Kinnisvaraturu tipu ennustamine
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
zuckerblaum
Las ma pakun: parkimine on planeeritud majade ja raudtee vahele, nii et trammiliini pikendamise kuni selverini võib edaspidi ära unustada?
kaks maaalust korrust, ilmselt mitte kartulite hoidmiseks.
Lisaks ei saa aru, kuidas nende majade asukoht segab trammiliini pikendamist? Ühe kunagi tehtud Tallinna planeeringu järgi peaks trammiliin pikendamise korral minema mööda Tondi tänavat kuni PERHI-ni. -
Jaah? Kuhu see tramm seal Tondi tänaval mahtuma peaks?
Ma olen näinud joonist (fantaasiat?), kus trammiliin läks raudteest lõuna pool kuni selveri parklani, kuhu ka Järve raudteejaam oli ümber tõstetud.
(warn: offtopic)
BNS , 9. veebruar 2005
Tallinna linnavalitsus kavatseb osaleda projektis, mille eesmärk on ette valmistada Tondi raudteeülesõidu eritasandiliseks ehitamine.
13 aastat on möödas, see suvi oli tänav kinni, tulemus nagu talinas tavaliselt - kitsam kui enne.
Ja kuna tunnelit endiselt pole, siis õhtusel tipptunnil on ülesõidu saba selline, et suleb Pärnu maanteel linnast väljuva esimese rea. -
Kui sellel krundile kerkivad kahe 19-korruselise torniga seotud ehitised hakkavad trammiliini takistama, siis takistaksid ka seal kõrval olevad praegused individuaalelamute krundid trammiliini. Vaadake ortofotot.
Ma ei saa aru kust kaudu nad seda trammiliini tahavad läbi tirida, ilma pärnu mnt. äärseid ehitisi oluliselt lammutamata või siis praegust Nõmmele suunduvat raudteed sulgemata. -
Kruntide taga on umbes 20 meetrit lai koridor, ühelgi majal sealtpoolt [ametlikku] juurdepääsu ei ole. Sinna mahuks trammitee ära küll.
-
zuckerblaum
Jaah? Kuhu see tramm seal Tondi tänaval mahtuma peaks?
Ma olen näinud joonist (fantaasiat?), kus trammiliin läks raudteest lõuna pool kuni selveri parklani, kuhu ka Järve raudteejaam oli ümber tõstetud.
(warn: offtopic)
BNS , 9. veebruar 2005
Tallinna linnavalitsus kavatseb osaleda projektis, mille eesmärk on ette valmistada Tondi raudteeülesõidu eritasandiliseks ehitamine.
13 aastat on möödas, see suvi oli tänav kinni, tulemus nagu talinas tavaliselt - kitsam kui enne.
Ja kuna tunnelit endiselt pole, siis õhtusel tipptunnil on ülesõidu saba selline, et suleb Pärnu maanteel linnast väljuva esimese rea.
Ma kirjutasin, mida on planeeritud. Ruumi on tegelikult Tondi tänaval küll. Järve Selverini trammi pikendamine on mõttetu, olulisem on Mustamäe ühendus. See et linnavalitsus pole Tondi ja raudtee ristumise eritasandliliseks tegemisega tegelenud, ei tähenda automaatselt, et ta hakkaks kohe trammiteed Järve Selverini tegema. Linnaviletsuse debiilikud tahavad hoopis kesklinna olemasolevaga paralleelse ja 200 meetrit eemal asuva uue trammiliini teha (arusaamatu küll milleks) -
Kunagi tulevikus peaks sealt kandist üldse raudtee ära kaduma, täielikult. Balti Jaam viiakse Ülemistele.
-
ttrust
Henno Viires
Konkreetse kõrghoonete projekti sobivusest antud piirkonda ja individuaalelamute lähedusse - põhjendused on selles dokumendis.
Lihtsalt juhuks kui kellegil on soovi ja võimekust argumenteeritud diskussiooni pidada ...
See viidatud dokument ütleb üht - individuaalelamud peavad end kokku pakkima ja sealt piirkonnast ära kolima. Ainult et kes selle kinni maksab?
Kas kasutatakse survemeetodit, et kui kõrvalkrundil ehitatakse 19-korruseline elamu, siis kolib individuaalelamu ise omal kulul minema? Nii on ju päris odav, arendajad ei pea lähedalolevaid krunte välja ostma....
Vaata siia - detailplaneeringu avalikul arutelul osales kaheksa kohalikku elanikku. Arutelu käigus detailplaneeringu eskiislahenduse osas vastuväiteid ega pretensioone ei esitatud.
P.S. Üldiselt muidugi olekski mõistlik enne vastavate dokumentidega tutvuda ja seejärel postitada. Proovi edaspidi nii toimida. -
ttrust
Kunagi tulevikus peaks sealt kandist üldse raudtee ära kaduma, täielikult. Balti Jaam viiakse Ülemistele.
Raudteejaam Ülemistel ei oleks sugugi liiga rumal mõte - aga kui rööpad Ülemistega lõpevad, siis kuidas rongid teistele suundadele saama hakkavad? Lisaks on näiteks Paljassaares hulk äri, mis raudteed armastab. Kas sinna hakatakse õhu kaudu vaguneid vedama? Jah, ma tean, et seal on plaanis massiivne elamuehituse projekt, ent esiteks ei ole teada, kas see realiseerub (naftahoidla aluse saaste koristamine võib olla cost prohibitive) ja teiseks on seal veel ettevõtteid, kes vaguneid veeretada tahaksid. -
Henno Viires
ttrust
Henno Viires
Konkreetse kõrghoonete projekti sobivusest antud piirkonda ja individuaalelamute lähedusse - põhjendused on selles dokumendis.
Lihtsalt juhuks kui kellegil on soovi ja võimekust argumenteeritud diskussiooni pidada ...
See viidatud dokument ütleb üht - individuaalelamud peavad end kokku pakkima ja sealt piirkonnast ära kolima. Ainult et kes selle kinni maksab?
Kas kasutatakse survemeetodit, et kui kõrvalkrundil ehitatakse 19-korruseline elamu, siis kolib individuaalelamu ise omal kulul minema? Nii on ju päris odav, arendajad ei pea lähedalolevaid krunte välja ostma....
Vaata siia - detailplaneeringu avalikul arutelul osales kaheksa kohalikku elanikku. Arutelu käigus detailplaneeringu eskiislahenduse osas vastuväiteid ega pretensioone ei esitatud.
P.S. Üldiselt muidugi olekski mõistlik enne vastavate dokumentidega tutvuda ja seejärel postitada. Proovi edaspidi nii toimida.
Ma võtsin asja kommenteerida n-ö laiemalt, mitte üksikjuhtumist lähtudes.
Võimalik, et need inimesed veel ei tea millega nad tulevikus kokku puutuvad. Võimalik, et teavad ja nad on rahul. -
Marvin
ttrust
Kunagi tulevikus peaks sealt kandist üldse raudtee ära kaduma, täielikult. Balti Jaam viiakse Ülemistele.
Raudteejaam Ülemistel ei oleks sugugi liiga rumal mõte - aga kui rööpad Ülemistega lõpevad, siis kuidas rongid teistele suundadele saama hakkavad? Lisaks on näiteks Paljassaares hulk äri, mis raudteed armastab. Kas sinna hakatakse õhu kaudu vaguneid vedama? Jah, ma tean, et seal on plaanis massiivne elamuehituse projekt, ent esiteks ei ole teada, kas see realiseerub (naftahoidla aluse saaste koristamine võib olla cost prohibitive) ja teiseks on seal veel ettevõtteid, kes vaguneid veeretada tahaksid.
Juba on minu teada planeerimisel on uus raudtee, mis kulgeb lõuna poolt Ülemiste järve, et raudtee toimiks Keila ja Paldiski suunal edasi. Ma ei tea, kas kesklinnast kaob ära kogu raudtee või jääb sinna mingi rööpmepaar Kopli teenindamiseks, aga Balti Jaama kolimise kohta on jutud käinud juba 1990-datest või 2000-date algusest. -
mx77
Linnaviletsuse debiilikud tahavad hoopis kesklinna olemasolevaga paralleelse ja 200 meetrit eemal asuva uue trammiliini teha (arusaamatu küll milleks)
Mis selles arusaamatut on?
Kui Hobujaama vahetus läheduses toimub mingi plekimõlkimine, siis seisab kogu Tallinna trammiliiklus mõneks tunniks. -
siim22
mx77
Linnaviletsuse debiilikud tahavad hoopis kesklinna olemasolevaga paralleelse ja 200 meetrit eemal asuva uue trammiliini teha (arusaamatu küll milleks)
Mis selles arusaamatut on?
Kui Hobujaama vahetus läheduses toimub mingi plekimõlkimine, siis seisab kogu Tallinna trammiliiklus mõneks tunniks.
Esiteks - uus trammitee läheb ka üle Hobujaama ristmiku.
Teiseks - kas sellel põhjusel peaks kõik trammiteed dubleerima või? -
mx77
Esiteks - uus trammitee läheb ka üle Hobujaama ristmiku.
Teiseks - kas sellel põhjusel peaks kõik trammiteed dubleerima või?
Rävala puiesteel võivad peagi sõita trammid
Ei tundu sealse kirjelduse järgi Hobujaama ristmiku läbivat. -
siim22
mx77
Esiteks - uus trammitee läheb ka üle Hobujaama ristmiku.
Teiseks - kas sellel põhjusel peaks kõik trammiteed dubleerima või?
Rävala puiesteel võivad peagi sõita trammid
Ei tundu sealse kirjelduse järgi Hobujaama ristmiku läbivat.
Kuskil oli pilt - trammid tulevad sadamast, Hobujaama tänav, Laikmaa, siis Rävala ja siis suubuvad Pärnu maanteel olevale trammiteele enne Kosmost -
mx77
zuckerblaum
Jaah? Kuhu see tramm seal Tondi tänaval mahtuma peaks?
Ma olen näinud joonist (fantaasiat?), kus trammiliin läks raudteest lõuna pool kuni selveri parklani, kuhu ka Järve raudteejaam oli ümber tõstetud.
(warn: offtopic)
BNS , 9. veebruar 2005
Tallinna linnavalitsus kavatseb osaleda projektis, mille eesmärk on ette valmistada Tondi raudteeülesõidu eritasandiliseks ehitamine.
13 aastat on möödas, see suvi oli tänav kinni, tulemus nagu talinas tavaliselt - kitsam kui enne.
Ja kuna tunnelit endiselt pole, siis õhtusel tipptunnil on ülesõidu saba selline, et suleb Pärnu maanteel linnast väljuva esimese rea.
Ma kirjutasin, mida on planeeritud. Ruumi on tegelikult Tondi tänaval küll. Järve Selverini trammi pikendamine on mõttetu, olulisem on Mustamäe ühendus. See et linnavalitsus pole Tondi ja raudtee ristumise eritasandliliseks tegemisega tegelenud, ei tähenda automaatselt, et ta hakkaks kohe trammiteed Järve Selverini tegema. Linnaviletsuse debiilikud tahavad hoopis kesklinna olemasolevaga paralleelse ja 200 meetrit eemal asuva uue trammiliini teha (arusaamatu küll milleks)
Trammi ongi mõistlik pikendada kõrghoonete piirkonnas, mitte eramajade vahele. -
ttrust
Kunagi tulevikus peaks sealt kandist üldse raudtee ära kaduma, täielikult. Balti Jaam viiakse Ülemistele.
Raudtee ei vii sealtkaudu sugugi mitte Nõmmele. Paldiski sadam on plaanis kinni panna?
(ma justkui mäletan, et kui 90ndate lõpus ümbersõiduraudteest hakati rääkima, siis selgus, et olulised lõigud vajalikust koridorist on vahepeal mehele pandud).
Juhul kui kaubaraudtee ümbersõit suudetakse ära teha, siis järgmine probleem on need päris mitu tuhat inimest, kes sellelt suunalt linna sõidavad. Tulevad autoga ja hakkavad ummikuid kasvatama? Poleks vist mõistlik. Tramm asemele, praegusele raudteetammile? Võib-olla. Aga trammiliini toide on 600 VDC, sellistel vahemaadel parasjagu probleemne - raudteel 3 kV DC, ja räägitakse vajadusest kõrgema pingega vahelduvvoolule üle minna (=efektiivsus). Pakuks seetõttu, et läänesuuna raudtee jääb järgmiseks paarikümneks aastaks nii nagu ta praegu on. -
Zuckerblaum, vaata kaarti - Nõmme linnaosa läbib raudtee mis suundub Balti jaama ning Kopli kaubajaama poole. Teisest otsast suundub see raudtee Paldiski poole. Ülemiste järvest lõuna poole projekteeritav raudtee hakkabki Paldiskit edaspidi teenindama.
Sõitjad hakkavad rongiga sõitma Ülemiste järvest lõuna poolt Ülemiste linnaosas olevasse uude Balti Jaama ja seejärel hakkavad sõitma trammiga edasi kesklinna.
Tõenäoliselt raudtee alt vabanevad alad saavad autoteedeks ja võimalik et ka trammiteedeks.
Linn võib omandada täiesti uued liiklussooned, mille äärde võivad täiesti uutes asukohtades tõmbekeskused tekkida. -
Ma pakun, et need, kes praegu Keila suunast kesklinna/Kristiinesse/Kalamajja tahavad minna, ei hakka Ülemiste kaudu ringi sõitma, vaid istuvad edaspidi pigem autosse.
-
Kui kaarti vaadata, siis raudteekoridor on päris lai, kui arvestada sinna alla lisaks mõned raudteeäärsed tehnilised hooned ning garaažid. Enamuses kohtades saab ehitada sinna lausa 3 +3 sõidurajaga sõidutee.
-
Balti jaama kolimisest pole küll midagi kuulnud, jutt on käinud Kopli kaubajaama kinnipanekust.
-
Oleks äge küll, kui saaks Tartu-Tallinn maanteelt tuhiseda otse mööda raudteetammile ehitatud sõiduteed Põhja-Tallinnasse.
-
Kõrghoonete asukohtade planeerimisest. Üldiselt lähtutakse sellistest dokumentidest: Tallinna üldplaneering / teemaplaneering -> linnaosa üldplaneering -> detailplaneering (mis tehakse eelnevaid dokumente täpsustades / täiendades ja jätab omavalitsusele omajagu otsustamisvabadust).
Kõrghoonete paiknemine Tallinnas on enamvähem 10a tagasi ära otsustatud suuremates osades. Samas kunagi ei tea, millal mingi suvaline krunt hallis alas (kõrghoonete tsooni kõrval, läheduses, osaliselt sees) korraga kõrgehoonekõlbulikuks muutub kui keegi piisavat huvi üles näitab ja suudab õigeid nuppe vajutada.
Aga suures plaanis lähtub Tallinna linn kõrghoonete paiknemise teemaplaneeringust - https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Korghoonete-paiknemine-Tallinnas -
Natuke sellesse teemasse, kui palju avalik võim peaks sekkuma sellesse, mida, kuidas ja kuhu saab ehitada.
Youtube.
Asjade isevoolu liikumise toetamine võib olla kallis/ebaefektiivne lõpptulemuse suhtes.
Mind võtab pisut kukalt sügama see maapiirkondade korteriehituse garateerimine/toetamine. Kuidas on lihtsate turumajanduse reeglitega:
- ühtegi majja ei tohi panna rohkem raha, kui on selle väärtus (pole vahet, kas avalik või erasektor, raha on raha st. keegi on selle teeninud);
- ühegi kodu renoveerimine ei saa rohkem maksta kui on selle müügihind renoveerituna - soetusmaksumus.
Erandiks on need tegelased, kellel on pappi nii palju, et seda võib vabalt põletada.
Põlvasse kooliõpetaja leidmisel on kaks dimensiooni:
- töökoha perspektiiv (kui pika ajahorisondiga on töökoht, määrab ka ära selle, kas üürida - muide seda võib teha ka omavalitsus, üürides ametikorteri);
- või osta/ehitada/renoveerida ametikorterid.
Pange pikaajaline õpilaste arvu prognoos (20 - 30, ärge võtke tõsiselt Statistikaameti pikaajalist prognoosi pärast 2030, sest seda on arvestatavalt + poole kohendatud) peale ja te saate oma vastused (muide ka vastuse, miks pangad väljaspoole teatud piire laenu ei taha anda, NB! laenuhorisont).
See, et avalik sektor euroraha põletab, on teada fakt (Statistikaameti rahvastikuprognoosil on siinkohal oma roll) ja täiesti omaette teema. Riigigümnaasiumite projekt pole siinkohal erand. -
Mitte soovides eelnevale mõttekäigule vastanduda, vaid pigem üldisemalt filosofeerida, siis kes meist saab kindel olla oma töökohas 20-30 aasta horisondiga? Kas näiteks autojuhile võiks täna pank eluasemelaenu anda?
See on ka põhjus, miks ma isiklikult ülemäära ei erutu praegu pensionifondide ümber toimuvast. Selge see, et prognoosida tuleb, aga reaalselt muutub maailm nii kiiresti, et me ei suuda ette näha tehnoloogiaid, elatustaset, maksusüsteemi ega demograafiat 30 aasta pärast. -
Laenuandja riskid sõltuvad ajast, mis kulub ühelt töökohalt (mis lõppeb) uue töökoha leidmiseks. Tallinnas võib see periood olla mõnest päevast kuni mõne kuuni. Kusagil provintsis võib selleks kuluda aastaid, kui üldse ja inimesel ei jää midagi muud üle kui suunduda Tallinna või siis üle lahe.
Lisaks siinkohal, et ootus uute tehnoloogiate tulekule, sarnaneb pigem ime ootamisele. Ja kui ime ei saabu, siis jääb valida ainult halbade või väga halbade valikute seast. Kas poleks mõistlikum rakendada parima olemasoleva teadmise juures lahendusi, mis annavad paremaid tulemusi juba täna (loe kõrgema pensionivara tootluse).
Kõrvalmärkusena, valdav enamus (99%) 20 - 30 aasta pärast mainstream tehnoloogiatest on mingil kujul juba täna olemas (50ndatel arendatavast ARPANET-ist sai Internet enam kui 30 aastat hiljem, 1995 välja lastud esimesest Javascript toega brauser on jõudnud tõsiseltvõetavate rakendusteni umbes 20 aastat hiljem). Ehk, siis, ime, mida me ootame on juba olemas, või siis ei ole. Ja pigem näen ma, et ime ootajad hakkavad juurutama pensionäridele tasuta eutanaasiat (saad apteegist tasuta pill ja jalutad valutult minema, kah täiesti uudne sotsiaalne tehnoloogia). -
Selle kohta on ütlus "The future is here, it´s just not evenly distributed". Ega ma arvagi, et peab käed peos ootama, ikka tuleb teha parimate teadmiste kohaselt prognoose ja plaane. Lihtsalt nii pika perspektiiviga prognoosid suure tõenäosusega on ekslikud. Mõtleme näiteks Eestile ajahetkedel 1900, 1930, 1960, 1990, 2010. Kes oleks suutnud ette kujutada ühe põlvkonna jooksul toimuvat.
-
Ma jätsin eelmises kommentaaris lisamata, et laenuandja risk on madalam ka seetõttu, et püsiv nõudlus elamispinna järele on olemas ja kiire müük tagatishinnaga on garanteeritud.
Suurlinnade kinnisvarahinnad jätkavad kasvu, sest nõudlus on jätkuvalt suurem on pakkumine. Veelgi enam elamufondi defitsiit Tallinnas (ja teistes maailma suurlinnades kasvab). Kõige lahedam sealjuures on see, et riiklikud eluasemegarantiid ja laenuleevendused ainult toetavad eluasemehindade kasvu toetades nõudlust, kuid mitte pakkumist. See vähendab laenuandja riske veelgi.
Ja kuidas selles kontekstis kõlab see üle-eelmises kommentaaris väljendatud muretus pensionifondide saatuse/tulemuslikkuse suhtes?
Liiga ebaühtlane tuleviku jaotus tähendab üleüldist jama, mille eest pole mitte keegi kaitstud. -
Aktsiaturud on natuke alla tulnud tippudest. Osad korterid seisavad pikalt, kõik ei lähe iga hinnaga kaubaks, kodulaenude maht on vähenenud viimaste kuudega. KV arendajad leelotavad, et ostjaid on jalaga segada. Midagi ei klapi. Kas börs ja firmade kasumid ees ja KV järgi? Veidi langusruumi oleks igatahes. 100k küsitakse tammsaare tee või lasna 2 toalise panelka eest on veidi ulmeline.
-
ants88
Aktsiaturud on natuke alla tulnud tippudest. Osad korterid seisavad pikalt, kõik ei lähe iga hinnaga kaubaks, kodulaenude maht on vähenenud viimaste kuudega. KV arendajad leelotavad, et ostjaid on jalaga segada. Midagi ei klapi. Kas börs ja firmade kasumid ees ja KV järgi? Veidi langusruumi oleks igatahes. 100k küsitakse tammsaare tee või lasna 2 toalise panelka eest on veidi ulmeline.
Palgatase ei ole 2018 sellisel määral kasvanud kui 2017. Kinnisvara müüjad ja -arendajad ei ole oma hinnakujunduses sellest veel aru saanud ja arvestavad endiselt 6-7% yoy reaalpalga kasvuga. -
...ma oleks üpris üllatunud, kui järgmisel aastal suudetaks sama palju laentsi võtta ja seda kinnisvarasse kimada. Hetkel tundub, et hoog on veidi maha käimas ja supply'd tuleb ka mõnusalt peale. Vaadake või seda, mis Veerenni tuleb...
-
Karum6mm
...ma oleks üpris üllatunud, kui järgmisel aastal suudetaks sama palju laentsi võtta ja seda kinnisvarasse kimada. Hetkel tundub, et hoog on veidi maha käimas ja supply'd tuleb ka mõnusalt peale. Vaadake või seda, mis Veerenni tuleb...
jalutasin eile Kalamajas, paari kuuga on niimoodi uusi ehitusi peale tulnud, et vaata ja imesta. -
Kindlasti ma ei ütle, et elamispindade turg on riskivaba, aga...
* Iga hinnaga ei ole kunagi kõik müügiks läinud. Ei lähe praegu ja ei hakka minema ka tulevikus. Kogu Tallinna uute korterite turu neelduvuse määra (pakkumiste arv jagatuna müükide arv) on pilt stabiilne viimased paar aastat.
Ostjaid on ses mõttes jalaga segada, et tehingute arv on viimaste aastate kõrgeimal tasemel.
(Siin ei ole väidet, et see liiga hea oleks.)
* Kodulaenude (ega muu Eesti kinnisvaraturu statistikanäitajate) puhul ei tohi end lasta eksitada ühe kuu näitajatest. Need on liiga hüplikud.
2018 III kvartali laenukäive vähenes. Seda väiksema tehingute arvu tõttu. Pankadel on laenude väljastamise valmidus pigem olemas.
Trend on nii tehingutes kui laenukäibes ikka veel tõususuunas.
(Igaks juhuks täpsustan, et eelnev on faktiväide. See ei ole prognoos, et tõususuund saab olema igikestev.)
* (Enamus) arendajaid lähtub hinnakujunduses sellest, et müük toimuks. Viimase 3-4-5 aasta jooksul on samaväärse uue korteri ruutmeetrihind kerkinud palgakasvust aeglasemalt.
* Pakkumist on palju ja seda on kiirelt peale tulnud, kuid lisandumine on aeglustunud. Ehituslubade maht Tallinnas on paar kvartalit järjest vähenenud.
Tundub siiski, et see ei ole niivõrd põhjustatud sellest, et arendajad ei tahaks arendada. Rohkem põhjendatakse ehituslubade vähenemist linna bürokraata kadalipu karmistumisega.
Eks oma põhjus ole siin olulisel määral kallinenud ehitushinnal. Arendajate marginaalid on ehitushinna olulise kallinemise ja müügihindade aeglase kallinemise tõttu vähenemas.
* Laenu mahub turule juurde. Laenukoormus absoluutnumbrina kasvab ja kiiresti. Samas on suhteline laenukoormus ehk eluasemelaenude jääk vs SKT stabiilne. Eluasemelaenude jääk vs palkade kogusumma näitaja koguni langeb.
Aga siin peab arvestama, et mängus on kõrge tööhõive ja palga nominaalkasv.
* Veerennis on >100 korterit 137-st müüdud. Kurjad keeled räägivad, et sellest >100 korterist suur enamus VÕLidega kaetud.
Väga kõva tulemus. On ju ostjaid jalaga segada :)
* Kalamajas on ehitust ehk paari kuuga peale tulnud, kuid müüki pole viimase paari kuuga midagi juurde tulnud.
Ehitusse on läinud projektid, millele on eelnevalt eelmüüki tehtud ja testitud, kas turg võtab vastu. -
Paistab, et isegi kui on sel sügisel kinnisvaraturg mingi pöördepunkti läbinud, siis kindel olla, et kuhu suunas asi liigub, saab alles poole aasta pärast? Ehk siis kevadel?
-
Arendaja seisukohast:
- Viimase 1-2 aasta jooksul on ehitushind müüdava m2 kohta tõusnud ca. €150-200/m2.
- Linnas on ‘lihtsad’ kinnistud praktiliselt otsas. Lihtne on kortermaja ehitus, kus parkimine läheb maja ümber, puuduvad suured teede jms infra ehitamise kohustused. Kui parkimine tuleb teha -1 korrusele, siis lisandub ehituskulule ca. €150/m2. Kui -2, siis ca. €250/m2 (müüdavasse netopinda). Praegu käib arendajatel aktiivne jaht juba neile kinnistutele, mille detailplaneering valmib 2-3 a pärast. Maa hind on viimase 1-2 aastaga oluliselt tõusnud, hinnanguliselt 50-100%.
- Umbes pooled täna analüüsitavatest projektidest on kahjumlikud arendada kui lähtuda tänastest kuludest ja prognoosida hindade paigalseisu kogu arendusperioodiks. 2-3 aastat tagasi oli küsimus pigem, et kas projekti ROE on 50% või 150%.
Näide: 5-8 korruseline äärelinna kortermaja (parkimine -1, keskmised infraga seotud kulud):
- Maa hind ca. €300/m2 müüdavasse
- Ehitushind ca. €1300/m2 müüdavasse
- Turundus, müügikulu, järelvalve, intressikulu kokku ca €50/m2 müüdavasse.
Kogu kulu seega €1650+km ehk €1980/m2 juures on arendaja breakeven.
Kui ehituskulu oluliselt ei alane, siis on alumise otsa elukondlikul kinnisvaral võimalik ainult kallineda. Kui turg kallimat hinda vastu ei võta, siis kaob lihtsalt pakkumine ära, olemasolevaid asju müüakse lõpuni hinna ja tempoga, mida arendaja likviidsus lubavad. -
Eelmisele lisaks: Peatöövõtjate marginaalid on samuti väga madalad, kogu ehituse hinnatõus on lähtunud materjalide ja allhankijate hindade tõusust. Alates 2020 tõuseb elukondliku kinnisvara ehitushind ca. €100/m2 seoses uute nõuetega. Kui Rail Balticu ehitus aktiivselt lahti läheb, siis ehitajate hinnangul liigub kogu liiv, rasketehnika jms sinna ning see saab ehitushinnale vaid ühes suunas mõjuda. Ainsad, kes tänasel turul lihtsat raha teenivad, on maa omanikud ja tegelased, kes Ukrainast/Moldovast odavat kaadrit peale toovad ja siin seda tõusvate hindadega peatöövõtjatele pakuvad.
-
Blink ja toompark, kui vähegi viitsite, palun jätkake sellise info edastamist! Nii selget ja struktureeritud, samas lihtsat infot kinnisvaraturu olukorra kohta ei saa vist küll mitte kusagilt.
-
Mõni episoodiline infokild veel, mis täna turul pakkumishindu mõjutab:
- Tallinna lähivallad on juba mõnd aega nõudnud arendajatelt, et need kogu arendusega kaasneva tänavate, kõnniteede, sadevee, kanalisatsiooni, joogivee jms trassid omal kulul välja ehitaks ja annaks siis KOV-le tasuta üle. Ja lisaks maksaks veel liitumistasu ja olemasolevate pumplate renoveerimise eest otse tulevaste teenusepakkujate kontole ka raha lisaks. Probleemne on see juhul, kui arenduse maht on suurem kui 1-2 maja. Sel juhul võib KOV-i poolt nõutav esialgne investeering olla väga suur. Vee-ettevõtted jms keelduvad ehitusloa kooskõlastamisest, kui kõik pole nende soovidele vastav. Pangad seda tavaliselt finantseerida ei soovi. Need nõudmised pole küll otse öeldes võib-olla seaduslikud, aga vaidlemine ei vii kusagile. Seega on need arendaja äriplaanis kulureal, mida tuleb koos maaga finantseerida omakapitalist. See rida üksinda võib olla sama suur kui maa ja ehituse omafinantseering kokku.
- Tallinna lähivallad koguvad lisaks muule juba mõnd aega arendajatelt ka “infrastruktuuritasu”, et ehitada lasteaedu, koole jms. Sama mõte on ka Tallinnas küpsemas. Samuti on siin tugevat ‘inflatsioonilist hõngu’ tunda - nt. Rae vald on sel aastal tõstnud nimetatud tasu €2500/korter pealt €5000/korter peale. Lisades km sinna juurde ja eeldades, et keskmine korteri suurus on 60 m2, siis puhtalt arendaja poolt vallale makstav raha tõstab täna juba Tallinna lähiümbruses kinnisvara hinda €100/m2. Selle üle pole ka erilist diskussiooni, sest kõigile tundub, et arendaja maksab selle kinni ja seega kedagi teist ei huvita. Tarbijatele nähtavat lõpphinda tõstab see siiski.
See pole kaebamaks, et arendajate elu on liiga raske ja ebaõiglane, vaid selgitamaks, et elukondliku kinnisvara arendusega kaasneb ka kulusid, mida lõpptarbija alati ei näe. -
Kinnisvaraga rikkaks saamise õpikus arvas Peeter Pärtel 2015a sügisel, et hinnad on pigem juba ülemises ääres investeeringu mõttes. Sõnastust ei viitsi üle kontrollida aga juba siis arvati, et sealt saab ainult alla tulla.
Andrus Albi arvas ka samas raamatus, et hinnad olid pigem kõrged ja ise ei ostaks.
Raha ju lausa siis "vedeles maas" :)
2015 oli keskmine netotöötasu Tallinnas 1001
Tallinna korteri keskmine ruudu hind 1556
Töötasu/ruutmeerti hind 0,64
2018 II kvartal
Neto Tallinnas 1218
Tallinna korteri keskmine ruudu hind 1743
Töötasu/ruutmeetri hind 0,69
2006 oli suhe 0,40
2007 oli suhe 0,47
2008 oli suhe 0,64
2009 oli suhe 0,92 (parim suhe)
2010 oli suhe 0,82
2011 oli suhe 0,77
..
2015 oli suhe 0,64
2016 oli suhe 0,63 -
Blinki jutule lisaks, et Tallinna lähivaldades on pudelikaelaks tihtipeale juba elektriühendused. Koos paari-kolme korterelamuga tuleb ehitada mingi alajaam ja mõelda, kust saab kütte liitumise. Tavapärane on see, et koos hoonete arendustega on tihti ehitusel näha Elektrilevi, kes olemasolevat alajaama kõrgemale pingele upgrade'ib.
-
Ossinovski objektil petatakse töölisi, kes ähvardavad töötasu saamiseks katuselt alla hüpata
Kõlab nagu orjapidamine kuskil Saudi Araabia ehitusplatsil -
see paistab mingi nii-öelda signaal olema
https://www.err.ee/880312/soome-ehitusturgu-ootab-jarsk-langus -
tulu
see paistab mingi nii-öelda signaal olema
https://www.err.ee/880312/soome-ehitusturgu-ootab-jarsk-langus
Eestile oleks kindlasti positiivne, kui Soomest meie ehitajad tagasi tuleks ja me ise saaks poolakad ja ukrainlased koju saata -
Kuldar1
Eestile oleks kindlasti positiivne, kui Soomest meie ehitajad tagasi tuleks ja me ise saaks poolakad ja ukrainlased koju saata
Mis selles siis positiivset on? Miks me peame koju saatma inimese, kes töötab ametlikult, saab palka, maksab makse ja edendab lõppkokkuvõttes meie majandust? Mina olen oma maja juures ukrainlaste tööga küll raskelt rahul.
PS Huvitav, kas nüüd tuleb miinuste rekord ära :) ? -
Velikij
Kuldar1
Eestile oleks kindlasti positiivne, kui Soomest meie ehitajad tagasi tuleks ja me ise saaks poolakad ja ukrainlased koju saata
Mis selles siis positiivset on? Miks me peame koju saatma inimese, kes töötab ametlikult, saab palka, maksab makse ja edendab lõppkokkuvõttes meie majandust? Mina olen oma maja juures ukrainlaste tööga küll raskelt rahul.
PS Huvitav, kas nüüd tuleb miinuste rekord ära :) ?
Huvi pärast täpsustaks raske rahulolu allika. Milline neist oleks esiplaanil:
a) et üldse ehitajaid sellisel ajal leidus, so maja saab valmis?
b) et nad pole kohalikud (varasem kehv kogemus)?
c) et nad on ukrainlased (empaatia)?
d) et tööde hind on meeldivalt taskukohane?
Eeldus muidugi on, et nii kohalike kui ukrainlaste töökvaliteet on sarnane. -
Velikij, mul ei ole otseselt poolakate ja ukrainlaste vastu midagi, kuid mul pole usku, et on võimalik stabiilne ühiskond, kus kõik on paremat elu otsivad juurteta maailmarändurid. Mingi koguse maailmarändureid suudab ühiskond absorbeerida, kuid kriiside korral puudub seesugusel ühiskonnal igasugune kokkuhoidev ühtsuse tunne. Seepärast arvangi, et eestlaste välismaalt tagasitulek ja majandusmigrantide vähenemine avaldaks Eestile positiivset mõju.
-
olevik
Huvi pärast täpsustaks raske rahulolu allika. Milline neist oleks esiplaanil:
a) et üldse ehitajaid sellisel ajal leidus, so maja saab valmis?
b) et nad pole kohalikud (varasem kehv kogemus)?
c) et nad on ukrainlased (empaatia)?
d) et tööde hind on meeldivalt taskukohane?
Eeldus muidugi on, et nii kohalike kui ukrainlaste töökvaliteet on sarnane.
Eeldus peab paika. Aga hirmus huvitav oleks teada saada, mis vastust ise kõige tõenäolisemaks pidasid? Palun anna ise ka teada!
Minu vastus on lihtsamast lihtsam, üks punkt on olulisem, kui kõik ülejäänud kokku ja loomulikult on see punkt a. Punktid c ja d on ka õiged, aga mitte määravad. Punkt b ei pea minu puhul paika. -
Maailm muutub ja see on paratamatus -- ükskõik kas meile meeldib või mitte. Võib võrrelda talve saabumisega :)
Kuldaril on selles mõttes õigus, et stabiilne ühiskond ei toimi nomaadide baasil -- täiesti nõus. Huvitavaks läheb aga sealt, kus peab hakkama vahet tegema, et kes on nomaad ja kes mitte.
Ehk siis -- kui kaugelt tulijad on need, keda nimetame nomaadideks ning neisse ka vastavalt suhtume? Kas võtame sirkli (kuhu ühe haru toetame, saab veel eriline kisma olema) ja tõmbame xx kilomeetrise ringi? Vaatame keele järgi?
Või seda, kus on EU piirid? Või Schengeni viisaruumi?
Kui tahame elada maailmas, kus toimivad mingid reeglid ja mitte see, kellel on jämedam kahur, siis tuleb neile küsimustele vastus leida ning see vastus omavahel kokku leppida.
Kusjuures -- kokku leppida tuleb ka nendega, kes xx kilomeetrisest ringist väljapoole jäid. Aga kui Sul on jämedam kahur kui nendel, siis pole muidugi tarvis. Kuniks nad oma kahurite valmistamist ei uuenda... -
Velikij
olevik
Eeldus peab paika. Aga hirmus huvitav oleks teada saada, mis vastust ise kõige tõenäolisemaks pidasid? Palun anna ise ka teada!
Huvi pärast täpsustaks raske rahulolu allika. Milline neist oleks esiplaanil:
a) et üldse ehitajaid sellisel ajal leidus, so maja saab valmis?
b) et nad pole kohalikud (varasem kehv kogemus)?
c) et nad on ukrainlased (empaatia)?
d) et tööde hind on meeldivalt taskukohane?
Eeldus muidugi on, et nii kohalike kui ukrainlaste töökvaliteet on sarnane.
Minu vastus on lihtsamast lihtsam, üks punkt on olulisem, kui kõik ülejäänud kokku ja loomulikult on see punkt a. Punktid c ja d on ka õiged, aga mitte määravad. Punkt b ei pea minu puhul paika.
olekski praegu pakkunud vastuseks a. Aga kui ukrainlaste asemel oleks olnud pakkujaks aafriklaste brigaad ja d veelgi soodsam, oleks ilmselt uus ja võibolla mitte nii ilmne olukord. Mitte, et aafriklased ehitada ei oskaks.
Sisserännanud on tööjõu mõttes abiks, aga mis saab neist nt roheliste mehikestega konflikti korral? Korraliku palga eest võtavad kellu asemel kaika või isegi tulirelva kätte, aga kelle poolel? -
olevik
Sisserännanud on tööjõu mõttes abiks, aga mis saab neist nt roheliste mehikestega konflikti korral? Korraliku palga eest võtavad kellu asemel kaika või isegi tulirelva kätte, aga kelle poolel?
Need ukrainlased, keda mul on au tunda:
a) lähevad rohelisi mehikesi nülgima
b) astuvad kaitseliitu (kui staatus võimaldab)
Aga eks inimesi ole erinevaid... -
Kuldar1
Velikij, mul ei ole otseselt poolakate ja ukrainlaste vastu midagi, kuid mul pole usku, et on võimalik stabiilne ühiskond, kus kõik on paremat elu otsivad juurteta maailmarändurid.
Millist osa Eestist siinsetel kriisiaegadel Soome tööle läinutest loeksid sa "Juurteta maailmaränduriteks" ?
No nii ligikaudselt....
Minu arust vähemalt ukrainlaste kohta on see päris lähedane võrdlus. Neil on kodus hetkel ikka täitsa pupu ja pere tahab ikkagi toitmist ning elu elamist. Eesti on kahjuks või õnneks keeleliselt ja kultuuriliselt piisavalt lähedane koos mõistliku palgatasemega.
