Shutterstock
Võiks arvata, et Föderaalreservi kolm rahatrükki, 5,6% peale langenud töötuse määr ning ajalooliselt väga madalaks muutunud kodulaenude intressid aitavad puhuda USA kinnisvaraturule pärast mulli lõhkemist uuesti elu sisse, kuid selle asemel vaatab vastu uute majade müük, mis küündib täna vaevu 90ndate alguse tasemele. Miks on USA kinnisvarasektori taastumine jäänud nõnda loiuks?
Detsembri lõpus avaldas Föderaalreservi üks regionaalsest harust (Federal Reserve Bank of St. Louis) analüüsi, mis aitab hästi USA kinnisvaraturu praegust seisu lahti mõtestada. Nimelt on kinnisvarabuume traditsiooniliselt toitnud nende inimeste osakaalu tõus, kes siirduvad rentniku seisust maja- või korteriomanikuks. Sõjajärgsel perioodil kasvas antud osakaal 43% pealt 64% peale ning nagu esimeselt graafikult võib näha, kerkis viimase buumi jooksul osakaal 69%ni. Koos sellega liikus kõrgemale ka oranžiga tähistatud kinnisvara hinnaindeks, millest johtuvalt järeldab keskpank, et kodu soetajate nõudlus ja hind olid omavahel seotud.
Samuti on jooniselt näha, kuidas korrelatsioon eksisteeris kriisiaastate jooksul, mil paljud olid sunnitud oma maja müüma/pangale loovutama ning lähedaste juurde kolima või rendipinna leidma ning see survestas omakorda hinda. Midagi enneolematut hakkas juhtuma paar aastad tagasi, kui hinnad taastusid aga samal ajal jätkus koduomanike osakaalu vähenemine okupeeritud elamispinna kogumahus.
USA kinnisvara hinnaindeks (oranž) ja koduomanike osakaal (sinine, %)
Allikas: FED
Esmakordselt on USA ajaloos leidnud aset kinnisvaraturu taastumine, kus rolli pole mänginud elamise eesmärgil kodu soetavate isikute nõudlus, vaid hoopis investorite raha. Institutsioonide ja teiste sularahakohvritega investorite ostuhuvi hakkas tekkima paar aastat tagasi, mil kinnisvarahindade langus pöördus ning ilmnesid märgid turu võimalikust põhjast.
Kui 2001-2011.a moodustas RealtyTraci andmetel täies ulatuses sularahaga soetatud majade osakaal kogumüügist keskmiselt 30%, siis 2012.a esimeses kvartalis hüppas see üleriigiliselt 46%ni ning oli näiteks mullu teises kvartalis ligi 38%.
Sularahaga ostjad langevad RealtyTraci asepresidendi Daren Blomquisti kohaselt tavaliselt kolme kategooriasse. Esimese grupi moodustavad institutsionaalsed investorid, kes ostavad kinnisvara väljarentimise eesmärgil. Selle vastu on huvi suur olnud arvestades esimesel graafikul toodud turu struktuuri muutumist ning selle tagajärjel lakke hüpanud rendihindasid. Kinnisvaraturu uuringufirma Reis Inc andmetel tõusis korteri keskmine üür Ühendriikides 2014.a 3,6% 1124,4 dollarini, mis oli viies järjestikune tõusuaasta ning kõrgeim saavutatud tase alates 1980.a, mil firma alustas turu jälgimist.
Teise kategooriasse kuuluvad rahvusvahelised investorid, kelle silmis on USA kinnisvara piisavalt turvaline ja atraktiivne varaklass, millega raha teenida. Kolmanda grupi moodustavad säästusid kasutavad pensionärid.
Positiivseks märgiks võib lugeda seda, et 100% sularahaga finantseeritud majade osakaal müügist on hakanud langema, mis aitab vabastada varusid ning leevendada konkureerivat survet inimeste jaoks, kes peavad ostmiseks panga abi kasutama. Negatiivsest küljest aga on kinnisvarahinnad juba nii palju tõusnud, et ei anna enam võimalust meelepärast maja leida. Sellisel juhul tuleb otsida odavam alternatiiv või jätkata pinna üürimist.
USA uue ühepereelamu annualiseeritud müük (oranž, tuhat) ja mediaanhind (valge, tuhat dollarit)
Allikas: Bloomberg
USA kinnisvara maaklerfirma RedFini detsembri lõpus avaldatud küsitluse tulemused kinnitavad seda teesi. Suurimaks takistuseks loevad koduostjad praegusel ajal justnimelt kinnisvara hinnatõusu, millele järgnevad ebapiisavad varud ja varude kvaliteet.
Allikas: RedFin
USA keskpanga kriisiplaan hõlmas majanduse käima tõmbamist läbi jõukuse efekti, muutes raha võimalikult odavaks, lastes sellel voolata aktsia, võlakirja- ja kinnisvaraturule, mis omakorda tõstaks tarbijate kindlustunnet, suurendaks kulutusi ja nii paneks majanduse südame kiiremini tuksuma. Kõige paremini on see töötanud jõukama ühiskonna kihi jaoks, kellel on kapitali, mida investeerida aktsiatesse, võlakirjadesse, kinnisvarasse, kunsti ning teistesse varaklassidesse ning kasvatada oma vara veelgi.
Keskmine ameeriklane on aga alles jalgu alla saamas tööturul, kus reaalne palgakasv on kriisijärgsetel aastatel kuni tänaseni olnud nullilähedane. Eriti keeruline on seis nende jaoks, kes tahaksid oma esimest korterit või maja osta ning kelle võimalusi juhib ainult tööturg.
Kallinev kinnisvara on siiani unistust oma majast või korterist käeulatusest järjest kaugemale viinud, mida ei saa jätkusuutlikuks trendiks lugeda. Teatavad märgid viitavad juba sellele, et investorid on kohati eemaldumas (sularahaga tehingute osakaalu vähenemine ning hinnakasvu aeglustumine), kuid lahtiseks jääb küsimus, kui suureks on veninud vahemik, millal traditsioonilised ostjad hakkavad investorite nõudlust asendama, sest hinnalangus kinnisvarasektoris jätaks haavatavaks ka ülejäänud majanduse.
Tweet
