Shutterstock
Majanduskasvu kõrval on demograafiline trend üks olulisemaid faktoreid, millega tuleks kinnisvaraturu analüüsis arvestada. Demograafilise trendi analüüsimise kasuks räägib ka fakt, et muutused rahvastikus on suhtelised kõrge usaldusmääraga. Aga mida tähendab see Eesti kinnisvaraturu jaoks?
Nii Eestis kui ka rikastes riikides on demograafilistest probleemidest tükk aega räägitud. Ekslikult võib seda seostada kinnisvaraturu negatiivse väljavaatega, ent tegelikult unustatakse sellise järelduse tegemisel ära, et madal sündimuskordaja hakkab kinnisvaraturule mõjuma alles mitmekümne aasta pärast.
Kinnisvaraturu nõudlust prognoosides tuleks enim tähelepanu pöörata 30-44-aastastele. Just see demograafiline grupp on kõige suurema sissetulekuga – noorusaastate jooksul omandatud haridusele on järgnenud oskuste täiendamine ning tubli töö korral hästitasuvale positsioonile tõusmine. Sellese gruppi kuuluvad paarid on sageli lapseootel või esimese lapse juba saanud (Eestis on ema keskmine vanus esimese lapse sündimisel 26 aastat, teise lapse puhul 30 aastat). Samuti on selle grupi hulgas kõige enam neid, kes vahetavad üürimise omamise vastu. Kui kuni 30 aastaste seas on üürnikke 33% ning omanikke vaid 67% rahvastikust, siis vanemate kui 45 aastaste seas on üürnikke vaid 12% ning omanikke lausa 88%. Juuresoleval joonisel on üürnike hulka arvatud ka vanemate juures ning ühiselamus elavad isikud ning muul alusel elamispinda kasutavad isikud, kes ei oma pinda, millel elavad.
Joonis 1 (allikas statistikaamet) ja joonis 2 (allikad statistikaamet, REL 2011)
Eestis on 30-44-aastaste osakaal rahvastikus taasiseseisvumisest saadik püsinud veidi üle 20%. Selle aja jooksul on nõudlus uute elamispindade järele üsna tugev olnud. Statistikaameti rahvastikuprognoosi järgi püsib selle grupi osakaal rahvastikust samal tasemel kuni 2026. aastani. See tähendab, et kõige suurema ostujõuga demograafilise grupi nõudlus määrab kinnisvaraturul toimuva järgneva kümne aasta jooksul. Pärast 2026. aastat toimub küll kiire kukkumine, kuid lähiaastate jooksul ei ole demograafilistele teguritele tuginedes näha nõudluse taandumist. Piirkondlikult, elamutüüpide ning vanuse lõikes võivad hinnaliikumised märgatavalt erineda, kuid suures pildis püsib nõudlus lähiaastate jooksul tugev. Vananev elamufond kindlustab töö ka ehitajatele uute elamute ehitamisel ning vanade renoveerimisel.
Ühendriikide statistika kohaselt on vaatluse all oleva demograafilise grupi osakaalu tipu ja kinnisvara hinnatipu vahel umbes 10 aasta pikkune viiteaeg. On võimalik, et ka Eesti turul leiab selline viiteaeg kinnitust, praegu me lihtsalt ei tea, sest kinnisvarahindade aegread on liialt lühikesed. Viiteaega õigustab ka fakt, et omanike osakaal kõigi elanike seas saavutab tipu vanusegrupis 55-59. Vanemates demograafilistes gruppides hakkab omanike osakaal langema, liigutakse üüripinnale või vanadekodusse.
Joonis 3 (allikas Credit Suisse)
Demograafilise trendi kõrvutamine kinnisvara hinnaindeksiga on õigustatud, sest tegu on põhjus-tagajärg seosega, inimesed lihtsalt peavad kuskil elama. Rohkem ostujõulisi ning ostuhuvilisi kliente viib nõudluse ning hinnad üles. 1980ndate beebibuumi põlvkonna arvukuse ning üha kasvavate sissetulekute tõttu püsib nõudlus kinnisvara järele vähemalt järgneva kümne aasta jooksul tugev.
Kristjan Velbri
Aktsiaanalüüsi praktikant
Tweet
