Shutterstock
Teatavasti on Hiina ülikiire majanduskasv tulenenud mahukatest investeeringutest ja seda peamiselt riigi infrastruktuuri ning elamuehitusse. Nomura andmetel moodustavad Hiina investeeringud elamuehitusse 33% suuruse osa riigi koguinvesteeringutest põhivarasse ning kinnisvara moodustab 16% suuruse osa riigi SKT-st. Nüüdseks juba rohkem kui kümnendi väldanud kinnisvarabuum ei ole veel konkreetset lõppu leidnud, kuid üha enam indikaatoreid annavad signaale sellest, et sealse kinnisvarasektori hoog on raugemas. Hiina kinnisvaramulli võimalikust lõhkemise ja selle tagajärgede eest on majandusteadlased juba ammu hoiatanud, aga nüüd võib see Nomura analüütikute sõnul ka tegelikkuseks saada.
Käesoleva aasta jaanuarikuus aeglustus Hiinas esmakordselt viimase aasta jooksul uue kinnisvara hinnakasv ja ka vastavad müügimahud on kokku kuivamas. Hangzhou regioonis on nii mõnedki kinnisvaraarendajad nõudluse tekitamise nimel pidanud luksuskinnisvara hindasid langetama. Lisaks teatas mõni nädal tagasi Shanghaist lõunas asuvas väikelinnas tegutsev kinnisvaraarendaja Zheijang Xingrun Real Estate Co., et ei ole suuteline oma $400 miljoni suurust laenukoormat tagasi maksma.
Kuigi eelmainitud sündmused ei kirjelda otseselt Hiina kinnisvarasektori kokkuvarisemist, on need ja paljud teised indikaatorid ohumärgid sellest, et Hiinasse on ehitatud liiga palju elamupinda. Nomura hinnangute kohaselt ehitavad Hiina kinnisvaraarendajad sel aastal iga linna koliva inimese kohta 121 ruutmeetrit uut elamupinda - seda on kaks korda rohkem kui 2009. aastal ning 7% enam kui 2013. aastal ehitatud 113 ruutmeetrit inimese kohta. Keskmiselt on vastav näitaja kasvanud Hiinas kiirusega 13,4% aastas.
Lisaks maalt linna kolijatele tekitavad nõudlust uue kinnisvara järele ka need inimesed, kes soovivad senist elamist suurema vastu vahetada, ent sellegipoolest on säärane areng Nomura analüütikute sõnul murettekitav, kuna Hiina üldkasulik elamupind ühe elaniku kohta on muutumas võrdväärseks ja kohati isegi edestab arenenud riikide näitajat.
Graafik: Üldkasulik elamupind ühe elaniku kohta riigiti
Allikas: Nomura
Vaatamata paljudes Hiina väikelinnades valitsevale elamupindade ülepakkumisele leiavad paljud investorid lohutust sellest, et nõudlus uue kinnisvara järele esimese astme linnades (sh Peking, Shanghai, Guangzhou ja Shenzhen) on endiselt tugev ja seda peamiselt tänu kõrgematele sissetulekutele linnaelanike seas. Nõudlust aitab tugevana hoida ka tõsiasi, et suurlinnadesse kinnisvara soetamine on jätkuvalt populaarne investeerimismeetod. Nomura analüütikute sõnul annab suurlinnades valitsev tugev nõudlus aga investoritele vale kindlustunde, sest esimese astme linnade kinnisvara osakaal moodustab kõikidest ehitamisel ja müügis olevatest eluasemetest vaid 5% ning 2013. aasta koguinvesteeringutest elamupindadesse 8% suuruse osa.
Graafik: Hiinas ehitamisel ja müügis olevad eluasemed linnade astmete kaupa
Allikas: Nomura
Nomura analüütikute sõnul on investorid hetkel pimestatud kognitiivsetest eelarvamustest, mis ei lase neil kõiki riske objektiivselt hinnata. Nomura ökonomist Zhang Zhiwei tõmbab analüüsis paralleele ka USA kinnisvaramulliga, mille lõhkedes odavnes kinnisvara enim just madalama astmete linnades nagu nt Orlando ja Las Vegas, aga mitte esimese astme linnades nagu nt New York. Ka Hiina kinnisvaramulli lõhkemine mõjutaks kinnisvarahindasid just kolmanda ja neljanda astme linnades, mis aga hetkel investorite radaritele ei mahu.
Nomura sõnul oleks Hiina kinnisvaramulli lõhkemine riigi majandusele veelgi drastilisema mõjuga kui seda oli USA ja Euroopa kinnisvarakrahh nende majandustele. Viiendik tagasimaksmata laenudest ja veerand uutest väljaantavatest laenudest on just kinnisvaraarendajatele ja siia sisse ei ole arvestatud riigi varipangandust, mille väärtus samuti triljonite dollariteni ulatub.
Juhul kui Hiina kinnisvarakrahh saabki tegelikkuseks, siis on üsna tõenäoline, et selle mõjusid on ka mujal maailmas tunda. Seda just seetõttu, et peale Hiina valitsuse ja kohalike pankade on sealsel kinnisvaralaenuturul tugevalt esindatud ka rahvusvahelised pangad. Rahvusvaheliste Arvelduste Panga (BIS) andmetel ulatub välismaiste pankade poolt väljaantud laenude maht Hiina avalikele ja eraettevõtetele enam kui $1 triljonini.
Suurim osa neist laenudest Hiina pankadele ja firmadele on tulnud Hongkongist, kuid ka Suurbritannia ja USA pangad on tugevalt esindatud. Peale väljaantud laenude suurendab välismaiste pankade avatust Hiina riskidele ka derivatiivide turg. Näiteks BIS andemetel on Suurbritannia pankadel Hiinas lisaks $193 miljardi väärtuses tagasisaamata laenudele kaalul ka $32 miljardi väärtuses derivatiive.
Graafik: Hiina firmadele välja antud laenude kogusumma riigiti ($mld, märts 2014 seisuga)
Allikas: BIS
Niisiis on Hiina kinnisvarasektorisse investeerimine loonud üsna head tingimused järjekordse majanduskriisi tekkimiseks. Kas see risk ka päriselt realiseerub ja kui, siis millises mahus, on veel vara öelda, kuid analüütikute hinnangul on see miski, mille tõsidusega peaks arvestama.
Tweet
