USA ärikinnisvara turg, mis veel eelmisel aastal oli sügavas kriisis on näitamas elumärke. Nimelt on uued kapitalisüstid käima tõmmanud pooleli jäänud kinnisvaraprojektid ning taas on ehitama hakatud uusi kortermaju, büroohooneid ja kaubanduskeskusi.
Viimatised arengud näitavad, et taastumine ärikinnisvara turul, vähemalt USA suurimatel turgudel, on alanud. Analüütikute sõnul kasvab tõusva majanduse taustal nõudlus ärikinnisvara järele ning madalad tulusused teistelt investeeringutelt innustavad investoreid kõrgemaid tootlusi otsima kinnisvaraturult. Toimuv pööre leiab aset ajal, mil mitmed USA pangad tegelevad endiselt nii-öelda halvaks läinud ärikinnisvara laenudega, mis nii mõnelegi finantsasutusele saatuslikuks said. Siiski on näha, et suuremad pangad on tasapisi ärikinnisvara turule tagasi pöördumas.
Möödunud nädalatel on mitmed suurimad finantsasutused edukalt müünud ärikinnisvara laenudega tagatud väärtpabereid. Morgan Stanley ja Bank of America viisid jaanuaris edukalt lõpuni $1.55 miljardi suuruse büroo ja jaemüügipindade tehingu. Alates aasta algusest on pangad müünud ligikaudu $5 miljardi ulatuses ärikinnisvara hüpoteegiga tagatud väärtpabereid, mida on peaaegu sama palju kui kogu 2010. aasta jooksul. JPMorgan Chase’il on käsil $1.5 miljardi suurune ärikinnisvara hüpoteegiga tagatud väärtpaberi müük ning panga analüütikute hinnangul võib sellise tempo jätkudes sarnaste tehingute maht käesoleval aastal ulatuda $45 miljardini. JPMorgan Chase on aasta esimese kuue nädalaga finantseerinud sama palju ehituslaene kui eelmisel aastal kokku.
Ärikinnisvara pidi olema järgmine komistuskivi majanduse jaoks, mis kutsub esile majanduslanguse nagu erakinnisvara seda tegi. Kuid samal ajal kui elumajade hinnad on languses, võib ärikinnisvaraturul näha stabiliseerumise märke. Moody’s ärikinnisvara indeks, mis jälgib büroo- ja jaemüügihoonete väärtust oli 2010. aasta detsembri seisuga oma augusti põhjadest kergelt tõusnud. Hindade stabiilsus on võlakirjainvestoritel aidanud määrata ärikinnisvara hüpoteegiga tagatud väärtpaberite väärtusi ka kriisi poolt kõige enam mõjutatud piirkondades. Näiteks hiljutises $2.2 miljardi suuruses tehingus müüsid Deutsche Bank ja UBS varasid, mis 15% ulatuses paiknesid Arizonas, kus kinnisvarakriis oli üks rängemaid.
Mõned analüütikud aga on hoiatamas uute ärikinnisvara hüpoteekidega tagatud väärtpaberite tehingute eest. Nimelt on reitinguagentuur Standard & Poor’s öelnud, et mõned sellised tehingud on muutmas üha keerulisemaks ning selliste väärtpaberite väljakirjutamise standardeid on alandatud. Oma raportis ütles agentuur, et arvestades viimasel ajal aset leidnud kinnisvara väärtuse langust tunduvad osade tehingute hinnangud/väärtused liiga agressiivsed.
Kuigi varadega tagatud väärtpaberite turg võib taaskord üle kuumeneda, näib, et pangad võtavad asja seekord rahulikumalt. Osalt kindlasti valitsuse poolt kehtestatud regulatsioonide tõttu. Nimelt peavad pangad Dodd-Frank reformi tõttu 5% investoritele müüdud väärtpaberitest endale jätma. Sellega soovitakse suurendada pankade vastutustunnet ning vähendada liigsete riskide võtmist. Samuti peaks järgmisel aastal jõustuma seadus, mille kohaselt peavad pangad kontrollima tagatiseks olevate varade kvaliteeti ning antud tulemused tuleb kättesaadavaks teha investoritele. Kui hinnang näitab, et varad ei vastanud investoritele lubatud standarditele, tuleb finantsasutustel selgitada selle põhjuseid. Ka pangad ise parandavad oma laenustandardeid, pakkudes mitmekülgsemaid väärtpabereid, mis näiteks sisaldavad mitmete erinevate arendajate laenusid üle USA.
Eelmisel nädalal teatas Census Bureau, et uute kortermajade ehitus kasvas jaanuaris 80%. Sesoonselt korrigeeritult ulatus näitaja annualiseeritud baasil 171 000 ühikuni, mis on kõrgeim tase alates 2009. aasta veebruarikuust. Turu-uuringute ettevõtte Trepp LLC andmetel kasvas uute ehituslaenude indeks neljandas kvartalis võrreldes kolmanda kvartaliga 12% ehk $489 miljonini (rohelised tulbad). Tegu oli esimese tõusuga enam kui aasta jooksul, kuid laenuda maht jääb oluliselt alla 2007. aasta tasemetele. American Institute of Architects arvete indeks (sinine joon), mida peetakse tulevaste ehituste juhtivindikaatoriks tõusis nii novembris kui ka detsembris. Tegu oli esimese kahekuulise suurenemisega alates 2007. aasta keskpaigast.
Allikas: Wall Street Journal
Ka Morgan Stanley analüütikud on ärikinnisvara suhtes positiivselt meelestatud. Nimelt usutakse, et 2011. aastal on oodata taastumist enamike ärikinnisvara liikide lõikes, siiamaani on see aset leidnud pigem kortermajade ja hotellide lõikes. Analüütikud tõstavad REITide (Real Estate Investment Trust) reitingu „attractive“ peale ning usuvad, et viimased löövad USA aktsiaturgu käesoleval aastal kolmandat aastat järjest. Peamise katalüsaatorina nähakse paranevaid fundamentaalnäitajaid, madalat pakkumise kasvu ning stabiilseid või kergelt langevaid tootlusi. Uute ärikinnisvara hüpoteegiga tagatud väärtpaberite müügiks prognoosivad analüütikud $35-$45 miljardit, mille kasvu taga on peamiselt käesoleval aastal aeguvad laenud, mida tuleb refinantseerida ning laenud, mis on sundvõõrandamisprotsessis ja vajavad seega uut finantseeringut.
Allikas: Morgan Stanley
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
