LHV finantsportaal

Foorum Investeerimine

Lumi Capital üürimajad

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse

  • Teema on suvel meedias läbi jooksnud, aga ei näinud, et see oleks siin foorumis kajastust leidnud.

    Oleks huvitav teada, mida foorumlased nendest üürimajadest arvavad. Näiteks
    1) Kas/mis suunas võiksid sellised üürikorterid Eesti üüriturgu mõjutada?
    2) Kuidas suhtute sellesse, et LHV pensionifondid on projekti investeerinud?

    http://lumicapital.eu/uudised/2017/422-lumi-capital-ja-lhv-pensionifondid-investeerivad-uurimajadesse
  • Lisan siis enda poolt, et olen nende üürimajade suhtes mõõdukalt pessimistlik.

    Esiteks eelistavad eestimaalalased olla üldiselt eluaseme omanikud kui üürijad. Tõsi on, et selles võib olla osaliselt süüdi reguleerimata ja üürija suhtes vaenulik üüriturg. Kui üürimaja omanikele õnnestuks teha häid pikaajalisi lepinguid ja pakkuda üürijatele stabiilsust, siis üürijate osakaal võiks tõusta.

    Teiseks on oht, et üürimajade elukeskkond kujuneb selliseks (a la Raadiku), et võimekamad üürnikud ei soovi seal korterit üürida. Sel juhul langeks ka nende üürimajade korterite hind.

    Kolmandaks on ettevõttel plaanis rajada kokku 500 (!) üürikorterit. See oleks ca 30% praegusest Tallinna üürikorterite turust, mis kahtlemata langetaks rendihindu. Ilmselt langetaks see ka mõningal määral 1-2-toalise tüüpkorterite hinda, kuna viimase aastakümnega on tekkinud palju uusi “kinnisvara investoreid”, kes neid kortereid väljaüürimiseks soetavad.

    Nii, et minu arvamusel on projektil arvestatav downside, samas upside on piiratud.
  • missabsurd
    See oleks ca 30% praegusest Tallinna üürikorterite turust, mis kahtlemata langetaks rendihindu.

    Allikas?

  • Esiteks eelistavad eestimaalalased olla üldiselt eluaseme omanikud kui üürijad. Tõsi on, et selles võib olla osaliselt süüdi reguleerimata ja üürija suhtes vaenulik üüriturg. Kui üürimaja omanikele õnnestuks teha häid pikaajalisi lepinguid ja pakkuda üürijatele stabiilsust, siis üürijate osakaal võiks tõusta.

    Millest selline seisukoht, et üüriturg on üürija suhtes vaenulik? Ma olen aru saanud, et ikka vastupidi on - regulatsioon on üürileandja vaenulik, kuna raske on mitte-maksvast üürnikust lahti saada. Oleks tore kui selgitaksite oma seisukohta, vb sain valesti aru.
  • mrk
    missabsurd
    See oleks ca 30% praegusest Tallinna üürikorterite turust, mis kahtlemata langetaks rendihindu.

    Allikas?



    City24.ee -> "üürile anda" annab veidi üle 1600 vastavust, mis on osaliselt kattuvad (sama kuulutus erinevate maaklerite poolt). Kui panna veel piirkonnaks Tallinn, siis on 1000 vastavust, seega 500 oleks isegi 50% kandis Tallinna üürikorterite turust.

    Ma mõtlesin pigem seda, et meil ei ole üürikultuur sellisel tasemel nagu nt. Põhjamaades, kus korterit üüritakse aastakümneteks, üürihinna kasv on läbipaistev jne. Regulatsiooni suhtes on teil õigus. See nagu oleks ka pigem miinus üürimajade kontseptsioonile?
  • missabsurd
    mrk
    missabsurd
    See oleks ca 30% praegusest Tallinna üürikorterite turust, mis kahtlemata langetaks rendihindu.

    Allikas?


    City24.ee -> "üürile anda" annab veidi üle 1600 vastavust, mis on osaliselt kattuvad (sama kuulutus erinevate maaklerite poolt). Kui panna veel piirkonnaks Tallinn, siis on 1000 vastavust, seega 500 oleks isegi 50% kandis Tallinna üürikorterite turust.

    mõtled ehk järele, mis su jutus valesti on?
  • pahurik
    missabsurd
    mrk
    missabsurd
    See oleks ca 30% praegusest Tallinna üürikorterite turust, mis kahtlemata langetaks rendihindu.

    Allikas?


    City24.ee -> "üürile anda" annab veidi üle 1600 vastavust, mis on osaliselt kattuvad (sama kuulutus erinevate maaklerite poolt). Kui panna veel piirkonnaks Tallinn, siis on 1000 vastavust, seega 500 oleks isegi 50% kandis Tallinna üürikorterite turust.

    mõtled ehk järele, mis su jutus valesti on?


    Jah, ma juba mõtlesin. Need on vabad korterid, aga siiski annavad mingit aimu pakkumisest.

    Ega ma ei plaaninud enda (algaja) mõtteid siin eriti jagada - pigem tahaks teada, mida teised üürimajade kontseptsioonist Eeestis üldiselt arvavad.
  • Üle-Eestiliselt on üürnike osakaal 22%, Tallinnas seega umbes 100 tuhat elanikku. Kuna ühe leibkonna keskmine suurus oli kuhugi 2,5 kanti, siis pakuks et Tallinna üüriturg on vähemalt 40000 korterit.
  • Eesti on tõepoolest riik, kus enamik inimesi omab oma eluaset (vt siia). Sarnaselt Eestile on ajalooliselt olnud kõrge elukoha omanike osakaal näiteks Soomes, kuid pikaajalise urbaniseerumise ning eriti pealinna Helsingi kiire elanike arvu kasvuga on täna jõutud olukorda, kus Helsingis on rohkem üürnike kui omanikke. See on pikaajaline protsess, kuid usume, et sarnane trend on täna käimas Tallinnas. Tallinna üürituru arengut pidurdab piiratud ning vähekvaliteetne pakkumine – inimesel on võimalik täna üüriturul valida peamiselt eraomanike käes olevaid üksikkortereid. Eraisikult korteri üürimisega kaasneb aga ebakindlus (kui kaua saad elada, mis tingimustel), kehv teenus (suhtlus, heakord, haldus), mustalt üüri maksmine, jne.

    Laiemalt peaksid üürimajad üüriturgu elavdama pakkudes kvaliteetset ning usaldusväärset eluaset. Esimest korda on inimesel võimalik luua üüripinnale tõeline kodu, pikaajaliselt. Mujal maailmas on kvaliteetsed korterid üürimajades täiesti tavapärane elu osa. Nii on tihti küsimus, kas sa üürid või omad korterit umbes sarnane - kas su auto on liisingus või on see sinu omandis.
    500 korterit ei mõjuta oluliselt ei üüriturgu ega ka ehitusturgu, see maht on kavas rajada mitme aasta vältel. Võrdluseks - 2017. aastal ehitatakse Eestis ca 4 000 uut korterit.

    Miks pensionifondid selle sektori vastu huvi tunnevad? Pensionifondid on maailmas üks suurimaid elukondliku kinnisvara omanikke. Üürimajad pakuvad stabiilset tootlust, kaitset kohaliku inflatsiooni eest ning võimalust pikaajaliselt vara väärtust kasvatada koos elanike arvu ning sissetuleku kasvuga.

    Lisan lõppu, et olen Lumi Capitali partner. Lumi Capital on käesoleva üürimajade strateegia välja töötanud ning viime seda koos LHV pensionifondidega ellu. Et siis igaüks oskaks kirjutatu objektiivsust - subjektiivsust hinnata.
  • Ärina ma usun ok ja maht pole ka nii suur, aga mulle tekitab küsimusi hoopis asukoht.

    Kui oled linnas või riigis lühikest või teadmata aega ja peret ka pole, siis oled tõenäoliselt ka autota. Siis olen vähemalt enda erinevate kogemuste järgi otsinud üürikorterit nii max 10-15 min jalutuskäigu kaugusele töökohast või vähemalt suurest ühistranspordisõlmest. Töökohtade mõttes pole seal lähedal ju midagi ja sõlmed ja elu ka kaugel?
  • Kui riik sekkub üüriturgu - tehes üürimise kunstlikult odavaks nii seadusandluse abil (nn. "üürnike kaitse" meetmed) kui ka riiklike üürimajade pakkumisega, siis loomulikult üürituru osakaal elanikkonnas suureneb. Soomes ja Rootsis on teatavasti üürimine kunstlikult odavaks tehtud.
  • Oleme nõus, et elu üürimajas peab olema mugav ilma autota. Esimesed üürimajad Manufaktuuri tänaval asuvad tihedate ühistranspordi liinide lähedal. Ehte peatus Sõle tänaval asub mõnesaja meetri kaugusel, kust on tihe ühistranspordi ühendus Tallinna erinevate linnaosadega. Kesklinna viib sealt buss ca 15 minutiga ja see liin on tiheda väljumisgraafikuga (sõiduplaan buss nr 40). Samuti ei ole kaugel trammipeatus Kopli tn ääres (ca 600 meetrit).

    Riiklik sekkumine kahtlemata üüriturgu mõjutab. Samas hetkel välja hõigatud riiklik üürimajade plaan on keskendunud üürimajade rajamisele Tallinnast väljaspoole.
  • Jah, Tallinnas saab tõesti pea igalt poolt bussi või trammiga 15 minutiga kuhugile. Point oli selles, et kas see on sihtgrupi jaoks piisavalt atraktiivne? Kui pakkumist on, võetakse korter töökoha juurde või melu lähedale. Kaugem koht peab olema odavam või muude perksidega (kunagi Kopenhaagenis kahekesi lühiajaliseks üüriks valisin lõpuks pakkumise, kus oli kaks jalgratast kasutamiseks hinna sees, mis Kopenhaagenis eemaldab kõik kaugusprobleemid).

    Üks asi veel kui juba... Üldiselt olen nõus, et üürikorterid võivad olla ka pensionifondi jaoks stabiilne varaklass. Kuid pensionikliendina näeksin väga hea meelega, kui ostetaks juba teada ja tõestatud rahavoogu, mitte arenduse riski, eriti Eesti jaoks uut tüüpi projektis. Kui äri läheb hästi käima ja rahavoog end tõestab ja halduskulud ka ennustatavad, siis saab pensionifond seda ka preemiaga osta (kui kõrval pole teisi alternatiivseid projekte) ning arendaja saab oma tööd väärt kasumimarginaali.
    Aga ärimudeli risk (või asukoha risk) võiks olla võetud puhtalt oma, mitte pensioniinvestorite rahadega.
  • Loen katuse alla saamise reklaamteadet ja hea kuulda, et asjad edenevad.

    Aga mõningaid lauseid lugedes arvan, et LHV võiks pensioniinvestoritele selgitada küll, miks projektis just selline riskiprofiil ja rollid võetud on? (vt ka eelmise postituse viimane lõik):

    Üürimajade ainuomanikuks on LHV pensionifondid.

    = Tegemist on uue käivituva äriga turu jaoks sisuliselt uues nišis (vähemalt sellises mahus), nagu ka varem olete toonud. Ühtlasi aga ka ju seda, et projekti rahavood on läbi mängitud vaid paberil ning kõik mittekäivitumise, vale asukoha jne downside riskid on miskipärast pensionifondi, mitte arendaja kanda?

    Lumi Kodusid juhib professionaalne Lumi Capitali meeskond, kellel on pikaajaline kogemus suuremahuliste kortermajade juhtimisel ning kvaliteetsete korterite arendamisel.

    = Iseenesest pole midagi valesti ja nii peabki, aga küsimus on detailides. Selge, et kogemust ei ole sellise, üürimaja, projekti juhtimisel (sest reklaamigi järgi tehakse ju turul midagi täiesti uut). Nagu eelmises küsimuses viitasin, on aga mittetoimimise riskid miskipärast täielikult pensionifondi kanda võetud. Katuse artiklile lisaks võiks investoritele kirjutada, kuidas pensioniinvestori riskid on maandatud. Näiteks: Kas Lumi Capital ka projekti ebaõnnestumise korral riskib või kas edukustasude valemid on ebaõnnestumise stsenaariumiga võrreldes tasakaalus? Kas LHV pensionifondidel on omanikuna õigus projekti juhtimise partner välja vahetada? Kuidas on ehitajaga seotud arendusriskid maandatud?

    Lumi Kodud

    = Vähem oluline aspekt, aga miks mitte LHV Kodud? Miks saab arendaja endale sisuliselt tasuta reklaami teha (arvestades riskide jaotumist)?

    - Lõpuks, ka küsimus, et kas sellise arendusriskiga projekte plaanite portfelli võtta ka edaspidi ja miks / miks mitte? (kui jah, sest nii annab tootluse ootust tõsta, siis on see täiesti fine, aga seda võiks selgelt kommunikeerida klientidele, et nad teaksid sobiva riskiprofiiliga fondi valida)

    Ja igaks juhuks veel, et ei nori ning kõik oleks hoopis selgem kui Lumi Capital teeks esialgu oma vahendite eest valmis Lumi Kodud ning LHV pensionifondid ostaksid toimiva projekti ära paar aastat hiljem selgelt prognoositava rahavoo pealt.
  • Prits,
    Täpsustan veidi investeerimisprojekti detaile. Manufaktuuri kinnistute arendaja on Hepsor Phoenix. LHV Pensionifondid on sõlminud lepingu majade/korterite omandamiseks nende valmimisel. Varane tehingu sõlmimine tähendab, et oleme saanud kaasa lüüa projekteerimisfaasis, et saada lõppkokkuvõttes sellised lahendused nagu soovime.
    Antud valdkonnas/segmendis turul varasemalt pakkumisi ei olnud ning alles tänaseks on hakanud tekkima mitmeid sarnaste ärimudelitega tegijaid. Leidub küll üksikuid tegijaid, kelle portfellis on korterid üle linna laiali, aga see ei anna efektiivsust kulude poolelt. Üüriäri nõuab märgatava kapitali panemist kinnisvara alla ning vaba kapitali kohalikul turul palju ei leidu ning lihtsam on see paigutada juba teada ärikinnisvara projektidesse. Samas mujal Euroopas on antud ärimudel väga levinud ning õppinud oleme eelkõige teistest riikidest.
    Lumiga teeme koostööd, kuna neil on antud valdkonna kogemus olemus Raadiku munitsipaalmajade näol, kus on vaja hallata kordades rohkem kortereid. Põhiline erinevus Raadikuga on eelkõige see, et Manufaktuuri majade puhul peab leidma üürnike vabaturult. LHV Pensionifondid on hoonete omanikud, äri omanikud ning langetavad ka kõik tähtsamad otsused. Lumi meeskonna korraldada jääb igapäevane tegevus.
    Selgelt teadvustame endale, et ärimudel ei pruugi töötada nii hästi kui oleme eeldanud ning igas projektis on riskid. Kui ärimudel üldse kohe ei tööta, siis jääb meile kätte 127 uut korterit + parkimiskohad Tallinnas. Vaadates kõrval asuvate uute majade müügitempot, siis tegelikusses on need varad vajadusel realiseeratavad ehk „downside“ on mingil määral piiratud.
    Vaatame ka edaspidi saranaseid üürimajade projekte. Eesmärgina oleme välja käinud jõuda kuni 500 korterini ning mida suuremad mahud, seda efektiivsem saab olla ka sellise portfelli juhtimine.

Teemade nimekirja