M2 Real Estate Developement võlakirjad
Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse
-
Selline firma nagu M2 Real Estate Developement OÜ emiteerib 8,5% tootlusega võlakirju: vt siit. Kas keegi selle pakkumise kohta midagi arvata oskab? Mulle endale tundub, et risk on üsna kõrge: kasvõi tulenvalt sellest, et tegemist on väga uue ettevõttega ja et keskendutakse vaid ühele projektile (hotelli ehitamine).
-
Pole kuulnudki.
-
Baltic Horizon Fund just valideeris kinnisvarasektoris võlakirjade intressimäära: 11,3%.
Uue tegija katse maksta sama raha nagu mõni pikemalt tegutsenud ja ennast tõestanud pank allutatud võlakirjale maksab on pehmelt öeldes väga vähe. Aga eks kõrgema taseme pealt ei mängiks numbrid välja. 8,5% on selgelt täna vähe. -
Kodulehel toodud “äriplaani” kohaselt maksab 150-kohalise 4-tärni hotelli rajamine €9m. See teeb €60k toa kohta. Kui keegi päriselt tahaks hotelli ehitada, siis tegelik kulu on €200-250k toa kohta.
Kui korraks teeselda, et tegu on päris äriplaaniga, kus operaatoriga on sõlmitud 20-aastane leping, siis tulu toa kohta on plaani kohaselt esimesel aastal €350/kuus. Ehk ehitades 75% alla turuhinna ja eeldades maa jms hinnaks nulli, toodaks projekt esimesel aastal 7% yieldi. Seda finantseeritakse 8.5% yieldiva võlaga.
Kui siin jälle mingi hulk jaeinvestoreid oma rahast lahutatakse, siis FI, majanduspolitsei jms organid saavad tagantjärgi lahata, mis valesti läks. -
arvestades, et hotellituba võiks olla ca 20m2, teeks see ruudu hinnaks 10k ja rohkemgi
on see reaalne? -
"yanek"
arvestades, et hotellituba võiks olla ca 20m2, teeks see ruudu hinnaks 10k ja rohkemgi
on see reaalne?
Kui kortermajas on müüdav pind suhtena brutopinda ilmselt a la 80%, siis hotelli puhul arvaks, et see on pigem 30-40%. Meeletult ruumi võtavad üldpinnad, mida sa kellelegi välja ei müü (restoranid, fuajeed, parklad, jõusaalid, koristusruumid jmt). Lisaks, väiksemad korterid on alati kallimad, kuna märgade ruumide ehitamine on kuskil 2x kallim kuivadest ruumidest - hotellis on nende osakaal tavalisest kortermajast oluliselt kõrgem. Minu eriteadmisteta pilgule tundub 10k ruut palju aga 3k ruut naeruväärselt vähe. -
Hotellis on lisaks tubadele ka konverentsiruumid, toitlustus, üldalad, reception, parkimine jne. Kui lihtsalt askeetlik kortermaja püsti panna, siis ei ole see 4-tärni hotell. Viimane sarnase suurusega hotell ehitati Tallinnas ca. 10a tagasi ja maksis €160k numbritoa kohta. Arvestades ehitushindu ja uusi nõudeid, siis hetkel seda ilmselt alla €300k/tuba ei ehitaks. Eelpool pakutud 200-250k toa kohta rahvusvahelise brändiga hotelli jaoks on pigem optimistlik hinnang.
-
Äkki võetakse kogu plekk ehituse või juhtimise tasude kaudu välja, ehk kosher on paper? Nagu üks nimetuks jääv Jizzbankers/investorite assotsiatsioon/vitamiinibiznjäk. Sisuliselt teadlik hujjamine, vorimiliselt halal.
-
Arvestades, et hotelli aadressiks on Peterburi tee 48b ja praeguseks omanikuks Erial Kinnisvara OÜ, siis ma hoiaks halal-vormistamise osas ootused madalad. Pigem mingi paari vahendaja kaudu kinnistu ost. Kuna emissiooniga kogu raha kokku ei saadud, siis tehakse võlaõiguslik tehing olemasoleva summa ulatuses, mis hiljem leppetrahvina müüjale jääb, kui ostja asjaõiguslepingusse ei tule. Äri saab tehtud ja kõik ühe seikluse võrra rikkamad.
-
Miks sellisesse kohta üldse hotelli vaja on? Kes seda külastama hakkavad?
Lennujaama kõrval on hotell, kesklinn on hotelle täis, lisaks igasuguseid nurgataguseid veel. Mis väärtuspakkumine seal olema peaks, et see tööle üldse hakkaks täitvuse ja huvi mõttes? -
Hea küsimus. 4-tärni asutus Susi hotelli taha, tööstushoonete ja raudtee naabrusesse. On kusagil veel bordoopunase ülikonna ja kirju lipsuga somme Y2K kandist kes sellist asja vajavad?
-
"opex"
Hea küsimus. 4-tärni asutus Susi hotelli taha, tööstushoonete ja raudtee naabrusesse. On kusagil veel bordoopunase ülikonna ja kirju lipsuga somme Y2K kandist kes sellist asja vajavad?
Kui tõstetav summa kujuneb oodatust madalamaks, siis võib kinnistuga sahmimise vahele jätta ja kogutud raha turu-uuringule kulutada. Selle käigus tuleb välja, et lipsuga somme pole ja suurema kahju ära hoidmiseks pannakse projekt riiulisse tagasi. Seda oleks ka ütlusi andes lihtsam selgitada ja uurijal halal-vormistada. Heki Fondil võib lõpuks ikkagi õigus olla. -
https://www.aripaev.ee/uudised/2023/04/20/koroonalt-pontsu-saanud-hotelli-ehitus-saab-viimaks-alguse
185 tuba
Merko lubas 2020 valmis teha 8,9 miljoniga -
"yanek"
https://www.aripaev.ee/uudised/2023/04/20/koroonalt-pontsu-saanud-hotelli-ehitus-saab-viimaks-alguse
185 tuba
Merko lubas 2020 valmis teha 8,9 miljoniga
Selle hoone ehitusluba on kokku 7,700 m2 bruto. Eks ehr-s olevalt projektilt võib uurida, mis sinna selle eest mahutatakse, aga normaalset parkimist, konverentsiruume, toitlustust jms kindlasti selle 185 ruumi hulka ei mahu. Ilmselt ka hotelli sisustust selle summa sees ei olnud.
Hiltonis on 202 tuba ja kui 2014 paiku seda ehitama hakati, maksis see €32m. -
Tegelikult isegi seda 9 m ei saa kasutada ehituseks vaid
raha hakkab tulema alles 2027, kuni seniajani on vaja maksta ka intresse
ainuüksi 2026 tuleks ca 9 m pealt aastas intressikulu ca 1m juba :) -
"yanek"
https://www.aripaev.ee/uudised/2023/04/20/koroonalt-pontsu-saanud-hotelli-ehitus-saab-viimaks-alguse
185 tuba
Merko lubas 2020 valmis teha 8,9 miljoniga
9 + krunt + projekteerimine + sisustamine = ?
Iga hotell ei ole Hilton aga tundub, et puusalt 100k per tuba võib ikka ära minna. -
:) why te seda huumorit analüüsite?
-
"Blink"
"yanek"
https://www.aripaev.ee/uudised/2023/04/20/koroonalt-pontsu-saanud-hotelli-ehitus-saab-viimaks-alguse
185 tuba
Merko lubas 2020 valmis teha 8,9 miljoniga
Selle hoone ehitusluba on kokku 7,700 m2 bruto. Eks ehr-s olevalt projektilt võib uurida, mis sinna selle eest mahutatakse, aga normaalset parkimist, konverentsiruume, toitlustust jms kindlasti selle 185 ruumi hulka ei mahu. Ilmselt ka hotelli sisustust selle summa sees ei olnud.
Hiltonis on 202 tuba ja kui 2014 paiku seda ehitama hakati, maksis see €32m.
Täna uudis, et Merko ehitab hotelli valmis 14 miljoni eest (+km). Seega 76k per tuba + krundi maksumus, projekteerimine, sisustamine jm kulud. 100k per tuba tuleb kokku ikka ära. -
Võrdluseks veelkord, et nt. Hiltoni Parkis on toa kohta hoones kogupinda kolm korda rohkem. Ehk need pole vaatamata nimele võrreldavad objektid. Üks on selgelt budget hotell keskses asukohas, teine multifunktsionaalne kõrgema otsa maja, mis ka konverentsituristi jms teenindab. Loo peakangelane tahtis teha 4-tärni hotelli ilma rohkemate kommentaarideta.
-
Lisaks, et käesoleva teema peakangelase plaanitud 60k per tuba eest saaks ka selle uue Merko hinna alusel vist pigem ühiselamu, kui isegi budget hotelli.
-
"Heki Fond"
Projektijuhi seis
Minu teada on see abikaasade varajagamine, mis on noh, pisut vaidlusi tekitanud.
Aga plaanitav hotell on äge. Konkurentsieeliseks on asukoht, kuna linna külalistel ei tohiks selle leidmine olla liiga keeruline. Ja teiseks teenindus - teenuse kvaliteet, mis jääb meelde.
Neile, kes märgivad, jääb juba raha tõstmise ja investeerimise kvaliteet hästi meelde...
