Kinnisvara
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Mul tekkis selline mõte, et kui pakkuda inimestele võimalust kinnisvara rentida, siis kuidas see mõjuks meie turule, kas positiivselt või siis üldse ei mõjuks kuidagi, sest negatiivselt vist enam mõjuda ei anna. Rentimise all ma pean silmas just nimeltseda, et kui praegu saab inimene kinnisvara soetamiseks ainult osta, liisida või üürida, siis rentimine oleks üsna sarnane üürimisele ainult, et kinnisvara omandatekse kindla summa intressimäära alusel kindlaks ajaks näiteks 10 aastat ning rentida saaks omale sobivat maja või korterit. mõte just tekkis sellest, et mul on päris palju tuttavaid, kes kodulaenuga hädas ja mneile sobiks just sellina variant, et mitte oma kodu kaodata vaid elada edasi unistuste kodus.
-
Sa vaatad seda asja ainult rendilevõtja seisukohast. Aga selleks, et investoril tasuks see korter osta ja see välja rentida tähendab liiga suurt kuumaksu rendilevõtja jaoks.
Nt. Kui korter maksab 2 miljonit krooni, siis 10 protsendilise tootluse saamiseks peaks rent kuus olema 16 667 krooni. Sellele lisanduvad kommunaalmaksed ja korteri heakorrakulud.
Tegelikult on ka praegused korterite väljaüürijad suht rumalad. Enamikel juhtudel teeniks rohkem lihtsalt raha tähtajalisele hoiusele paigutades.
Kinnisvara teemaline foorum juba on, kui jutt on sisult sama, mis seal, võiks need ühendada.
Teine võimalus on kujundada see foorum kinnisvara tootluse teemaks (rent, üür, või mõni muu kaval skeem). -
Jah, et investoril teenida kasumit peaks see tõesti olema kuskil 16000 krooni kuus aga kui võtta nii, et mul on firma, kuhu tuleb klient, kes on endale kinnisvara büroost välja vaadanud ja soovib elada viimsis mere ääres asuvas uues majas mille hind on ütleme, et 3 milj. krooni. siis meie ostame selle maja rendime kliendile välja, ütleme, et 10 aastaks hinnaga 7500 krooni kuus, siis 10 aasta pärast ta on tasunud sellest majast 1/3 edasi jääb rentnikul õigus rendilepingut pikendada või valida endale uus elukoht. Kui rentnik on selles majas elanud 30 aastat siis endale ta seda maja ei saa kunagi, kuna ta ei liisi seda maja ega oma muud õigust sellele majale. siis edasine on investorile juba kasum, ta võib selle maja müüa või edasi rentida. Selles ongi üürimise ja rentimise vahe, et näiteks ka mina oleksin parema meelega nõus elama majas mille eest ma maksan sama palju kui üürikorteri eest maksak ning üürnikud võtavad oma kasumi kohe, väikeste maksete näol välja, rentnik aga hiljem.
-
loomulikult selle mõtte juures on palju probleeme ja küsimusi. näiteks ma ei tea kui paljud inimesed oleksid nõus elama majas, mida nad kunagi endale ei saa? Või siis peaks rentnikule jätma õiguse maja 10 aasta pärast v'lja osta, kui tal on selleks ajaks tekkinud parem majanduslik olukord, kui ta seda aga ei suuda siis võib investor selle edasi rentida kellegile teisele või turu hinnaga maha müüa.
kui arvestada et keskmine tehinguväärtus võiks olla seal 2,5 milj. krooni. Praegusel hetkel see võib-olla nii ei ole aga investor saaks kinnisvara hindu veel allapoole tuua. Propageerides neid kinnisvara ostu-müügi tehinguid kus kinnisvara on müügil madalama hinnaga. Arvestades ka, et rentnike on aastas umbes 100 inimest, siis ühe aastane investeering oleks 250 000 000 päris suur summa tegelikult aga samas oleks investoril kohe ka olemas 250 000 000 krooni eest kinnisvara, mille eest veel keegi teine maksab. -
1) Tee endale selgeks raha ajaväärtuse teooria.
2) 30 aasta pärast on vähesed majad midagi väärt. -
Jutt võibolla mitte päris haakuv aga detail siiski.Kuidas jääb raamatupidamisliku jääkväärtusega?Ehk kui hanguga,siis mis majast on saanud nende 30aastaga. Eriti kui lähtuda asjaolust, et sees elab mitteomanik.Näit.üldlevinud jääkväärtuslik kulu tööstusettevõtetes (toitlustusasutus)20%a. Nii et see teiepoolt toodus skeem on söödav vaid jälle sel juhul ,kui eeldame et kinnisvara kallineb (kasvõi eeldood toodud kulumi võrra)
-
Nas2402, ja kust sa leiad sellised lollid, kes tahavad rendiga jännates teenida 3 miljoni pealt 7500 kui deposiidis teenib sama summa pealt vähemalt 12500 (5% intressi korral)? Lisaks võtad endale riski, et klient lihtsalt mingi hetk alt ära hüppab ja sind selle maja õnnetusehunnikuga üksi jätab. Kui maja juures 10 või 30 aastat lillegi ei liiguta ja lisaraha ei investeeri siis järgi jääb heal juhul peldik, kus keegi elada ei taha. Lühidalt, asi ei tööta tänaste kinnisvarahindade juures lihtsalt. Tasuta supi teema... mis te arvate kui palju oleks meil kinnisvaraomanikke, kes seda lihtsalt exitina kasutaks?
-
See kõlab nagu mõni Savisaare sotsiaalprojekt: maksejõuetu rahvas Viimsi mereäärsetes majades 7500 eek kuuüüriga.
-
ok, natuke uurimist ja võin kindlalt väita, et rootsis juba selline süsteem töötab. Paljud noored võtavad endale kodu pangalaenuga makstes ainult intresse ja omanikuks jääb pank. Võib-olla eesti ei ole selleks veel lihtsalt valmis.
-
Võibolla on Eestis kinnisvarahinnad liiga kõrged?
-
Näidake mulle Viimsis mere ääres 3 millist maja.
-
nas2402, kas paneksid oma raha äriprojekti, millega teenid 3% aastas (7500 kr kuus 3 milj investeeringult) MIINUS objekti amortisatsioni kui alternatiiv on panna raha deposiiti teenides 4-5% piisavalt väikese riskiga?
ja päris kindlasti ei ole Eesti (st meie ise ehk Jüri, Mari, Vello, Rein, Jaanika, ...) valmis selleks et Mart saaks elada Viimsis merevaatega majas, mille eest TEMA maksab 7500 kr, ülejäänu aga Jüri, Mari, Vello, Rein, Jaanika, ... -
Selle foorumiteema pealkirja tuleks ära muuta - näiteks: "Kas halbade kodulaenude asemele riiklik pikaajaline kinnisvara rendiprogramm?", muidu küsiks et milleks veel üks kinnisvarakrahhi-teema?
-
...või nagu kinnisvara väljarentimise jutte veel vähe oleks!
-
Ma saan aru et selle siinse foorumiteemaks oleks siis riigi abi laenukahjustustega perele.
-
to ipsum. see 7500 oli nii enam vähem arvestatud. Ma ei tea kui palju peaks rentnik rendi eest maksma ja investor küsima. Tean ainult, et rendi hind peaks jääma allapoole sellest mis inimene maksaks panka iga kuisete maksetena. Kuidas see asi rootsis töötab, seda ma ka ei tea. Mul üks sõber on seal ja tema firma paneb kokku moodul maju. Hetkel on neil käsil projekt,kus kevadel peab valmima 28 maja. enamis neist on juba müüdud. Kellele? Niipalju kui ta mulle rääkis on enamus ostjaid noored pered, kes just nimelt rendivad endale maja. Miks? sest rootsi seaduste järgi on noorel perel õigus lapsepuhkuseks algusel mõlemal vanemal 2 kuud ja hiljem veel 13 või 16 kuud kuni lapse 8 aastaseks saamiseni. Pere aga rendib endale väikese majakese, kus linna kärast eemal olles saaks puhata. Ning 5-6 000 SEK-i kuus maksta pole nende jaoks just palju. Kui keegi teb paremini siis aja kokku hoiu mõttes ei ole mõtet hakkata norima, kui ma midagi valesti olen kirjutanud, sest kogu info pärineb ainult ühe sõbra käest, kes puhtast oma huvist on sellest rootslastega rääkinud. Samuti tekkis mul küsimus, et äkki neil rootsis on kodulaenu võttes osamaksed nii suured, et paljud lihtsalt ei taha endale laenuga maja osta. kahjuks sellel ta vastata ei osanud. Ütles vaid, et hinnad peaksid olema natuke kõrgemad kui eestis, ainult rootsi kroonides ning kui suurt intressi rootslastelt laenult küsitakse võib vaid ise oletada.
-
to jurmala. See, et sa pole 3 millist maja viimsis näinud peaks küll sinu viga olema. Uskuge või mitte aga mina ostsin 2007 august endale 206m2 uue maja 2,5 milj. eest pluss sinna juurde veel 3150m2 sotsiaalmaad 300 000 eest. Peale selle peaks ma oma maakleril kõrvust tirima, et miks inimesed müügi kuulutust ei leia. Näete ju, üks võib-olla potensiaalne ostja ei ole seda veel näinud.
-
Noh, Eestis sama teema juba sisuliselt olnud. Aastakest 6 tagasi ostsin(liisisin) Hansa Liisingu kaudu korterit kesklinnas. Aastakest paar tagasi võtsin pangalaenu ning "ostsin" korteri liisingust välja. Minu mäletamist mööda polnud tollal aga Hansa Liising ainus asutus, mis võimaldas osta omale korterit nii, et see on liisingfirma oma seni, kuni papp makstud. Pangalenuga sisuliselt sama asi, intressid ja leppetrahvidki puha, lihtsalt omanikuks võisid saada alles pärast ostusumma tasumist.
-
to: nas2402 On see maja ka merevaatega??? Viimsi iseenesest suur ja lai. 2,5 milli eest ei saa Viimsisse isegi merevaatega krunti mitte.
-
to:nas2402
1. Ainult inressi tasumisega ostu-müüki praktiseeriti eelmise aasta kevadel Hispaania päikeseranniku piirkonnas (võib olla ka muudes piirkondades). Laenupakkumine oli järgmine: maksad 10 aasta intressi ja peale seda hakkad laenu tasuma. Millised uudised sealt turult hiljem on tulnud teavad vist enamvähem kõik siinse foorumi liikmed.
2. Rootsis on võimalik riigile pindasid rendile anda, kes annab need edasi sotsaaltoetusi jne vajavatele isikutele. Hinnad peaksid ka fikseeritud olema. Finantseerijatele on selline skeem sisuliselt 0 riskiga (tõmban meelevaldse paraleeli riigi võlakirjadega). Kindlasti stefan oskab täpsemalt kommenteerida. -
To: jurmala
Ei, maja mul ei ole merevaatega. Kui aga oled huvitatud krundist mere ääres, siis 100 meetrit merest, elekter, vesi olemas, kanalisatsiooni rajatakse praegu, krunt kuskil 900m2 peast ei mäleta täpselt, krundil 50m2 suvila. Hind 1,465milj. Hindamisakt 1,6milj. Kui viitsid otsida, siis leiab ka selliseid pakkumisi. Loomulikult ka mul ostetud maja ei ole päris uus, 2 aastat elas eelmine omanik sees, kuna tal lapsed kolisid eraldi elama, siis tal ei olnud vaja nii suurt maja ja ta müüs selle. Hind ei ole ju ka teab palju ülepakutud. Selliseid objekte tasub osta, miks neid aga ei osteta on vist see, et pangad on nüüd kitsiks läinud kodulaenudega.
Mis aga puutub foorumi teemasse siis ma kardan, et ei ole suutnud inimestele selgeks teha oma mõtet. Ma ei räägi mingist maja ostust, et maksan intresse ja siis laenu jne. ega ka mitte üürimisest, kus inimene maksab kinni üürileandja kulud eluaseme soetamisest pluss veel väikese kasumi sinna otsa.
Vaatame asja sit poolt, et kui ma tahaks elada kesklinnas Fhale majas, kolme toalises korteris ning ma ei taha selle eest maksta rohkem, kui 10 000 kuus ning kindlasti ei taha ma seal elada kauem, kui 10 aastat, siis millised võimalused mul on.
Hetkel esiteks osta. Kõige odavam korter seal on 2,6 selle hind siis 30 aastaks on 12500 kuus pluss omafinantseering 10% mida mul ka ei ole. Pealegi pärast peab hakkama korterit koos laenu jäägiga müüma hakkama, ei tea kas saakski lahti.
Teiseks, üürida. Üks korter on seal üürile anda see maksab ka 13 000 kuus.
Aga ma tahan just seda, mis maksab seal 2,6milj.
Teeme vahetuse, et mina olen nüüd rikas ärimees, kellel on tagataskust välja võtta 30milj krooni näiteks. Ma teeks sellele kliendile pakkumise, et ma ostan selle korteri ja me omavahel sõlmime lepingu, kus klient võtab selle korteri üürile tasudes selle eest 10 000 krooni kuus järgmised 10 aastat. Pärast seda on tal võimalik rendi lepingut pikendada või lõpetada.
10 aasta jooksul maksab ta mulle tagasi 1,2 milj krooni, mis tähendab, et ta nüüd saab lepingut pikendada aga kuna aeg on edasi läinud ja majandus kasvanud, palgad on kõrgemad jne. siis nüüd on järgmised 10 aastat rendi hinnaks 15 000 krooni. Või siis majandus on langenud ja rendi hind oleks minu kahjuks 5000 krooni kuus. aga mõtleme positiivselt ja oletame, et on kasvanud, nii et 20 aasta pärast on rentnik mulle maksnud kogu korteri hinna + 100 000 ning korter on veel minu oma.
ja see oli vaid üks klient, kuid kui kliente oleks näiteks 10 ja kogu see 30 milj. oleks läinud korterite rendi alla, siis oleks mul 20 aasta pärast 1 miljon krooni pluss 30 miljoni eest kinnisvara, mille väärtust 20 aasta pärast ma ei oskaks praegu prognoosida. -
üks võimalus oleks veel, kui rentnik lepingut ei pikenda. Siis jääb mul võimalus korter kellelegi teisele rentida või siis hoopis ära müüa. Milline olukord 10 aasta pärast turul on ei oska me keegi ette näha. Mina aga olen alati olnud optimist ja arvan, et kui sa endasse ei usu, siis sa ei saagi millegagi hakkama ja kui sa alati midagi kardad siis sa võidki jääda peitu pugema ja isegi mitte üritada. Nii, et ma arvan, et elu läheb paremaks, väike langus kinnisvara turul ja siis edasi ja üless. Põhjast oleks loomulikult kõige parem selle ideega välja tulla aga kuna juba praegu paljud vaevlevad oma kodulaenude küüsis siis selline olukord sobib ka.
I´ll try to die rich or I´ll die tryn´ it. -
ok. üks kord siis veel...puust ja punaseks. Ütleme, et mina olen see investor kellel on 2.6M ja pean otsustama kas:
1) Ostan selle maja ja rendin sulle 10K eest kuus. 10 aasta pärast on mul maja mis maksab 2.6M ja 1.2M rendimaksetena saadud raha seega kokku 3.8M
2) Panen raha 10 aastaks tähtajalisele hoiusele ja teenin sellelt 5% aastas. 10 aasta pärast on mul see 2.6M alles ja intressimaksetena olen saanud 1.3M. Seega kokku on mul 3.9M
Mõlema variandi puhul arvestasin, et intress/renditulu ei reinvesteeri. Maja puhul tuleb ka arvestada, et 30 aasta pärast ei ole ta enam sugugi uus ja vajab renoveerimist. Lisaks on hoius tunduvalt väiksema riskiga kui kinnisvarainvesteering. Ja isegi kui tahaks spekuleerida kinnisvara hinnatõusule otsustaks üürile andmise kasuks, kuna kinnisvara hinnatõusuga saaks ka üüri vastavalt tõsta, rendilepingu korral see võimalus puuduks. Anna andeks aga asjal lihtsalt ei ole jumet -
Ka 10 aasta jooksul võib tulla vajadus renoveerimise või ümberehitamise järele. Lisaks maksad rendituludest tulumaksu ja on maamaks kaelas.
-
Üür ongi rent. Mis vahet seal on teed lepingu aasta või 10 aasta peale ?
-
Selline investeering sobiks hästi taksojuht* investorile ja teema arvestades asjaolusid "kinnisvaramulli lõhkemine" alla.
-
Tln. Eelpool mainiti, et rentnikul oleks rendilepingu lõppedes optsioon vara välja osta. Aga sul on õigus, antud mõttekäigus on just perioodi valik oluline. Ehk siis kui ootan 10 aasta perspektiivis kinnisvara hindade langust või paigalseisu siis oleks see rendileping vs deposiit investori seisukohalt rumal valik, ja kui ootan 10 aasta perspektiivis kv hinnatõusu, siis on mõistlikum teha lühemaajalised lepingud, et saaks rendi/üüri või mis iganes :) hinda vahepeal korrigeerida.
-
Nas2402, Su loogika on ju absurdne. Äkki ma tahaks ka sõita ringi Ferrariga aga näed, ei taha rohkem maksta kui 8000 EEK per month. Millised võimalused mul oleks? Ma ei taha seda liisida, sest ma ei taha seda omada. Ma lihtsalt kasutan seda (ja nagunii on mingi rikas ärimees nõus seda tegema sest ta ostab ju endale vara ja ma lisaks maksan juurde "renti"). Ja perioodi lõpul rikas ärimees siis müüb selle auto maja ja saab lisaks minu vahepealse kasutusrendi.
Selline asi lihtsalt ei juhtu. Miks peaks keegi alla üldkehtivat võrdlusmaterjali (riigi võlakirja yield, deposiiidi yield) saama mingit vara omada/käsutada? Fahle on ju tipp-kinnisvara. Kust üldse arvamus, et tipp-kinnisvara peaks saama 10k eest renida. Võta kinnisavraportaalid lahti ja vaata palju seal keskmine piirkonna rendihind on. Alla selle üürile andmine oleks majandulikult ebamõistlik.
Sinu esimeses postis mõte väga hea: Rentimise all ma pean silmas just nimeltseda, et kui praegu saab inimene kinnisvara soetamiseks ainult osta, liisida või üürida, siis rentimine oleks üsna sarnane üürimisele ainult, et kinnisvara omandatekse kindla summa intressimäära alusel kindlaks ajaks näiteks 10 aastat ning rentida saaks omale sobivat maja või korterit. Ainult et ei saa oodata, et see intress oleks 3%. Tegelikult ma tean kuidas sa saaksid Fahles kasvõi tasuta elada. See eeldaks seda et üürileandja oleks meessoost ja sina oleks keskmisest ilusam naissoost isik. Settlement toimub cashi asemel natuuras. Kui see variant ei sobi, siis jääb üle ainult maksta õigustatud ootustele vastavat intressi. Alla 10% tootluse ei ole mõtet oodata mingit üüriäri. Finantsturgudel ja/või reaalses äris saab kapitalile kergemini ka paremat tootlust. Seega sinu 2,6 mio korteri üür oleks ca 21,7k EEK. Kui see ei sobi, siis case closed. Jääb üle kaks varianti: rohkem teenida või valida odavam korter. -
Õismäe 4-toaline, erastatud mingite EVP-de või misiganes eest-sisuliselt tasuta saadud. Maja väga heas korras, ühistu töötab ja haldusfirma tegutseb, isegi üle tegutseb vahel minu meelest:) Küsib maja seisundi säilitamise ja isegi parendamise eest keskmiselt vist ca 800 kr korteri kohta kuus. Sellise saaks 10+ kom väljka üürida küll. Samas müügihind oleks veidi üle 2M vist hetkel? Nii et tootlus 6% aastas, kuid minu arust täitsa arukas tehing, kui raha on ja kohe Ferrarit osta ei taha. Tegelik tootlus muidugi ebamäärane, sest kui niisama saadud ja kuus toodab 10-0,8=9,2 k, kuidas siis ikka tootlust arvestada ja 10% rusikareeglit:) rakendada.
-
Mingi hüpoteetiline etalon soetusmaksumuseks on olemas samamoodi nagu potentsiaalne etalon minimaalse mõistliku riskivaba* tootluse ootuseks. Isegi pärandatud või muud moodi tasuta saadud asjadel võiks arvestada tootlikkusega. Mis siis et tasuta saadud kuid kui objekt on väikese tootlusega ja selle müügist ja saadud raha edasi investeerimisest kujuneks parem tootlus, siis võiks seda teha**. Effektiivsus ja adekvaatsus rokivad! Nas2402 plaani puhul minul jääb praegugi veel arusaamatuks miks kujuteldav ärimees peaks olema nõus ilmselgelt väikese tootlusega.
*mööndustega. Mõtlen: riigivõlakirjad
** Jääme investeerimisfoorumi teemasse ja ärme lasku vaidlustesse emotsionaalsete ja hingeliste väärtuste ülimuslikkusest surma eel, ajal ja järel :D Cash is King! -
Milleks selline teema?
-
"rentimine oleks üsna sarnane üürimisele ainult, et kinnisvara omandatekse kindla summa intressimäära alusel kindlaks ajaks näiteks 10 aastat ". Ühesõnaga, sisuliselt sama mis üürimine ainsa vahega et omandiõigus läheb üle üürnikule. Seega, muud vahet pole kui ainult tsipa rohkem paberimäärimist kui üürimise puhul - väljatõstmine käib mõlemal juhul kohtu kaudu, mida majaga teha tohib ja mida mitte, see on anyway kokkuleppe küsimus ja ei sõltu omandivormist.
Ma ei näe sellest omandiõiguse vahetamisest kasu mitte kummalegi poolele, ei üürnikule ega üürijale, seega milleks?
Üüri/rendi hind on juba täiesti omaette teema, ma ei näe põhjust miks see peaks oluliselt erinema sõltuvalt sellest omandiõguse üleminekust (noh, eks lisanduv paberimäärimine maksab alati midagi aga ikkagi suht vähe kui me räägime 10 aastastest lepingutest) -
selle teema võiks ära kustutada või põhikv teema alla lükata, praegu 2 kinnisvara teemat mõttetult kõrvuti
-
Ma saan siin teemapüstitajast nõnda aru, et ta mängib potentsiaalsele üürijale omakorda finantsasutust - e. võtab suurema riski kui pank on nõus võtma ja üritab selle pealt teenida.
-
Ozbot, suurema riski võtmisest saan ka aru. Kuid ei saa osa punktist mille alusel tootlust suurendatakse. Praegu on ju nii, et ärimees võtab küll riski, aga tootlust ei saa, ehk tegemist on pehmelt öeldes naiivsuse või rumalusega. See ongi plaani kõige nõrgem koht.
-
mmm... kõik sõltub ikka sellest kuidas üürileping koostada. Teema algataja vihjas nn. 100% intressimaksetele - e. "toode" olekski see mis Eesti turult puudu - hetke maailmas laineid lööv USA-stiilis "halb laen". Riski võtab üürile andja panga ees ja kärutab kohustuse omakorda üürijale, kellelt ta loodab oma tulu hiljem nõuga või jõuga välja nõuda. Nii sain mina teema algatajast aru.
-
Ühesõnaga üürile andja on pigem nagu laenu käendaja, kes panga ees tasub põhiosa üürilepingu kehtivuse ajal. Peale üürilepingu lõppemist annab üürile andja üürnikule võimaluse korter välja osta tingimusel 100% põhiosa - põhiosa tasus üürile andja endale, mitte üürnikule. Risky business, aga selliste "toodetega" stretchiks veel mõned head kvartalid kinnisvara hinnatõusu ära. Teisest küljest võib sellist käitumist e. sellise toote pakkumist nimetada ka omaniku püüdeks päästa oma kolisev kinnisvaraportfell suuremate kahjumite eest tulevikus ja see hoopis noorele ja oma võimeid üle hindavale kollanokale või perele kaela veeretada .
Ühesõnaga viimase tooli mäng - KV omanik tunneb, et on mütsi saand ja otsib meeleheitlikku võimalust mütsi kellelegi edasi pähe tõmmata...
