LHV
Olgugi, et kinnisvara peetakse inflatsiooni suhtes heaks turvasadamaks, on kinnisvarasektor 2023. aastal börsidel seni üks viletama tootlusega sektoreid olnud ning seda eriti Euroopas, kus intressimäärade tõus on paljude börsil kaubeldavate kinnisvarafondide (REIT) hinnataseme viinud isegi 30-40% peale nende NAV väärtusest. Kuna ühtlasi tähendab see ka alla surutud väärtussuhtarve REITide puhul, on paljude sektorist huvi tundvate investorite küsimuseks, kas tegemist on soodsa ostukoha või hoopis väärtuslõksuga?
Pärast koroonaviiruse kriisi on inflatsioon ja sellest tingitud kiire intressimäärade tõusutsükkel andnud korraliku hoobi börsil kaubeldavate kinnsisvarafondide (REIT) tootlikkusele üle maailma, alanedes FTSE EPRA/NAREIT Global indeksi näol viimase 12 kuuga 13%. Kui USAs on langus mõõdukam olnud, piirdudes 9%-ga, siis näiteks Euroopas kinnisvarafondid on samal ajal loovutanud 18% oma väärtusest.
Sellega on kinnisvara viimase 12 kuu jooksul kõige kehvema tootlusega sektor nii USAs kui Euroopas, sarnanedes nii 1990. aasta võlakriisi kui 1998. aasta kriisiga, mil üks 126-miljardi dollari suurune riskifond oli kokkuvarisemise äärel. REITidesse investeeriva fondi Hazelview Investmentsi hinnangul jõudis investorite pessimism kinnisvarasektori suhtes eelmisel aastal koguni suure finantskriisi tasemeteni aastal 2008, kuna Citi Researchi andmetel võtsid turuosalised kinnisvarasse investeerivatest fondidest raha välja koguni 18 miljardi dollari ulatuses.
Kuna kinnisvara on kapitalimahukas investeerimise viis, on selge, et tõusvad intressimäärad vaid suurendavad fondide laenu teenindamise kulusid, avaldades seeläbi survet rahavoogudele, mis omakorda vähendab investorite oodatavat tootlust nii kapitali kasvult kui ka dividendidelt.
Teisalt näitab USA REITe ning kinnisvara-ja kapitaliturge analüüsiva Nareiti hiljuti avaldatud ülevaade USA kinnisvarafonde praeguses majanduslikus olukorras pigem heas valguses, tuues esile, et vähemasti USA REITide finantsvõimenduse tase on ajalooliselt madalaimal tasemel. See tähendab, et tõusvate intressimäärade mõju kinnisvarafondidele ei ole väiksema laenukoormuse tõttu nii suur, mida palju kardetakse. Lisaks on hakanud inflatsioon taltuma, mistõttu ka mitmed keskpangad näevad, et lähiajal võiks ka intressimäärade tipp käes olla.
Klassikaline võlakordaja (laenukoormus / koguvarad) näitab, et keskmiselt on kinnisvarafondide vastav suhte alates 2011. aastast püsinud alla 40%, alanedes 2016. aastast isegi 30% tasemele. 2022. aasta kolmandas kvartalis oli võlakordaja 34,5% keskmise laenu tähtajaga 7 aastat. 2008. aasta finantskriisist on kinnisvarafondid õppinud seda, et kõrge intressimääraga laenude osakaal tuleb hoida madalana ning eelistada tuleks fikseeritud intressimääraga laene, mis ühtlasi oleks ka pikema tagasimaksmise tähtajaga.
Allikas: Nareit
Ülaltoodud graafik näitab, et alates 2005 aastast on oluliselt pikenenud kaalutud keskmine laenu tagasimaksmise tähtaeg, tipnedes 2021. aastal 90 kuu lähedal ja püsides ka 2022. aastal oma ajaloolise tipu lähedal. Väikene langus tuleneb asjaolust, et lühiajalisi võlakirju on emiteeritud keskmisest vähem, ehkki püsib endiselt kõigi aegade kõrgeima taseme lähedal. Laenukoormus saavutas oma tipu 2009. aastal, kui see lühiajaliselt 65% peale tõusis eelkõige turuväärtuste languse tõttu.
Vaadates, kuidas on ajas muutunud kinnisvarafondide võetud fikseeritud intressimääraga laenude intressimäär ja kui suure osa see moodustab kogu laenukoormusest, selgub, et hoolimata viimase 20 aasta kõrgeimatest intressimääradest USAs, on kinnisvarafondide intressimäärad püsinud viimase 15 aasta madalaimal tasemel, kerkides 2022. aastal vaid veidi 3,6% peale. Samas on selliste laenude osakaal kogu laenukoormusest ajaloolisest keskmisest oluliselt kõrgem, olles 2022. aastal rohkem kui 85% ja luues sõltumatuse keskpankade intressimäärade tõstetest.
Allikas: Nareit
Kuigi kinnisvaratüüpide ja regioonide lõikes erinevad REITide väljavaated suuremal määral, on sektor tervikuna olnud viimased aastal investorite poolt üks põlatuim. Kuna kinnisvarafondide bilansid on oluliselt paremas seisus kui 2008-2009. aasta kriisi ajal ning võlakordajad tublisti madalamad, võib viimase suure finantskriisi lähedal olev turumeeleolu pakkuda investorile pigem võimalust kui väärtuslõksu. Pikas plaanis jätkab elanike arv maailmas kiiret kasvamist, mis koos linnastumise trendiga elavdab kinnisvaraturgu, luues head eeldused REITide turuväärtuste suurendamiseks ettevaates.
LHV Kasvukonto kaudu on võimalik hajutatult investeerida maailma suurimaid kinnisvarahalduse ja -arendusega seotud ettevõtteid koondavasse ETFi SPDR® Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF (SPYJ). Fondist võib leida mitmes erinevas alamkategoorias tegutsevaid REITe, nagu ostukeskused, eluasemed, avalikud hoonad, laopinnad ja andmekeskused.
Fondi kolm suurimat investeeringut on maailma juhtiv logistiliste kinnisvaralahenduste pakkuja Prologis (PLD), digitaalse infrastruktuuri ettevõte Equinix (EQIX) ning self-storage teenuseid pakkuv Public Storage (PSA), mis pakub lihtsaid ladustamisteenuseid nii eraisikutele kui ettevõtetele. Fondi kulukuse määr on 0,40% aastas ning kinnisvarafondide teenitav rendiraha makstakse investoritele välja igal kvartalil.
Allikas: Yahoo.Finance
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ning ei ole vaadeldav investeerimisanalüüsina ega mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid. LHV ei vastuta teabe põhjal tehtud otsuste eest.
Investeerimine on seotud võimaluste ja riskidega, väärtpaberite turuväärtus võib nii kasvada kui ka kahaneda. Välisturgudel võivad tootlust mõjutada valuutakursside kõikumised.
Eelpool kajastatud väärtpaberite ja finantsindeksite eelmiste või tulevaste perioodide tootlus ei tähenda lubadust ega viidet järgmiste perioodide tootluse kohta.
Tweet
