Palga mõju kinnisvaraturule

Shutterstock

Miks valisite antud teema?

Teema sai valitud selle mõjuulatuse tõttu. 2008. aasta majanduskriis sai alguse just kinnisvaraärist ja see mõjutas väga suurel määral enamikku meist. Positiivseks teguriks oli ka väga hea andmevalik Eurostatis, mis hõlbustas antud teema uurimist. Lisaks tõusis teema taas päevakorda seoses kinnisvarahindade jõudmisega kriisieelsele tasemele.

Kui palju teil oli infot enne uurimistöö alustamist, et seada selline hüpotees?

Lähtusime majandusteooriast ja sellest, et inflatsiooni põhjustab sissetulekute kasv. Kui inimestel tekib rohkem raha, siis on nad nõus ka rohkem kulutama, et soovitud hüvesid saada. Keynesi ideed majanduse turgutamisest on kõigile teada, kuid nüüd on küsimus, kas näiteks palgatõus riigisektoris võib põhjustada järgmise kinnisvarabuumi või mitte.

Milline oli uurimisprobleemi teoreetiline taust?

Selleks, et analüüsida sissetulekute mõju eluasemehindade volatiilsusele, on oluline mõista teisi peamisi tegureid, mis kinnisvarahindu mõjutavad. Sissetulekute kõrval on määrava tähtsusega ka inflatsiooniootus ja eluasemelaenude intressimäärad.

Inflatsiooni illusiooni mõju on uurinud Piazzesi ja Schneider (2007), kelle väitel tekib kinnisvarabuum siis, kui inflatsiooniootused on kas eriti kõrged või eriti madalad. Eluasemehinnad kerkivad kõrgele, kui inflatsioon on oma ajaloolisest keskmisest näitajast kaugel. Piazzesi ja Schneideri mudeli kohaselt on kinnisvarabuumidel kaks stsenaariumi. Esimesel juhul suureneb madala inflatsiooniga keskkonnas nõudlus eluasemele ja hüpoteekidele tänu illusioonide kütkes investoritele, kes ei mõista, et nominaalne intressimäär on madal ainult seetõttu, et oodatav inflatsioon on madal, ja tajuvad seega reaalset määra madalamana. Seevastu ratsionaalsed investorid investeerivad samal ajal võlakirjadesse. Ajal, mil eeldatav inflatsioon on kõrge, ratsionaalne investor aga laenab ja viib oma portfelli kinnisvarasse, samas kui illusioonidele toetuv vahendaja kardab hüpoteeke ja eluaseme kõrget nominaalset taset. Samas tuleb tähele panna, et mudel töötab ainult juhul, kui eluase teenib tagatisel, ja mõju on seda suurem, mida rohkem saavad laenajad oma portfelli loomisel kasutada võõrkapitali.

Eluasemelaenu intressimäär sõltub fikseeritud euriborist. Fikseeritud intressiga pangalaenu korral lepivad klient ja pank pikemaks ajaks kokku lõpliku intressi. Muutuva intressiga pangalaenu korral koosneb intress üldjuhul kahest komponendist: ajas muutuvast euriborist ning panga ja kliendi vahel kokkulepitud fikseeritud marginaalist. Euribor muutub tavapäraselt iga 6 või 12 kuu tagant, seega muutub ka laenumakse suurus. Kui euribor nimetatud aja jooksul tõuseb, siis tõuseb ka laenumakse, ja vastupidi.

Lisaks inflatsiooniootustele ja intressimääradele sõltub kinnisvarahind veel mitmest teisestki mittemajanduslikust tegurist. Christian Hott uuris karjamentaliteedi mõju kinnisvarahindadele ja järeldas, et sarnaselt aktsiahindadele kõiguvad ka eluasemehinnad põhjendatust rohkem, tuues eluasemeturu liigse kõikumise võimaliku põhjusena välja karjamentaliteedi. See tekib siis, kui investorite seas levib eksiarvamus, mis viib ülereageerimiseni kinnisvaraturul.

Oluline on mõista ka üldist majanduslikku olukorda, sest eluasemehinna kõikumine toimub vastavalt majandustsüklitele. Den Reijer on kirjeldanud klassikalist majandustsüklit (2006), tuues välja kaks põhietappi: majanduslangus ehk retsessioon ning majandustõus ehk ekspansioon. Retsessiooni iseloomustab majandusaktiivsuse näitajate absoluutne vähenemine ehk negatiivsed kasvumäärad ning languse ajal toimub majandustegevuse pidurdumine, mille käigus sisemajanduse kogutoodangu (SKT) tase, sissetulekud, investeeringud ja inflatsioon vähenevad ning töötuse tase ja pankrotistunud ettevõtete arv suureneb.

Klassikalise tsükli majandustõusu ajal riigi hüviste toodang suureneb mingi kindla perioodi jooksul.

Milliste riikidega Eestit võrdlesite?

Käesolevas projektis ei saanud me Eestit võrrelda mõne teise Euroopa Liidu liikmesriigiga, sest valimi moodustavad kõik 28 riiki. Küll aga oleks meid põnev võrrelda mõne teise maailmajao riigiga, näiteks Kanadaga, kuid see eeldab analoogse mahuka projekti läbiviimist.

Millise järelduseni jõudsite ning mis oli kõige üllatavam avastus?

Meie uurimistöö kinnitab fakti, et sissetulekute tase mõjutab oluliselt kinnisvarahinna volatiilsust. Seega võib lükata ümber tänapäevase seisukoha, et kinnisvarahinna ja sissetulekute seos on üle hinnatud. Meie uurimistöö vastus on järgmine: kui palgakulu indeks tõuseb 1 ühiku võrra, siis eluaseme hinnaindeks tõuseb antud riigis keskmiselt 0,032 ühiku võrra. Kui euribor tõuseb 1 protsendi võrra, siis eluaseme hinnaindeks tõuseb keskmiselt 0,03 ühiku võrra.

Kõige üllatavam aspekt oli euribori ambivalentne käitumine kinnisvarahindade suhtes. Ühtpidi võib arvata, et madal euribor ajendab inimesi eluasemelaene võtma, mistõttu kinnisvarahinnad suurenevad hüppeliselt. Teisest küljest on oluline roll investoritel, kes juba omavad kinnisvara, sest euribori tõus tõstab ka laenumakse suurust. Antud uurimistöö põhjal selguski, et kui euribor tõuseb 1 protsendi võrra, siis eluaseme hinnaindeks tõuseb keskmiselt 0,03 ühiku võrra.

Millest tulenes 2004.–2007. aastal Eestit tabanud kinnisvarabuum?

Peamine põhjus oli keskmise palga tugev tõus, mille põhjustas tööjõu nõudluse järsk suurenemine ehitussektoris ning ehitussektori võime maksta keskmisest märgatavalt kõrgemat palka. Teine oluline tegur oli turu elavnemine. Krediidiasutustel puudusid ranged direktiivid, seetõttu andsid pangad laene välja soodsatel tingimustel.

Mille järgi on mõistlik prognoosida kinnisvarahindade kasvu tulevikus?

Kinnisvarahinnad peaksid eeldatavalt suurenema inflatsiooni illusiooni ja elatustaseme tõusu tõttu. Samas ajendab inimesi odavalt laene võtma ka laenude aluseks olev euribor, mis on hetkel rekordiliselt madal, kuid aktiivsust ohjavad Eesti Panga uued, eluasemelaenude väljastamisele kehtestatud direktiivid, millega piiratakse laenukasvu ja kinnisvarahindade tõusu. Tuleviku prognoosimisel oleks mõistlik hinnata lisaks inflatsiooniootustele, elatustasemele ja intressimäärale ka euribori eraldivõetuna, pöörates seejuures tähelepanu sellele, et madala euribori ja kinnisvarahindade kasvu vahele ei saa alati paralleele tõmmata.

Graafiku selgitus

Käesoleval graafikul joonistub selgelt välja muutuste suhe eluasemehinna, sissetulekute ja euribori vahel. Eluasemehind oli rekordiliselt kõrge aastal 2008, mil oli majandussurutis. Sel perioodil olid kõrgeimal tasemel ka euribor (5,129%) ja sissetulekud (indeks 3,9). 2009. aastal nimetatud näitajad vähenesid majanduskriisi tõttu. 2011. aastal tõusis sissetulekute tase indeksini 2,8. Samal ajal tõusid ka eluasemehind (indeksini 10,4) ja euribor (1,224 protsendini). 2013. aastal majandusaktiivsus taas langes ning vähenesid ka sissetulekute tase (indeks 1,3) ja eluasemehinnad (näitaja 9,77). Võrreldes 2013. aastaga suurenes 2015. aastal sissetulekute indeks 0,3 ühiku võrra ning eluaseme hinnaindeks tõusis 0,43 ühiku võrra. Seevastu euribor oli rekordiliselt madalal tasemel (0,169%).

Kasutatud mudel

Mudeli endogeenseks muutujaks (Yit) on valitud eluasemehinna volatiilsus, sest see on majandusprotsessi oodatav väljund. Sõltumatu ehk eksogeenne muutuja (Xit1) on sissetulekute suurus, sest see on selgitav tegur. Volatiilsust mõjutab ka intressimäär (Xit2), milleks antud projekti raames on kasutatud euribori (viimase 6 kuu keskmist intressimäära).

Lõplikuks mudeliks on valitud fikseeritud efektiga mudel, sest objektide valik ei olnud juhuslik. Tegemist on Euroopa Liidu liikmesriikidega ning tulemusi kohandatakse ainult antud valimi piires. Kuna mudeliga saab hinnata ainult pikaajalisi seoseid, on mudelis kasutatud fiktiivseid muutujaid ajaperioodide eristamiseks.

Mudelisse ei ole kaasatud inflatsiooniootuse näitajaid, sest need oleks teoreetiliselt liiga tugevas korrelatiivses seoses sissetulekute tasemega. Mudelist on välja jäetud regiooni näitajad, sest need on ajas konstantsed tegurid ning fikseeritud efektiga mudelit kasutades tuleb sellised näitajad kõrvale jätta.

Tiit Efert

* Artikkel ilmus LHV ajakirjas Investeeri 1/2016

Tweet