Shutterstock
Pärast finantskriisi on USA kinnisvarasektor olnud koht, mis justkui ei kavatsegi taastumismärke näidata. Viimastel kuudel on aga lõppude lõpuks majade hinnad tõusma hakanud, uute ehituste arv tõusuteel ning arvatakse, et käesoleval aastal võib antud sektor teha olulise panuse USA majanduse kasvu.
Viimati vaatasime USA kinnisvaraturu arenguid oktoobris, kui näis, et olukord sektoris hakkab paranema. Alates sellest ajast on kinnisvaraturu fundamentaalnäitajad veelgi tugevnenud – müüdud majade arv kasvanud, rekordmadalad varud veelgi langenud ning hinnad pea kõikides suuremates linnades tõusnud.
Möödunud nädala neljapäeval selgus, et olemaseolevate majade müük jaanuaris oli annualiseeritult ning sesoonselt korrigeeritult 4,92 miljonit ühikut ehk 0,4% rohkem kui detsembris ning 9,1% rohkem kui veebruaris. Samas tõusis olemasolevate majade mediaanhind aastaga 12,3%, küündides $173 600-ni. Ühtlasi on märgata, et maja müük edeneb kiiremini, mis annab märku kinnisvaraturu elavnemisest. Jaanuaris oli päevade arvu mediaan, mil maja müügis oli 71 päeva, mida on oluliselt vähem kui aasta tagasi, kui vastav näitaja oli 99 päeva. Ka sundmüükide osakaal on vähenemas – jaanuaris olid 23% tehingutest seotud sundvõõrandamistega. Kuigi ajalooliselt on see kõrge näitaja, siis tegu on märksa väiksema näitajaga kui 35% aasta tagasi.
Hindadele lisab ülespoole survet ka pakkumispoole kokkutõmbumine. Jaanuaris oli müügis 1,74 miljonit maja ehk 4,9% vähem kui eelneval kuul. Samuti on tegu madalaima tasemega alates 1999. aasta detsembrist. Ühtlasi tähendab see, et praeguse müügitempo juures suudetakse kõik turul olevad olemasolevad majad ära müüa 4,2 kuuga. Kuna majade varud on niivõrd madalatel tasemetel, tõotab märtsis algav majade ostu hooaeg kujuneda edukaks müüjate jaoks. Näiteks Kalifornia kinnisvaramaakler Carolyn Williams arvab, et võim on seekord müüjate käes, kuna pea kõikidele müügisolevatele majadele on 5-25 pakkumist.
Jätkub ka tähtaja ületanud laenude osakaalu langus ning uute, 30-päeva maksetähtaja ületanud laenude osakaal langes viimase viie ja poole aasta madalaimale tasemele ehk 3,04% peale, mis on ka pikaajaline keskmine tase. Mortgage Bankers Associatoni (MBA) asepresident Mike Fratantoni sõnul on üleüldine maksetähtaja ületanud laenude maht endiselt liiga kõrge, kuid liikumine on siiski õiges suunas. Fratatoni usub, et 2-3 aasta pärast normaliseerub olukord enamikes probleemsete laenude kategooriates, kuid sundvõõrandamisprotsessis olevate laenudega läheb kauem aega tulenevalt kõrgetest varudest mõnedes osariikides.
Allikas: Calculated Risk
Positiivseks uudiseks on ka see, et koduomanike arv, kelle maja maksab vähem kui antud majale võetud hüpoteeklaenu jääk, jätkab vähenemist. Zillowi sõnul vähenes nii-öelda negatiivse tagatisega hüpoteeklaenude omanike arv eelmisel aastal 2 miljoni inimese võrra. Samas tuleb mainida, et 13,8 miljonit hüpoteeklaenu omanikku ehk 27,5% kõikidest hüpoteeklaenu omanikest on endiselt „vee all“. Paljud isegi nii sügaval vee all, et isegi märkimisväärsed majade hinnatõusud ei suudaks nende maja väärtust ja laenu jääki võrdsustada. Seda näitavad ilmekalt alloleva joonise kõige parempoolsemad tulbad. Zillowi sõnul aga jätkub negatiivse tagatisega koduomanike arvu vähenemine, kui sellel aastal peaks antud staatusest vabanema miljon koduomanikku. CoreLogic hindas hiljuti, et majahindade tõustes 5% muutub majaväärtus laenujäägist suuremaks ca 2 miljoni majaomaniku puhul.
Allikas: Zillow
Ka nõudluspoole katalüsaatorid püsivad tugevana. Uute majapidamiste moodustamine on koos tööpuuduse vähenemise ja majanduse kasvuga pidevalt paranenud ning majapidamiste moodustamine on jõudnud pikaajalise keskmise tasemele. Ühtlasi suurenes pärast kinnisvaraturu krahhi märkimisväärselt 16 aastaste ja vanemate inimeste arv majapidamise kohta ning 2012. aastaga sarnast taset nähti viimati 80-ndatel. Kuigi tegu võib olla ka struktuursete muutustega, näiteks üha rohkem noori astuvad ülikooli, siis Deutsche Banki analüütikute sõnul on selle taga peamiselt ikkagi nõrk tööturg. Paraneva tööjõuturu taustal oodataksegi 16 ja vanemate inimeste kahanemist majapidamise kohta ehk suurenevat nõudlust majade järele.
Allikas: Deutsche Bank
Kinnisvarasektori poolt räägib ka asjaolu, et tulenevalt USA keskpanga rahapoliitikast on hüpoteeklaenu intressid rekordmadalatel tasemetel ja seega on maja kättesaadavus rahalises mõttes samuti kõige aegade kõrgeima taseme läheduses. Samas on pangad laenustandardeid pärast finantskriisi oluliselt karmistanud, mistõttu pole paljudel inimestel ligipääsu pankade finantseeringutele. See kajastub ka hüpoteeklaenude taotlustes, mis pärast finantskriisi pea kaks korda kukkunud on ning hoolimata odavatest intressimääradest taastunud pole.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
