Taastumine kinnisvarakrahhist on USAs olnud vaevaline ja investorite jaoks frustratsiooni valmistav. Kui juba 2010. aastal tundus, et majade hinnad on langustrendi suutnud pidama saada ning hullem on selleks korraks möödas, oli siiski turgudel varuks üllatus, kui pärast sundvõõrandamiste skandaali hinnad taas suuna allapoole võtsid. Viimastel kuudel on aga sektorist kostmas taas positiivsemaid sõnumeid ning paljude meeles on küsimus, kas seekord sai põhi tehtud?
USA 20 suuremas linnapiirkonnas kinnisvarahindasid jälgiv Case-Shilleri indeks on alates käesoleva aasta algusest taas suuna ülespoole võtnud. Viimaste andmete kohaselt tõusid majade hinnad juulis võrreldes mullusega 16 piirkonnas ning võrreldes juuniga kõikides linnades. Võrreldes 2011. aasta juuliga kerkisid hinnad 1,2% (kuigi alates 2006. aastal saavutatud mulli tipust on hinnad endiselt keskmiselt 30% madalamal). Nagu allolevalt graafikult näha, siis topeltpõhi on sellega tehtud. Nüüd on küsimus selles, milline on investorite ja kodu soetajate meelestatus, sest nii mõnedki, kes panustasid juba 2010. aastal kinnisvaraturu taastumisele on pidanud leppima üsna viletsate tootlustega.
Allikas: Standard & Poor's
Statistikast räägib taastumise kasuks ka tõsiasi, et uute majade hinnad on viimase viie aasta kõrgeimal tasemel. Uue maja mediaanhind tõusis augustis kogunisti 11,2%, ulatudes $256 000-ni. Samuti püsib uute majade varude arv rekordmadalatel tasemetel, kui praeguse müügitempo juures kuluks 4,5 kuud, et kõik majad maha müüa. Samas tõdeb National Association of Home Builders peaökonomist David Crowe, et need numbrid näitavad, et hetkel suudavad endale maja soetamist lubada pigem inimesed, kellel on piisavalt omavahendeid, samas kui esimese kodu ostjatel on endiselt raskusi sobivaks eluasemelaenu kandidaadiks kvalifitseerumisel. Mõnevõrra leevendab seda argumenti see, et ka olemasolevate majade müük on tõusmas, olles augustis kerkinud 9,3%.
Mais kinnisvaraturu olukorra kohta uurimistöö kirjutanud kinnisvaraturu professor Susan Wachter on veendunud, et seekord on tegu lõpliku põhjaga ning on kogu sektori suhtes väga positiivselt meelestatud. Wachter usub, et tõusvad hinnad innustavad seni kõrvaltvaataja rollis olnud potentsiaalseid ostjaid turule astuma, et soetada oma kodu enne, kui hinnad veelgi kallinevad.
Positiivseid arenguid kinnisvaraturul on põhjustanud mitmed faktorid. Näiteks on rekordmadalatel tasemetel kodulaenude intressid. 30-aastase perioodi puhul on keskmiseks fikseeritud intressiks 3,5%, mis läbi refinantseerimiste on aidanud paljudel koduomanikel oma laenude kuumakseid allapoole tuua. See on muutnud atraktiivsemaks ka maksete jätkamise juhul, kui koduomanikud on pangale võlgu rohkem kui nende maja väärt on. Eelmise aasta lõpu seisuga oli sellises olukorras 14,1 miljonit omanikku, kusjuures ligikaudu pooltel juhtumitel ületas võlg kinnisvara objekti hinda enam kui 30%. Tõusvate hindade tingimustes on muidugi oodata olukorra paranemist.
Allikas: "Assesing the Housing Threat and The Appropriate Policy Response", Wachter, A.
Samuti märgib Wachter, et kuigi tööpuudus on endiselt kõrge, püsides 8% juures, siis antud näitaja on olnud pigem langustrendis, mistõttu inimesed kardavad vähem oma töö kaotamise pärast. Samuti on aktsiaturu ralli tõstnud investorite rikkust ning kuigi üleüldine makromajandus pole midagi märkimisväärset näidanud, on signaalid siiski positiivsed ja see kajastub ka inimeste meelestatuses. Nimelt tõusis tarbijausaldusindeks augustikuu 61,3 punkti pealt 70,3 peale, viidates tarbijate kindlustunde suurenemisele.
Wachter tunnistab, et suurimaks probleemiks kinnisvaraturul on endiselt majad, mida pole veel müüki pandud, kuid mis võivad turule sattuda läbi sundvõõrandamiste (shadow inventory), kui omanikud peaksid näiteks lihtsalt oma laenumaksed peatama. Nii-öelda „nähtamatu varu“ suuruseks hinnatakse olevat 12-14 miljonit maja. See omakorda on takistanud majahindade tõusu, kui teatakse, et hindade tõustes võidakse täiendavalt uusi maju turule paisata. Nüüd aga on see probleem väidetavalt väiksem, sest hindade tõustes jätkavad laenuvõtjad suurema tõenäosusega makseid, kuigi 20% kõikidest eluasemelaenude võtjatest on endiselt „vee all“ (maja on vähem väärt kui laen).
Kinnisvarahindade indeksi üks koostajatest Robert Shiller aga nii roosilist olukorda ei näe. Pigem soovitab ta kinnisvaraturule panustamisest hoiduda. Eelmisel nädalal avaldatud uurimistöös, mis valmis koostöös Karl Case’i ja Anne Thompsoniga avalikustati 5000 koduostja ootused viimasel 25 aastal. Kõige hiljutisema küsitluse vastustest selgus, et kuigi lühiajaliselt oodatakse hindade tõusu, siis pikemas perspektiivis oodatakse endiselt kinnisvara väärtuse alanemist. Lõppkokkuvõttes toovad uurijad esile, et kuigi viimastel kuudel on hinnad tõusnud, siis kinnisvaraostjate ootustest küll hetkel mingit kindlat pöördepunkti välja ei loe, kuigi meedia sellise pildi maalinud on.
Shilleri sõnadel on ka omajagu kaalu, sest mees prognoosis ette ka internetimulli lõhkemist 2000. aastal avaldatud raamatus „Irrational Exuberance“. 2005. aastal aga kirjeldas ta, kuidas USA kinnisvaraturg on läbi teinud suurima spekulatiivse mulli ajaloos. Vaadeldes veerandi sajandi jagu andmeid selgus, et koduostjad on üsna teadlikud turul valitsevatest hinnatrendidest ning kodu ostmisel oli tugev seos sellega, kuidas koduostjad kirjeldasid turuolukorda ja hinnaliikumisi.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
