2025 oli Balti võlakirjaturul mitmes mõttes märgiline aasta. Nasdaq Balti turul nägime rekordilist võlakirjaemissioonide arvukust ning kõrgeimat järelturu kauplemisaktiivsust alates 2017. aastast. Madalama riskiga turusegmendis lisandus kaks investeerimisjärgu ja tugeva krediidikvaliteediga emitenti, kes pakkusid investoritele atraktiivset alternatiivi hoiuseintressidele ning teistele fikseeritud tulumääraga instrumentidele. Nendeks olid Eesti Energia 5% 3-aastane võlakiri (Moody's Baa3 ja Fitchi BBB– reiting) ning Rīgas ūdens 4% 5-aastane võlakiri (Moody’s A3 reiting). Lisaks emiteeriti Nasdaq Euroopa turul esmakordselt kaitsevõlakiri, mille andis välja Leedu ettevõte VIK (Fitchi A− reiting) ja see on tänaseks noteeritud Balti reguleeritud võlakirjade põhinimekirjas.
2025. aasta võlakirjaturu aktiivsus numbrites
Aasta jooksul viidi Nasdaq Balti turgudel kauplemisele 51 ettevõtete võlakirja (võrdluseks: 2024. aastal oli neid 35) kogumahuga 1,9 miljardit eurot. Börside lõikes jagunesid emissioonid järgmiselt: Tallinnas 12 võlakirja kogumahuga 311 miljonit eurot, Riias 11 võlakirja kogumahuga 917 miljonit eurot ning Vilniuses 28 võlakirja kogumahuga 665 miljonit eurot.
Tehingumahu poolest oli Balti turgudel suurim võlakirjapakkumiste maht Lätis, ulatudes 917 miljoni euroni. Sellele andsid olulise panuse kaks suuremahulist emissiooni: Latvenergo 3,612% intressimääraga 400 miljoni euro suurune rohevõlakiri ning Elevingi 9,5% intressimääraga 275 miljoni euro suurune võlakirjapakkumine.
Leedu on Balti riikidest juba aastaid olnud võlakirjaturul emissioonide arvu poolest esirinnas. Sealsetel investoritel on pikaajaline kogemus fikseeritud tulumääraga instrumentidesse investeerimisel ning emitendid kasutavad kapitaliturge pankade kõrval ühe peamise finantseerimisallikana. Leedus on laialdaselt levinud võlakirjaprogrammide kasutamine, mille raames emiteeritakse sama ISIN-koodiga võlakirju mitmes etapis (nn järelemission, ingl kl tap issue). Kui arvestada programmi raames tehtud lisaemissioone eraldi, oleks Leedu osakaal Balti võlakirjaturul veelgi suurem.
Avaliku võlakirjaturu kõrval tegutseb Baltikumis vähemalt sama aktiivselt ka suunatud pakkumiste turg, kus emissioonid sageli börsile kauplemisele ei jõua. Eriti Lätis on suunatud pakkumised viimastel aastatel olnud märkimisväärselt aktiivsed. Suunatud pakkumised on mõeldud eeskätt kutselistele investoritele ning jaeinvestorite ligipääs neile on piiratud. Suunatud pakkumiste minimaalne investeeringu suurus on tavaliselt 100 000 eurot, mistõttu jõuab info selliste tehingute kohta investoriteni reeglina otsekontaktide kaudu investeerimispanganduse kanalites.
Eestlased on kinnisvarausku
Viimastel aastatel on Balti võlakirjaturul kujunenud trend, kus Leedus juba aastaid populaarseim olnud kinnisvarasektor on jõuliselt esile tõusnud ka Eestis. See suundumus avaldus eriti selgelt eelmisel aastal Tallinna börsil, kus 12 kauplemisele viidud võlakirjast kaheksa emiteerisid kinnisvaraettevõtted. Samas moodustasid need emissioonid ligikaudu 28% kogu tehingumahust, mis viitab küllaltki väiksemale keskmisele emissioonisuurusele võrreldes teiste sektoritega. Kõik Tallinna börsile kauplemisele viidud kinnisvarasektori võlakirjad märgiti tugevalt üle, kusjuures suurim märkimisaktiivsus tuli just Eesti investoritelt. Mitmed neist emitentidest tulid 2025. aastal esmakordselt turule avaliku võlakirjapakkumisega, elavdades seeläbi kohalikku kapitaliturgu ning pakkudes investoritele uusi investeerimisvõimalusi:
Invego Latvia: Invego kapitaliturgude debüüt – ettevõtte 4 miljoni euro suurune baasmaht märgiti ligi neljakordselt üle ning emissioonis osales üle 2 000 investori. Tugeva nõudluse tõttu suurendati emissioonimahtu 8 miljoni euroni. Lisaks Eesti investorite aktiivsusele oli esmakordselt selgelt näha ka Läti jaeinvestorite märkimisväärset osalust Eesti kinnisvaraettevõtete võlakirjades, mida toetab Invego tegevus mitmekülgsete elukeskkondade arendamisel peamiselt Eestis ja Lätis.
Summus Capital: 2025. aasta suvel viis Summus Capital läbi Baltikumi ajaloo suurima jaeinvestoritele suunatud kinnisvarasektori võlakirjaemissiooni, emiteerides ettevõtte ajaloos esmakordselt 30 miljoni euro väärtuses võlakirju avaliku pakkumisena. Ettevõttel on Scope Ratings’i BB krediidireiting ning üle 500 miljoni euro suurune hajutatud ärikinnisvara portfell Baltikumis ja Poolas.
Volta SKAI: Endoveri sidusettevõtte 1. järgu hüpoteegiga tagatud võlakirjad pälvisid tugevat huvi juba programmi esimeses seerias, kus minimaalne investeering oli 100 000 eurot. Emissioon märgiti tugevalt üle ning jaotusest jäi välja üle 50 investori, kes olid märkinud vähemalt 100 000 eurot. 2025. aasta lõpus algas Volta SKAI 12-korruselise kõrghoone ehitus ning samal perioodil emiteeris ettevõte ka teise seeria võlakirju, mille aastane tootlus oli 8,3% eeldusel, et võlakirju ei lunastata ennetähtaegselt ja investor hoiab need lunastustähtajani. Endoveri seenior-tagatud võlakirjaprogrammi kogumaht on 30 miljonit eurot, millest tänaseks on emiteeritud 12 miljoni euro väärtuses võlakirju.
Arco Vara: kinnisvarasektori emitentidest suurim jaeinvestorite kaasamine – ettevõte emiteeris 15 miljoni euro mahus tagamata 8,8% intressiga võlakirju Lutheri kvartali arenduse rahastamiseks, mida märkis 3 392 unikaalset investorit. Investorite kogunõudlus ulatus 21,9 miljoni euroni. Erinevalt kõikidest teistest emissioonidest, mis olid suunatud Eesti, Läti ja Leedu jaeinvestoritele ning professionaalsetele investoritele, oli Arco Vara võlakirjaemissioon avatud üksnes Eesti jaeinvestoritele ning Baltikumi professionaalsetele investoritele, mistõttu võib nõudlust pidada eriti tugevaks.
Hepsor: börsiettevõtte võlakirjadebüüt – ettevõtte 20 miljoni euro suuruse võlakirjaprogrammi esimese emissiooni 6 miljoni euro suurune baasmaht märgiti üle ning tugeva investorinõudluse tõttu kasutas Hepsor võimalust emissioonimahtu suurendada, emiteerides kokku 8 miljoni euro ulatuses võlakirju. Emissioonis osales üle tuhande investori, kusjuures märkimisväärne osa nõudlusest pärines Läti investoritelt ning emissioonis osales ka pensionifond Lätist.
On positiivne, et kinnisvaraarendajate poolt emiteeritud tagamata võlakirjad on sel aastal pälvinud senisest põhjalikumat ja kriitilisemat tähelepanu, kuna neid tuleb käsitleda kõrgema krediidiriskiga instrumentidena, eeskätt grupitasemel tagamata emissioonide puhul. Samas on selline struktuur Euroopa kapitaliturgudel laialt levinud ning võimaldab investoritel teenida intressitulu kogu grupi rahavoogudelt, mitte üksnes konkreetse arendusprojekti tasandilt, vähendades seeläbi projektipõhist riskikontsentratsiooni. Balti võlakirjaturu edasine küpsemine eeldab investoritelt iseseisvat krediidianalüüsi, sealhulgas emitendi bilansi, võlakoormuse, likviidsuse, ärimudeli tsüklilisuse ning rahavoogude stabiilsuse hindamist. See rõhutab ka emissioonide korraldajate rolli turudistsipliini hoidmisel ja kvaliteetsete emitentide turule toomisel. Spekulatiivsete äriplaanidega või piiratud omakapitaliga ettevõtete liiga lihtne ligipääs võlakirjaturule suurendab märkimisväärselt makseraskuste ja restruktureerimiste riski ning kahjustab turu usaldusväärsust.
Aasta suurim ülemärkimine: Eesti Energia
Kinnisvarasektori tugeva aasta taustal läheb 2025. aasta Balti võlakirjaturu ajalukku ka Eesti Energia võlakirjaemissioon, mis oli kaudselt seotud Enefit Greeni börsilt lahkumisega ning mille raames anti eelisallokatsioon Enefit Greeni aktsionäridele. Eesti Energia 5% intressiga kolmeaastasest võlakirjast kujunes Baltikumi ajaloo suurim üksnes jaeinvestoritele suunatud allutamata võlakirjaemissioon – baasmaht märgiti enam kui üheksakordselt üle, kusjuures pakkumises said osaleda vaid Eesti investorid. Emissioonis osales rekordilised 4 715 jaeinvestorit, mis kinnitas nii Eesti Energia kui ka laiemalt madalama riskiga ja tootlusega fikseeritud tulumääraga instrumentide tugevat atraktiivsust jaeinvestorite seas. See näitab selgelt, et Balti turul on olemas arvestatav nõudlus ka konservatiivsemate võlakirjade järele.
Kes maksavad 2025. aastal võlakirjaturult kapitali kaasanud emitenditest investoritele kõige rohkem intresse?
Allolev ülevaade näitab 2025. aastal Tallinna börsile kauplemisele viidud võlakirju ning ligikaudset aastast kupongimakset investoritele (arvestus: emissiooni maht x intressimäär).
Iute Group: 2025. aasta suurim intressimaksja, kes hoiab fookust jaeinvestoritel
Finantstehnoloogia ettevõte Iute Group (Fitchi reiting B–) on üks pikema ajalooga Balti kapitaliturgudel jaeinvestoritelt raha kaasanud emitente. 2025. aastal said olemasolevad Iute Groupi 2026. aastal lunastuvate võlakirjade investorid osaleda tingimuslikus vahetus- ja tagasiostupakkumises, samal ajal kui uutel investoritel avanes võimalus investeerida uutesse viieaastastesse tagatud eelisvõlakirjadesse 12% intressimääraga. Oluline on rõhutada, et selline kõrgem intressimäär on seoses emitendi krediidiriskiga ning peegeldab ettevõtte tegevuspiirkonna ja sektori riskiprofiili. Aastate jooksul on Iute Group hoidnud investoritega regulaarset ja läbipaistvat suhtlust ning kasutanud avalikku võlakirjaturgu järjepidevalt oma kasvu finantseerimiseks. Ettevõte on selle perioodi jooksul korrektselt teenindanud oma kohustusi ning samal ajal suutnud laieneda, kasvatada intressi- ja teenustasutulusid ning säilitada kasumlikkust. Arvestades 2025. aasta emissiooni suurt mahtu (160 miljonit eurot) ja 12% kupongimäära, maksab Iute Group 2025. aastal Tallinna börsile tulnud emitentidest investoritele kõige rohkem intresse, kinnistades seeläbi oma positsiooni ühe olulisema emitendina Baltikumis.
Vaade käesolevasse aastasse
2026. aasta alguses on emotsioonid Baltikumi võlakirjaturu suhtes selgelt positiivsed. Euroala inflatsiooni aeglustumine ligikaudu 2% tasemele 2025. aasta detsembris on oluliselt vähendanud Euroopa Keskpanga edasiste intressitõusude riski ning suurendanud intressimäärade stabiilsust ja prognoositavust, mida turud selgelt hindavad. Samal ajal on Eesti inflatsioon püsinud euroala keskmisest ligikaudu kaks korda kõrgem (Eurostat), mis tähendab, et kõrge tootlusega Balti võlakirjad pakuvad investoritele atraktiivset võimalust teenida positiivseid reaaltootlusi. Keskkonnas, kus globaalseid finantsturge mõjutavad dollari nõrkus, jätkuvad geopoliitilised pinged ja suurriikide jõupoliitikast ning rahvusvaheliste institutsioonide rolli kasvavast küsitavusest tulenev ebakindlus. Samal ajal püsib riskivaradel, sealhulgas aktsiaturgudel, kõrge volatiilsus. Sellistes oludes on Balti kõrge tootlusega võlakirjad kujunenud investoritele konkurentsivõimeliseks ja vajalikuks alternatiiviks tootluse teenimisel.
2026. aasta vaates joonistuvad Balti võlakirjaturu suhtes välja viis peamist ootust:
- Esiteks on ootus, et Eesti riik refinantseerib 2024. aastal emiteeritud ja 2026. aasta septembris lunastuva 200 miljoni euro suuruse riigivõlakirja olulises osas kohaliku kapitali toel, toetades seeläbi kodumaise kapitalituru arengut ning hoides intressimaksed Eestisse.
- Turu edasiseks elavdamiseks on oluline uute tugevate emitentide lisandumine, kes laiendaksid investeerimisvõimaluste valikut nii jae- kui ka institutsionaalsetele investoritele. Mida mitmekesisem on võlakirjade pakkumine, seda täpsemalt toimib esmaemissioonide hinnastamine ning seda paremaid tootlusvõimalusi see investoritele pakub.
- Ootus on, et 2025. aastal esmakordselt avalikule turule tulnud kinnisvaraemitendid Invego, Summus Capital, Hepsor, Arco Vara ja Endover ei piirdu üksikute emissioonidega, vaid naasevad turule, kujundades püsivama ja järjepidevama kohaloleku Balti võlakirjaturul.
- Kuigi konkreetseid ootusi ei saa seada, on lootus, et Balti võlakirjaturu piiratud likviidsust ja vähest sügavust aitaksid leevendada uued suuremad ja nähtavamad emissioonid, näiteks riigi, omavalitsuste või riigi osalusega ettevõtete poolt. Sellised emissioonid võiksid suurendada Baltikumi nähtavust Euroopa võlainvestorite seas ja toetada järelturu likviidsust ning hinnastamise kvaliteeti ka teistele Balti börsil kaubeldavatele võlakirjadele.
- Lõpetuseks on ootus, et 2026. aastal lisandub seniste rahvusvaheliste investorite lahkumise kõrval Balti võlakirjaturule ka uusi rahvusvahelisi investoreid, kes näevad kohalikus võlakirjaturus ja Balti ettevõtetes pikaajalist investeerimispotentsiaali. Samuti on Balti võlakirjaturul selgelt nii ruumi kui ka vajadust uutele kõrge tootlusega võlakirjafondidele, mis spetsialiseeruksid just Balti turule.
Silver Kalmus
LHV Panga võlakirjade valdkonnajuht