Shutterstock
Mitmete analüütikute sõnul ei ole õhus küsimused „kas“ ja „millal“, vaid pigem „kui tugev“ saab olema ülepakkumisega Hiina kinnisvaraturu korrektsioon. Pärast uute majade rekordilist müümist enam kui ühe triljoni dollari väärtuses 2013. aastal, on kinnisvaraturul ilmnenud jahtumise märke. Käesoleva aasta esimesel poolel iseloomustavad kinnisvaraturgu tagasihoidlikud müüginumbrid, eluasemete hinnalangused ja investeeringute kasvu aeglustumine.
Hiina statistikaameti andmetel langes 70 linnas uute eluasemete keskmine hind nii mais kui ka juunis ja 2014. aasta esimese kuue kuuga on majade müük vähenenud 9,2%. Turu sentiment on mõnevõrra halvenenud, kui päevauudised on raporteerinud lugusid müümata eluasemetest, märkimisväärsetest hinnaalandustest ja murelikest arendajatest. Keskpanga poolt monetaarpoliitika karmistamine 2013. aasta keskpaigas ja suurenev arendajate pankrotistumise oht on kujundanud tänaseks keerulisemate finantseerimistingimustega keskkonna ja mõjutab kinnisvarasektorit. Barclaysi analüütikute hinnangul on kinnisvaramull võtmerisk käimasoleval aastal Hiinas ja arvatakse, et järk-järguline mullist õhu väljalaskmine saadab 2014. ja 2015. aastat.
Suurimaid hirme kinnisvaramulli lõhkemisest elimineerib riskide teadvustamine poliitikakujundajate poolt. Mitmed poliitikanõustajad on meedia vahendusel kinnitanud viimasel paaril aastal, et kinnisvarasektor kujutab suurimat ohtu Hiina majandusele ja finantsstabiilsusele. Barclays hindab, et kinnisvarasektori otsene panus SKP kasvu on ligikaudu 10%. Lisades mõjuringi, kuhu kuuluvad ehitusettevõtted, metalliettevõtted, kinnisvarateenuste pakkujad, mööblitootjad ja teised seotud sektorid, siis panus SKP-sse on crica 20%.
Varasemalt on Hiina kinnisvaraturu areng küllaltki tugevalt baseerunud fundamentaalsetel alustel, nagu positiivne demograafia, leibkonna sissetulekute kasv ja stabiilne urbaniseerumine. Samas leiab huvitavaid aspekte finantssüsteemist, kus reaalintressimäär on olnud madal hoolimata kiirest majanduskasvust. Rahamass on viimasel aastakümnel kiiresti kasvanud ja turg pakub kinnisvara kõrval vähe alternatiivseid investeerimisvõimalusi, kuhu majapidamised saavad oma säästusid suunata. Need on tegurid, mis on Barclaysi ökonomistide arvates aidanud küpseda kinnisvaramullil .
Kinnisvarasektori hindade dünaamika on olnud ebaühtlane. Esimese astme linnades on hinnad tugevalt tõusnud, arendajatel madal hulk varusid ja nõudlus kõrge. Samal ajal on kolmanda ja neljanda astme linnades varud suurenenud ja hinnad langenud. Juunis langesid eluasemete hinnad 55 linnas, mis võrreldes maiga, kui eluasemete hinnad langesid 35 linnas, on oluliselt laiapõhjalisem. Eluasemete hindu on arendajad alandanud tavapäraselt linnades, kus on kõrge varude tase ja nõrk müük. Aeglustuv kinnisvaramüük on halvendanud sektori pakkumise ja nõudluse dünaamikat, mille tulemusena on tõusnud varude suhe müüki paljudes linnades. Praegune suhtarv on hinnanguliselt 15, mis on kõrgem kui 2009. aasta keskmine tase. Viimasel ajal on olnud mitmeid uudiseid linnast Hangzhou, kus varude realiseerimine on jõudnud vastavalt 24 kuuni, mis viitab, et korrektsioon võib olla vältimatu.
Allikas: Barclay Research ja CentaLina
Mõned linnad on alustanud eluasemete ostmise piirangute lõdvendamist, et stimuleerida kohalikku turgu. Arendajad on hindu alandanud alates märtsist, et ergutada ostjaid. Mis on praeguse languse kinnisvarasektoris tinginud? Tsüklilisest perspektiivist lähtudes on langust juhtinud kombinatsioon monetaarsete tingimuste karmistamisest ja kinnisvarasektori finantseerimisest, liigne ehitustegevus ja ülepakkumine mitmetes linnades. Vähenenud hüpoteeklaenude kättesaadavus majapidamistele on aeglustanud eluasemete müügi kasvu. Arendajad on sattunud finantsiliselt pingelisemasse olukorda, sest üha raskem on saada pankadest laenu ja refinantseerimise kulud on tõusnud. Nõrk müük ja rahavoo surve on tinginud arendajate hinnaalandused, mis on kujundanud koduostjatel oota-ja-vaata hoiaku ning kandunud üle müüginumbritele ja hindadele.
Kinnisvarahindade alandamine on üldiselt olnud edukas eluaseme ostmise nõudluse stimuleerimisel. Kuigi juunis eluasemete hinnad langesid, siis müük suurenes 33% võrreldes maiga, mis oli äärmiselt nõrk kuu. See näitab, et on olemas tugev, kuid küllaltki hinnatundlik, lõpptarbijapoolne nõudlus. Miljonid keskklassi kuuluvad hiinlased, kes ei ole piisavalt rikkad, et investeerida välismaale, on pettunud ametlikes piirangutes, mis on kehtestatud panga deposiitidele. Intressmäärad on marginaalselt kõrgemad inflatsioonist ja jätkuvalt tajutakse, et teise või kolmanda eluaseme ostmine oleks võimalusel parim investeering.
Valitsusel on jätkuvalt manööverdamisruumi
Võttes arvesse, kui oluline on kinnisvarasektor Hiina majandusele, siis on tõenäoline, et valitsus kindlasti proovib leevendada kinnisvarasektori langusest tulenevat mõju. Seda võimaldavad mitmed poliitikahoovad. Võimalikud meetmed on seotud praeguse elusasemepoliitika liberaliseerimisega, sotsiaalkorterite ehitamise kiirendamisega, jõulisema hukou (linnade poolt subsideeritud koolide, haiglate ja muude hüviste kasutamiseks peab indiviid olema kirjas kohaliku omavalitsuse registris) piirangute eemaldamisega madalama astme linnades, infrastruktuuri kulutuste suurendamisega ja monetaarpoliitika lõdvendamisega.
Alates veebruarist on märgata valitsuse püüdlusi stabiliseerida eluasemeteturgu. Kohalikud omavalitsused on otsinud võimalusi, et toetada kinnisvarasektorit ja mitmed linnad on tutvustanud poliitikaid, et elavdada eluasemete nõudlust. Wuxi ja Tongling on pakkunud korteri ostjatele residentsust. Tianjing ja Nanning on lihtsustanud kodu ostmise piiranguid. Mitmetes linnades on omavalitsus hakanud tegema koostööd kohalike pankadega, et pakkuda arendajatele tuge finantseerimisel ja laenude pikendamisel.
Hukou süsteemi liberaliseerimine Hiina madalama astme linnades, kus probleemiks on suured varud, oleks kindlasti oluline eluasemete nõudluse toetamisel. See oleks kooskõlas ka valitsuse linnastumise kavaga, mis on koostatud 2014. – 2020. aastaks. Dokumendi prioriteediks on tõsta urbaniseerumise tase 60%-ni 2020. aastaks, mis tähendab, et 130 miljonit hiinlast leiab uue peavarju linnas. Viimase kümne aastaga on linnadesse elama asunud 230 miljonit inimest.
Kas Hiina kinnisvaramull on jõudnud lõhkemispunkti? Barclaysi ökonomistid arvavad, et veel mitte. Analüütikud usuvad, et järk-järguline mullist õhu väljalaskmine saadab 2014. ja 2015. aastat. See väide on kujunenud hinna ja müügi dünaamikaid uurides ning Xi-Li valitsuse uut hoiakut arvestades. Lisaks on valitsusel kinnisvaramulli lõhkemise vältimiseks mitmeid võimalikke tsüklilisi poliitikaid, nagu rahapoliitika lõdvendamine ja eluasemete ostmise piirangute vähendamine. Analüütikud usuvad, et valitsus tõenäoliselt aktsepteerib mitte liiga järske korrektsioone ja annab kohalikele omavalitsustele rohkem otsustamisõigust, et diferentseerida eluasemetepoliitikat, mis vastaks paremini lokaalsetele oludele ja vajadustele.
Deiro Kaju, LHV praktikant
Tweet
