Kas võtta selline eluasemelaen, kus panga marginaal on jagatud kaheks komponendiks
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Kõik teavad, et standardne eluasemelaen on 6 kuu euribor + panga marginaal. Juba paar aastat on ühel pangal alternatiivne laenutoode, kus panga marginaal on omakorda jagatud kaheks eraldi komponendiks, milledest suurema osa moodustab Eesti riskitase.
Ehk siis kui Eestil ja Eestiga sarnastel riikidel läheb hästi, on panga marginaal väiksem ja kui läheb kehvasti (riigireiting kukub), siis on marginaal kõrgem.
Minu konkreetsed valikud praegu on siis:
a) 6 kuu euribor + 1,6%
b) 6 kuu euribor + 0,3% + "Eesti riskitase" tuntud ka nime all "Swedbanki eluaseme baasintress".
See "Eesti riskitase" on viimasel 2,5 aastal on kõikunud 1% ja 1,5% vahel. Viimasel aastal 1% ja 1,3% vahel. Hetkel natuke alla 1,2%. See on seotud Eesti riskitasemega (hetkel A) ja võlakirjade üldise intressi erinevusega. Kui Eesti saaks AA või AAA taseme, siis see väheneb ja kui Eesti riskitase langeb (nagu näit Ungariga läks mõnda aega tagas), siis vastavalt kasvab ka marginaal. Selle baasintressi väärtus ei sõltu pangast ja pank seda ei saa mõjutada.
Hea on see, et kui Euroopal läheb hästi ja Euribor kasvab, siis Eesti riskid vähenevad ja kui Euroopal läheb kehvasti, siis Eesti riskid küll kasvavad, aga Euribor see-eest väheneb samal ajal.
Siin foorumis on sarnane teema ka paar aastat tagasi algatatud, aga seal läks see ruttu intressi fikseerimise teemaks ja lisaks Swedbanki ja Nordea materdamiseks jms. Prooviks hoida teema kitsalt selle ümber, kas on mõtet tavaline marginaal jagada selliselt kaheks või mitte. Äkki keegi on seda enda jaoks arvutanud ka. On ju seda tüüpi laenusid päris kaua juba väljastatud ka. -
Sa oled ju ise kõikidele küsimustele ära vastanud. Ainus, mida saab teha, on anda hinnanguid tuleviku arengutele, sest need on konkreetsed käiturid antud problemaatikas. Täna teadaoleva info põhjal on tegu kergesti teostatava protsentarvutustega. Milline saab olema riigipõhine risk 10 aasta perspektiivis ja euribori tase, seda oleks küll vahva teada juba täna.
-
Võta fikseeritud marginaal. Panga baasintress on instrument, millega pank jätab endale võimaluse oma tulusid tõsta suvalises olukorras ja tõstab ta otse sinu taskust, kui sa selle võimaluse annad. See, mis nimega seda kutsutakse, ei tohiks sind mõjutada. Junn põrandal võib kanda nime "Sitt", aga võib turundusosakonna poolt olla bränditud ka kui "Kompositsioon keemilistest elementidest tahkes vormis", asja sisu see ei muuda. Panga baasintress on tagauks sinu taskusse, millele sul puudub võimalus hiljem vastu vaielda. Eluasemelaenu eeldatavat pikkust arvestades on eriti oluline, et sa tuulte kätte ei jää.
-
suffiks, panga baasintressi väärtust pank ise mõjutada ei saa. Baasintress väga üldistatult väljendab seda, kui palju kallimalt saaks Eesti riik ise laenu võrreldes parima reitinguga riigiga (hetkel Saksamaa).
-
randomize
suffiks, panga baasintressi väärtust pank ise mõjutada ei saa. Baasintress väga üldistatult väljendab seda, kui palju kallimalt saaks Eesti riik ise laenu võrreldes parima reitinguga riigiga (hetkel Saksamaa).
Swedbanki eluasemelaenu baasintress on Swedbanki poolt noteeritav baasintress, mis koosneb: Euriborist ja Eesti riigi majanduskeskkonna riskimäärast ja muutub lähtuvalt kliendi valikust kas iga 6 või 12 kuu järel.
Majanduskeskkonna riskimäär on reitinguagentuuri Moody's poolt Eesti Vabariigile antud krediidireitingule vastava 7-aastase võlakirja intressimäära ja 7-aastase Euro intressiswapi intressimäära vahe. Eelnimetatud määrad arvutatakse aritmeetilise keskmisena kahe viimase aasta põhjal, võttes aluseks viis ühtlase vahega ajahetke.
Panga poolt majanduskeskkonna riskimäära arvutamiseks kasutatavad 7-aastase tähtajaga võlakirja intressid ja Moody’se reitinguid on avaldatud uudisteagentuuri Reuters lehelsuffiks
Võta fikseeritud marginaal. Panga baasintress on instrument, millega pank jätab endale võimaluse oma tulusid tõsta suvalises olukorras ja tõstab ta otse sinu taskust, kui sa selle võimaluse annad. See, mis nimega seda kutsutakse, ei tohiks sind mõjutada. Junn põrandal võib kanda nime "Sitt", aga võib turundusosakonna poolt olla bränditud ka kui "Kompositsioon keemilistest elementidest tahkes vormis", asja sisu see ei muuda. Panga baasintress on tagauks sinu taskusse, millele sul puudub võimalus hiljem vastu vaielda. Eluasemelaenu eeldatavat pikkust arvestades on eriti oluline, et sa tuulte kätte ei jää.
rahu, nagu iga õige eestlane ei viitsi ka suffiks end enne panga sõimamist asjadega elementaarsel moel kurssi viia :) -
Pank saab üle vaadata baasintressi arvutamise alused kui paistab, et rohkem pappi oleks vaja saada, lisavad valemisse mõne muudetava komponendi näit. mis lisamise hetkel soodne näib ja kõik. Hiljem siis hakkavad mudima seda.
PS. Päris koomiline oli Nordea prime liikumine euribori suhtes mõned aastad tagasi. -
1) Swapi quote võetakse kust/kellelt?
2) Reitinguagentuuride võime siinset keskkonda (nagu ka olukorda suurtes majandustes ja instrumente globaalsetel turgudel) adekvaatselt hinnata on legendaarselt hea.
3) Pank pakub lisaks oma riskihindamise käigus saadud fikseeritud marginaalile veel ühte toodet... miks?
Üleüldiselt on pangaga suheldes alati mõistlik hoida kõik võimalikult lihtne. Nagu iga teine ettevõte on ka panga eesmärk teenida sinu arvelt kasumit. Seega ka iga toode, mida sulle müüakse, on pangale kasulik. Selles ei ole midagi halba. Lihtsalt pangaga suheldes tuleb oluliselt ettevaatlikum ja kaalutlevam olla, kuna sita kvaliteediga pintsaku võid lihtsalt ära visata, aga pangalt ostetavad tooted kipuvad üldjuhul elumuutvad või vähemalt oluliselt mõjutavad olema. -
http://lhv.delfi.ee/forum/free/122790?locale=et Swedbanki kodulaen eluasemelaenu baasintressiga - võtta või jätta?
http://www.ap3.ee/?PublicationId=e1b8c970-18f1-4bb3-81a8-ae375eac4807 ÄP: Pangad maandavad laenuriske klientidel
http://www.ap3.ee/?PublicationId=8c4cfe08-b5aa-4e98-8b36-86f12f9f3eed Pangad teevad endale muutuvaid intresse -
KV'd ostes võtad alusvara hinnariski endale nii ehk naa. Kui juurde lisada veel finantsrisk intressi näol, siis võib asi tõesti keeruliseks minna nagu suffiks nentis. Tithipeale kipuvad need kaks riski realiseeruma vastassuunaliselt andes eriti hea võimenduse. Kui fiksitud intress ja turu intress väga erinema hakkavad teineteisest, siis on suure tõenäosusega võimalik laen ringi kirjutada.
-
Tundub olevat selline maatriks, mille tõenäosusi peaks nagu kaaluma:
Euroopa seis hea Euroopa seis halb Eesti seis hea kõrge euribor, madal baasintress madal euribor, madal baasinterss Eesti seis halb kõrge euribor, kõrge baasintress madal euribor, kõrge baasintress
Siit maatriksist tundub, et kõige ebatõenäolisem on, et Euroopa seis on mäda ja Eestil läheb hästi. Nii et selle võib vist välja jätta. Üle jääb siis mõistatada selle üle, kas on võimalik, et Euroopas on elu lill, aga Eesti millegipärast läheb põhja. Praegu tundub see kah suht vähetõenäoline.
Järelejäävad komponendid nagu tasakaalustaks üksteist... Selles valguses tundub nagu mõistlik valik olevat... -
Selles maatriksis ei kajastu viimase kriisiga sarnanev olukord kus rahaturg ei toiminud ja vahe ECB intressimäära ja euriboride vahel suureks kärises. Ehk siis võimalik on ka olukord kus seis nii Eestis kui Euroopas on nigel aga euribor hoopis kerkib ja lisaks veel lajatab pank ka baasintressile otsa kuna risk on tõusnud.
-
Olukord, kus Euroopa muretseb ze price stabilitee üle, aga meil siin on pärast väikest riigivõla võtmise rallit riigireitinguga pehmelt öeldes probleeme, ei tundu mulle sotsiaaldemokraatide populaarsuse trendi arvestades just liiga vähetõenäoline. Eriti kui me räägime laenuperioodist 30-40 aastat.
-
Võtsin lõpuks fikseeritud marginaali. Lõpus pea-aegu et viskasin kulli ja kirja :-) Mõtlesin enda jaoks välja, et baasintressiga ma pikas perspektiivis tõenäoliselt võidaks. Otsustavaks sai aga asjaolu, et kogu see finantsmaailm on viimasel ajal täis anomaaliaid ja ekstreemsusi. Ja miski ei garanteeri, et mingi imelik anomaalia ei aja baasintressi lõhki (st selle instrumendi suurim miinus on see, et ei ole ülemist piiri fikseeritud).
Baasintress oli minu puhul sätitud umbes nii, et kui see on 1,3, siis ma ei võida ega kaota võrreldes fikseeritud intressiga. Ja ka see on selge, et alla 0,5 see ei lange ka väga headel aegadel. Seega maksimaalne võit on aastas u 0,8% (tõenäoline pigem 0,2-0,3. Samas halbadel aastatel majanduskeskkonna halvenedes see võib teisele poole minna vabalt palju suuremaks, näiteks kasvõi 4% peale mingi anomaalia tõttu. Seega võita võib protsentuaalselt vähem kui kaotada.
Seega parem on vähem muretseda selle pärast, mida maailma majandus teeb ja võtta fikseeritud marginaal. Ja maksta veidi rohkem, aga öösel magada paremini.
Aitäh kõigile kes kaasa mõtlesid. -
Parem oleks õppida elama rahast mis olemas on :) Laenamisele orienteeritud mõtlemine toob õige pea uusi laene
-
kurnjau
Parem oleks õppida elama rahast mis olemas on :) Laenamisele orienteeritud mõtlemine toob õige pea uusi laene
kurnjau võiks siis õpetada, kuidas hankida elamispind rahast, mis olemas on. Kalev Jaik II välja ilmunud? -
Jälle miski tark talupoeg välja ilmunud?
-
Võib-olla ma eksin, aga fikseeritud marginaaliga ei ole ju võimalik kaotada, eeldusel et see juba alguses röövellik ei ole?
Variant 1: Tuleb ebakindel aeg -> marginaalid tõusevad -> istud ilusti oma turuhinnast odavama lepingu otsas
Variant 2: Tuleb hea aeg -> marginaalid langevad -> refinantseerid laenu odavamalt
Variant 3: Midagi ei muutu -> marginaalid samad -> kõik on nagu täna
Või on pangad lepingutingimustega juba midagi ette võtnud, et sellist üle kargamist takistada? Ma siiamaani olen aru saanud, et see muutuva marginaaliga laen ongi põhimõtteliselt panga katse kergeusklikke lühema rihma otsa meelitada. -
Mul tekkis selle peale ka küsimus. Kas fiksata intress 5ks aastaks või kuni laenuperioodi lqpuni?
-
Oleneb mida pakutakse ja millised on isiklikud riskieelistused. Kas on oht enne laenuperioodi lõppu kolida ja kas pank tahab siis fikseeritud intressi korral mingit trahvi juhul kui intressid on sellel hetkel madalamad? Kui pikk on laenu tähtaeg jne.
-
Ma tegin kunagi sellise arvutuse eemärgiga leida pikema perioodi intresside võiduvõimaluste shansid.
Igal kuul 6 k, 12 k Euribor ja 3 ning 5 aasta swap vs sama perioodi 1-kuuliste Euriboride keskmine. Nt. 5 aasta swap'i puhul siis jaanuari 2001 swap vs 1 kuu Euriboride keskmine jaanuar 2001 kuni detsember 2005. Periood 2001-2011.
Tulemused:
6 kuu Euribor vs 1 kuu - võidukaid kuid 16%, keskmine kaotus 0,31 %-punkti
12 kuu Euribor vs 1 kuu - võidukaid kuid 27%, keskmine kaotus 0,48 %-punkti
3 aasta swap vs 1 kuu - võidukaid kuid 25%, keskmine kaotus 0,62 %-punkti
5 aasta swap vs 1 kuu - võidukaid kuid 2%, keskmine kaotus 1,03 %-punkti (üks võidukas kuu - juuni 2005 jäi 0,02% plussi).
Näeme, et võimalusi mänguhuvilistele on, kui mängida kuni 3 aasta peale. Kaotuse tõenäosus on siiski märksa suurem ja üle kolme aastase perioodi puhul on [siiani olnud] kaotus kindel. -
mulle jäi lihtsalt segaseks, et kuidas inimesed, kes siiani ei ole suutnud siiani elada rahast, mis neil olemas, kavatsevad tulevikus veel laenu teenindada, ikka sellest samast rahast ja mõistusest mida neil vähevõitu
-
kurnjau
mulle jäi lihtsalt segaseks, et kuidas inimesed, kes siiani ei ole suutnud siiani elada rahast, mis neil olemas, kavatsevad tulevikus veel laenu teenindada, ikka sellest samast rahast ja mõistusest mida neil vähevõitu
Selles teemas ei ole minu meelest kirjutanud ühtegi inimest, kes ei "suuda elada rahast, mis neil olemas on". Eluasemelaen on enam-vähem ainus finantskohustus lisaks õppelaenule, mille võtmine alla keskealisele inimesele on finantsiliselt mõistlik samm, kuna see raha on ajalooliselt olnud positiivse tootlusega selle võtjale, peamiselt selle raha agressiivse odavuse tõttu võrreldes kinnisvarahindade dünaamikaga.
