Shutterstock
Finantskriisi kurja juur ehk USA kinnisvarasektor on pärast 2010. ja 2011. aasta põhjasid jalad alla saanud, kuid taastumise osas ollakse endiselt skeptilised. Käesoleva aasta statistika on kõhklusi lisanud, kui nii olemasolevate ja uute majade müük on langusesse pöördunud ning koduomanike määr endiselt langeb.
Märtsis langes olemasolevate majade müük aastases võrdluses 7,5%. Õigupoolest on antud näitaja miinuspoolel juba alates novembrist, kuid langus on kiirenenud. Ka uute majade müük pöördus märtsis 13%-lisse langusesse, mis on suurim kahanemine alates 2011. aasta märtsist. Midagi positiivset ei vaata vastu ka majade ostmiseks mõeldud (mitte refinantseerimiseks) hüpoteeklaenude avaldustest, vastava indeksi 4 nädala libisev keskmine on aastatagusest tasemest 19% madalamal. Kui lisada siia juurde veel endiselt karmid laenunõuded, kahaneva majaomanike määra ning noorte eelistuse pigem üürida kui osta, siis tõepoolest jääb mulje, et kui varasemalt päike juba pilvede vahelt piilus, siis nüüd oleks taevas justkui taas süngemad toonid.
Kuid mündil on alati kaks poolt ning kui vaadata andmetesse rohkem sisse, siis kinnisvaraturu fundamentaalolukord näib üha enam paranevat. Seega selle asemel, et otsida statistikast negatiivseid punkte, tuleks ka küsida, et mis on kinnisvaraturu juures hetkel hästi.
Esmapilgul võib küll tunduda 7,5%-line langus olemasolevate majade hulgas halva uudisena, kuid pannes siia kõrvale statistika sundmüükide ning niinimetatud lühikeste müükide (maja hind on väiksem kui laenujääk) kohta, selgub, et suure tõenäosusega tulenes kukkumine just nende tehinguliikide vähenemise pärast. Lühidalt öeldes, tähendab see, et kinnisvaraturg on normaliseerumas. Olgugi, et põhinumber näitab vähenemist, tuleneb see eelkõige õigetest põhjustest, sest olukord, kus olemasolevate majade müük küll tõuseb, kuid seda sundmüükide kasvu tõttu, saadaks tõsiseid ohusignaale.
Allikas: Calculated Risk
Teine soodne trend on raskustes laenude ning sundvõõrandamiste vähenemine. Märtsis oli maksegraafikust mahajäänud laenude osakaal 5,52% (veebruaris 5,97%) ning sundvõõrandamise protsessis olevate laenude osa 2,13% (veebruaris 3,38%). Kokku on probleemsete laenude osakaal 7,65% kõikidest laenudest ehk antud staatuses on 3 840 000 laenu. Aasta tagasi oli vastav näitaja 4 997 000.
Allikas: Black Knight Financial Services
Kuigi kinnisvarahindade kasv on mõnevõrra järele andnud, on tõusnud turuväärtused parandanud koduomanike olukorda. CoreLogicu andmetel tõusid möödunud aastal 4 miljonit koduomanikku vee peale ehk teisisõnu muutus nende majade turuväärtus suuremaks laenujäägist. Vee all on veel 6,5 miljonit kodu ehk 13,3% hüpoteegiga koormatud eluasemetest, kuid toimunud on siiski märgatav paranemine võrreldes 2009. aasta detsembriga, mil negatiivse netoväärtusega oli 12 miljonit koduomanikku. Eelkõige on paranemine toimunud viimasel aastal, sest 2012. aasta neljandas kvartalis oli vee all 10,4 miljonit kodu.
Allikas: CoreLogic
Ka olemasolevate majade varud on suurenemas. Kuigi tavaliselt tõstataks see küsimusi nõudluse puudumise kohta, siis praeguses olukorras , kus varud on niigi väga madalad, võib seda positiivseks lugeda. Ühtlasi võimaldab kasvav varude hulk kontrolli all hoida hinnakasvu, muutes kinnisvaraturu stabiilsemaks.
Uute majade müük on küll põhjadest tõusnud, kuid vaadates pikemat perspektiivi, püsib antud näitaja endiselt väga madalal tasemel. Kuna USA rahvastik on jätkuvalt kasvav, siis ilmselt vajatakse tulevikus uusi kodusid, mistõttu liikumisruumi ülespoole tundub veel küllaga.
Allikas: Calculated Risk
Tuleb arvestada, et kinnisvaraturg on üsna aeglaselt liikuv ning seetõttu ei tohiks ainult lühiajaliste andmete põhjal paikapanevaid järeldusi teha. Selge on ka see, et ükski taastumine pole lineaarselt ülespoole liikuv. Kuigi teatav aeglustumine hakkab kinnisvarasektori viimase aja liikumistes silma, võib kinnisvarasektori fundamentaalseisu endiselt positiivseks lugeda.
Tweet
