Youssef Abdelwahab
Käimasolev tarneahelaprobleem ja sellest tulenev viimase 30 aasta kõrgeim inflatsioonitase on viinud paljud investorid olukorda, kus riskantsemate investeeringute tegemise asemel keskendutakse oma vara ja ostujõu säilitamisele. Kuigi suuremad aktsiaindeksid ei ole kiire inflatsiooniga perioodidel tingimata langusesse pööranud, on reaaltootlus tihtipeale siiski madalam olnud – börsidel on sellistel perioodidel parimat tootlust pakkunud hoopis tooraine- ja kinnisvarafondid, millest viimane kannab nimetust REIT (Real Estate Investment Trust).
2022. aasta veebruaris ulatus USA aastane inflatsioon 7,9%ni, mis on kõrgeim tase alates 1982. aastast. Majanduskoostöö ja Arengu Organisatsiooni (OECD) prognooside kohaselt jätkub tarbijahinnaindeksi mõõdukas kiirenemine ka järelejäänud 2022. aastal, ehkki neljandaks kvartaliks peaks see aeglustuma esimese kvartali 6,6%lt 3,1%ni, mida loetakse endiselt üsna kiireks tempoks. Lisaks võib prognoos süvenevate tarneahelaprobleemide tõttu liiga konservatiivseks osutuda.
Ajalooliste andmete kohaselt on börsil kaubeldavad kinnisvarafondid (REITid) ületanud laiemat aktsiaturgu viimase 50 aasta jooksul kokkuvõttes neljal perioodil kaheksast, mil tarbijahinnaindeks on kiirelt tõusnud. Kuigi pooltel kordadel on S&P 500 indeks kinnisvarafonde tootlusega ületanud, ulatub S&P 500 ja kinnisvarafondide keskmine tootlus kõiki kaheksat perioodi arvesse võttes vastavalt 6%ni ja 8%ni.
Kuid nagu 1987-1991. aastatest näha, on ka kinnisvarafondid kõrge riskiga investeeringud, millel võib kehvasti minna ka kiirema inflatsiooniga perioodidel, kui reaalvarade hinnad peaksid vähemalt samas tempos tõusma.
*REITide tootlust kajastab FTSE NAREIT Equity REITS indeksi hinnamuutus vastaval perioodil. Allikas: Bloomberg
Aastatel 1972-1980, kui USAs valitses üks ajaloo kiireima inflatsiooniga perioode, ulatus USA kinnisvarafonde koondava FTSE NAREIT Equity REITS tootlus 21%-ni, võrreldes S&P 500 nullilähedase tootlusega. Kuigi sel perioodil läks kinnisvarast veelgi paremini väärismetallidel ja toorainetel, olid kinnisvarafondid reaaltootluselt kaheksa aasta kokkuvõttes paremuselt teisel kohal, hoolimata madalseisust 1970ndate keskpaigas.
LHV klientidele on kättesaadavad neli kinnisvarafondide ETFi, mis võimaldavad osa saada kinnisvaraturu potentsiaalsest tõusust, ilma kinnisvaraobjekti otse omamata.
Nii nagu ka paljude teiste sektorite puhul, on maailma suurimad kinnisvarafondid koondunud USAsse, kus 119 miljardi dollarilise turuväärtusega domineerib peamiselt logistikakinnisvara väljarentiv Prologis. Fondi kinnisvarainvesteeringute kogupind ulatub ligikaudu 91 miljoni ruutmeetrini, mis on jagunenud 19 tegevusriigi vahel, sealhulgas Euroopa ja Aasia piirkonnad.
Kui välja jätta 112 miljardilise turuväärtusega American Tower Corpotation, mis kuulub küll REITide valdkonda, kuid mille spetsialiseerumise tõttu sideinfrastruktuuri seda ülaltoodud fondides ei kajastata, on teisel kohal 67 miljardi dollarilise turuväärtusega Public Storage. Erinevalt B2B ärimudeliga Prologisest, pakub Public Storage iseteeninduslikku väikeladude (self storage) rentimise võimalust peamiselt eraklientidele. Ettevõttel on kokku rohkem kui miljon klienti ja 2500 ladu üle USA, mis omakorda jagunevad väiksemateks väljarenditavateks pindadeks.
Hoolimata kinnisvarafondi spetsialiseerumisest kindlale hoonetüübile, on ajalugu näidanud, et kokkuvõttes suudavad nad laiapõhjalisest aktsiaturust inflatsiooniga mõnevõrra paremini sammu pidada. Kinnisvarafondide pikaajalised rendilepingud on tihtipeale sõlmitud juba tulevast inflatsiooni sisse arvestades ning sageli on võimalik tingimused fondi poolt aeg-ajalt üle vaadata.
Sellest tulenevalt on kinnisvarafondide üheks eesmärgiks tõsta osaku kohta tehtavaid väljamakseid inflatsioonist kiiremas tempos, mis pakub justkui lisatootlust kinnisvaraobjeki väärtuse enda tõusule.
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ning ei ole vaadeldav investeerimisanalüüsina ega mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid. LHV ei vastuta teabe põhjal tehtud otsuste eest.
Investeerimine on seotud võimaluste ja riskidega, väärtpaberite turuväärtus võib nii kasvada kui ka kahaneda. Välisturgudel võivad tootlust mõjutada valuutakursside kõikumised.
Eelpool kajastatud väärtpaberite ja finantsindeksite eelmiste või tulevaste perioodide tootlus ei tähenda lubadust ega viidet järgmiste perioodide tootluse kohta.
Tweet
