Kogemused oksjonilt kinnisvara ostmisel
Log in or create an account to leave a comment
-
Pean siis silmas just kohtutäiturite poolt korraldatavaid kinnisvara sund müüke. Praegu käib enampakkumiste karussell juba tükk aega suure hooga. Hea oleks kuulda kogemusi selles "sõidus" osalejatelt. Huvitaks näiteks kas on võimalik oksjonilt saada hea hinnaga korralik korter/maja? Kas on levinud ka mingid skeemid, kuidas objektid kuidagi tuttavatele isikutele soodsalt kätte mängitakse? Mida üldse peaks silmas pidama, kui täiesti tavalise inimesena mõnel enampakkumisel osaleda? Kas ja kuidas on (heauskse) ostjana võimalik hoopis kokkuvõttes petta saada?
Kes viitsib võib ka niisama huvitavaid kogemusi jaga ning näiteks kirjedada, kuidas see enampakkumine päriselus välja näeb. -
Kohtutäituritelt pole midagi ostnud, pankrotihalduritelt aga küll.
Välja näeb enampakkumine selline: maksad tagatisraha, lähed õigel ajal kohale, pakud, kui teed parima pakkumise võidad, maksad ülejäänud raha ära ja pankrotihaldur teeb kinnistusosakonnale avalduse omaniku muutmiseks ja koormatiste kustutamiseks.
Petta saada protsessiga ma ei näe eriti võimalust. Petta saada asja endaga - tuleb eeltöö ära teha.
Elamispindade kohta ei oska kommenteerida, väidetavalt on seal konkurents oluliselt suurem kui äripindade/maade osas. Samas äripindade/maade osas on konkurents üldiselt hõre. Minu kogemus on küll muidugi eelmisest aastast ja selle aasta algusest.
Skeemitamise kohta - seda on ja tehakse aga selle vastu ei saa. Ise osalenud ei ole, kõrvalt on nähtud, kui seda on tehtud. Üldiselt on kõik alati seaduse sõnaga kooskõlas. Skeemitamine üksikute elamispindadega minu hinnangul küünlaid väärt ei ole, suuremate asjade puhul aga ei puuduta see jälle jaeinvestorit.
Tõenäoliselt on täite- või pankrotimenetlusest elamispinna ostmisel peamine probleem elamispinna kasutaja, kelle välja saamine on eraldi ettevõtmine, nõuab aega ja raha. -
Tuttaval juhtus, et ostis täiturilt maja. Täitur kinnitas, et üürilepingut pole, aga keegi elab hetkel sees. Ostja eeldas, et saab mõistliku tähtaja anda inimesele välja kolimiseks. Peale ostu-müügi lepingu sõlmimist sõlmis elanik endise omanikuga tagantjärgi fiktiivse üürilepingu (muuhulgas 95% alla turuhinna). Tähtaeg on muidugi aastates mõõdetav. Nüüd on selgunud, et:
- Täitur ei vastuta mitte millegi eest. Sisult tuli välja, et ostja omal vastutusel ostis.
- Üürilepingut saab vaidlustada vaid kohtus ja sellele ekspertiisi tellida kohtu loal (s.t. millal on füüsiliselt alla kirjutatud).
- Kuni asi laheneb, elab üürnik majas edasi ja uuel omanikul on vaid rõõm omada asja ja maamaksu maksta.
Kokkuvõttes lihtsalt, et säilitada tuleb tavapärane hoolsus ja valvsus, täiturid ja haldurid ei vastuta rohkem kui mõni suvaline müüja. Nende ainsaks eesmärgiks on varast võimalikult kõrge hinnaga vabaneda. -
Kui eelmine omanik enampakkumise kohtus vaidlustab ei saa teda välja tõsta, rääkimata elektri välja lülitamisest, üüri vms nõudmisest. Põhimõtteliselt on 2-3 aastat eelmine omanik tasuta sees kui soovib Riigikohtuni välja vaielda. Ei ilmu istungitele, jääb haigeks jne. Kohus aga kodunt kedagi jõustunud kohtuotsuseta välja tõsta ei luba. Endal kogemus.
-
Endise omaniku saab välja tõsta täitur, kusjuures väljatõstmise aluseks on seesama enampakkumise akt, ostja ei pea kohtusse pöörduma. Keerulisem on Blinki poolt kirjeldatud olukord - kui on üürileping (olgu või fiktiivne), siis peab kõigepealt selle üürilepingu üles ütlema (seda saab teha ainult siis, kui ostja "vajab ruumi tungivalt ise") ja kui ka siis ruumi ei vabasta, toimub väljatõstmine kohtu kaudu (võib minna aastaid).
Riskid on ka varjatud puudused (ehitusvead), tuleb arvestada, et ernampakkumiselt ostes pole pretensioone kellelegi esitada ja garantiid pole. -
Kas ja kuidas on siis võimalik enne enampakkumist selgeks teha, kas kellelgi on üüri leping või mitte? Endise omaniku või üürnikuga rääkimine ilmselt midagi ei aita, kui uuele ostjale tahetakse tünga teha. Või on neil mingi kohustus seda infot avalikustada?
Samas kas ei ole nii, et kui vara enampakkumisele jõuab, siis see kuulub juba pangale? Kas sel juhul ei peaks üürileping olema pangaga? Või vähemalt peaks pank kui hetke omanik sellest teadlik olema? Ehk siis kas pangast oleks õigus saada/nõuda kinnitus võimaliku üürilepingu kohta? -
Hack sa ei jaga kahjuks reaalset elu, aga teoorias paistad tugev :)
-
martinhold, aga räägi siis reaalsest elust - selleks see teema ju on...
-
kuulame martinhold ...
Võlgnik peaks täiturile arestimisel avaldama, kui on üürilepingud. Samas kui ei avalda ja pärast selgub, et on üürilepingud, siis ostja jaoks ikka probleem. Täitur võiks võlgnikul käsi väänata, kuid ostjat see ei aita. -
Enampakkumise akti alusel väljatõstmist reaalselt ei toimu ehk ükski täitur pole nõus seda tegema (Riigikohtu otsusele viidatakse tavaliselt).
-
Ehk siis sisuliselt pole mitte mingisugust võimalust olla 100% kindel, et enampakkumise käigus kinnisvara ostmisel sul ka ilma suuremate probleemidet õnnestub sinna sisse kolida?
Kui nii, siis millised on võimalused, et see asi vähemalt miinimumini viia? Või kuidas aru saada, et asi kahtlane ning kui enampakkumine just ülihea pole, siis teaks parem loobuda? -
zfs, aga mis takistab sul sinna sisse kolimast? võtad 5 sõpra kah kaasa ja elate siis seal. panete pidu kella 5ni ja siis käid üürniku naist kabistamas :)
-
SK, sisse takistab kolimast politsei.
-
Kui omanik maksab elektri/kommunikatsioonide eest, siis võib need maksmata jätta. Pärast taasliitumine tuleb odavam.
-
Ja ikkagi oleks väga tänulik info eest, kuidas olla kindel, et eelmise elaniku/üürnikuga probleeme ei teki?
MItte, et ma arvaks, et see mingi valdav ja üldine probleem on - pigem tegu ikka väga erand juhtudega. Samas kinnisvara ost pole just odav lõbu ning see probleem tundub kõige keerulisemalt tuvastatv olla.... -
Seda kindlust ei olegi. Selles ongi kogu point. Nagu kõik siin ilmas, on see package deal - suhteliselt odav hind on pakendatud kokku no recourse müügiprotsessi ja ebamäärase õigusliku olukorraga.
-
Leidsin küll vana, aga päris huvitava artikli: http://www.ap3.ee/?PublicationId=31503ED6-39D4-4163-9D98-74AA1E3959CE&code=2617/rubr_artiklid_261704
Väike väljavõte:
õlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 sisaldab küll üürnikku kaitsvat sätet, milles nähakse ette, et kui pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist kinnisasi võõrandatakse või selle omanik vahetub sundtäitmise või pankrotimenetluse käigus, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Samamoodi lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle piiratud asjaõiguse omajale, kui asi koormatakse pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist (VÕS § 291 lg 2 ja lg 3). Samas tuleb tunnistada, et nende sätete üürnikku kaitsev mõju kahaneb olulisel määral ühe teise VÕSi sätte tõttu.
VÕSi § 323 lg 1 kohaselt kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on läinud asja võõrandamise või koormamise tõttu üle uuele üürileandjale, võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul seaduses sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda.
Uue omaniku ülesütlemise õigus elu- või äriruumi üürilepingu puhul on küll piiratud sellega, et ta võib üürilepingu üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise (VÕS § 323 (1)), kuid ka selle piirangu olemasolu korral on väga tõenäoline, et üürnik võib jääda ilma üüritud ruumide kasutamisõigusest ja üürilepingust. -
Kindel ei saa olla milleski, samas kul lähed eluruumi vaatama (enne ostmist tahad ju ikka näha kah, mida ostad) ja see on tühi, siis tõenäoliselt probleeme ei teki.
Kui aga võlgnik elab sees, siis oht, et tal pole kusagile minna ja vabastamisega tekivad probleemid.
Kui üürnik elab sees, siis on zfs'i poolt viidatud sätted õiged, kui kohtu kaudu vabastamine võib aastaid võtta. -
(fiktiivse) üürilepingu probleem saab siis tekkida ainult kolmanda isikuga, mitte siis kui endine omanik üksi sees elab?
-
Ja mis juhtub kui seda fiktiivset või tagantjörgi kirjutatud või mingitmuudmoodi peedistatud üürilepinguit rikkuda ?
