Käimasoleva nädala alguses sai USAs avalöögi 2. kvartali tulemuste hooaeg ning täna jõuab majandustulemuste avaldamise järg ka finantssektori lävele. Ettevõtete valuatsioon on atraktiivne, kuid sellel on olemas ka oma seletus.
Möödunud kuul tekitas pingeid Barclays Capital analüütikute uuring, milles hinnati USA pankade bilansis olevate hapude varade mahuks üle $200 miljardi – ca 2.6% pankade koguvaradest on endiselt probleemsed. Selleks, et soovimatud numbrid tulemuste raportis ei kajastuks on välja mõeldud erinevaid strateegiaid, millest üks levinuim on laenutingimuste muutmine. Kui osapoolte kokkuleppel pikendatakse näiteks tõsiste makseraskustega klientide hüpoteeklaene, siis ei pea neid raporteerima maksetähtaega ületanud laenudena. Paraku ei elavda taoline loominguline lahendus kuidagi laenuturgu.
Vaid loetud kuud tagasi kirjutasime pikemalt sundvõõrandamiste trendist, mis maalis ütlemata sünge pildi USA kinnisvarasektori perspektiividest. Viimased paar kuud paraku olulisi muutusi kaasa ei ole toonud – 1.92 miljoni hüpoteeklaenu intress on jäetud maksmata 90+ päeva ja 2.16 miljoni hüpoteeklaenu katteks on alustatud sundvõõrandamise protsess. Kuna sundvõõrandatud kinnisvara ületab probleemse kinnisvara keskmist kuiset müüki rohkem kui 50-kordselt, siis varude ammendamiseks kulub erinevatel hinnangutel üle 4 aasta. Paraku siit saavadki alguse nii kinnisvarasektori kui ka pankade probleemid. Arvestades, et sundvõõrandatud kinnisvara müük moodustab 28% majade kogumüügist, millest vabanemiseks tuleb hinda alandada turuhinnast 27% madalamale (sektori keskmine müügihind on $230 000 vs sundvõõrandatud kinnisvara $168 000), siis varude olemasolu toob kinnisvara keskmist müügihinda „kunstlikult“ ca 8% madalamale. Positiivse arenguna võib välja tuua vaid seda, et probleemsete hüpoteeklaenude varud vähenevad aastasel baasil 10%.
Kinnisvara varud (sh sundvõõrandatud ja makseraskustega võlgnike kinnisvara)
Allikas: Goldman Sachs Research
Loo alguses sai mainitud, et lääneriigi pangad muudavad sundvõõrandamise vältimiseks võlglaste laenutingimusi, mida on seadusemuudatuste viibimisega nii-öelda propageerinud ka USA valitsus. Paraku on ka sellel strateegial omad vead – kui võlglane on laenukohustused unarusse jätnud vähem kui 6 kuuks, siis ka laenutingumuste muutes on sundvõõrandamise tõenäosus tulevikus 25%. Kui aga maksejõuetus on kestnud üle 6 kuu, siis 60% juhtudest kinnisvara varem või hiljem sundvõõrandatakse. Teisisõnu, probleemseid hüpoteeklaene on 4.1 miljonit, millest ca 85% on ületanud 6 kuu piiri ehk isegi laenutingimuste muutmine viiks enamiku neist sundvõõrandamiseni.
Finantsmeedias on viimastel kuudel mitmeid kordi mainitud osariikide õiguskantslerite kasvavat huvi pankade kinnisvaratehingute vastu, mis on analüütikute sõnul tähendanud sundvõõrandatud majade müügitempo ca 50%-list langust. Samaaegselt on ajaperiood esimese laenumakse maksmata jätmisest kuni kinnisvara sundvõõrandamiseni tõusnud 580 päevani, mis selgitab ülaloleval graafikul ära toodud uute sundvõõrandamise protsesside langustrendi. Pikenenud perioodi tõttu prognoosivad mitmed analüütikud, et probleemse kinnisvara varud ning sellega seonduvad kulud olid kõrged ka teises kvartalis.
Selleks, et olukord märgatavalt paraneks oleks pankadel vaja varudest vabaneda. Hüpoteeklaenu taotleja „kvaliteeti“ hinnatakse FICO skoori alusel (vahemik on 300 – 850 punkti). Olgu öeldud, et USA kodanike keskmine FICO skoor on 696 punkti ning vaid 1/3 elanikkonda omab skoori, mis on üle 760 punkti. GSE-ide poolt kindlustatud hüpoteeklaenu keskmine FICO skoor on aga 761 punkti – seetõttu on 25% hüpoteeklaenudest kindlustatud Federal Housing Aadministration (FHA) poolt. Sellest hoolimata on isegi keskklassi kodanikel hüpoteeklaenu tänases turusituatsioonis saada sisuliselt võimatu.
Esimese kvartali lõpu seisuga neli riigi suurimate hüpoteeklaenu protfellidega panka teinud subprime laenude tõttu $186 miljardi väärtuses varade mahakirjutamisi ning kahjumisummale võib õigusvastase hüpoteeklaenudega tagatud finantsinstrumentide väljastamisega lisanduda veel $60 miljardit (analüütikud prognoosivad summaks $5 - $20 miljardit). Negatiivsete uudiste valguses on loogiline, et buumi ajal enim rämpslaene väljastanud pankade aktsiad on turgude tõusule vaatamata läbinud tugeva languse.
KBW Bank indeks vs 5 suurima laenuportfelliga panga aktsiahinnad
Allikas: Nomura Research
Ajaloolist aktsiahinna ja raamatupidamisväärtuse suhtarvu (P/Book) arvestades näivad pangandussektori aktsiad odavad (hetkel ca 1.2x vs ajalooline keskmine ca 1.8x). Kuna kommertspankade laenuportfellide 2. kvartali kasv oli analüütikute hinnangul tagasihoidlik ning laenude intressid pigem langesid, siis kasumimarginaalid võrreldes Q1-ga ilmselt märkimisväärselt ei muutunud. Võrreldes aasta esimese kvartaliga on sektori aktsiad langenud aga samas üle 7% ehk ka negatiivsete üllatuste korral peaks analüütikute sõnul turuosaliste reaktsioon jääma tagasihoidlikuks. Eelseisval tulemuste hooajal oleks seetõttu tähtis jälgida pigem ettevõtete juhtkonna nägemusi ja kommentaare seoses aasta teise poolega.
Sektori P/Book suhtarv vs ajalooline keskmine
Allikas: Nomura Research
Artikkel on informatiivse eesmärgiga ja ei ole mõeldud soovitusena müüa või osta mainitud väärtpabereid.
Tweet
