Shutterstock
2020. aasta on kinnisvarafondidele olnud väljakutsete rohke aasta. Kui teatud kinnisvarafondidele on koroonaviiruse levik peaaegu pankroti põhjustanud, siis teised on hoopis puhkenud õitsele. Rääkides USA elukondlikust kinnisvarast, siis ehkki ka neile on majanduse sulgemine olulisi väljakutseid põhjustanud, on need pikemas perspektiivis kogumas üha suuremat populaarsust ning nende eelistatus elukoha otsijate poolt näib järjest kasvavat.
Ebakindlatel aegadel ja kriisiolukordades on igakuised üürimaksed üldjuhul üks viimasid kulusid, mille kõrvaldamisest inimene mõtlema hakkab. Seda kinnitab ka allolev tabel kinnisvarainvesteeringute usaldusühingute liidu (NAREIT) andmetest, millest nähtub, et elanike üürimaksed elukondliku kinnisvara fondidele on alates koroonaviiruse tippajast olnud stabiilselt kõrged. Mõistagi on kõige rohkem kannatada saanud ostukeskuste ja väiksemate poodide üürimaksete laekumine. Tabelis olevad numbrid näitavad üürimaksete laekumise osakaalu tavapärasest üürimaksete laekumisest (enne koroonaviirust).
Kuigi viimastel kuudel on elukondliku kinnisvara kõrget üürimaksete laekumise taset toetanud suuresti USA valitsuse toetusmeetmed, sealhulgas täiendavad töötasu hüvitised, mis tänaseks on läbi saanud, ongi kinnisvarafondide puhul suurimaks väljakutseks valitsuse edasised otsused võimaliku teise stiimulpaketi ja töötasu hüvitiste uuesti kehtestamise osas. Kui töötasu hüvitistega jätkatakse, ei pea ilmselt kinnisvarafondid üüri mittelaekumise pärast kuigipalju muretsema.
Pikas perspektiivis näitab hiljuti tehtud Freddie Maci uuring, et USA elanikud eelistavad üha rohkem eluaseme üürimist selle omamisele. Uuringust selgus, et 82% üürijatest ei oma enda kinnisvara seetõttu, et üürimine on nende arvates lihtsalt odavam. Kusjuures aasta-aastalt on samal arvamusel olnud üürnike osakaal kasvanud. Kuigi uuringus osalenutest väidab 34% üürnikest, et nende igakuised kulutused üürile on kuus rohkem kui kolmandik sissetulekust, kulutab sama suure summa sissetulekust ühes kuus vaid 25% eluaseme omanikest. Takistuseks, miks siis ei osteta enda eluaset, tuuakse põhiliselt välja kinnisvara kallidust ja liiga kõrge sissemaksenõuet. Palju usutakse ka seda, et igakuised laenumaksed oleksid kõrgemad kui praegune üürimakse.
Üürikinnisvara populaarsust USAs väljendab ka avalike kinnisvarafondide rohkus. Allolevas tabelis on välja toodud 22 suuremat kinnisvarafondi 2020. aasta II kvartali rendituluga vähemalt 100 miljonit dollarit. Kuigi enamik pakub ka üsna atraktiivset dividendi, on sektori indeks viimase 12 kuuga langenud 20,3%, samas kui S&P 500 on tõusnud 18,3%. Tabelis väljatoodud kinnisvarafondide keskmine 12-kuu ettevaatav P/E suhtarv on 80,8x, millest allapoole jäid AVB (39,7x), EQR (40,8x), ELS (47,7x), ESS (51,5x) ja MAA (58,6x).
Üheks silmapaistvamaks elukondliku kinnisvara fondiks ülaltoodutest võib pidada Essex Property Trusti (ESS), mis on ka P/E suhtarvu järgi sektori keskmisest odavam ettevõte (51,5 vs. 80,8). Lisaks pakub ettevõte üsna atraktiivset, ligi 4%-list dividendi, mida on kasvatatud järjest 26 aastat. See annab ettevõttele au kuuluda S&P dividendiaristokraatide nimekirja. Suurema osa kogutootlusele on andnud siiski kapitalikasv. Alates Essexi IPOst 1994. aastal on ettevõtte aastane kogutootlus olnud 15%, ületades oluliselt sektori keskmist. Siiski on elukondlikke kinnisvarafonde koondav indeks FTSE Nareit Equity Apartments (FN18) pikaajaliselt ületanud tootlusega nii S&P 500 indeksi kui ka kõiki USA kinnisvarafonde koondavat indeksit FTSE Nareit Equity REITS (FNRE).
Ettevõtte viimasest, septembrikuu ülevaatest selgub, et Essex edastab oma konkurente nii kasumikasvuga, rahavoogude kasvuga kui ka eelpool mainitud dividendide jätkusuutliku kasvatamise poolest. Ka kulude pool tundub olevat Essexil kontrolli all, sest 2019. aastal moodustasid üldhaldusega ja kinnisvara hooldamisega seotud kulud kogutuludest 5,3%, võrreldes sektori keskmise 6,2%-ga. Kiiresti rahaks konverteeritavaid vahendeid on ettevõttel kokku 1,57 miljardi dollari ulatuses ning lähiajal saabuvad tasumist vajavaid kohustusi on 644 miljoni dollari eest. Et tugevat likviidsusprofiili hoida, emiteeris Essex augustis 600 miljoni dollari eest uusi võlakirju, mis võimaldab tasuda peagi saabuvad maksetähtajad.
Essexi renditulu kasvule võib tulevikus hoogu anda ettevõtte enda poolt arendatav mobiilirakendus, mis võimaldab klientidel alustada ja lõpetada üürilepingut äpi kaudu. Pikaajaliste üürnike jaoks see elu ilmselt kuigipalju lihtsamaks ei tee, kuid arvestades, et Essex üürib ka lühiajaliselt, võib reisil olevatele klientidele äpp hea uudis olla, kui riigipiirid jälle avanevad ja turismisektor aktiviseerub. Ettevõte teeb investeeringuid ka muudesse tehnoloogiaprojektidesse, mis tegevjuhi sõnul parandavad ärimarginaale järgmise kahe aasta jooksul 100-200 baaspunkti võrra.
Elukondliku kinnisvara fondid näitavad praegu üldjuhul oma tugevust ja võimekust saada hakkama ka ebakindlatel aegadel. Kuigi sektor seisab jätkuvalt suurte väljakutsete ees, on see tõenäoliselt siiski ajutine, mis pikemaajalist trendi ei murra. Eriti praegusel ajal on oluline jälgida iga kinnisvarafondi finantsseisundit, likviidsust ja võla osakaalu.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ning ei ole vaadeldav investeerimisanalüüsina ega mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid. LHV ei vastuta teabe põhjal tehtud otsuste eest.
Investeerimine on seotud võimaluste ja riskidega, väärtpaberite turuväärtus võib nii kasvada kui ka kahaneda. Välisturgudel võivad tootlust mõjutada valuutakursside kõikumised.
Eelpool kajastatud väärtpaberite ja finantsindeksite eelmiste või tulevaste perioodide tootlus ei tähenda lubadust ega viidet järgmiste perioodide tootluse kohta.
Tweet
