Investeerimine äripinda.
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Sry, kui sarnane teema siin olemas on.
Üritan üürikorteri asemel leida alternatiivset investeeringut kinnisvarasse. Ja silma on jäänud väiksemad äripinnad, kus pigem teenusepakkujad.
Kas on siin mõni, kes oskab sedasorti kinnisvara investeerimisel nõu anda?
Mis on riskid, mis peaks olema oodatav tootlus?
Mida peaks üürnike puhul jälgima?
Kuidas üürnikust võla korral vabaneda?
Mida veel teadma peaksin või kust uurida, kellelt küsida?
Tänud ette. -
Kuna ma olen juba 2 aastat tegelenud ärikinnisvara üürile andmise ja müügiga, siis kirjutan veidi ...
Esiteks peaks end kurssi viima eluruumi ja äriruumi üürilepingute erinevusega. Üürilepingute sisu ja tingimusi reguleerib Võlaõigusseadus, eelkõige § 271 - § 338
§ 5. Seaduse dispositiivsuse põhimõte
Käesolevas seaduses sätestatust võib võlasuhte poolte või lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi.
§ 275. Sätete kohustuslikkus
Eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine
Ehk siis, äriruumide üürilepingu saab sõlmida mõlemale poolele sobivatel tingimustel ka juhul kui need erinevad seadusest, eluruumide puhul mitte.
Tüüpiliselt näiteks äriruumide üürilepingus fikseeritakse, et tagatisraha eraldi deponeerimine krediidiasutuses pole üürileandjale kohustuslik ja intressi tagatisrahalt ei maksta.
§ 308. Tagatisraha
(1) Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist.
(2) Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.
(3) Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. -
Teine asi, millega peaks end kurssi viima - maksustamise erinevused äriruumide üürimisel.
Käibemaksuseadus
§ 16. Maksuvaba käive
(2) Samuti ei maksustata käibemaksuga järgmiste kaupade ja teenuste käivet:
2) kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine. Majutusteenuse osutamisele ning sõidukite parkimismaja või parkimiskoha, statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmisele maksuvabastust ei kohaldata;
(3) Enne käibe toimumist samal maksustamisperioodil või varem sellest Maksu- ja Tolliametit kirjalikult teavitanud maksukohustuslane lisab käibemaksu järgmiste kaupade ja teenuste maksustatavale väärtusele:
1) kinnisasja või selle osa, välja arvatud eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine;
(4) Kui maksukohustuslane lisab teenuste maksustatavale väärtusele käibemaksu käesoleva paragrahvi lõike 3 alusel, maksustatakse sellist käivet esimesest maksustamisperioodist alates vähemalt kahe aasta jooksul.
Ehk siis ... äriruumi üürile ei pea käibemaksu lisama. Kuid, valdavalt antakse äriruume üürile käibemaksuga, sest nii saab üürileandja äriruumiga seotud käibemaksu tagasi küsida. Eluruumi üürile ei saagi seaduse kohaselt käibemaksu lisada. Kui juba teavitati Maksuametit äriruumi üürile käibemaksu lisamisest, siis tuleb üürile käibemaksu lisada vähemalt 2 aasta jooksul.
Kõige selgem on selle üürile käibemaksu lisamise põhjus ehk uue äriruumi ostmisel otse arendajalt, näiteks uues kortermajas asuva äripinna puhul, mille hinnas sisaldub käibemaks. Näiteks, ostes 96 000 EUR eest väikse äripinna, siis selle hind on tegelikult 80 000 EUR + käibemaks, 16 000 EUR käibemaksu saab üürileandja tagasi.
Nüüd juhul kui ta lisab üürile käibemaksu, siis ta hakkab tagastatud käibemaksu küll jupikaupa jälle ära maksma, kuid see on üldjuhul parem lahendus kui käibemaksu üürile mitte lisamine.
Nimelt tohib käibemaksu 100% tagasi küsida 100% maksustatavas käibes osalemise korral ... üürileandja saab oma 16 000 EUR käibemaksu tagasi kui üürib kogu äriruumi välja käibemaksuga. Kui näiteks äriruum koosneb 2 võrdsest osast, millest üks antakse üürile käibemaksuga üürile (näiteks 250 + KM) ja teine ilma (250), siis on maksustatavas käibes osalemise osakaal 50% (võrdse üürisumma korral) ja tagasi tohiks saada ainult 50% käibemaksust. Üürileandja peab käibemaksu tagasi küsimisel prognoosima äriruumi kasutamise osakaalu maksustavas ja maksuvabas käibes, sisendkäibemaksu korrigeeritakse tegeliku käibes osaluse järgi äriruumi ostule järgneva 10 aasta jooksul. Kui näiteks kirjeldatud olukorras üürileandja "prognoosib", et ostetud äriruum osaleb 100% maksustatavas käibes ja küsib 100% käibemaksu (16 000 EUR) tagasi, kuid annab selle üürile käibemaksuta, siis kalendriaasta lõpus korrigeeritakse sisendkäibemaks vastavalt tegelikule käibes osalemisele ehk 100% käibemaksuta üürimise korral kalendriaastal peab ta tagasi küsitud käibemaksu jälle ära maksma.
Sama olukord on ka äriruumi parendamiseks tehtud või muude ruumi üürimisega seotud kulude korral ... lisad üürile käibemaksu, saad remondi jms. kuludelt käibemaksu tagasi küsida, kui üürile käibemaksu ei lisa, siis ei tohiks tagasi küsida ...
NB! Kuna Eestis ehk isegi üle 95% äriruume antakse üürile käibemaksuga, siis üürikuulutustes City24, KV.EE jne. veergudel mainitud äriruumide üürihind on üldjuhul käibemaksuta üürihind -
Võlgades üürnikust vabanemine ... standardse äriruumide üürilepingu puhul nähakse üürilepingu ülesütlemise võimalus ette juba ca 15 päevase lepingust tuleneva maksega (üür või kõrvalkulud) hilinemise korral. Standardse äriruumide üürilepingu korral on tagatisraha suuruseks 2 kuu üür ja selle tasumine on üldse eelduseks ruumi kätte saamisel.
Jooksva kuu üür makstakse ette, täiskuu puhul kuu esimesel tööpäeval saadetakse üürnikule arve maksetähtajaga 5-7 päeva, kohe ruumi üleandmise järel saab üürnik siis jooksva kuu üüriarve, näiteks kui ruumid antakse üle esmaspäeval 20. aprillil, siis aprilli eest tuleks tasuda 11/30 (üüriperioodi päevade arv/päevade arv kuus - 20. aprill - 30. aprill on 11 päeva, mitte 10 nagu esmapilgul võib tunduda) kuu üürist.
Kõrvalkulude arve saadetakse üürnikule järgneva kuu alguses peale seda kui eelmise kuu kulud on selgunud.
Kõige mustema stsenaarumi korral, kui üürnik viivitab jooksva kuu eest tasumisega (maksetähtaeg 10. kuupäev), siis 15 päevalise maksega viivitamise klausli korral üürilepingus on võimalik juba enne kuu lõppu leping lõpetada. Tasumata üüri katteks piisab seega 2 kuu üüri ulatuses tagatisrahast, ülejääv osa tagatisrahast katab siis sama kuu eest hiljem esitatava kõrvalkulude arve. Juhul kui üürnik ruumi ära ei lagasta, siis üürileandja ei tohiks rahaliselt oluliselt hävida ... eks muidugi probleemiks on see vahepealne vakantsi probleem, mil tuleb uut üürniku otsida. -
Tasuks uurida ka seda, kui kapitaalseid ümberehitusi on üürnikul äripinnal kavas teha. Tavaliselt tehakse äripinnal märkimisväärselt suuremaid ümberkorraldusi üürniku poolt kui elamispinnal. Ümberkorraldused ei piirdu ainult mööbli ja seadmetega. Ja lepingus tuleks reguleerida, et mida ümber ehitada lubatakse ja mis saab ümberkorraldustest lepingu lõppemise korral.
-
Eelöeldu põhjal ei maksa muidugi arvata, et väiksemate äriruumid üürile andmine rahalises mõttes riskivaba äri on ... päriselus selles segmendis esineb ikka väga värvikaid üürnike :)
Tootlusest .. kusagil 7% gross yield peal on võimalik isegi avalikust pakkumisest City24, KV.EE veergudel üüritavaid äriruume omandada, kõrgema tootluse saamiseks peab aktiivselt otsima või pakutavate objektide hinda kauplema.
Paraku väiksemate äripindade puhul tihti on ka üürilepingud lühemad, sageli vaid 1 aasta pikkused, üürnike voolavus jällegi suhteliselt suur ... st. isegi kui aasta jooksul maksevõimega probleeme ei teki, siis üürilepingu lõppedes paljud üürnikud ei pikenda seda ning uue üürniku leidmiseni läheb omajagu aeg, isegi kui me eeldame, et 1 kuu jooksul peale ruumi vabastamist saab uue üürniku sisse ... selline 1 kuu vakantsi iga 12 kuu järel juba mõjutab tootlust omajagu.
Tootlus sõltub ka sellest kui palju ruumiga seotud kulusid kannab üürnik ja kui palju omanik - ideaalis kannab omanik vaid kapitaalremondiga seotud kulud ja kõik muud kulud jäävad üürniku kanda, päriselus siiski vaieldakse üürilepingute sõlmimisel tõsiselt erinevate kulude üürniku poolt makmise osas, arusaadavalt ei tekita küsimusi ruumi elektri, kütte, vee- ja kanalisatsiooni jms. eest tasumine üürniku poolt, tulisemaks läheb aga maamaksu, ruumide kindlustuse, igasugu haldus- ja hooldustasude osas. -
Võlgujäämise korral ilmselt ärikinnisvara puhul 15 päeva üle tähtaja läinud võlgnevus veel praktikas üürilepingu lõpetamist kaasa ei too. Põjhuseid on siin mitu, aga bottom line on see, et iga poole aasta tagant üürniku väljavahetamine toob omanikule rohkem kahju... tasuks võib-olla esialgu üürnikuga suhelda ja uurida, kuidas äri läheb, milles raskuste põhjused on ja vajadusel maksegraafikud kokku leppida.
Riskid on mõlemalt poolt, aga arvesta seda, et iga üürniku väljavahetamine on kulu (ümberehitus, vakantsiperioodi kulud, uue üürniku leidmisega seotud kulud, raskematel juhtudel vaidlused lepingute lõpetamise üle ja juriidilised kulud). Praktikas vist läheb asi tõsiselt hapuks siis kui ettevõte on võlgu juba 3 kuu üüri. -
Tyyp
Üritan üürikorteri asemel leida alternatiivset investeeringut kinnisvarasse. Ja silma on jäänud väiksemad äripinnad, kus pigem teenusepakkujad.
Kõigepealt vaata peeglisse, milline inimene sa oled. Kui sa oled konflikte/teravusi/probleemseid olukordi vältiv inimene, ära mingil juhul sellise asjaga tegelema hakka. Väikeinvestori üüribiznjak (ükskõik kas äripinnad või korterid) on HANDS ON business. Kui sul ei ole probleemi kellegi välja tõstmisega näiteks kuuajase võlgnevuse eest (kõik ei ole alati kaabakad, mõnikord on ka legit ajutised raskused) ja suudad sellistes olukordades külma närvi säilitada, siis võibolla on see sinu jaoks.
Mina näiteks olen olnud olukorras, kus üürnik oli äripinna eest mingil hetkel 4 kuud võlgu (250m2 kesklinnas). Leping oli mul hardcore (institutional grade, kohaliku top 3 OPM-kontori põhjale ehitet), aga ma tegin teadliku valiku mitte peeneks ajada. St, mul oli palgatud varade vabastamisele spetsialiseerunud õigusbüroo, aga ma ei vajutanud nuppu. Osaliselt seetõttu, et üürnikul olid rahavoo probleemid (st ta polnud kaabakas), osaliselt seetõttu, et suurte äripindade vakants on alati jõhker pikaajaline nuss ja osaliselt seetõttu, et mulle ei meeldi konfliktisituatsioonid. Tahaks ise jääda inimeseks ja tahaks teistel ka elada lasta. Lõpuks küll kõik lahenes ja ma sain kõik oma rahad kätte, aga see kuudepikkune ajunuss õpetas mulle, et ma ei taha kunagi commodity-kinnisvara äri ajada. Tänaseks on see konkreetne äripind küll kvaliteetse üürniku käes pikaajalisel rendil, aga ma tean, et ma varem või hiljem müün selle pinna maha, sest kinnisvaras on oluliselt parema riski-tulu suhtega nishe kui commodity pinnad.
Minu kogemus ütleb, et kinnisvarabiznjakki on mõistlik ajada nii, et kas counterparty risk on madalaim võimalik või objekti vakantsusrisk on madalaim võimalik (mõlemat siis kohaliku turu kontekstis). Eriti hästi on siis, kui mõlemat korraga. Piltlikult öeldes on parim võimalik kinnisvaraäri Tallinna Sadamale pika ja kindla lepinguga sadamakaide üürimine. -
Kuidas arvutada ärikinnisvarale hinda kui üürnik tahab selle endale ära osta? Koht ise muidu karumustikas aga soliidsed tööstusruumid ja logistiliselt kenasti maantee ääres. Kuidas hinda arvutada?
-
Lenzer
Kuidas arvutada ärikinnisvarale hinda kui üürnik tahab selle endale ära osta? Koht ise muidu karumustikas aga soliidsed tööstusruumid ja logistiliselt kenasti maantee ääres. Kuidas hinda arvutada?
Turuüür (võib kasutada hindamisteenust, kui õiglase üürihinna üle vaidlemiseks läheb - turuüür ei pruugi võrduda tänase lepingulise üüritasemega) x N aastane üüriperiood + preemia.
Kõigepealt vajab järele mõtlemist, mis on N. Kas üürihind peaks katma 8, 10, 15 vms. aasta üüritulu, on esimene subjektiivse hindamise koht. Sõltub hoonestuse vanusest (kui päris uus hoone, siis on N suurem).
Teine subjektiivne koht on nn. müügipreemia. Preemia sisse mahub näiteks see, kui müüja ja ostja ühiselt hindavad, et kinnistu väärtus lähitulevikus (10-20 aastat) võib kasvada ja kui suur see kasv tõenäoliselt on. Preemia võiks siis olla suurem kui 0% ja väiksem kui kasvuprotsent, et müüja ja ostja riskid oleks võrdselt kajastatud. -
Lenzer
Kuidas arvutada ärikinnisvarale hinda kui üürnik tahab selle endale ära osta? Koht ise muidu karumustikas aga soliidsed tööstusruumid ja logistiliselt kenasti maantee ääres. Kuidas hinda arvutada?
Kas üürnik tahab näha hinna arvutuskäiku või milleks see? Karumustikas maksavad asjad 0...x. Hinnad teatavasti võetakse laest. Pigem ürita leida mis oleks ostjale tõeline hinna lagi ja siis talle see selle hinna eest maha müüa. Sul endal peaks olema ainus pidepunkt - alla millist hinda sa kindlasti müüa ei taha, kõik muu on tingimise ja ajugümnastika küsimus. -
Küsimus ongi hetkel selles, et madlaim tase millega müüa üldse tahaks oleks 10a reaalüür, üürnikule tundus see aga krõbe, seega mõtlesin küsida teiste arvamust.
-
Lenzer, kas tulevikus on näha et keegi teine võib tahta seda ära osta? Mis hinna üürija ise välja pakkus? Kas sul on kindel soov sellest kinnisvarast lahti saada või üürkisid seda heameelega ka edaspidi välja? Pakutud hind võib ostjale esialgu krõbe olla, iga tehing vajab settimist, võimalik et mingi aja pärast on ta sellega nõus.
-
Draax
Kõigepealt vajab järele mõtlemist, mis on N. Kas üürihind peaks katma 8, 10, 15 vms. aasta üüritulu, on esimene subjektiivse hindamise koht. Sõltub hoonestuse vanusest (kui päris uus hoone, siis on N suurem).
Eee.. kui on uus hoone, siis äkki peaks üür ka kõrgem olema ja sellega pole mõtet korrigeerima hakata?
Laias laastus kui see koht on täielikus karumustikas, siis 10 korda (turu?)üüri on üsna suure tõenäosusega liiga kallis. Reeglina mõõdetakse hinnataset yieldi läbi - 10% yield on minu kogemuste baasil pigem selline Pärnu/Tartu hinnatase kui Viru-Nigula hinnatase. Kui pole mingeid special considerationeid (ebareaalselt hea üürileping koos ulmegarantiidega vs. kui olemasolev üürnik välja kolib, kõlbab maja ainult jaanituleks), siis ilmselt on äkki yield vahemikus 12-18% mingi mõistlik vahemik, millest juhinduda. Aga soovitaks pöörduda mõne päris kinnisvarahindaja poole - maksad 200EUR ja hingerahu olemas. -
Plaan siiski küsida 10a reaalüüri (praegu ostuhuvilise poolt makstavat) alla selle võib lasta üüril edasi tiksuda. Karumustika all pidasin silmas Tallinna mõistes, Tartusse siiski 20 minutiline maanteeühendus.
-
10a tasuvusajaga projektid on Eesti ettevõtetele üldiselt vist liialt pika vinnaga, võibolla ma eksin, kinnisvara puhul võib see ka ok olla- oleneb seisukorrast.
