Pixabay
Suurele osale eestlastest on unistuseks omada seda kinnisvara, kus on tema kodu. Seega elabki üle 80% eestlastest korterites ja majades, mille nad on endale ostnud. Saksamaal aga on suhtumine teistsugune – sakslased ei pea tingimata olema oma elamispinna omanikud, sest üüriturg toimib hästi ning ka rendipinnal elamine pakub piisavat kindlustunnet. Nii omavadki vaid veidi üle poole sakslastest seda kinnisvara, kus nad elavad ning OECD uuringu andmetel on ~90% sakslastest oma elukohaga rahul. Veel vähem omavad elamukinnisvara Euroopas vaid Šveitsi elanikud.
Elamukinnisvara omamise määr (2015)
Allikas: Eurostat
Seletuse sakslaste suhtumisele elamukinnisvara omamisse leiab riigi ajaloost. Selle eripära tekkimine jääb II Maailmasõja järgsesse perioodi, kui sõjas hävinud hoonete asemele hakati hoogsalt ehitama uusi elumaju. Ehitust toetas riik nii otseste subsiidiumitega kui ka maksuvabastustega. Kuna aga rahvas oli sõja tõttu vaesunud ja ostuhuvi seega väike, siis enamik uutest eluruumidest said üürikorteriteks. Hooneid ehitas nii avalik- kui ka erasektor ning kortereid pakuti rendiks pikaajaliste lepingute alusel. Samuti võib suure üürikorterite osakaalu põhjuseks pidada seda, et erinevalt Eestist ja ka paljudest teistest Euroopa riikidest, ei julgusta Saksamaa maksupoliitika kodu ostmist. Nimelt ei saa Saksamaal kodulaenu intressimakseid eraisiku maksukoormusest maha arvata.
Kuigi Saksamaa suuremates linnades ületab nõudlus elamispindade järele oluliselt pakkumist, siis viimastel aastatel on üürihindade tõusutempo jäänud 2-4% vahele. Kinnisvara soetamise üks põhjuseid võiks olla enda kaitsmine kiire üürihinna tõusu eest, kuid kuna Saksamaal on see tõus jäänud aeglaseks, siis on ka potentsiaalsetel korteriostjatel väiksem motivatsioon kinnisvara omada.
Korterite üürihinna kasv Saksamaa 7 suurimas linnas (tumesinine joon)
Saksamaa elamukinnisvara üüriturg on tugevalt reguleeritud. Praegu kehtib riigi kolmes suurimas linnas – Berliinis, Hamburgis ja Münchenis – piirang, mille kohaselt võib eluruumi üür olla kuni 10% kõrgem piirkonna võrreldavate pindade üürist. Samuti kehtib kogu riigis üüri tõstmise piirmäär – lepingu esimesel aastal see tõusta ei tohi ning järgneva kolme aasta jooksul on maksimaalne lubatud tõus 20%. Eelpool mainitud kolmes suurimas linnas aga on piirang viidud 15% peale. Kortermajade uusarendusi aga mainitud piirangud esialgu ei puuduta. Rangelt on reguleeritud ka üürilepingu lõpetamise protsess. Üürileandja võib lepingu lõpetada vaid juhul, kui üürnik on jäänud võlgu või kui kinnisvara omanik soovib ise sinna elama kolida. Üürnik aga peab lepingu lõpetamise soovist ette teatama vähemalt kolm kuud.
Loomulikult on ka üürituru reguleerimise vastaseid, kes leiavad, et rendihinna taseme piirangud ei toimi ja riik peaks turule võimalikult vähe sekkuma. Ühe uuringu põhjal, mille tellis Berliini üürnike assotsiatsioon, on Berliini rendihinnad keskmiselt 31% kõrgemad lubatud piirangutest. Samuti ei oota üürileandjaid tõsised karistused, kui piirangut on rikutud. Siiski, nagu allolevalt graafikult näha, on Saksamaa suuremates linnades jäänud rendihindade tase madalamaks võrreldes mitmete teiste Euroopa suurlinnadega.
Kahetoaliste korterite üürihinnad Euroopa suurlinnades
Allikas: www.numbeo.com
Saksamaa üüritutul tegutsevad valdavalt eraettevõtted, mis omavad suuri elamukinnisvara portfelle. Leidub nii selliseid ettevõtteid, mis keskenduvad kindlale piirkonnale kui ka selliseid, mille portfell laiub üle kogu riigi. Neist suurim on mitme ühinemise ja ülevõtmise läbi tekkinud kinnisvarahiid Vonovia, mis tegutseb Saksamaa 660 linnas ja asulas. Ettevõtte portfelli kuulub käesoleva aasta juuni seisuga 352 815 korterit, mille väärtus on 30,5 miljardit eurot. Üürikorterite äris tegutsevate börsil noteeritud ettevõtete hulka kuuluvad veel ka Deutsche Wohnen 160 552 korteriga, LEG Immobilien 127 063 korteriga ning mõnevõrra väiksemad Grand City ja TAG Immobilien vastavalt 85 835 ja 82 943 korteriga. Nagu allolevalt graafikult näha, siis seda tüüpi ettevõtted on Saksamaa kinnisvaraturu suurimad osalised nii ostu- kui ka müügi poolel.
Tehingute maht erinevate investorite tüüpide lõikes
Vaatame näitena veidi lähemalt Berliini piirkonnale keskendunud ettevõtet Deutsche Wohnen, mille korterite portfelli väärtuseks on juunikuu seisuga üle 17 miljardi euro. Korterite pindala on kokku 9,7 miljonit ruutmeetrit ning renditulu teenitakse aastas 750 miljonit. Seejuures oli vabade korterite arv vaid 1,6% portfellist, mis kinnitab tugevat nõudlust üürikorterite järele ennekõike suurlinnades. Ettevõte tegeleb pidevalt nii üksikute korterite renoveerimisega üürnike vahetumisel kui ka tervete hoonete uuendamisega. Käesoleval aastal on selleks tehtud kulutusi juba 75 miljoni euro ulatuses ning planeeritud veel 90 miljonit eurot. Deutsche Wohneni kinnisvaraportfelli väärtus hinnati poolaasta jooksul üles 886 miljoni euro võrra.
Like-for-like üüri kasv ehk sama korteri üüri tõus oli 2017.a esimeses pooles võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 3,6%. See number on sarnane eespool mainitud Saksamaa keskmise üürihinna kasvutempoga. Teisalt aga hindab ettevõte, et mõne aasta perspektiivis on potentsiaal portfelli rendihindade kasvuks kuni 30%. Praegu sõlmib ettevõte just nii palju kõrgemal tasemel uusi rendilepinguid võrreldes olemasolevate sarnaste lepingutega. Deutsche Wohnen on käesoleval aastal juurde soetanud enam kui 4000 ning müünud 1800 korterit. Müüdud pindadest üle 300 on endale soetanud eraisikud (valdavalt endised üürnikud) ning 1500 on ostnud teised institutsionaalsed investorid. Seega on suurettevõtte poolt omatud kinnisvarale järelturg olemas mitme erinevat tüüpi investori näol.
Deutsche Wohneni aktsiahind Xetra börsil
Allikas: Bloomberg
LHV pensionifondid tegid möödunud suvel samuti oma esimese investeeringu üürikorteriteks planeeritud elamukinnisvarasse. Pensionifondid soetasid kaks hoonet kinnisvaraarenduses, mis asub Põhja-Tallinna linnaosas Manufaktuuri tänaval ja valmib 2018. aasta sügisel. Kokku on nendes hoonetes 127 korterit, mis on valdavalt ühe- ja kahetoalised. Investeeringu eesmärk on üürikorterite pikaajaline omamine ning haldamine pensionifondide klientidele üüritulu teenimise eesmärgil. Üüriturg sõltub väga palju majanduse käekäigust ja inimeste sissetulekutest, mistõttu panustab see investeering kohaliku majanduse kasvule. Investeeringu ajahorisont on pensionifondidele sobilikult väga pikaajaline.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
