LHV finantsportaal

Foorum Investeerimine

Kinnisvara ostmine Tallinnas 2014 sügis

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse

  • Väike mõte on peast läbi jooksnud soetada väljarentimise eesmärgil 1-toaline korter Tallinnas. Küsimus aga suuremale ringile, et kas tegemist ei ole mitte totaka ideega, arvestades et hinnad on sisuliselt buumi ajas tagasi? Samas nagu ei nähta ka hinnalangust niipea ette? Mida Teie soovitaksite?

  • Asuta parem oma ettevõte ja pane raha sinna kasvama.
  • Ragnarc, oled sa mõelnud, et mida Sa teeksid, selle nimel, et see ei oleks totakas idee? Mis oleks su järgmised sammud?
  • Peale kõvatamise midagi asjalikku ei tule vist.
  • to ragnarc

    Tallinnas on piirkondi, kus rentimisega võimalik täitsa mõistlik tootlus saada. Seega arvan, et mõttel võib jumet olla :)
  • :-II See on kuskil kinnisvaraportaalide, mitte siin, teema.

    ;-) arlear, mis edukat ettevõtet sa soovitaksid asutada?
  • To: Ragrnarc.
    Ma soovitaks kõigepealt õppida: "Kinnisvarakool OÜ missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust. 2003. aastal asutatud Kinnisvarakool OÜ on keskendunud kinnisvaraalasele baaskoolitusele maakleritele, hindajatele, omavalitsuste töötajatele, kinnisvaraarendajatele ja eraisikutele." http://www.kinnisvarakool.ee/
    Esimene asi mis googles vastu vahtis. Kindlasti leiad parema koolitusvõimaluse, kui ise otsid.

    To: Ragnarc. Kui praegu kinnisvarasse investeerimine väljaüürimise eesmärgil oleks igal juhul (väga) tulus, mida sa oma esimeses postituses näid soovivat, oleks kõik sobivad variandid juba ära ostetud ja turul raha antud valdkonda juba ära paigutatud. Kuna aga antud valdkonnas õnnestumine oleneb inimese ajudest, võimekusest, sidemetest, rahakotist, nahaalsusest, õnnest, juhusest jne, siis mingit ühest vastust sulle foorumis anda on võimatu.
  • ragnarc,

    Ehk paned oma mõtte arvude kujul siia ka, et saaksime aimu mida oma idee all silmas pead (milline korter, mis on üür, mis on kulud, mis on tulud). Saaksime siis teema üle paremini arutada.

  • ragnarc
    Väike mõte on peast läbi jooksnud soetada väljarentimise eesmärgil 1-toaline korter Tallinnas. Küsimus aga suuremale ringile, et kas tegemist ei ole mitte totaka ideega, arvestades et hinnad on sisuliselt buumi ajas tagasi? Samas nagu ei nähta ka hinnalangust niipea ette? Mida Teie soovitaksite?



    Soovitaks võtta korteri ostuhind ja jagada see aastase eeldatava üürituluga, millest on maha võetud vakants ühe kuu jagu näiteks, halb võlgnevus ühe kuu jagu näiteks, ettenägematud kulutused, mis KV haldamisega seonduvad, hoolduskulud, et pind püsiks kogu aeg samaväärne ja saadud numbrile otsa vaadata. Kui riski ja tulu suhe tundub selle ühekohalise numbri puhul paigas olema, siis asi ära teha ja kui tootlus tundub liiga väike, siis midagi muud vaadata. Pole väga keeruline. Mõelda võiks veel ka alusvara enda võimalikule hinnamuutuse variantidele. Väheke võiks juurde mõelda ka geopolitilist olukorda, et kas täna on tark siin maalapil tsementi kokki osta? Likviidsus võib ühel hetkel lihtsalt ära kaduda.
  • MSM
    :-II See on kuskil kinnisvaraportaalide, mitte siin, teema.

    ;-) arlear, mis edukat ettevõtet sa soovitaksid asutada?


    Edukast ettevõttest on vara rääkida, selleks kulub aastaid. Tuleb kõvasti tööd teha.
  • Kirjutan siis natuke pikemalt. Mõte oli soetada kinnisvara tagatisel (maja nõmmel) ca 20 ruudune ühetoaline korter kas Kalamaja/Pelgu piirkonnas või siis Uusmaal. Renoveeritud korteri ruuduhinnaks on ca 1800 euri (mis on aga hinnanguliselt väga kallis?!). Laenu mõtlesin võtta 20 aastaks, nii et tagasimakse jääks kuus alla 200 euri. Seega jääb riskiks leida "hea" üürniku leidmine ning ka küsimus kas renditulu 200+ Euri on reaalne?! Aga vaadates rendihindu, siis tundub et on.
  • Ragnarc, laenu igakuine tagasimakse ei pruugi jääda 200 euro peale. Euribor tõuseb ja igakuine tagasimakse on näiteks 300 eurot. Tuleb arvestada perioode, kus korteris üürnik puudub. Tuleb arvestada, et üürirahade pealt tuleb maksta maksu ja korterit renoveerida. Viimase masu ajal 2009 ... 2010 kukkus Tallinna üüriturg totaalselt kokku. Pole välistatud, et seda juhtub uuesti selle 20 aasta jooksul.
  • Kui sedasi saaks arbitraaži teha, siis vist puhkaks juba ammu kuskil seal, kus vesi läbi paistab :)
  • Püüan lugeda ridade vahelt @ puhkjapojad1 :)
  • Mida teeb pank, kui laenuvõtja mobilisatsiooni läheb ?
  • mkubi
    Mida teeb pank, kui laenuvõtja mobilisatsiooni läheb ?


    Mida teeb alusvara hind, kui asi on juba nii kaugel, et mobilisatsioon välja kuulutatakse?
  • puhkjapojad1
    mkubi
    Mida teeb pank, kui laenuvõtja mobilisatsiooni läheb ?


    Mida teeb alusvara hind, kui asi on juba nii kaugel, et mobilisatsioon välja kuulutatakse?


    Poja, ma tean, mida hind oletatavasti teeb. Seetõttu tekkiski küsimus.
  • puhkjapojad1
    Kui sedasi saaks arbitraaži teha, siis vist puhkaks juba ammu kuskil seal, kus vesi läbi paistab :)

    Kui saaks, siis võtaks laenu peale 20 korterit, üüriks välja ja saadud üüritulu ja laenumkase vahesummast elaks nagu kuninga kass... Hiljem 40 korterit jne. Õnneks on pangad sellise vohamise pidurdamiseks leiutanud kohutava vastukaalu: laenutagatise koos omafinantseeringuga.
  • Tuleb arvestada..., et kui püstitada lähteülesanne, et kuidas midagi teha/kuidas saada? - siis enamajolt leitakse 10+ põhjust miks ei saa... :)
  • Ernst2
    Tuleb arvestada..., et kui püstitada lähteülesanne, et kuidas midagi teha/kuidas saada? - siis enamajolt leitakse 10+ põhjust miks ei saa... :)


    Kui miinus ja riskid ei morjenda, siis kindlasti saab. Sa tavaliselt teed ikkagi asjad ära, hoolimata et numbrid kokku ei jookse?
  • Ragnarc, tõenäoliselt oled Sa siinsetelt nõuandjatelt saanud sügava innustuse oma idee julgelt ellu viia. See on tõeline eestlaslik küünarnukitunne. Mujal Sa sellist abi juba ei saaks!
  • 20 m2 korter? mis kvaliteediga üürnikud sa nii väiksesse kohta loodad leida. Tudengi või elu hammasrataste vahele jäänud tegelase? Ja maja nõmmel tagatiseks sellele... kööktoale? Ja hind oleks 36000 eur 20 m2 eest, osta juba siis mingi remonditud pea topeltsuur kelder sama raha eest, a la: http://ere.ee/tallinn-kesklinn-paide-5-352-m2-otse-omanikult. Õigem oleks sul kogu selle jamaga vist tegelemata jätta pigem.
  • Ragnarc, kas Sinu mõte on osta laenuga füüsiline kinnisvaratükk või mõtled paigutada oma raha ka muud moodi?
    Näiteks, netist otsitud esimene tulemus: https://crowdestate.eu/ ; http://www.redgatecapital.eu/est
  • "Ragnarc, tõenäoliselt oled Sa siinsetelt nõuandjatelt saanud sügava innustuse oma idee julgelt ellu viia. See on tõeline eestlaslik küünarnukitunne. Mujal Sa sellist abi juba ei saaks!"

    Tegelt on mul siiralt hea meel, et nõnda kiirelt toodi maa peale tagasi :)
  • ragnarc
    "Ragnarc, tõenäoliselt oled Sa siinsetelt nõuandjatelt saanud sügava innustuse oma idee julgelt ellu viia. See on tõeline eestlaslik küünarnukitunne. Mujal Sa sellist abi juba ei saaks!"

    Tegelt on mul siiralt hea meel, et nõnda kiirelt toodi maa peale tagasi :)


    Kuhu arve võib saata?
  • Üüritulult tuleb ka tulumaks maksta, mis on järgmisest aastast 20% :D
  • Tänasel päeval liigub mõistliku tootlusega objekte turul (Tallinnas alla 40m2) suht vähe ning vähegi head pakkumised lähevad portaalist loetud päevade või isegi tundidega.
    Mina passiks natuke ning panustaks hinnalangusele lähema 2-3 aasta perspektiivis. Uusarenduste pakkumus kasvab järjest suurema tempoga.
  • ragnarc
    Renoveeritud korteri ruuduhinnaks on ca 1800 euri (mis on aga hinnanguliselt väga kallis?!). Laenu mõtlesin võtta 20 aastaks, nii et tagasimakse jääks kuus alla 200 euri. Seega jääb riskiks leida "hea" üürniku leidmine ning ka küsimus kas renditulu 200+ Euri on reaalne?!


    Lihtne arvutus:
    €36000 investeering €200 kuusissetuleku korral teeb investeeringu tasuvusperioodiks 36000/200/12=15 aastat. See teeb investeeringu (kumulatiivseks) aastatootluseks 5%. Ja see oleks nn. ideaaltulemus, mis ei arvesta muid kulutusi nagu laenuintress, korteri amortisatsioon, maksukulud, võimalikud sissetuleku ärajäämised (nt. üürniku vahetumisel) jne.

    Isegi kui loota, et:
    a) ühtegi üürimaksete katkestust 15 aasta jooksul ei toimu;
    b) võetava laenu keskmiseks intressikuluks kujuneb järgneval 15 aastal 2% aastas
    c) lugeda soetatava korteri elueaks 100 aastat, mis teeks selle aastaseks amortisatsioonimääraks 1%
    d) maksukulud = 0
    ...jääks investeeringu reaaltootluseks isegi sellise ülioptimistliku eeldustekomplekti korra maksimaalselt, ehk 2% aastas.

    Mul kargab küll kümneid paremaid mõtteid pähe, kus järgmise 15 aasta jooksul võiks rahalt rohkem teenida, kui mannetud 2% aastas.
  • Pealik, sa panid mõned arvud valesti. 200 eurot pole mitte kuusissetulek, vaid eeldatav igakuine laenumakse. Kuusissetulek ehk siis saadav üür on Ragnarc arvates 200-st palju suurem, kuna ta vaatas netist, mis summade eest kortereid üürile antakse.
  • No siis saab Ragnarc lihtsalt minu arvutusse selle €200 asemel selle muu numbri torgata, mida ta rendituluks loodab ja vaadata, mis kokku tuleb. Ega 20m2 tikutopsi eest mingit imeraha oodata pole whatsoever.
  • ttrust, ironiseeritsema ei ole ka mõtet hakata :)
  • Ragnarc, ei mingit irooniat, Sa ju ise kirjutasid: "... Aga vaadates rendihindu, siis tundub et on."
  • Pidasingi silmas,et renoveeritud ca 20m2 eest saaks 200.- kätte, seda mustalt ja muidugi hea õnne korral. Eniveis ei pidanud kindlasti silmas "palju suuremat summat".
  • opex
    20 m2 korter? mis kvaliteediga üürnikud sa nii väiksesse kohta loodad leida. Tudengi või elu hammasrataste vahele jäänud tegelase? Ja maja nõmmel tagatiseks sellele... kööktoale? Ja hind oleks 36000 eur 20 m2 eest, osta juba siis mingi remonditud pea topeltsuur kelder sama raha eest, a la: http://ere.ee/tallinn-kesklinn-paide-5-352-m2-otse-omanikult. Õigem oleks sul kogu selle jamaga vist tegelemata jätta pigem.

    Milline on garantii, et ühel heal päeval pole seal korteris põrandal laiutamas poole meetri paksune veekiht?
  • Ega ei olegi, samas see 36k kalamaja 20 m3 korter oleks vbl. samasugune loto. Osades majades elab seal ka ikka väga sketchy seltskond kes vabalt võib kõik ära uputada või lõhkuda. Meie algaja landlord peaks kindlustuse ka ikka hankima ja peabki seda tegema kui panka läheb raha tõstma.
  • Kui minister palo koostöös tallinna linnaviletsusega tuleb turule uute sotsiaalmajade-arendusprojektiga, võib see solkida üüriturgu ja üürihindu langetada nii, et ....
  • Carpediem, olen jälginud huvi pärast USA ja Rootsi kinnisvarahindade ajalugu. Mõlemad on riigid, kus on turu toimimist rahaga solgitud. Esimesel juhul puhas trükk, teisel juhul kursi manipuleerimisega. Mõlemal juhul on turg viimastel aastatel oma tõusu - vahepealsete pausidega - üha pikemaks venitanud.

    Euroopas on rahatrükk alles algusfaasis. Sama on varainflatsiooniga. Nii et kui just puhki ähvardatud vägivaldse naabri oht ei realiseeru, siis jäädki oma hinnalangust ootama. Mina panustan hindade tõusu jätkumisse. Raha üleküllus lihtsalt peab omale koha leidma.
  • ragnarc
    " Meie algaja landlord " :D


    Lõpetasid just kyiosaki läbitöötamise ja otsustasid hakata finantsiliselt sõltumatuks :)
  • Jahe, arvad, et isegi raha odavuse korral, hakatakse kinnisvaralaenusid vägisi krae vahele toppmima jälle? Ma arvan, et odavat laenu saab küll, aga nüüd nõutakse ka tagatisi ning omafinantseeringut ning esivanemate maju enam panti ei lasta panna (Swedbank kuulutas sellise poliitika välja). See kitsendab oluliselt uute potentsiaalsete laenajate ringi ning tuleb arvestada, et need, kes buumi ajal kinnisvara laenuga ostsid, on turult lähema 15 ... 20 aasta jooksul väljas.
    Sellist buumi, nagu see oli 2004 ... 2007, võib ehk kohata 20 aasta pärast, kui uus põlvkond on peale kasvanud.
  • Ttrust, veel kevadel sooritati 50% ostudest oma rahaga. Just see raha otsib kohta.
  • Jahe, arvan, et mõistlike pakkumiste vähesus ja kõrge hinnatase on hetkel kinni pigem pakkumise ja nõudluse vahekorras. Juba praegu on olukord hakkanud kergelt paranema ning kiirenev uute pakkumiste turule tulek peaks seda leevendama (vähemalt järelturu korterite puhul). Lõplikku tõde ei tea meist tõenäoliselt kumbki, kuid isegi kui hinnad ei peaks langema siis kust sa leiad tänasel päeval tehinguid, kus oleks võimalik teenida 9+% brutotootlusega tehinguid? Ehk leiab aga pigem on see nõela leidmine heinakuhjast.
  • "puhkjapojad1
    ragnarc
    " Meie algaja landlord " :D
    Lõpetasid just kyiosaki läbitöötamise ja otsustasid hakata finantsiliselt sõltumatuks :)"

    Haha, good one. Aga ei, tegelt olukord hoopis värvikam. Nimelt andis naine ükspäev taignarulliga piki pea ning ütles et tema sõbranna olevat ostnud 10a tagasi kvartiira, küll Pärnus aga see selleks. Nüüdseks laen tagasi makstud (rentnike abiga) ja seega vaid profitit igakuiselt tiksumas. Siit ka minu uitmõtted tekkinud :)
  • @ttrust - mis sa selle korteri näitega täpsemalt öelda tahtsid?
  • Carpediem, miks 9%? Saksa 10a võlakiri kaupleb alla 1%, hoius on mõni komakoht ülevalpool. Sellistes tingimustes on 3-4% väga ahvatlev. Tootluse sinnakanti kukkumiseks on korterite hindadel rohkelt tõusuruumi...
  • ttrust
    Üürile antava korteri näide: Anda üürile korter, 1 tuba - Harjumaa, Tallinn, Lasnamäe, Punane (02.10.14)


    See pole ka hea näide, seal võib minna maksmisex natuuras:
    "Korralik korter pikaajaliseks üüriks. Otse omanikult. Soovitavalt naisterahvas ilm lasteta. Helistada ainult kella 10.00 ja 15.00 vahel. Tingi. Kontakt ainult telefonitsi. E-mailidele ei vasta."
  • ragnarc
    "puhkjapojad1
    ragnarc
    " Meie algaja landlord " :D
    Lõpetasid just kyiosaki läbitöötamise ja otsustasid hakata finantsiliselt sõltumatuks :)"

    Haha, good one. Aga ei, tegelt olukord hoopis värvikam. Nimelt andis naine ükspäev taignarulliga piki pea ning ütles et tema sõbranna olevat ostnud 10a tagasi kvartiira, küll Pärnus aga see selleks. Nüüdseks laen tagasi makstud (rentnike abiga) ja seega vaid profitit igakuiselt tiksumas. Siit ka minu uitmõtted tekkinud :)


    Mul ka üks sõber rääkis, kus tal on äge naine, kuni see naine ükskord peomeeleolus mulle kurtis, et mis elu see on, juba ammu ei maga koos. Kõike ei maksa uskuda, mis inimesed räägivad.
  • Keegi siin pole veel ühte riskiallikat ära toonud-puuküürnik Kui kobistad psühhopaadi otsa, kel meeldib kohtutes käia, siis su tootlus ei tule mitte 5% vaid -10%....maksmata üür, kommud, kohtukulud, õigusabikulud, lagastatud korter jne....

Teemade nimekirja