Shutterstock
Rekordmadalate võlakirjaintresside tõttu on investorid otsimas suurema tulususega paigutusi, mis samal ajal pakuvad kaitset ka Euroopa riskantsemate piirkondade eest. Seega on nii mitmedki kindlustusettevõtted ja pensionifondid näidanud viimasel ajal ostuhuvi Saksamaa kinnisvara vastu ning sealsed korterid lähevad müügiks nagu soojad saiad.
Buumi ning finantskriisi aastatel üsna stabiilsena püsinud Saksamaa kinnisvarahinnad on viimase kahe aasta jooksul näidanud märkimisväärset kasvu. Kui perioodil 2004-2007 langesid OECD andmetel elupindade hinnad 2,9%, siis 2010. aastal oli see näitaja kerkinud 2,6% ning 2011. aastal isegi 5,4%. Nõnda suure kasvu põhjuseks peetaksegi hetkel valitsevat võlakriisi, mille tõttu on turvalisemate võlakirjade intressid juba väga madalale surutud ning investorid otsivad alternatiivseid tuluallikaid. Seega ongi pöördutud Saksamaa, kui Euroopas ühe kindlaima majandusega riigi, kinnisvarasektorisse.
Välismaiste institutsionaalsete ostjate huvi on käesoleval aastal plahvatuslikult kasvanud, kui turuosaliste hulka on lisandunud private equity ettevõtted, kindlustusettevõtted ja pensionifondid. Välismaalaste poolt tehtud tehingud moodustavad nüüdseks poole kõikidest tehingutest, kus müüakse vähemalt 10 kinnisvaraobjekti. Esimesel poolaastal kulutasid teiste riikide investorid 3,3 miljardit eurot, mis on suurim näitaja alates 2008. aastast ning ühtlasi ületatakse juba ka eelmise aasta näitajat, milleks oli 2,4 miljardit eurot.
Suuremate elamukomplekside ostjatel peaks valikut jaguma, kui käesoleval aastal plaanivad mitmed ettevõtted müüa ca 100 000 korterit. Koheselt tekib küsimus, kas siis need investorid ei näe Saksamaa kinnisvarasektoris nii turvalist rahapaigutust kui teised? Tegelikult peitub vastus buumi ajal võetud suurtes laenudes, mille tasumisaeg lähenema hakkab. Antud laenud väärtpaberistati ning müüdi kui kommertskinnisvaraga tagatud väärtpabereid. Ligikaudu 8,8 miljardi euro ulatuses antud instrumente aegub 2014. aastal, kusjuures kõigest 47,2% antud väärtpaberitest genereerib investoritele rahavooge vastavalt maksegraafikule. Euroopas on keskmiseks näitajaks 62,5%.
Müügiks lähevad ka esmapilgul mitte väga ahvatlevana tuduvad korterid. Nimelt on tehtud suuri tehinguid Ida-Saksamaal leiduvate kommunistliku režiimi ajast ehitatud paneelmajadega. New Yorkis baseeruvad investeerimisfirmad Blackstone Group ja Cerebus Capital Management ostsid näiteks Fortress Investments Groupilt käesoleval aastal 38 000 Dresdenis asuvad korterit. Blackstone ostis ka märtsis maksejõuetult Level One’ilt 8000 korterit ning Cerebus on soetanud samuti veel 22 000 elamuaset maksejõuetu Speymill Deutsche Immobilieni restruktureerimise käigus. Lisaks nendele kahele ettevõttele on ostuhuvi üles näidanud ka Goldman Sachs, Whitehall Street Real Estate, Bension Ellit Capital Management ja Euroopa pensionifondid.
Võrreldes teiste Euroopa suurlinnadega, on korterite hinnad Saksamaal odavamad. Berliinis küsitakse korteri eest keskmisel 2000 eurot ruutmeetri kohta ning Münchenis, Saksamaa kalleimas linnas, on vastav näitaja 3600 eurot/m2. Pariisis ja Londonis peab aga ruutmeetri eest välja käima vastavalt 7000 ja 9500 eurot. Samas on hinnad kasvanud märkimisväärse kiirusega, kui Berliinis ja Münchenis on hinnad viimase aasta jooksul kasvanud ligikaudu 17%. Lisaks sellele, et kinnisvara nähakse inflatsiooniriski maandajana on hinnatõusu taga ka tõsiasi, et sakslased on rohkem kortereid ostmas. Saksamaa on ühe väikseima koduomanike määraga riikidest. Kui näiteks Hispaanias omavad kodu 84% inimestest ja USAs 65,5%, siis Euroopa suurima majandusega riigis on see näitaja 46%.
Lisaks kinnisvara hinnatõusust saadavale kasule, pakuvad Berliini kesklinnas asuvad korterid ca 6%-list üüritootlust samal ajal kui Saksamaa 10-aastane võlakiri pakub kõigest 1,7% tootlust. Ning kuigi Saksamaa rahvastik on kahanemas, ei näe investorid erilist kukkumisruumi, kuna sakslased on üha enam linnadesse kolimas. Frankfurdis kasvas majapidamiste arv 5,8% ja Kölnis 6,4%. Samal ajal pole uute korterite ehitus nõudlusega sammu pidanud, sest kallimad sisendihinnad vähendavad üürituludelt saadava kasumi suurust. Taanis investeerimisfirma Core Property Managementi hinnangul on puudus uutest korterist tuntavaim Frankfurdis, Hamburgis ja Kölnis, kus ehitatakse vaid pool vajaminevatest korteritest.
Muidugi on turuosalistel veel meeles kinnisvaramulli lõhkemine ning suure väliskapitali huviga kaasneva volatiilsuse eest hoiatab ka Maastrichti ülikooli professor Piet Eicholtz. Siiski on enamik turuosalisi veendunud, et kinnisvara hinnatõus ei ole võtnud mulli mõõtmeid. Samuti arvatakse, et Saksamaa kinnisvaraturu situatsiooni ei saa võrrelda näiteks USA või Hispaaniaga. Üheks põhjuseks peetakse seda, et enamike tehingute taga ei ole mitte investeerimispangad, vaid eraisikud. Lisaks peavad kodu ostjad tegema kuni 30% suuruse ettemakse, mis selgitab ka madalamat koduomanike määra. Reitinguagentuur Standard & Poor’si sõnul tõusevad Saksamaa kodude hinnad veel 2-3 aastat isegi siis, kui võlakriis möllab naaberriikides.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
