Minu pakut lahendus saaks kindlasti meedias nii palju vastukaja, et pangad võtaks selle puhtalt PRi eesmärgil kasutusele. Ja ilmselt siis ka kasutaks seda reaalselt. Arvan. -
Ma pean mainima, et isand Tõkkepuuu esineb nutikate ideedega. Mulle meeldivad :)
-
Suht mõttetu arutelu. Kui sundida pangad mingi nipiga laenuvõtjate riske enda kanda võtma, siis pangad võtavadki. Kliendi jaoks tähendab see laenu riskimarginaali suurenemist kuskile 10% kanti. Nokk kinni, saba lahti.
-
Eks turg otsusta selle marginaali üle. Samas kui laen läheb kallimaks, on survet kinnisvara odavnemiseks. Mind teoorias väga huvitaks mis saaks majanduses siis, kui kinnisvara tagatisel enam üldse ja mitte kusagilt laenu ei saaks.
-
päris mõttetu arutelu ei ole. pooldan riiklikku sekkumist - mitte rämeda regulatsiooni vaid tarbija kasvatamise näol. samamoodi nagu tehakse muidki nobrainer-kampaaniaid ("paneme ikka turvavöö kinni", "ärme lakkus peaga rooli istu", "suitsuandur võib osutuda heaks ideeks" jms) võiks ka 21a GK-de koolitamine toimuda mitte LHV foorumis vaid riigi kulul kuskil mujal. rüütlit parafraseerides: hulgakaupa ja suurtel kiirustel.
hoolimata sellest, et vahepeal kihutasid neli ratsanikku üle, arvab tänane (ennast veel kinnilaenamata) noor inimene endiselt, et "päris oma kodu" on basically inimõigus ja laenuleping on suvaline EULA. ei teeks paha ka viia keskkoolilapsi aeg-ajalt talurahva muuseumisse põlvamaal ja näidata kui aeglaselt kogunes kapital üldse mitte nii pikka aega tagasi. käsikive pärandati põlvest-põlve jne. äkki jõuab isegi mõnele erksamale GK-le kohale, et see, et täna on võimalik kümne lühikese aastaga ennast üles töötada nii palgatöölise kui ettevõtjana, on võrdlemisi big deal. -
Samas kui laen läheb kallimaks, on survet kinnisvara odavnemiseks.
Kaheldav. Lühiajaliselt ilmselt küll, aga pikas perspektiivis võib-olla hoopis vastupidi. Laenu kallinemine ja laenuvõimaluste ahenemine peaks loogiliselt võttes tõstma üürihindu ja see omakorda peaks survestama ostuhindu. -
"Lahendus oleks tegelikult üsna lihtne: lisada seadusse punkt, et kodulaenuna reklaamitava laenu puhul ei tohi lisatagatisi nõuda. See määraks, et kodulaenu saaksid ainult need, kelle maksevõimes ja kodu juhtugu mis juhtub alles jätmise soovis on pank tõesti 110% kindel. "
Sellel oleks täitsa jumet, sest siis ei saa keegi viriseda, et Kodust välja aetakse, sest kui sa oled võtnud laenu mille nimeks "Kiire rikastumise finatseerimine." Ning sellega siis oma soetatyud kinnisvarea kaotad ja meediasse vinguma lähed, saadetakse sind kuu peale ja bashitakse maatasa klauslika ega loll rikkaks ei saa, aga kui sa lähed "Kodulaenuga." Siis on inimestel kaastunne ja toimub pankade bashimine. -
Lisatagatise nõude keelustamisel hakkavad pangad lihtsalt 40% omafinantseeringut nõudma. Simple as that!
-
PeaLik, no tavai, kas või 50%. Minu idee ei olnud ju see punkt kõikidele kinnisvara laenulepingutes keelustada, vaid ainult neis, mida reklaamitakse kui "kodulaenu". Selle kõrvale võib pank teha vabalt 1% omafinantseeringuga ja 3kordse tagatisega laenutoote nimega "kinnisvaralaen". vms.
idee on teha nii, et ka Maalil selge oleks: kui on kodulaen, siis ei juhtu midagi nii kaua kuni korralikult makseid tasud. Kui on mingi muu nimega laen, võib juhtuda igasuguseid asju. Ja kui Maali tõesti tahab endale kodu soetada, siis ta ka pingutab, et kodulaenu saamiseks kvalifitseeruda. -
"Lisatagatise nõude keelustamisel hakkavad pangad lihtsalt 40% omafinantseeringut nõudma."
Mis oleks ka mõistlik. -
Jah... ja kui piisavalt palju tüüpe ei leidu, kes on suutelised seda 40% maksma, siis ilmselt vähendatakse seda omavastutuse nõuet?
Samas, kui hinnad hakkasid lakke ronima, siis "joonistati" seda omafinatseeringut paberil. Hindaja ütles 500 kilo. Müüja küsis 400 kilo. Paberile pandi kirja, et 450 kilo, 50 kilo olen kätte saanud. Kesse siis nüüd loll on? -
Nojah ja tulemuseks on lõpuks ikka see, et keegi ei võta kirve intressi ja ränkade nõuetega "kodulaenu", vaid kõik võtavad kodu ostmiseks "kinnisvaralaenu" ja oleme jälle alguses tagasi. Siis teeb järgmine populistlik valitsus eelnõu, mille kohaselt ei tohi pangad edaspidi "kinnisvaralaenult" lisatagatist nõuda ja pangad teevad "kinnisvaralaenu" kõrvale uue soodsa toote nimega "oma elamise laen" või misiganes...
-
Ja tegelikult kõik need buumi tipus antud joonistatud omafinantseeringuga laenud peaksid klassifitseeruma subprime'iks ja selgelt eristuma prime kinnisvaralaenudest. Statistikas, ja mitte ainult, ka pankade laenutoodetes. Mida nad ei tee.
Kokkuvõtlikult, tahaks suunata pankasid rohkem kliente individuaalselt käsitlema ja laenutooteid diversifitseerima.
Võtame näiteks Maali, kes saab suht väikest palka, aga on korralikult kindlustatud, sest taipas buumi tipus oma Lasnamäe korteri seebiks keeta ja saadud miljoni deposse panna. Nüüd tahaks ta osta endale miljon maksva maamaja, makstes pool miljonit kohe sisse ja teise pool miljonit võtaks pangalaenu. Kusjuures ta sooviks aastamakseid (ülejäänud raha istub tal halbadel aegadel depos ja parematel aegadel dividendiaktsiates, seega oleks kord aastas talle ääretult mugav maksta), aga ka kinnitust, et pank talt kunagi mingit lisatagatist ega lepingu muutmist ei nõua, siis ei ole praegu ühtki panka, kes Maalile laenu annaks. Ta lihtsalt ei lähe läbi esmase valiku, mis nõuab, et ta palk peab kuumaksed välja kannatama. Samuti ei viitsi keegi tema pärast standardseid lepingutingimusi muuta. -
"Kaheldav. Lühiajaliselt ilmselt küll, aga pikas perspektiivis võib-olla hoopis vastupidi. Laenu kallinemine ja laenuvõimaluste ahenemine peaks loogiliselt võttes tõstma üürihindu ja see omakorda peaks survestama ostuhindu."
Võimalik, aga mitte oodatav. Kui finantseering läheb kallimaks, peab yield tõusma, mis võib tähendada nii rendisumma tõusmist kui ostuhinna langemist. Kuna elamispind on suures osas siiski "kohalik esmatarbe toode", siis suures plaanis saab elamiskuludeks maksta täpselt nii palju kui teenitakse. Ehk siis pigem langeksid kinnisvarahinnad, mitte ei tõuseks üürid. Võib-olla kombinatsioon mõlemast, aga väheusutav on, et laenu kallinemine toob pikas perspektiivis kaasa samas ulatuses üürihinna tõusu.
Mina isiklikult pooldan süsteemi, kus laenuandja ärimudel sisaldab olulise komponendina potentsiaalse laenuvõtja maksevõime riski hindamist, mitte eraisiku-pankrot-on-nii-karm-teema-et-inimesed-nutavad-ja-maksavad-mis-me-ikka-väga-analüüsime süsteemi. Iseasi on see, kuhu panna sein panga ja eraisiku vastutuse vahele. -
Ma arvan et inimesed elupinnata ei jää. Ükskõik mis regulatiivne muudatus tuleb, järgneb sellele ka mingil moel reaktsioon lahenduse tekkimise näol. Ma pakun, et kui muudetaks seadust üldiselt laenukeskkonna tihendamise poole: võtmed-ümbrikus-panka, 3-aastane-eraisikupankrott vms, siis selle vastureaktsiooniks aktiveerub üürisektor. Kas saabub abi era- või riigisektorist, ei tea, kuid mingi nihe süsteemi tuleb. Mis ei pruugigi üldse halb olla. Mobiilsus ja (heade) töökohtade juurde liikumine on küll pigem positiivne kui negatiivne nähtus. Pikaajaliste kodulenuade võtmine võib kuid ei pruugi inimesi liialt mingi elukoha juurde fikseerida. Aga no mis oluline argument on jääda elama piirkonda see, et "ma võtsin eluasemelaenu!" Peaks ikka olema hea elukeskkond ja hea töökoht.
-
Mina isiklikult pooldan süsteemi, kus laenuandja ärimudel sisaldab olulise komponendina potentsiaalse laenuvõtja maksevõime riski hindamist.
Teoorias väga ilus idee, aga kujutate ette, mis meedias selle peale toimuma hakkaks? Iga jumala päev käiks jube kriiskamine teemal, kuidas "pank tahab minult 50% omafinni ja pakub 10% marginaali, aga minu värdjast naabrile andis 40/8-ga! Tehke midagi!". Ja kui panga meediasuhete juht julgeb kobiseda, et "hindame iga laenuvõtja maksevõime riski individuaalselt", kargab kuskil kohe kõnepukki mõni poliitik ja kukub panga suunas rusikat viibutades nõudma, et "kõiki kliente tuleb kohelda võrdselt!!!" Ja lõpuks vormub see "võrdse kohtlemise nõue" veel ka eelnõuna. -
Aga seadus ei võiks lubada nii üht kui teist võimalust. Laenuvõtja siis otsustab ise:
a) kas tahab võtta kogu riski ja osta vara 10% omafinantseeringu ning min marginaaliga
b) risk jääb pangale, aga omafin on mingi 30% ja marginaal rasvasem -
Parandus
Aga miks seadus .... -
Esiteks, kas keegi tunneb kedagi, kes tunneb kedagi, kelle maja on pandud sundmüüki AINULT tagatise mittevastavuse tõttu? Mina küll ei tunne.
Teiseks, omafini nõude suurendamine viib a) omafinantseeringu "joonistamise" või b) teist tüüpi laenuni ja kui ekskrement ventilaatorit tabab (vt punkti 1, ehk siis ainult juhul, kui maksetega on raskusi), realiseeritakse niikuinii mõlema laenu tagatised, nii et tegelikku vahet laenaja jaoks pole.
Kolmandaks, riskitaluvusepiiri muutmine ei tähenda ainult seda, et halbade laenude osakaal muutub. Muutub ka laenude kogumaht, ehk siis kui me praegu räägime piltlikult 100-st antud laenust, millest 10 on punases, siis tulevikus räägime 70 laenust, millest 3 on punases. Aga 30 laenu (ja kodu) jäävad välja andmata.
Neljandaks, Eestis on praktiliselt olematu laenude refini praktika, puuduvad seda pakkuvad ettevõtted. USA näitel, mul on päris mitu tuttavat, kes iga 4-5a tagant on oma laene ümber korraldanud paremate intresside või osaliste tagasimaksete vms abil.
Kokkuvõttes. 30a riske ei suuda mitte keegi ette näha. Selle pealesurumine viib olukorrani, kus laenud muutuvad oluliselt kallimaks ja turult lükatakse välja osa hiljem täiesti maksevõimeliseks osutunud kliente. Alguses ponnistamise asemel on minu arust vaja suurendada laenu paindlikkust vastavalt majanduse/sissetuleku vms laenu kestvuse jooksul. Selleks oleks vaja kahte (seaduse)muudatust: 1) laenu põhiosa lisatagasimakse väljaspool graafikut ilma neg. efektita ja 2) hüpoteekide üleandmise lihtsustamine, võimaldamaks lihtsat re-finni samal tagatisel. -
Aga seadus ei võiks lubada nii üht kui teist võimalust. Laenuvõtja siis otsustab ise:
b) risk jääb pangale, aga omafin on mingi 30% ja marginaal rasvasem
Sisuliselt tähendaks see seda, et pank müüb sulle (loomulikult väikese vaheltaksuga) koos laenuga veel teatud kindlustustoote (traditsiooniline laenukindlustus + kinnisvarahinna-swap). -
Hmm, tegelikult võiks siis riik ju lisaks kohustuslikule liikluskindlustusele teha veel ka kohtusliku kodulaenukindlustuse ja olekski kõik siinsed probleemid päevakorralt maas. Ka saaks luua "kinnisvarahinnalanguse tagatisfond", kuhu kohustatakse kodulaenu võtjad igakuiselt sissemakseid tegema ning mis hakkab teatud piiri ületava kinnisvara hinnalanguse korral laenuvõtjatele väljamakseid tegema.
-
Kuskilt pudelist on välja lastud dzhinn, mille kohaselt võib laenuvõtja küll võtta põllupealse tordikarbi ostmiseks neli milli laenu, kuid (raskuste korral) peaks selle ära maksma justkui keegi teine. Mis jutt see on? Kui eksisteerib risk, et laenu ei suudeta ära maksta ning tagatisväärtus väheneb allapoole laenujääki, siis ei ole vaja laenu võtta, seltsimehed! Üürimisest on keegi kuulnud või?
-
Vaata karumõmm, oled sa kuulnud, et mõni pank oleks põllupealse ordikarbi arendamisdeks nelikümmend milli laenu andnud ja arendaja raskuste korrale kõik tagasi saanu? Kui eksisteerib risk, et laenu ei suudeta ära maksta ning tagatisväärtus väheneb allapoole laenujääki, siis ei ole vaja laenu ANDA, seltsimehed!
-
...mul on täna täitsa viltused näpud, vabandust...
-
priitp, ma olen nõus tegelikult. Sellise toreda globaalse p**a keerasid kokku poliitikud ja keskpangad oma keskkonnale mittevastava monetaarpoliitikaga, mis sundis likviidsuse üleküllust kõigisse võimalikesse aukudesse toppima. Kodulaenu puhul on aga pank ju omadega fine, sest tema jaoks on realiseerunud risk, et laenuvõtjal läheb laenu tagasi maksmiseks lihtsalt oluliselt rohkem aega ;)
-
priitp, tõsiselt mõtled seda või? Et ainult AAA reitinguga kollid võiksid laenu saada, sest kõigi ülejäänute puhul on asi riskantne? Kui mina olen nõus võtma riski lootuses asja õnnestumisel midagi teenida siis kelle kuradi asi see on peale minu enese kui ma seadust ei riku?
-
Aga miks siis ei võiks laenuprotsessis eraisikuid sisuliselt võrdustada juriidiliste isikutega. Juriidilised isikud ju vastutavad vaid oma osakapitali ja tagatise piires (jätame siin kuritahtlikkuse jms välja) ning laenu neile ka antakse. Pärast pankrotti ei maksa keegi tagatisest katmata võlgu veel seitse aastat.
