Shutterstock
Kuigi USA majandus on viimatisest kriisist üsna kindlalt taastunud, leidub ikka arvamusi, et taastumine pole kuigi veenev ning majanduskasv pole piisavalt hoogne. Probleemiks on endiselt kiratsev kinnisvaraturg, mis minevikus majanduskasvu edukalt vedanud. Ühepereelamud veel rõõmsaid uudiseid ei ilmuta, kuid ehitussektori päästjaks võib osutuda mitmepereelamute turg.
Mitmepereelamute kasuks räägivad pärast kinnisvarakriisi aset leidnud arengud nagu kõrgemad laenustandardid, langevad majade hinnad ning probleemid majade sundvõõrandamistega. See on märkimisväärselt vähendanud koduomanike määra ning inimesed on hakanud otsustama pigem üürimise kasuks. Üürituru suurenemisest lõikavad kasu pigem mitmepereelamud ja kortermajad, sest nende ehitamisel ongi mõeldud, et sellistes elamutes asuvatest eluruumidest saavad üüripinnad. Näiteks eelmise aasta üheksa kuuga oli ehitust alustatud 89% mitmepereelamute otstarbeks märgitud välja üürimine.
Analüütikute sõnul võivad käesoleval aastal ehitustööd alata 260 000 kortermaja ja mitmeperemaja kallal, mida oleks 45% rohkem kui aasta tagasi. Moody’s Analyticsi ökonomist Celia Chen on aga veelgi optimistlikum ja prognoosib selleks näitajaks 310 000, mis teeks yoy kasvunumbriks 74%. 2010. aastal kasvas mitmepereelamute ehitus eelneva aastaga võrreldes ca 7% ning eelmisel aastal hüppas ehituste arv 54%. Mitmepereelamute kõigi aegade madalaim tase saavutati 2009. aastal (108 900 ühikut), olles eelnevalt neli aastat langustrendis olnud. Kui mitmepereelamute ehitus näitas eelmisel aastal muljetavaldavat kasvu, siis ühepereelamute turul alustati ehitust 428 600 majal. Tegu on viimase viie aastakümne kõige madalama näitajaga. Ka majaomanike määr on tasemetel, mida viimati võis näha alles 1998. aastal.
Allikas: Census Bureau
Üks põhjusi, miks mitmepereelamute ehitus niivõrd kiiresti taastub on järjest vähenev nõudlus oma maja järele. Nagu ülalolevalt jooniselt näha langes koduomanike arv neljandas kvartalis 66%-ni. See näitaja saavutas oma tipptaseme 2004. aastal 69.2% juures ning langes 13-aasta põhjadesse 2011. aasta teises kvartalis. Lisaks karmimatele laenunõuetele ja langevatele majahindadele võivad majaomanike määra täiendavalt allapoole tuua pankadepoolsed vead sundvõõrandamisprotsessides. Suuremad pangad on aeglustanud sundvõõrandamistega seotud protseduure, proovides samal ajal valitsusametnikega vigaste dokumentide süüasjas kokkuleppele jõuda. See aga aeglustab ühepereelamute müüki ning suurendab nõudlust üüripindade järele.
10. veebruaril toimunud majadeehitajate kokkutulekul märkis Ben Bernanke, et kinnisvarasektori hetke olukord on peamine takistus kiiremale majanduskasvule. Bernanke sõnul on majadeehitus jätkuvalt halvas seisus, kuid renditurg näitab tugevnemise märke ning kortermajade ehitus on hoogustunud. Eelmisel aastal lihvisid investeeringud elamuehitusse SKPst 0.03 protsendipunkti.
Korteriturg peaks 2012. aastal tõuke saama ka paranevast tööturust, nõrgast majade müügiturust, demograafilistest trendidest ning tagasihoidlikust pakkumisest. U.S Census Bureau hinnangul lisandub perioodil 2010-2015 üüriturule 4 miljonit inimest. Nendes on peamiselt niinimetatud „Echo boomerid“ ehk 20-34 aastased inimesed, kes on lõikamas kasu paranevast tööturu olukorrast. IHS Global Insight prognoosib, et järgmise aasta märtsiks loodaks 1.5 miljonit uut majapidamist, mis on üsna suur kasv võrreldes 2012. aasta märtsiks avaldatud aastase perioodiga – 972 000.
Kuna nõudlus on üsna suur, ei suuda pakkumine järgi tulla ja seetõttu on vabade rendipindade määr alanenud ning üürihinnad tõusnud. Vabade rendipindade määr langes 2011. aasta viimase kolme kuuga eelneva kvartali 9.8% pealt 9.4% peale. Vastav näitaja saavutas üheksa aasta madalaima taseme, 9.2%, eelmise aasta teises kvartalis. Üürihinnad kasvasid 2011. aastal Labor Departmenti hinnangul 2.5%, mis on suurim tõus alates 2008. aastast. Rendituru taastumisest on kasu lõiganud ka REITid (Real Estate Investment Trust) nagu näiteks AvalonBay Communities (AVB), mille eelmise aasta tootluseks kujunes 15%.
Kuigi fundamentaalse tausta põhjal tundub rendituru tulevik roosiline võib just nõudmisele mittevastav pakkumine ja sellega kaasnevad kõrgemad üürihinnad antud eduloole kriipsu peale tõmmata. Nimelt on oht, et sundvõõrandamistest turule tulevad majad muudavad üürimise vähem atraktiivsemaks, sest täiendav pakkumine toob majade hinnad veelgi madalamale ning kui kodu omamise kulu muutub üürimisest märkimisväärselt odavamaks võib see oluliselt aeglustada üürituru taastumist.
Siiski usuvad Morgan Stanley analüütikud, et kuigi üürituru taastumine hakkas esimesi märke näitama juba 2009. aastal, olid sellel ajal ja ka veel järgmisel aastal krediidikraanid ehitusfirmade jaoks praktiliselt suletud. Seetõttu arvatakse, et mitmeperemajade pakkumine on selgelt liiga madal ja tekkinud on $30 miljardiline nõudluse-pakkumise vahe. Seega usutakse, et mitmeperemajade ehitus suureneb tulevatel aastatel suhtena ühepereelamute majadesse. MS analüütikute sõnul tasub enim panustada kortermajade REITidesse, kellel on hea arenduskava ja tugev bilanss. Konkreetsemalt tuuakse nimedest välja Essex Property Trust (ESS) ja BRE Properties (BRE).
Allikas: Morgan Stanley
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
