LHV finantsportaal

Foorum Vaba teema

Kinnisvaraturu tipu ennustamine

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse

  • 2 nädalat tagasi sai korter ostetud.

    kesklinn
    72m2
    @ 19500/m2
    4 tuba

    pakun, et põhja ennustajad on juba ammu eilsetel radadel, oleks aeg hakata uusi tippe ennustama.

    kas turg räägib enda eest ise?
  • Räägime siis õigest hinnast @ 1246 €/m2
  • Tallinna kesklinna korteritehingute arv ja tehingute mediaanhind:
    mai 68 ; 21 569 EEK/m2
    juu 79; 16 544 EEK/m2
    juu 96 ; 16 391 EEK/m2
    aug 88 ; 17 769 EEK/m2
    sep 85 ; 17 761 EEK/m2
    okt 148 ; 16 129 EEK/m2 (k.a 35krt plokktehing)
    nov 103 ; 17 747 EEK/m2
    dets 110 ; 18 776 EEK/m2
    jaa 108 ; 14 101 EEK/m2 (k.a 40 krt plokktehing)
    vee 99 ; 18 785 EEK/m2
    mär 106 ; 20 174 EEK/m2
    apr 126 : 20 156 EEK/m2
    mai 120 ; 20 867 EEK/m2
    juu 118 : 20 191 EEK/m2
    juu 110 ; 18 044 EEK/m2
    aug 100 ; 20 931 EEK/m2
    sep 97 ; 20 392 EEK/m2
    okt 13 : 22 032 EEK/m2

    www.maaamet.ee
  • auk oli siis eelmisel sügisel...või põhi
  • 2009. septembris sai korter ostetud.
  • sai just korter maha müüdud kristiines.

    66m2

    12400EEK m2. Leian, et paneelika eest hästi saadud.

    Kui aga tipust rääkida, siis ma ei usu, et mingit erilist tõusu tuleb lähima 5a jooksul. Kvaliteetsem kraam vast tasapisi ülespoole tiksub, aga üldiselt ei juhtu midagi. Meie tulevik on EU ääremaaks muutumine ja ilusad roosad unistused varsti purunevad.

  • Kuskil (Postimees online?) nägin hiljuti huvitavat artiklit teemal rahvastiku vananemise mõju majandusele. Põhirõhk siis sellel, et üha vähem tööinimesi peab üha suuremat hulka pensionäre ülal pidama, aga Eesti kontekstis pakkus huvi just rahvastiku vähenemise mõju kinnisvarahindadele.

    + (surve hinnatõusule)
    1) Lähematel aastatel siseneb korteriturule see beebibuumi põlvkond, kes praegu ülikooli lõpetab või paar aastat tööl on käinud
    2) Endiselt võib Eesti puhul väita, et elamumaht on väiksem kui võiks (väiksem kui Euroopas) ja tegelikult peaks ehitama rohkem

    - (surve hinnalangusele)
    1) Pärast paari aastat tuleb demograafiline "auk", mis mõjutab kõvasti nii tööturgu (spetsialiste ei tule) kui kinnisvaraturgu


    Ilmselt on isegi keskpikas perspektiivis nii, et tõmbekeskused (Tallinn, Tartu) kompenseerivad negatiivse iibe riigisisese migratsiooni arvelt, aga maakonnakeskustes ei ole hinnatõusu lootust juba seetõttu, et ostjaid jääb iga aastaga vähemaks.
  • Draax:

    Ma arvan, et kõik kolm punkti on tõesed ja ükski neist ei jäta oma rolli täitmata, küsimus on lihtsalt selles, et mis on nende kõigi "jõudude" resultaat, kuhu siis ikkagi seier lõpuks liigub.
  • Et maaklerid viimast lootust päris maha ei mataks taaskord ajuvabade hindadega ligadi-logadi ehitatud maju ja kortereid müüa, senikaua saavad nad aega veeta vastavat mängu mängides: http://www.aegmaha.ee/games/13637/mansion-impossible
  • Sooman näeb kinnisvarasektoris optimismi:
    http://www.ehitusuudised.net/opinion/2010/10/14/sooman-koige-hullem-on-moodas
  • http://www.city24.ee/kinnisvara/korter/737081
    Kui korter vähegi disaineri kätt tunda saanud on, siis omal ajal küsiti sellise korteri eest 5 või 6 miljonit. Mitte, et konkreetselt SEE disain meeldiks.
  • Tallinna kesklinna korteritehingute arv ja tehingute mediaanhind:
    mai 68 ; 21 569 EEK/m2
    juu 79; 16 544 EEK/m2
    juu 96 ; 16 391 EEK/m2
    aug 88 ; 17 769 EEK/m2
    sep 85 ; 17 761 EEK/m2
    okt 148 ; 16 129 EEK/m2 (k.a 35krt plokktehing)
    nov 103 ; 17 747 EEK/m2
    dets 110 ; 18 776 EEK/m2
    jaa 108 ; 14 101 EEK/m2 (k.a 40 krt plokktehing)
    vee 99 ; 18 785 EEK/m2
    mär 106 ; 20 174 EEK/m2
    apr 126 : 20 156 EEK/m2
    mai 120 ; 20 867 EEK/m2
    juu 118 : 20 191 EEK/m2
    juu 110 ; 18 044 EEK/m2
    aug 100 ; 20 931 EEK/m2
    sep 97 ; 20 392 EEK/m2
    okt 69 : 19 006 EEK/m2

    www.maaamet.ee

  • Oktoobris tehtud Kesklinnas tänaseks 128 kinnisvara ostu-müügitehingut. Seega, tõstan selle kuu prognoosi 185-ni.
    Prognoosisin varem tõusu juba septembris, aga nagu näha, eksisin.
  • Tegelikult, oktoobrikuu senine tehinguaktiivsus viitab pikem pisut üle (või umbes) 200-le tehingule: 1-15.10. tehti 99 tehingut, homme peaks olema 140 täis.
  • remondid ja renoveerimised? kas see ka kinisvara osa? st kui palju on ehituspoodide käive muutunud viimasel ajal?
  • Tallinna kesklinna korteritehingute arv ja tehingute mediaanhind:
    mai 68 ; 21 569 EEK/m2
    juu 79; 16 544 EEK/m2
    juu 96 ; 16 391 EEK/m2
    aug 88 ; 17 769 EEK/m2
    sep 85 ; 17 761 EEK/m2
    okt 148 ; 16 129 EEK/m2 (k.a 35krt plokktehing)
    nov 103 ; 17 747 EEK/m2
    dets 110 ; 18 776 EEK/m2
    jaa 108 ; 14 101 EEK/m2 (k.a 40 krt plokktehing)
    vee 99 ; 18 785 EEK/m2
    mär 106 ; 20 174 EEK/m2
    apr 126 : 20 156 EEK/m2
    mai 120 ; 20 867 EEK/m2
    juu 118 : 20 191 EEK/m2
    juu 110 ; 18 044 EEK/m2
    aug 100 ; 20 931 EEK/m2
    sep 97 ; 20 392 EEK/m2
    okt 108 : 19 598 EEK/m2

    www.maaamet.ee
  • Kui vaadata "KV.ee" kinnisvaraindeksit, on see jätkuvalt põhju tegemas: http://www.kv.ee/?act=index.main

    ( Või on eesti keeles korrektsem: "põhjasid tegemas"?)
  • KV.ee indeksi liikumine oli ka LHV aasta alguse prognooside üheks küsimuseks. Paraku ei kajasta see jah just kõige paremini turul valitsevat olukorda. Kuna hinnalangus oli vahepeal väga kiire, siis müügipakkumistes ei soovitud nii kiirelt allapoole tulla, nüüd kui reaalselt on hinnad tõusmas, jätkub trend, et müügipakkumiste hinnad kohalduvad reaalse turutasemega. Kokkuvõtteks, oskab ehk keegi paremat indeksit soovitada?
  • Kusjuures, KV.ee indeks on siiamaani üsna täpselt hetke-olukorda iseloomustanud. Mis nüüd siis viltu läinud on või on praegune hinnatõus ajutine ja kohtab mingil "hinnatasemel" kõvat vastupanu ask-servas?
  • Samas, Uus Maa ju näitab, et sügisel on väike langus toimunud ning see jätkub ka uuel aastal.
    http://www.kvuudised.ee/uus-maa-tallinna-aarelinna-hinnad-langevad
  • Küsimus on, mida me tahame mõõta? Eesti, Tallinn, kesklinn, uued korterid, kõik korterid jne jne ja selle üle võib igavesti vaielda. Ma pakun siiski, et minu üleval näidatud kesklinna mediaanhindade areng, Maaameti numbrite põhjal, on "kõige huvitavam". Aga eks selle üle võib jah vaielda.
  • Kas maa-amati hinnaliikumist kajastavat indeksit ei ole? Ja selle statistika juures segab veidi blokktehingute teema.

    Aga kus minu arvates jah käärid sisse tulevad, et Tallinna kesklinn (mida Stefan kajastab) ja kus hinnad on tõusule pööranud ja ülejäänud Eesti pakkumishind (KV.EE indeks), mis vaikselt allapoole tiksub.
  • Eesti kinnisvarturg diferentseerub. Eeslinnade nõukakorterite väärtused kukuvad nullini. Hea asukohaga ja/või hea kvaliteediga elamud tõusevad.

    Juba on näha et vanad korterid mitmes maakonnas on kukkunud nullini. Eks Tallinna kaugemates eeslinnades võib sama juhtuda nõukakorteritega.

    Sellepärast leian, et kesklinna jälgimine on huvitavam, kuna seal on maa piiratud, ja maa hind moodustab suur osa kinnisvara hinnast.
  • Samas, pean ütlema, et teine kategooria mida olen jälginud:

    40-60m2 korterid
    uued ehitised
    Tallinna kesklinn
    pakkumishinnad city24

    need hinnad on olnud väga kaua 30 000 EEK ümber, enam-vähem paigal. Pakkumine on küll stabiilselt langenud, ja eks majad pole tegelikult enam uued. Ehk siis kui tehinguhinnad kukkusid, inimesed ei alandanud enam oma pakkumishindu, samas kui tehinguhinnad on tõusnud pole midagi antud pakkumishindadega juhtunud.
  • hetkel selles kategoorias 104 korterit, mediaanhind umbes 30 500 EEK/m2.
  • stefan,
    seal minu poolt viidatud loos oligi öeldud, et kesklinn tõuseb, ent äärelinnad kukuvad veel ca 5 prossa. Loomulikult ei usu ma, et Lasnamäe korterid enne 50 aastat nullini jõuaksid.
    Üks lugu veel magalate hinnalangusest, siin on jälle see teema, et mida me mõõdame?
    http://www.kvuudised.ee/magalate-odavate-korterite-hinnad-on-aastaga-liikunud-tousujoones
  • Uraani Golkonda
    Kui eestlased töötavad 2010-aastases ettevõtetes ja teenivad 2010-aastaseid palku, sõidavad 2010 aastatseid autosid, ja tarbivad kõik muid 2010-aastase standardi järgi - siis ei näe mina kuidas saaks neil olla huvitav elada 1970-aastases Nõukogude Liidu standardite järgi ehitatud elamuid. Veel vähem, 50 aasta pärast.

    Ma võin siinjuures eksida, küsimus on inimeste preferentsidega. Aga mina siiski spekuleerin, et nende korterite väärtuse saatus on väga sünge kasvõi 10-aastases perspektiivis. Hävitav saaks olema kui mõned korterid tühjenevad, ja keegi enam komunaalmakse ei maksa. Ehk siis, ülejäänud elanikud peaksid siis ka tühjade korterite eest maksma. Sel juhul ei räägi me enam kinnisvarast vaid kinnisvõlast.

    Aga oluline on ka uute korterite ehitushinnad. Mida efektiivsemalt ja odavamalt ehitatakse, seda rohkem elanike kolivad uute korterite sisse. Energiasäästlikkus mõjutab ka.
    Aga hetkel ehitatakse vähe, hetkel mingi kolimislaine pole, kas selline tuleb peaks selguma kui elamuehitus võtab källe hoogu. Lasnamäe on ju hea näide kus ehitatakse ka uusi elamuid.
  • stefan,
    see on hea küsimus: kes tahab tänapäeval elada nõukaaegses majas?
    vastus: nõukogude inimene! st. kes on sündinud ja kasvanud nõukaaegses majas ning harjunud sellega. Keskealine või vanem inimene, kes sõidab bussiga tööle, kes räägib riigikeelt natuke rohkem või natuke vähem või hoopis üldse mitte, kes ostab säästukast presidendi pilsneri ning kes ei soovigi elult midagi muud. St 80% magala elanikest.
    Seega peame ootama, kuni valdavaks saavad Eesti Vabariigis sündinud inimesed, nende kätega lammutatakse kunagi Lasnamäe, Mustamäe ja Õismäe. Ma tahaks loota, et 50 aasta pärast, kui vahetult enne surma teen jalutuskäigu Tallinnas, ei ole enam ühtegi nõukaaegset maja. Aga ma ei usu seda.
  • To: stefan , paljudele inimestele pole uue korteri soetamine jõukohane, seda enam, et nõutav omafinantseering on päris suur ning laenuprotsent tuleb sageli ka liiga suur. Lisaks masu ajal tekkind hirm - võtad laenu, mõni aasta hiljem aga pank tõmbab naha üle kõrvade.
    Lisaks - uusarendused ei anna sageli mingit täiesti uut kvaliteeti. Sisuliselt samad madala ehituskvaliteediga majad koos oma küprok-vaheseintega, ainus erinevus on, et on ehitatud uuemal ajal.
    Odavam ja mõistlikum on paneelkorter ära remontida.
  • Käisin oma exiga mingi aeg mingit korterit vaatamas, küsiti 1 Meek, kõige odavamad papist uksed, santehnika ning radiaatorid. Kui sa pead maksma reaalset raha, siis vaatad neid asju hoolikalt. Iga sekund, mis ma seal viibisin, tundsin, et mind tahetakse tüssata. On väga suur vahe, kas lähed asja ostma oma raha eest või kirjutad kuhugile lepingule alla, mida sa isegi korralikult läbi ei loe.
  • Stefan, need vanad nõuka lobudikud ehk paneelmajad ei kuku kunagi nulli, sellepärast, et alati on hunnik rtegelasi maalt kes soovivad linna kolida, ning sellest moodustub selline price/reason suhe. Kui meil on buum ning Gaziljon inimest tahab linna tööle, siis on ka hinnad laes, kui on kriis, siis toimub vastupidi deurbaniseerumine.

    Seega, äärelinna ja odavamapoolsemat osa on mõtekas korreleerida vastavalt tööpakkumiste kasvuga, ning kesklinna vastavalt spetsialistide/juhtide palgatasemele ning ärikasumile.

    Nufing haad ma arvan.
  • lisan veel, et ehkki ma stefaniga antud juhul nõus ei ole, siis usaldan tema turutunnetust nii palju, et annaksin hea meelega ühe kuu oma praegusest elust, et näha kohe Tallinna ühe päeva jooksul 50 aasta pärast.
  • Stefan
    Kui sa nüüd võrdled 2006-2007 aastal ehitaud kortereid, kaheksakümnendatel ehitatud paneelika korralikult renoveeritud korteritega, siis oled sa väga kindel, et sa valiksid uue? Buumiaegsete korterite planeering oli väga vilets, väga paljud inimesed vihkavad avatud kööke. Paljudel uutel korteritel on pinda vähe, planeering päikese suhtes on olematu, rõdud puudu, seinad kostavad läbi, ehituskvaliteet jätab pehmelt öeldes soovida jne ning lõpuks täiesti ebakohane hind. Ma olin 2 aastat aktiivselt korteri ja majade turul ja olen selliseid jubedusi näinud, et vähe ei ole.
  • #see on hea küsimus: kes tahab tänapäeval elada nõukaaegses majas?

    Teatan alandlikult, mina tahan. Tahan elada Nõukogude aegses majas, mis on ehitatud pre-Hruštšovi ajastu ehitusnormidele vastavalt. Kus maja kandekonstruktsioonile esitati nõue, et 5 km tuumaplahvatuse epitsentrist peab see püsti jääma. Kus karkassi vahele on laotud vähemalt 2-kihilisest punasest kärgtellisest vahesein, kus põrandast põrandapaneelini on 0,5 meetrit, mille ma saan lasta ehitusmehel täita peno ja muu sellisega. Kus peale paneelile 0.5 m isolatsioon, p6rand põrandakate ja lakke 15 cm lisamist on toa kõrgus jätkuvalt 2.90.
    Kus naabrit oli kuulda 1 x 10 aasta jooksul - jalka MMi ajal, kui tal oli umbes 30 külalist. Kus on keldriboks kuhu mahub veidi enam kui jalgratas püstiasendis ja see on korteri hinna sees. Kus on maja juurde määratud mõistliku suurusega teenindusmaa, nii et pole erilisi probleeme parkimisega. Kus...
    Ühesõnaga, mul pole midagi selle vastu, et elada Stalini-aegses majas, kus nõuka ajal elasid "vastutavad seltsimehed".
  • mis see pre-Hrustsov ajastu puutub siia kui teemaks on 1970ndate paneelikad?
  • kirjas oli "nõukogude aegses majas" - establsihmendile ehitati nõukogude ajal väga häid maju. Enamik neist on peale siseviimistluse välja vahetamist paremadki kui uued "pappmajad".
  • kus põrandast põrandapaneelini on 0,5 meetrit, mille ma saan lasta ehitusmehel täita peno ja muu sellisega.

    Kas oled päris kindel, et hoone loomuliku ventilatsioonirežiimi muutmine isepaigaldatud hüdrotõkkega on ikka Tark Mõte™? Kui alumiste naabrite korterist lähtuv veeaur sinu põrandaisolatsiooni alla hakkab akumuleeruma on see esialgu ehk tõesti Naabri Mure™, aga kui see niiskus vahepaneeli armatuurikeevisest ühel hetkel jagu saab ning naabrile laepaneel pähe kukub, läheb endalgi jalgealune vähe hapraks. :)
  • PeaLiK - ma loodan, et remondineeger teadis, mis ta tegi. Pealegi - mingit kraami oli see asi täis ka enne remonteerimist. Viimase 10 aasta jooksul pole kokku kukkumisi täheldatud :)
  • Tegelikult on sedalaadi "ehituse omaloominguline täiendamine" kujunemas paneelikates päris suureks probleemiks. Kui eelmise sajandilõpu trendiks oli "avatud planeeringute loomine", mis praktikas tähendas kõigi konstruktsioonile jäikust lisavate vaheseinte maha lõhkumist ja autokummidele langetamist (peab vastu tuumapommile, peab vastu ka kukkuva paneeli põrutusele), siis uuemaks moeröögatuseks on saanud "soojustamine", mis paljude inimeste ettekujutuses tähendab kõigi mõeldavate ja mõeldamatute avade kinni toppimist. Vahel jõutakse oma "soojustamisega" ka nii võimsa on tulemuseni, et eluruumi niiskusparameetrid ei lubaks seal loomigi pidada.

    Kui veel üks põlvkond neist hoonetest üle käib, võib hakata juba huvitavaks minema.
  • Mida arvate põllumajandusmaast? On mõtet investeerida?
  • ma loodan, et remondineeger teadis, mis ta tegi

    Päris paljud kalduvad nii arvama. Kahjuks ei pruugi see sugugi paika pidada (seda eriti nende ehitajate osas, kelle palkamisel oli määravaks hinnakriteerium). Ja kui ehitaja ka teadis, ei tähenda see automaatselt veel seda, et ta sulle ka ütlema tuleb, et "kui me siin kõik kinni topime, hakkavad su põranda all seened ja kõiksugu Väiksemad Veljed™ vohama." Tema jaoks tähendaks see hea tööotsa kaotust ...või koguni kahe otsa, sest ilmselt kutsutakse ta mõne aja pärast uuesti kohale, et ta põranda uuesti üles kisuks ja välja uuriks, "kus see vastik hais tuppa tuleb". :)
  • PeaLik - ei olnud suvaneeger vaid täitsa ametlik firma. On teine siiamaani alles. Ja renoveerimine sai 6nneks enne "buumi" tehtud. Ventilatsiooniavad on ka alles :) Kui 10 aastaga pole selliseid probleeme tekkinud, siis võiks eeldada, et ei teki kah...
    Aga see läheb vinniskara tipust väga kõrvale. Kui vaja võime teha uue teema "kuidas valge inimese moodi renoveerida"

    P.S. Kandekonstruktsioone ei lammutanud!
  • Kõige parem võimalus võrrelda uue korteri vana nõukakorteriga, oleks küsida inimese käest, kes on kolinud näiteks Lasnamäe paneelamajalt kesklinna uuele korterile, mille raha eest ta oleks nõus tagasi kolima.

    Kui keegi on selles olukorras, või tunneb kedagi, oleks huvitav kuulata vastust.
  • Mina kolisin u. 6 a tagasi paneelikast vastvalminud korterisse. Mis ma oskan öelda, sirged seinad, puhas trepikoda.
    Lisaks korteri omadustele ilmselt tuleks ka muud keskkonda võrrelda. Paneelikas täistatistatud trepikoda ja lift, mida lisaks on mingid kodanikud noaga kriipinud. Aega ajalt pudelikillud ja/või veri trepikojas. Üldse ei kisu paneelikasse.
    Aga täna siis selline lugu rämps-lehes:
    "Kuigi politseistatistika järgi peaksid lasnamäelased elama alalises peksasaamishirmus, on sealsed asukad tegelikult oma linnaosaga rahul. Mis sellest, et pimedas nina ukse vahelt välja pista ei julgeta." http://www.ohtuleht.ee/index.aspx?id=399919
  • stefan
    "Kõige parem võimalus võrrelda uue korteri vana nõukakorteriga, oleks küsida inimese käest, kes on kolinud näiteks Lasnamäe paneelamajalt kesklinna uuele korterile, mille raha eest ta oleks nõus tagasi kolima. "
    See on nüüd stiilipuhas demagoogia. Sa vaatad asukohast külma rahuga mööda ehk võrdled võrreldamatut. Elukoha kvaliteedi määravad veel n erinevat tegurit, nagu naabrid, parkimine, ühistu tegevus, poodide, lasteaede ja ühistranspordi kättesaadavus jne. Küsi parem inimeste käest, kes kesklinna paneelikast kolis äärelinna uusarendusse.
    Ja seenetavad need 2006-2007 aasta ehitused ka, praegused jamad on alles õied, mõne aasta jooksul peaksid ka viljad valmima ehk siis mõned majad kuulutatakse elamiskõlbmatuks, arendajad pankrotis ja elanikud vaadaku ise kuidas saavad.
  • Võtame maja Tallinn, Virbi 12 ( http://www.ikodu.com/?module=arendusprojektid&a=vdp&id=111 ) , Mille poolest see maja erineb kardinaalselt teistest nõukogude-aegsetest paneelmajadest? Mis välistab et selles virbi majas ka koerad trepikotta ei situ ja hiljem selle sama koerasita sees lapsed ei püherda, nagu see toimus ühes Tallinna, Pelguranna 9-korruselises majas?

Teemade nimekirja