Eesti investoritel on 2025. aastal olnud erakordselt palju võimalusi kinnisvarafirmade võlakirjapakkumistes osalemiseks. Näiteks on avalikult turult kapitali kaasanud Liven, Invego, Everaus ja Summus Capital. Investorite huvi on olnud märkimisväärne – emissioonide baasmahud märgiti sõltuvalt emissioonist 1,3 kuni 4 korda üle. Lisaks märgiti kiiresti täis Endoveri hiljutine suunatud võlakirjade pakkumine, kinnitades, et kinnisvarasektori vastu on jätkuvalt tugev huvi.
Selline aktiivsus viitab kahele tegurile. Ühelt poolt on intressimäärade langus muutnud võlakirjadesse investeerimise taas atraktiivseks. Teisalt vajavad kinnisvaraarendajad oma mahukate projektide elluviimiseks stabiilset ja paindlikku rahastust, milleks sobivad kohalikele investoritele suunatud võlakirjaemissioonid hästi.
Sama teed on astumas ka Tallinna börsifirma Arco Vara, kes teatas hiljuti avaldatud börsiteates, et plaanib samuti kapitali kaasata võlakirjade kaudu. Seetõttu tasub lähemalt vaadata, milline ettevõte on Arco Vara ja millega ta tegeleb.
Mis ettevõte on Arco Vara?
Arco Vara AS on üks Eesti vanimaid ja tuntumaid kinnisvaraarendajaid, mille ajalugu ulatub tagasi aastasse 1992. Ettevõte tegutseb peamiselt Eestis ning on vertikaalselt integreeritud arendaja – alates maa soetamisest ja planeerimisest kuni ehituse (tütarettevõtte Arco Tarc OÜ kaudu) ja müügini. Arco Vara on noteeritud Nasdaq Tallinna börsil 2007. aastast ning ettevõttel on tänaseks ligi 7 900 aktsionäri.
Omanikering ja struktuur
Ettevõtte suurimaks aktsionäriks on Alarmo Kapital OÜ (50%), mida juhivad Tarmo Sild ja Allar Niinepuu. Lisaks kuuluvad olulised osalused Luther Factory OÜ-le (19,1%) ja Luther Factory Holding OÜ-le (9,0%). Struktuur hõlmab mitmeid tütarühinguid, mis haldavad konkreetseid arendusprojekte nii Eestis kui ka Bulgaarias.
Sel aastal teatati, et alustatakse Bulgaarias asuvate projektide müügiprotsessi, eesmärgiga turult täielikult väljuda. Bulgaaria arenduste müük looks täiendavat likviidsust, mida on kavas suunata Eesti arendustesse, eeskätt Lutheri kvartalisse.
Mis arendusprojektid on Arco Varal täna käsil?
Arco Vara portfell hõlmab 30.06.2025 seisuga mitmeid märgilisi projekte:
- Kodulahe kvartali VI etapp (Soodi 6, Tallinn) – planeeritakse 62 korterit ja 4 äripinda, eelmüügist on juba müüdud 13 korterit ja 2 äripinda. Valmib 2026. aasta lõpus.
- Spordi 3a/3b (Kristiine, Tallinn) – kahe kortermaja projekt kokku 56 korteriga, ehitus algas tänavu ja valmib 2026. aasta lõpus.
- Kodulahe Rannakalda (Lammi 8, Tallinn) – 108 korteriga premium-arendus, millest veel 16 pinda on vabad.
- Arcojärve (Paldiski mnt 124b, Tallinn) – enam kui 35 000 m² elamu- ja äripind, projekt kestab mitmes etapis kokku ca 6 aastat. Esimese etapi algus on planeeritud 2026. aastasse.
Kõige märgilisemaks uueks arenduseks Arco Vara portfellis on Lutheri kvartal – Pärnu maantee, Tatari, Vana-Lõuna ja Vineeri tänavatega piirnev ala, mis hõlmab 15 kinnistut. Kvartalisse on kavandatud 454 korterit, ligi 18 500 m² kontori- ja kaubanduspinda ning 615 kohaga maa-alune parkla. Erilise ilme annab arendusele toidutänav ja avalikuks kasutuseks mõeldud park, mis muudavad piirkonna elavaks linnaruumiks.
Projekti käigus säilitatakse ja restaureeritakse ajaloolisi tööstushooneid, mis seotakse kaasaegse arhitektuuriga terviklikuks elukeskkonnaks. Koguinvesteeringu suuruseks on hinnanguliselt 200 miljonit eurot, mis teeb sellest ühe lähiaastate suurima ja mõjukama kinnisvaraarenduse Tallinna südalinnas.
Pilt Lutheri kvartali kavandist
Finantsseis ja arenguplaanid
Arco Vara bilansimaht on 30.06.2025 seisuga 79,1 miljonit eurot, mis on kahekordistunud võrreldes aastatagusega, peamiselt Lutheri kvartali omandamise tõttu selle aasta maikuus. Ettevõtte netovõlg ulatus samal ajal 33,3 miljoni euroni, keskmise intressimääraga 9,07%.
Ettevõtte kasumlikkus on 2025. aastal veel tagasihoidlik, kuna suuremad arendused (Spordi ja Kodulahe VII) jõuavad müügituludeni 2026. aasta teises pooles. Seetõttu oodatakse kasumlikkuse olulist kasvu pärast Lutheri kvartali ja teiste projektide realiseerimist.
Võrdlus teiste arendajate võlakirjaemissioonidega
Arco Vara plaanitav emissioon haakub hiljutise trendiga, kus mitmed Eesti kinnisvaraettevõtted on edukalt korraldanud avalikke pakkumisi:
Tootlus lunastamiseni (yield-to-maturity) arvutatud ostu- ja müügihinna vahelise keskmisena 29.08.2025 seisuga
Arco Vara on teatanud, et plaanib alustada võlakirjade avaliku pakkumisega juba septembris. Arvestades ettevõtte ambitsioonikat arendusplaani Lutheri kvartalis ning varasemate kinnisvaraarendajate edukate emissioonide tausta, on põnev jälgida, millistel tingimustel – eelkõige millise intressimääraga – kapitali investoritelt kaasatakse.