Võimuvõitlus Hiina kinnisvaraturul

Shutterstock

Hiina väljaanne Caixin Online nimetab kinnisvarasektorit lahinguväljaks kohalike omavalitsuste ja tsentraalvalitsuste vahel. Nimelt on KOVid viimase poole aasta jooksul tulnud välja uute meetmetega, et suurendada tulusid. Tegu on hoopis vastupidise sammuga Pekingi plaanidele, kes mulli kartuses kinnisvarasektori hinnatõusu piirama on asunud. Kuigi kohalikud omavalitsused toetavad keskvalitsuse samme, on nad rahavajaduse perspektiivist lähtuvalt huvitatud hoopis kinnisvarasektori arengust.

16. juulil teatas Shenzen, Lõuna-Hiinas asuv linn, et kodu soetamisest huvitatud isikud saavad läbi linnale kuuluva Housing Fund Management Center’i kuni 800 000 jüaani ($125 786) laenu ja seda madalamate intressimäärade juures kui kommertspangad pakuvad. Kolm päeva hiljem teatasid kaks ministrit, et kinnisvarasektori piiranguid leebemaks ei muudeta, ja et kõik võimutasandid peavad võitlema taastuvate kinnisvarahindade vastu. Juuli lõpus saatis valitsus kaheksa meeskonda 16 provintsi ja linna kontrollima, et veenduda nende poliitika elluviimises.

Katseid kohalikku kinnisvaraturgu elu sisse puhuda on teisigi. Veebruaris andsid Shanghai võimud loa kolm aastat linnas elanud isikutele osta ka teise kodu. Kuigi mõned päevad hiljem see otsus tühistati, on sealsete arendajate sõnul piisavalt võimalusi reeglitest kõrvale hiilida. Juulis pani idapoolse Jiangsu provintsi pealinn Nanjing müüki 51 maatükki, andes märku, et kavatseb iseseisvalt kinnisvarasektorit elavdada. 23. juulil hakkas ka sealne valitsus sarnaselt Shenzenile pakkuma soodsa intressiga kodulaene. Veel jultunum keskvalitsuse suhtes oli Yiwu linna käitumine, kui meedias levisid augustis teated, et Pekingi piirangute elluviimisega alustatakse alles seitsme kuu pärast. Yiwu linn vastas sellele, et keskvalitsuse meetmed viiakse ellu, kuid üldine sõnum oli siiski selge – kohaliku valitsuse rahavajadused on prioriteetsemad kui iga hinna eest valitsusele kuuletuda. Chinese Academy of Social Sciences sõnul on sarnaseid nippe kasutanud ligikaudu 50 linna.

Shanghai kinnisvarafirma anonüümseks jääda sooviva juhi sõnul oli 2011. aastal võitlus arendajate ja valitsuste vahel ning nüüdseks on see edasi kandunud võimutasandite vahele. Kuigi viimatisest kinnisvarahindade taastumisest võib arvata, et hetkel on pigem peale jäämas kohalikud omavalitsused, siis tulu maa müügist on endiselt kahanemas, kuna arendajad on muutunud ettevaatlikumaks ning ei lisa kuigi innukalt uusi maatükke. Pigem oodatakse ja vaadatakse, kuidas arengud kinnisvaraturul jätkuvad ning loodetakse maatükke tulevikus soodsamate hindadega saada.

Just uute maatükkide müük on see, mis KOVidele peavalu valmistab, kuna sealt tuleb üsna suur osa maakondade/linnade tuludest. Arvatakse, et keskmiselt moodustavad antud tehingud ligi 40% kohalike omavalitsuste eelarvete plusspoolest, ametlikel andemetel natuke vähem – 25%. Rahandusministeeriumi teatel kahanesid tulud maade müügist esimese seitsme kuuga 27,1% ehk 1,35 triljoni jüaanini ($212,1 mld). China Index Academy andmetel vähenesid tehingutulud maade müügist esimesel poolaastal 300 linnas 38%. Ainuüksi Pekingis oli esimese poolaasta 14,5 miljardi jüaani suurune näitaja 55,7% madalam kui aasta tagasi.

Shenyangi linnas jäi 2012. aasta esimeses pooles müümata 115 maatükki, kuna keegi ei pakkunud oksjonil isegi alghinda. Tegu on pea kaks korda suurema näitajaga kui aasta tagasi. Saamata jäänud tulu kohalikule valitsusele on märkimisväärne, sest oleks need maatükid läinud müügiks alghindadega, lisandukus linna eelarvesse 14,8 miljardit jüaani. Linnad vähem arenenud regioonides nagu näiteks Tianjin, Chongqing, Chengdu, Nanjing ja Hangzhou on kõige rohkem huvitatud kinnisvaraturu taaselavdamisest, kuna nende tulude sõltuvus maamüügist on üsna kõrge.

Allikas: Wall Street Journal

Kohalike omavalitsuste jaoks on tulude kasvatamine aga olulise tähtsusega, sest viimastel aastatel on üha enam tulnud teateid KOVide kõrge võlakoorma kohta. Aasta tagasi avaldatud auditi tulemuste kohaselt ulatus omavalitsuste võlg 2010. aastal 10,7 triljoni jüaanini, mis moodustab ligikaudu veerandi Hiina SKPst. Antud laenud tulenesid Pekingi 2008/09. aastal käiku lastud stiimulprogrammist kui mitmed omavalitsused laenasid valitsuse pankadest. Selle tulemusel ehitati kiirteid, kus eriliselt palju autosi ei sõida ning kummituslinnu.

Ligikaudu 38% antud laenudest aegub kuni 2014. aastani, ainuüksi käesoleval aastal peaks see näitaja ulatuma 1,8 triljoni jüaanini. Eelmisel aastal pidid kohalikud omavalitsused tagasi maksma 2,6 triljonit jüaani, kas seda ka tehti, ei tea keegi. Financial Times kirjutas veebruaris, et Hiina on käskinud pankadel kohalike omavalitsuste võlad üle rullida, sest viimased ei suuda maksta võla põhiosa. Kuulujuttude kohaselt pikendatakse mõnede laenude tähtaega isegi nelja aasta võrra. Laenude pikendamisega soovitakse võita aega, et oodata kiiremat majanduskasvu, mis omavalitsuste taskutesse taas rohkem raha tooks.

Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.