Shutterstock
Juba kümneid aastaid on American Dream’i lahutamatuks osaks olnud oma maja soetamine. Viimastel aastatel on aga paljude jaoks sellest unelmast saanud õudusunenägu, kuna enam ei tulda laenumaksetega toime. Sellest lõikab aga kasu üüriturg, mis on näidanud tugevat taastumist.
Viimase paari aastaga on raskustesse sattunud ca 30% hüpoteeklaenude võtjatest, kes moodustavad ligikaudu 20% kõigist koduomanikest. Ka ülejäänud 80%-l ei ole just kõige kergemad ajad, sest laenude raske kättesaadavus ja kõrge töötuse määr survestavad majade hindasid, vähendades majapidamiste rikkust. Samal ajal aga on kohati tähelepanuta jäänud üüriturg kindlalt taastunud. Vabade rendipindade määr on vähenenud ning üürihinnad on tõusnud terves USAs, isegi piirkondades, mida majanduslangus kõige rohkem räsis.
Peamiste põhjustena võib välja tuua tõusutrendis oleva majapidamiste moodustamise, töökohtade loomise ning makseraskustesse sattunud majaomanike nõudluse üürimajade järele. Arvestades, et ka ehitusmahud on väga madalatel tasemetel võib Harvardi ülikooli uuringu andmetel kogu vaba üüripind olla hõivatud vähem kui aasta pärast. Kuigi tavapäraselt mõeldakse maja üürimisest rääkides mitmeperemaja, siis madalad üheperemajade hinnad, mis jäävad alla asenduskulule, võivad nõudlust ka antud segmendis suurendada.
Morgan Stanley analüütikute sõnul on nõudlus elamispindade järgi tugev, mida suurendab eelkõige uute leibkondade loomine. Uute majapidamiste tekkimist mõjutavad makroökonoomilised faktorid, muuhulgas töökohtade loomine ja immigratsioon. Majanduslanguste ajal on uute majapidamiste loomine langenud allapoole ajaloolist keskmist, milleks on 1.3 miljonit uut leibkonda aastas. Põhjuseks mitmete eluliste otsuste nagu näiteks laste saamise, abiellumise, lahutuse ning vanemate juurest väljakolimise edasilükkumine majandusliku olukorra tõttu. Kui majandus aga taastub, hakkab uute majapidamiste loomise näitaja taaskord ülespoole liikuma. Allpool on toodud joonis leibkondade moodustamise (sinine joon) ja erasektori töökohtade loomise (kollane joon) kohta.
Allikas: Morgan Stanley
Samaaegselt, kui uute majapidamiste moodustamine näitab tõusutrendi, jääb majade pakkumine sellele alla, isegi kui arvestada sundvõõrandamisest tulenevat lisapakkumist. Sellele on kaasa aidanud väga kesine ehitustegevus viimastel aastatel ja ka praegu. Kuigi mõned turuosalised arvavad, et uute majade ehitus peaks seega hakkama kiiresti tõusma, et vältida majade puuduse tekkimist, usuvad Morgan Stanley analüütikud, et suurt tähelepanu tuleks pöörata majaomanike ja üürijate vahelisele dünaamikale.
Allikas: Morgan Stanley
Nagu sissejuhatuses öeldud, on kodu omamine ameeriklase jaoks viimasel sajandil olnud üks eesmärke. Seda ei peeta mitte privileegiks, vaid isegi õiguseks ning selline suhtumine viiski mitmete otsusteni, mis veel enam propageerisid oma maja ostmist. Riskantsete hüpoteeklaenude väljaandmise ja soodsa poliitika tulemusena muutus oma maja omamise unistus väga paljudele ameeriklastele käegakatsutavaks. See jõudis kulminatsioonini eelmise kümnendi keskpaigas, mil Ameerikat hakati kutsuma majaomanike ühiskonnaks ja majaomanike määr jõudis 70%-ni.
Pärast kinnisvarasektori kokkukukkumist vaadati maja omamist aga hoopis teise vaatenurga alt. Varasemad tõekspidamised nagu kinnisvara oleks hea investeering, majade hinnad saavad ainult tõusta, või et iga ameeriklane peaks olema võimeline endale maja ostma sattusid kahtluse alla. Morgan Stanley analüütikute sõnul on kinnisvaraturul neli põhilist faktorit, mis põhjustavad hetkel fundamentaalseid muutusi majaomanike seas.
Esiteks piiravad kõrgemad laenustandardid ja tarbijate halb krediidireiting kodulaenude kättesaadavust olulisel määral. Teiseks, langevad majade hinnad peletavad uute kodude ostjaid , kas siis ajutiselt või alatiseks. Kolmandaks, kõrge makseraskustesse sattumise ja sundvõõrandamiste määr muudavad endised majaomanikud üürnikuks, vähendades majaomanike osakaalu ja suurendades nõudlust üüripindade järele. Neljandaks, valitsus on esimest korda lähiajaloo jooksul loobunud „igale ameeriklasele oma maja“ poliitika propageerimisest.
Allikas: Morgan Stanley
Nagu alljärgnevalt jooniselt näha, on üürihinnad tõusnud kõikjal. Märkimisväärne on aga see, et 25-st jälgitavast metropoli regioonist kõigis on makseraskustes maja ostmine kuisel baasil odavam kui üürimine. Miks siis ollakse nõus maksma kõrgemat üürihinda, kui vähema eest saaks ka endale maja osta? Morgan Stanley arvates ongi vastuseks eelpooltoodud punktid – laenude raske kättesaadavus, majade hinnalangus, kõrge makseraskustes olevate majapidamiste arv ning muutus valitsuse suhtumises. Lisaks sellele on näha muutusi mitmeperemajade ja üheperemajade üüriturul. Kui traditsiooniliselt on enamus väljaüüritavaid maju mitmepereelamud, siis tulenevalt kõrgest ühepereelamute sundvõõrandamiste arvust võib nõudlus viimaste järele üüriturul kasvada.
Morgan Stanley analüütikute sõnul on majaomanike ja üüriturg pidevalt omavahelises muutumises. Kui maja ostmine muutub liiga kalliks, hakatakse üürima ning vastupidi. Selleks aga, et need kaks turgu kõiguksid tasakaalu lähedal peavad eksisteerima tingimused nagu näiteks juurdepääs laenurahale ja tarbijate stabiilne krediidiprofiil. Analüütikute arvates aga läheb veel aastaid aega enne, kui need tingimused taas ilmnevad.
Lõpetuseks ka üks kokkuvõttev joonis USA eluasemeturust.
Allikas: Morgan Stanley
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
