Shutterstock
Uudistesse jõuab pidevalt teateid Euroopa kinnisvarahindade kiirest tõusust ennekõike Londonis ja Stockholmis. Samuti on kinnisvara tootlus (yield) langenud paljudes piirkondades ajalooliselt madalaimate tasemete lähedale. Hispaania kinnisvarahinnad on aga finantskriisi ~40% langusest taastumise algusfaasis ning kinnisvara tootlus on endiselt heal tasemel. Viimasel ajal on Hispaania majanduse makronäitajad paranenud ning on ka esimesi märke kinnisvaraturu elavnemist.
Kuigi Hispaania majanduskeskkond on endiselt nõrk, kasvas riigi SKP 2015. aasta esimeses kvartalis 0,9% ja teises kvartalis 1,0%. Sel aastal oodatakse, et SKP kasvab 3,3% ning 2016.aastal 2,6%, mis on Euroopa üks paremaid näitajaid. Tööpuudus on Hispaanias endiselt kõrge (2. kvartalis 22,4%), kuid see on langenud 2013. aasta 27% tasemelt, mis on positiivselt mõjunud ka tarbijate kindlustundele.
Kinnisvara osas oodatakse, et sel aastal kasvavad riigi kinnisvara- ja rendihinnad esimest korda alates 2007.aastast. Nagu allolevatelt graafikutelt võib näha, siis on Euroopa suuremate linnade kaubanduspindade rendihinnad ajalooliselt kõrgeimatel tasemetel. Samas on aga Madridis (ja ka mujal Hispaanias) kaubanduspindade hinnad sisuliselt 2009.aasta tasemel.
Kaubanduspindade rendihinnad (EUR/m2 aastas):
Sarnane olukord valitseb ka linnakesksete äripiirkondade kontorite turul – rendihinnad ruutmeetri kohta on juba kriisieelse perioodiga sisuliselt samal tasemel. Hinnad Madridis aga ei ole veel põhjast oluliselt tõusnud.
Kesklinna äripiirkonna kontorite rendihinnad (EUR/m2 aastas):
Seega tänu majanduse sentimendi paranemisele ning kinnisvara kõrgele tootlusele (nt. kontorite puhul 6% Madridis vs. 3,5% Londonis), on investorid üha enam panustamas Hispaania kinnisvarahindade taastumisele. Kõige lihtsam viis selleks on investeerida börsil noteeritud SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversón en el Mercado Inmobilario) aktsiatesse, mis on kohalik versioon mujal maailmas laialt levinud REITidest (Real Estate Investment Trust).
SOCIMI süsteem loodi Hispaanias 2009. aastal, kuid kuna 19-protsendiline kasumi maksustamine polnud piisavalt ahvatlev, siis 2012. aastaks ei olnud veel ühtegi SOCIMI asutatud. Seega alates 2013. aastast on teatud tingimustel SOCIMIdele kehtiv 0% maksumäär, mis võrdsustab need välismaiste REITidega. Nimelt peab vähemalt 80% SOCIMI varadest olema investeeritud kinnisvarasse ning 80% tuludest olema renditulu. Varasid tuleb portfellis hoida minimaalselt 3 aastat. Ühtlasi peab SOCIMI aktsionäridele jaotama 80% rendituludelt teenitud kasumist ning 50% kinnisvara müügist teenitud kasumist.
Praegu on Madridi börsi põhinimekirjas noteeritud neli SOCIMI, mis kõik on loodud 2014. aastal: Merlin Properties (IPOga kaasatud 1291,5m EUR), Hispania Activos Inmobiliarios (550m EUR), Lar España Real Estate (400m EUR) ja Axia Real Estate (360m EUR). Käesoleva aasta teises pooles peaks börsile tulema ka Quabit Inmobilaria (500m EUR) ning ka Blackstone planeerib oma SOCIMI Madridi börsil noteerimist. Järgnevalt kahe suurima SOCIMI, Merlini ja Hispania lühitutvustus.
Merlin Properties Socimi SA on varade väärtuse poolest Hispaania suurim SOCIMI.Pärast 2014. aasta juunis tehtud IPOt on ettevõte kaasanud lisaks omakapitali ja võtnud laenu ning 2. kvartali seisuga on Merlini varade väärtus 2,9 miljardit eurot. Hiljemalt 2016. aasta juunis lõpetatakse Testa nimelise kinnisvaraettevõtte ülevõtmine, millega jõuab Merlini valduses oleva kinnisvara väärtus 5,5 miljardi euroni. Oodatav ühinemisjärgne kinnisvara tootlus (gross yield) jääb 5-6% vahele. Hetkel moodustab portfellist 72% BBVA pangakontorite võrk ning hotelle ega elamukinnisvara Merlini varade hulgas ei ole. Kui ühinemine Testaga lõpule jõuab, siis muutub Merlini portfell oluliselt mitmekesisemaks, nagu graafikul näha. Ettevõtte aktsia on 2015.aasta algusest tõusnud pea 35%, mis teeb Merlinist ühe suurima tõusuga Euroopa kinnisvaraettevõtte.
Hispania Activos Inmobilarios SA on suuruselt teine Hispaania kinnisvarafirma, mille varade väärtus ulatub 1,1 miljardi euroni. Hispania IPO toimus 2014. aasta märtsis, mille järgselt on ettevõte tõstnud omakapitali ja võtnud laene ning kiirelt portfelli laiendanud. Ettevõte keskendub kontoripindadele Madridis ja Barcelonas ning omab lisaks hotelle ja elamukinnisvara. Kui aga jõuab lõpule Barceló hotelliportfelli ülevõtmine (~400m EUR), siis moodustab hotelliäri 57% Hispania portfellist. Pärast tehingut peaks kinnisvara tootlus (gross yield) tänu kõrgemale hotellide osakaalule jääma 7-8% juurde. Sellega panustatakse Hispaaniat külastavate turistide arvu kasvule – 2015. aasta algusest on turistide arv võrreldes eelmise aastaga kasvanud 5,3%. Hispania IPOs osalesid ka sellised tuntud investorid nagu George Soros ja John Paulson, kes mõlemad võtsid ettevõttes ~17% osaluse.
Ruumi kinnisvara- ja rendihindade taastumiseks 2007. aasta tipuni on Madridi kontorihoonete puhul ~50% ning elamukinnisvaral ~35%. Seega koos oodatava Hispaania majandusolukorra paranemise ja tööpuuduse vähenemisega võiks eeldada ka kinnisvaraturu jätkuvat elavnemist. Lihtsaim viis investoritele sellest kasu lõigata on investeerida mõne kohaliku kinnisvaraettevõtte aktsiatesse.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
