Shutterstock
Viimastel aastatel on soodsad laenutingimused ja tõusev majandus saanud heaks kasvulavaks kinnisvarahindadele. Tugevnev euro ja paranevad majandusnäitajad suunavad ka välisinvestorite fookuse rohkem Euroopa kinnisvarale. Kui eelmine kriis sai alguse USA kinnisvaramulli lõhkemisest, siis kas seekord tuleks pilgud pöörata Euroopa poole?
Eluasemehinnad kallinesid enamikes Euroopa Liidu riikides 2016. aastal. Keskmiselt tõusid hinnad liikmesriikides 4,25%. Kõige kiirem kasv oli Ungaris (10,6%), Maltal (9,2%), Lätis (8,8%) ja Rootsis (8,6%). Eesti kasv jäi 4,7%-ga EL-i keskmiste hulka. Hinnad langesid 2016. aastal ainult Küprosel (-0,8%) ja Itaalias (-0,7%).
Graafik 1. Elamuhinnaindeks 2016. aastal Euroopa Liidus
Allikas: eurostat.eu
Kinnisvaraturu kuumenemist tunnetab ka Euroopa Süsteemsete Riskide Nõukogu (ESRB), kes 2016. aastal väljastas hoiatuse kaheksale EL riigile. Hoiatuse said Austria, Belgia, Holland, Luksemburg, Rootsi, Soome, Taani ja Ühendkuningriigid. ESRB hinnangul on eespool mainitud kaheksas riigis peamised riskid seotud kinnisvarahindade ja hüpoteeklaenude kiire kasvuga ning majapidamiste suure võlakoormaga. ERSB hinnangu kohaselt võib ülekuumenemist täheldada ka Eesti, Malta ja Slovakkia kinnisvarasektoris, kuid 2016. aastal neile veel hoiatust ei antud. Suuremateks riskideks Eestis peetigi eelkõige naaberriikide Soome ja Rootsi viimaste aastate kiiret hindade kasvu, mis on kasvatanud nende majapidamiste võlakoormust ning võib põhjustada tulevikus probleeme laenude tagasimaksmisega. Seega võivad Skandinaavia pankade likviidsusprobleemid läbi pangandussektori üle kanduda ka naaberriikidesse.
Eluaseme hinnaindeks (HPI) pole alates 2013. aasta III kvartalist langustrendi näidanud. Kui kõige kiirem kasv oli 10,2% 2006. aasta IV kvartalis, siis praegune 4,5% kasv on palju laugem. Siiski hindade stabiliseerumist või langemist täna näha veel ei ole.
Joonis 1. Elamuhinnaindeks 2005-2017 (2010=100)
Allikas: eurostat.eu
Kui vaadata inflatsiooniga korrigeeritud hinnaindeksit, siis praegune madal inflatsioon tõstab hinnaindeksit kiiremini ning moodustuv kõver loob sarnase olukorra 2005-2007 perioodiga. Tõsi, 2017 I kvartalis toimus kerge hindade stabiliseerumine tänu Saksamaa 1,1% hinnaindeksi langusele võrreldes 2016 IV kvartaliga, kuid üldine trend on siiski positiivne.
Joonis 2. Inflatsiooniga korrigeeritud elamuhinnaindeks
Allikas: eurostat.eu
Kõige suuremat mõju euroala hinnaindeksile avaldavad Saksamaa ja Prantsusmaa, mis moodustavad ligikaudu poole kogu indeksist. Nendele järgnevad Itaalia ja Hispaania. Seega kui anda hinnangut kogu Euroopa Liidu elamuhindadele, siis tuleks keskenduda just nendele neljale riigile. Saksamaal tõusis 2017 I kvartali hinnaindeks 5,1% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga. 2016. aastal olid hinnad 5,8% kõrgemal kui 2015. aastal. Prantsusmaal on hinnad liikunud rahulikumas tempos. 2017 I kvartalis kasvas indeks 3,1% ning kogu 2016. aasta peale 1,1%. Itaalias on hinnad püsinud stabiilsena – 2017 I kvartalis langes hinnaindeks eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes -0,1%. Kogu 2016. aasta võrdluses on indeks -0,7%. Hispaanias tõusid hinnad 2017 esimeses kvartalis 5,3% ja kogu 2016. aasta kohta 4,6%.
Graafik 2. Riikide kaalud euroala hinnaindeksis.
Allikas: eurostat.eu
Samuti on hüpoteeklaenude hulk teinud kahes suurimas euroala riigis korraliku tõusu. Saksamaal tõusis laenude maht 2016. aastal 3,7% 1,126 triljoni euroni võrreldes 2015. aastaga. 2008. aastal oli laenude maht 959 miljardit eurot, seega on kriisist alates viimase kaheksa aastaga hüpoteeklaenude maht kasvanud 17%. Prantsusmaal on kasv olnud märksa kiirem. 2016. aasta hüpoteegid kasvasid 2015. aastaga võrreldes 4,7% 928 miljardi euroni. 2008. aastal oli laenude maht 691 miljardit eurot, mis teeb viimase kaheksa aasta kasvuks 34%. Madalad intressimäärad võivad julgustada üleliigsete finantsriskide võtmist ning see võib tekitada probleeme tulevikus laenude tagasimaksmisega.
Kui vaadata lähemalt Saksamaa eluasemehindasid, siis kuni 2010. aastani liikusid hinnad ühtlaselt ning suuri kõrvalekaldeid ei esinenud. Viimase kuue aasta jooksul on aga reaalpalkade kasv, suurenenud migratsioon ja madalad intressimäärad soodustanud nõudluse kasvu. Madalad hoiuste intressid suunavad osaliselt raha ka kinnisvara investeeringutesse, mida peetakse üheks turvalisemaks võimaluseks raha paigutamisel. Pakkumine pole tänu suurenevatele keskkonna- ja ehitusregulatsioonidele aga nii kiirelt suutnud reageerida. Selle tulemuseks on kiire hindade kasv, mis annab eriti hästi tunda suurlinnades, kus eluasemete hinnad kasvasid 2015. aastal 6% (kogu Saksamaal jäi kasv 3-4% vahele). Järjest kasvav urbaniseerumine panebki kõige suurema pinge suurlinnadele, kus on paremad võimalused nii tööle, kui ka sotsiaalteenustele. Kui varasemalt oli tendents noortel kolida suurlinnadesse, siis viimasel ajal on ka vanem osa elanikkonnast hakanud tänu parematele sotsiaalteenustele linnadesse kolima. Euroopa Komisjoni prognooside kohaselt kasvab Berliini elanike arv aastaks 2035 15%, Münchenis 14% ja Frankfurdis 11%. Kõige kiiremini on kallinenud elumajade hind, mis pole alates 2010. aastast langust näinud (joonis 3).
Joonis 3. Saksamaa elumajade hinnaindeks
Allikas: European Commision – Economic Brief
Viimaste aastate kiiret kasvu ei peeta hetkel ohuks finantsstabiilsusele, kuid suurema tähelepanu alla on kinnisvarasektor Saksamaal sattunud.
Kõik märgid soosivad hetkel kinnisvarahindade kasvu ning ülekuumenemise oht on võimalik. Samas on keskpangad õppinud viimasest kriisist ja rakendanud pidevalt täiendavaid regulatsioone, et 2008. aasta olukorda vältida ja ohtusid minimeerida. Seega on kasvavad kinnisvarahinnad keskpankade ja ESRB-i fookuses ning nad püüavad olukorda kontrollida ja seeläbi ka võimalikku mulli ära hoida.
Marten Raudsepp
Maaklertegevuse praktikant
Tweet
